[T] [M]

[C] [M]

C/

[Z] [O]

S.A.S. SOGEPRIM

S.A.R.L. FC PARTICIPATIONS

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

N° RG 22/01036 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GAL2

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 27 juin 2022,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00376

APPELANTS :

Monsieur [T] [M]

né le 26 Août 1972 à [Localité 7] (21)

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [C] [M]

née le 12 Janvier 1978 à [Localité 7] (21)

domiciliée :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 1

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [O]

né le 08 Janvier 1965 à [Localité 7]

domicilié :

[Adresse 6]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001586 du 06/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Anne-lise LUKEC, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64.1

S.A.S. SOGEPRIM

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.R.L. FC PARTICIPATIONS

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentées par M^e Jean-philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 77

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et Michèle BRUGERE, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M.et Mme [M] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 7]. Souhaitant le mettre en vente, ils se sont rapprochés de la SAS SOGEPRIM qui exploite une agence immobilière sous l’enseigne AUDRA IMMOBILIER avec laquelle ils ont régularisé le 18 octobre 2018 un mandat de vente simple de leur appartement au prix de 275 000 euros et moyennant un honoraire de commission de 15 000 euros.

L’agence AUDRA a réalisé une fiche de vente et diffusé l’annonce sur les réseaux papier et internet ainsi que dans son agence.

Par un avenant daté du 5 décembre 2018, les époux [M] ont consenti à l’agence AUDRA IMMOBILIER un mandat de vente exclusif au lieu et place d’un mandat simple et les parties ont revu à la baisse le prix fixé désormais à 269 000 euros et ramené les honoraires de commission à 14 000 euros

Les parties ont régularisé un second avenant le 30 avril 2019, aux termes duquel le prix de vente a été porté à 279 000 euros et les époux [M] ont confié à l’agence Audra un mandat simple en remplacement du mandat exclusif.

La SARL FC PARTICIPATION, exerçant sous l’enseigne CIMM IMMOBILIER, a présenté ce bien à M. [Z] [O] qui a visité l’appartement le 12 janvier 2019, puis effectué une contre-visite le 29 janvier 2019 et formulé trois offres d’achats orales au prix de 240 000 euros, 243 000 euros, puis 245 000 euros.

Le 20 février 2019, l’agence CIMM IMMOBILIER a informé M. [O] que son offre n’était pas acceptée.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 3 juin 2019, M. et Mme [M] ont résilié le mandat de vente confié à l’agence Audra Immobilier à effet du 3 juillet 2019.

Apprenant que les époux [M] avaient vendu sans intermédiaire, leur bien immobilier à M. [O] par acte notarié du 26 août 2019 , le conseil des agences AUDRA IMMOBILIER et CIMM IMMOBILIER a mis en demeure les époux [M] et M. [O] par lettre recommandée avec accusé réception du 16 décembre 2019, de payer à chacun par moitié de la commission contractuelle prévue soit 14 000 euros.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la SAS SOGEPRIM et la SARL FC PARTICIPATION ont fait citer M. et Mme [M] et M.[Z] [O] par actes des 7 et 10 février 2020 devant le tribunal judiciaire de Dijon

Estimant d’une part, qu’en vendant leur bien immobilier à M. [O] sans le concours de l’une ou l’autre des agences, alors qu’ils avaient signé avec l’agence AUDRA IMMOBILIER un mandat de vente, rencontré M. [O] lors de visites effectuées en présence des deux agences M. et Mme [M] ont violé leurs engagements contractuels, et d’autre part qu’en faisant l’acquisition directement auprès de M. et Mme [M] du bien immobilier, en négociant un prix sans commission , et sans en informer les agences , alors qu’il avait visité ce bien présenté par l’agence CIMM immobilier avec les deux agences et grâce à de la publicité faite par l’agence AUDRA IMMOBILIER, M. [O] a engagé sa responsabilité délictuelle, la SAS SOGEPRIM et la SARL FC PARTICIPATION ont demandé au tribunal dans leurs dernières conclusions récapitulatives au visa des articles 1103, 1221, 1231-1 et 1240 du code civil :

de condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [M] et M. [O] à leur payer 14 000 euros à titre de dommages-intérêts,

à tout le moins de les condamner solidairement et/ou in solidum à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 14 000 euros à titre de dommages-intérêts et de dire que la SAS SOGEPRIM réglera la moitié de l’indemnité à la SARL FC PARTICIPATIONS, soit 7000 euros,

de les condamner solidairement et/ou in solidum à payer à chacune une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de les condamner solidairement et/ ou in solidum aux dépens de l’instance, et de les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

Dans leurs dernières écritures récapitulatives, les époux [M] et M. [O] concluaient au débouté de l’intégralité des demandes, estimant n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité et à leur condamnation aux entiers dépens de l’instance.

M. et Mme [M] sollicitaient en outre la condamnation des sociétés SOGEPIM ET FC PARTICIPATIONS à leur payer 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement rendu le 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a

— débouté la SARL FC PARTICIPATIONS de ses demandes dirigées contre M. Et Mme [M] et M. [O],

— condamné conjointement M. Et Mme [M] à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 14000 euros au titre de la clause pénale,

— Dit que la SAS SOGEPRIM règlera la moitié de l’indemnité à la SARL PARTICIPATIONS soit 7000 euros.

— condamné conjointement M. Et Mme [M] à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. Et Mme [M] et la SARL FC PARTICIPATIONS de leurs demandes en paiement fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné conjointement M.et Mme [M] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration du 12 août 2022 M. et Mme [M] ont relevé appel de cette décision en limitant leur appel aux chefs du jugement, relatifs à leur condamnation à paiement et au débouté de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2022, M. et Mme [M] demandent à la cour

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— de réformer le jugement en ce qu’il les a :

*condamné conjointement à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 14000 euros au titre de la clause pénale, ainsi que 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*débouté de leurs autres demandes

Statuant à nouveau :

— de débouter les société SOGEPRIM et FC PARTICIPATIONS de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les sociétés SOGEPRIM et FC PARTICIPATIONS à leur payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers depens de l’instance.

Dans leurs écritures notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, la SAS SOGEPRIM ET LA SARL FC PARTICIPATIONS demandent à la cour au visa des articles 1103, 1221, 1231-1 1240 du code civil,

— de déclarer les époux [M] mal fondés en leur appel,

— de confirmr le jugement entrepris, sauf à dire que les époux [M] sont également responsables à l’égard de la société FC PARTICIPATIONS et à ajouter la condamnation de M. [O] à l’égard des deux sociétés,

En conséquence,

De réformer partiellement le jugement :

— de dire et juger que la SAS SOGEPRIM et la SARL FC PARTICIPATIONS recevables et bien fondés en leurs demandes,

— de condamner solidairement M. et Mme [M] à leur payer la somme de 14000 euros à titre de dommages-intérêts,

— à tout le moins de les condamner solidairement à payer à la SAS SOGREPRIM la somme de 14000 euros à titre de dommages-intérêts et de dire que la SAS SOGEPRIM réglera la moitié de l’indemnité à la SARL FC PARTICIPATIONS, soit 7000 euros,

— de les condamner solidairement à payer à chacune une somme de 1000 euros en première instance et 1500 euros en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel et de les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le3 février 2023 M.[Z] [O] demande à la cour au visa des articles 1199, 1240 et 1353 du code civil :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*débouté la SARL FC PARTICIPATIONS et la SAS SOGEPRIM de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

*débouté les époux [M] et la SARL FC PARTICIPATIONS de leur demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné conjointement M. et Mme [M] à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 14000 euros au titre de la clause pénale

*condamné conjointement M. et Mme [M] à payer à la SAS SOGEPRIM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*débouté M. et Mme [M] de leurs demandes en paiement fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

*condamné conjointement M.et Mme [M] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Statuant à nouveau :

— de débouter les sociétés SOGEPRIM et FC PARTICIPATIONS de l’intégralité de leurs demandes,

— de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

— de condamner les sociétés SOGEPRIM et FC PARTICIPATIONS aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

SUR CE

Sur la responsabilité contractuelle des époux [M] à l’égard de l’agence AUDRA IMMOBILIER

L’agence AUDRA recherche la responsabilité contractuelle des époux [M] en sollicitant le bénéfice du mandat de vente conclu avec ces derniers le 18 octobre 2028, et l’application de la clause stipulant l’interdiction pour le mandant, de vendre sans le concours de l’agence, directement ou via un autre intermédiaire, à un acquéreur à qui l’agence a présenté le bien pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, et prévoyant en cas de non respect que le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus au présent mandat soit 14 000 euros.

Elle soutient que c’est par son entremise que le bien a été présenté à M. [O], peu important qu’il soit le client de l’agence CIMM IMMOBILIER et que M et Mme [M] ont violé leurs engagements contractuels en le contactant directement sans l’en informer pour conclure un compromis de vente sans intermédiaire dès le mois de juin 2019 , et la vente en août 2019 alors que la résiliation du mandat de vente ne prenait effet que le 3 juillet 2019 et malgré l’interdiction qui leur était faite de vendre à un acquéreur qu’elle leur avait présenté, pendant la durée du mandat et deux années après sa résiliation.

M. et Mme [M] prétendent au contraire que l’agence AUDRA IMMOBILIER ne peut se prévaloir des dispositions contractuelles pour solliciter une quelconque indemnisation puisque M. [O] est le client de l’agence CIMM IMMOBILIER, et a eu connaissance de la mise en vente de leur bien par l’entremise de cette agence qui a organisé les visites.

Réponse de la cour

Il est acquis au travers des pièces produites en particulier le mandat de vente et ses avenants, les SMS échangés entre les agents des deux agences immobilières Mme [N] de l’agence AUDRA Immobilier et Mme [R] de l’agence CIMM Immobilier et leurs attestations :

que Monsieur [O] a visité l’appartement pour la première fois le 12 janvier 2019 alors que l’agence Audra était titulaire à cette date d’un mandat exclusif de vente confié par les époux [M], à la suite du premier avenant signé le 5 décembre 2018 ; que cette visite a été organisée par Madame [N] à la demande de Mme. [R] dont M. [O] s’était rapprochée dans le cadre d’une recherche d’appartement à acheter.

que lors de cette visite, outre M. [O], les deux agents immobiliers et Monsieur [M], vendeur, étaient présents ; qu’une seconde visite a eu lieu le 29 janvier 2019 en présence des mêmes personnes ;

que ces visites ont débouché sur trois offres d’achat formulées oralement par M. [O] tranmises par Mme [R] à Mme [N] que les vendeurs ont toutes refusées , sauf à faire une contreproposition à 250 000 euros nets vendeur, transmise le 22 février 2019 à M. [O] qui n’y a pas donné suite.

que par lettre recommandée avec accusé réception datée du 3 juin 2019 prenant effet le 3 juillet 2019, M. et Mme [M] ont notifié à l’agence AUDRA IMMOBILIER son intention de mettre un terme au mandat de vente

que dans les suites immédiates de la notification de ce courrier et alors que le préavis d’un mois n’était pas expiré, M. et Mme [M] ont signé un compromis de vente en juin 2019 et vendu leur bien sans intermédiaire à M. [O] par acte authentique du 26 août 2019, et sans en informer l’agence CIMM IMMOBILIER ou l’agence AUDRA IMMOBILIER.

Il s’ensuit qu’en agissant de la sorte, les époux [M] qui avaient nécessairement identifié M. [O] en la personne du 'potentiel acquéreur’ présenté par l’agence AUDRA IMMOBILIER à qui ils ont finalement vendu sans intermédiaire leur bien ont contrevenu aux stipulations du mandat de vente, qui leur faisait interdiction de vendre sans le concours de l’agence AUDRA IMMOBILIER à un acheteur qu’elle leur avait présenté en cours de mandat et pendant une durée de deux ans après l’expiration du mandat, et ce faisant l’ont ainsi privée de la commission qu’elle pouvait leur réclamer en exécution de ce mandat de vente.

Sur la responsabilité délictuelle des époux [M] à l’égard de l’agence CIMM IMMOBILIER

l’agence CIMM IMMOBILIER reproche au tribunal de l’avoir déboutée de ses demandes aux motifs qu’il n’existait aucun lien contractuel entre eux et cette agence, qu’il n’est pas établi que les époux [M] avaient connaissance de l’existence d’un mandat de recherche liant M. [O] à l’agence CIMM et que l’existence d’un tel mandat n’était d’ailleurs pas démontrée.

Elle relève que le seul fait qu’elle ait concouru à la rencontre du vendeur et de l’acheteur suffit à faire naître son droit à la moitié de la commission, et soutient qu’en l’espèce, les époux [M] ont rencontré M. [O] en présence des deux agences, que vendeurs et acheteur ont échangé via les agences immobilières pour formuler les propositions et contre propositions sur le prix de vente, par SMS dans des conditions permettant aux époux [M] de savoir quelles émanaient de M. [O] ; qu’ainsi les vendeurs savaient nécessairement, qu’en signant la vente sans l’agence CIMM IMMOBILIER, ils l’évincaient de son droit à la commission inter-agence.

Les époux [M] font valoir en réponse que le mandat ne créé d’obligations qu’entre les parties, et que l’agence CIMM IMMOBILIER ne saurait se prévaloir des dispositions du mandat pour obtenir le paiement d’une clause pénale contractuelle.

Ils ajoutent que leur responsabilité ne peut être davantage recherchée sur le terrain délictuel, dès lors que l’agence CIMM IMMOBILIER ne démontre aucun comportement fautif qui leur soit imputable, et qu’ils n’avaient aucune connaissance de la relation qui existait entre M. [O] et l’agence CIMM IMMOBILIER

Réponse de la cour :

Il n’est pas contesté que M. [M] a assisté à la première visite et à la contrevisite de l’appartement qui se sont déroulées en présence des deux agences immobilières et de M. [O] et que les vendeurs ont reçu le 5 février 2019 un SMS de la part de Madame [N] par lequel elle leur a fait part de la proposition de 'sa consoeur de l’agence CIMM IMMOBILIER transmise par M. [O] 'potentiel acquéreur',

Pour autant, l’agence CIMM Immobilier ne démontre pas que M. et Mme [M] ont commis une faute en vendant directement leur bien sans l’ associer à cette transaction, et en lui faisant perdre de ce fait son droit à commission.

En effet, aucun élément dans le dossier ne permet de connaître le niveau de connaissance qu’avaient les époux [M] des relations entre M. [O] et l’agence CIMM Immobilier, et en tout état de cause, cette dernière n’avait fait signer aucun mandat de recherche à M. [O].

En outre, l’agence CIMM Immobilier ne peut prétendre que le comportement des vendeurs lui a été préjudiciable, puisque sans mandat de recherche écrit précisant les conditions de détermination de sa commission et la partie qui en avait la charge, elle n’était pas en droit d’obtenir la moindre somme à titre de commission ou d’indemnisation, même en ayant apporté son concours à la réalisation de la vente.

Par conséquent l’agence CIMM IMMOBILIER doit être déboutée de sa demande dirigée contre les époux [M],

Il n’est pas davantage démontré que les consorts [M] savaient qu’en procédant de la sorte, ils évinçaient l’agence CIMM Immobilier de la commission inter agence due au titre du mandat signé avec l’agence Audra Immobilier, dès lors qu’il n’est produit aux débats, aucun courrier ou courriel attestant d’un accord préalable entre agences sur une rémunération partagée en cas de vente réalisée avec M. [O], porté à leur connaissance.

Il convient par conséquent de rejeter la demande tendant à voir dire que la SAS SOGEPRIM réglera la moitié de l’indemnité à la SARL FC PARTICIPATIONS

Sur la responsabilité de M. [O]

Les deux agences soutiennent que M.[O] a visité à deux reprises l’appartement en présence des deux agences ; qu’il a présenté ses offres par l’intermédiaire de l’agence CIMM IMMOBILIER qui les a transmises à l’agence AUDRA IMMOBILIER ; que les dites offres et contre propositions ont fait l’objet d’échanges par SMS entre les deux agences ce dont M. [O] avaient connaissance ; qu’il a ensuite conclu la vente directement avec les époux [M], sans en informer l’une ou l’autre des agences pour s’accorder sur un prix de vente hors commission, en signant un compromis dès le mois de juin 2019, et a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des deux agences, en les évinçant de la vente ce qui a eu pour conséquence de les priver de la commission convenue au mandat de vente.

Monsieur [O] soutient qu’il n’est pas concerné par le mandat de vente conclu entre les époux [M] et l’agence AUDRA IMMOBILIER et que sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée sur le fondement de ce mandat.

Il affirme n’avoir signé aucun mandat de recherche avec l’agence CIMM Immobilier, ni bon de visite et prétend au contraire que c’est lui qui a relevé sur internet les coordonnées du bien et les a communiquées à l’agence CIMM IMMOBILIER.

Il en déduit qu’il n’a commis aucune faute de nature délictuelle en concluant une vente, plusieurs mois après le rejet de ses offres, à la suite d’une rencontre fortuite avec M et Mme [M] en proposant une offre plus intéressante et alors que le vendeur n’était pas lié par une clause d’exclusivité.

Réponse de la cour

A l’égard de l’agence CIMM IMMOBILIER aucune faute ne peut être imputée à M. [O] qui n’a signé aucun mandat de recherche, lui ouvrant droit à une commission ou à une indemnisation

En revanche, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, M. [P] a certes visité l’immeuble mis en vente par les époux [M] par l’entremise de l’agence AUDRA immobilier, et en a fait l’acquisition ensuite sans intermédiaire en proposant selon ses dires une offre plus intéressante , mais il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’il avait connaissance du contenu et des clauses du mandat, interdisant notamment aux époux [M] de vendre directement leur bien à la date à laquelle, ils ont renoué contact.

A défaut de preuve d’une entente frauduleuse entre les vendeurs et l’acquéreur et de la participation active de ce dernier à la violation des droits de l’agence, aucune faute ne peut être imputée à M. [O].

Par conséquent, les agences CIMM IMMOBILIER et AUDRA IMMOBILIER doivent être déboutées de leurs demandes dirigées contre M. [O], le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires

En exécution du mandat de vente et de sa clause XVII, M et Mme [M] sont condamnés conjointement à payer à la SAS SOGEPRIM une somme de 14 000 euros à titre de clause pénale, le jugement étant confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qui concerne les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure et aux dépens.

Succombant dans leur appel, M et Mme [M] sont condamnés conjointement à payer à la SAS SOGEPRIM une somme supplémentaire de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon sauf en ce qu’il dit que la SAS SOGEPRIM réglera la moitié de l’indemnité à la SARL FC PARTICIPATIONS, soit 7000 euros

Statuant à nouveau dans cette limite, et y ajoutant

Déboute la SAS SOGEPRIM de cette demande.

Déboute la SARL FC PARTICIPATIONS de ses demandes dirigées tant à l’égard de M. et Mme [M] que de M. [O]

Condamne M. et Mme [M] conjointement à payer à la SAS SOGEPRIM une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,