[L] [M] [V]

C/

[U] [J]

[I] [E] épouse [J]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 26 MAI 2026

N° RG 24/00607 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNTN

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 avril 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG : 11-23-425

APPELANTE :

Madame [L] [M] [V]

née le 10 Décembre 1960 à [Localité 2] (21)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

INTIMÉS :

Monsieur [U] [J]

né le 21 Juillet 1943 à [Localité 1] (71)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [E] épouse [J]

née le 22 Juillet 1953 à [Localité 4] (33)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 29 mars 2016, M. [U] [J] et Mme [I] [E] épouse [J] ont donné à bail à Mme [L] [V] une maison d’habitation comportant 4 pièces principales et située [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer initial de 475 euros hors charges.

Selon mandat de gestion immobilière du 15 septembre 2021, M. et Mme [J] ont confié la gestion de ce bien au cabinet Charollois.

Faisant état de ce que Mme [V] sous-louait une partie de la maison, M. et Mme [J] l’ont fait attraire par acte du 20 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et condamner Mme [V] au paiement des fruits civils.

Par jugement du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 29 mars 2016 entre M. [J] et Mme [E] épouse [J] d’une part et Mme [V] d’autre part relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 5], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du jugement,

— ordonné en conséquence à Mme [V] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [J] et Mme [E] épouse [J] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [V] à verser à M. [J] et Mme [E] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la date du jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné Mme [V] à verser à M. [J] et Mme [E] épouse [J] la somme de 12 382 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus via la sous-location non autorisée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— dit que la demande de M. [J] et Mme [E] épouse [J] de faire sommation à Mme [V] de produire les relevés de transactions effectuées sur les sites de location est désormais sans objet,

— débouté Mme [V] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné Mme [V] à verser à M. [J] et Mme [E] épouse [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné que le jugement soit transmis à la préfecture de [Localité 6]-et-[Localité 7],

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration au greffe du 7 mai 2024, Mme [V] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 juillet 2024, Mme [V] demande à la cour, au visa des articles 546, 547 et 548 du code civil, des articles 1224, 2224 du même code et des articles 563 et suivants du code de procédure civile, de :

— juger recevable et bien fondé son appel en date du 7 mai 2024, et y faire droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon,

Statuant à nouveau en fait et en droit,

— débouter M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes présentées à son encontre,

Ainsi,

— débouter les époux [J] de leur demande de résiliation de bail,

— débouter les époux [J] de leur demande d’expulsion à son encontre,

— débouter les époux [J] de leur demande tant sur la fixation d’une indemnité conventionnelle d’occupation des lieux que sur son éventuel paiement,

— juger prescrite l’action en remboursement des fruits civils engagée par les époux [J],

En conséquence,

— juger irrecevables les demandes de remboursement des fruits civils présentées par les époux [J],

A titre subsidiaire, et sur la demande des fruits civils,

— déclarer la demande en restitution des sous-loyers perçus pour la période antérieure au 5 juin 2018 prescrite,

— limiter le montant des fruits civils qui pourrait être dû à la somme de 1 433,58 euros,

— débouter les époux [J] de toutes demandes contraires,

— ordonner si la cour l’estime nécessaire pour s’en convaincre, l’organisation d’une expertise judiciaire à ses frais avancés afin de déterminer si le logement loué est salubre ou non,

En cas de condamnation prononcée à son encontre et très subsidiairement,

— lui accorder les délais les plus larges pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

Ajoutant,

— condamner les époux [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [J] en tous les dépens d’instance et d’appel.

En leurs écritures notifiées le 8 janvier 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour, au visa des articles 546 et suivants et de l’article 1224 du code civil ainsi que des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [V] de ses réclamations formées devant la cour d’appel,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2024,

Y ajoutant,

— condamner Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros pour les frais irrépétibles devant la cour d’appel de Dijon, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture est intervenue le 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles.

En outre, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par la locataire et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que Mme [V] a sous-loué à de multiples reprises une des chambres de la maison via trois plateformes de location touristique et notamment Airbnb, et ce au moins depuis le mois d’août 2017.

L’appelante se prévaut toutefois d’un accord verbal ' ou à tout le moins tacite ' des époux [J] depuis son entrée dans les lieux en 2016 afin de compenser les factures élevées d’électricité liées à la mauvaise isolation du logement, ce que les intimés contestent.

Comme justement relevé par le premier juge, l’article 8 susvisé exige expressément que l’accord du bailleur soit écrit, s’agissant tant du principe de la sous-location que du prix du loyer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucune mention en ce sens n’étant stipulée au contrat de bail ni dans un avenant ultérieur.

Au surplus, le seul fait que les parties habitent toutes dans la commune de [Localité 8], et à environ 400 m de distance selon Mme [V], ne permet pas de présumer que les époux [J] auraient nécessairement été informés de l’existence des sous-locations, et les auraient laissé se poursuivre en connaissance de cause.

De même, le fait que les voisins directs de Mme [V] aient depuis l’origine eu connaissance des sous-locations n’établit pas qu’ils en auraient avisé les époux [J], et ce d’autant qu’ils pouvaient penser que celles-ci avaient été autorisées par les propriétaires.

Ainsi, c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a considéré que l’appelante avait mis en location une partie de la maison louée sans l’accord de ses bailleurs.

Mme [V] fait valoir qu’en tout état de cause, ce manquement, à le supposer avéré, ne présenterait pas une gravité telle qu’elle justifierait le prononcé de la résiliation du bail.

S’il est exact que la sous-location ne portait que sur une seule chambre sur les trois que comporte la maison, et qu’il n’est pas fait état de dégradations affectant le bien des époux [J], il n’en demeure pas moins que cette sous-location a été réitérée à de très nombreuses reprises, et sur une longue durée.

Le procès-verbal de constat établi le 5 juin 2023 par Maître [N], commissaire de justice à [Localité 1], établit en effet la présence de 302 commentaires laissés par des occupants sur le seul site Airbnb entre mai 2017 et cette date, outre la présence d’une annonce concernant la chambre sur les sites Shared-house et Hébergement.com.

En outre, il est établi que l’appelante a continué à sous-louer la chambre à de multiples reprises postérieurement à la réception de la lettre envoyée le 6 septembre 2022 par le cabinet Charollois, lui demandant expressément de cesser cette pratique sous peine d’engagement d’une procédure en résiliation du bail.

Le manquement résultant de la violation réitérée durant plus de six ans de l’interdiction de sous-location est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, le seul fait que l’appelante soit désormais âgée de 65 ans, et qu’elle ait développé des habitudes dans la maison et dans son quartier, ne constituant pas un motif suffisant pour faire obstacle à cette résiliation.

Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il prononce la résiliation du bail aux torts de la locataire, autorise son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et la condamne au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [V], qui ne produit aucun justificatif concernant sa situation personnelle et financière, bénéficiera du délai légal prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exclusion de tout autre délai.

Sur la restitution des fruits civils

— Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, es actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient à celui qui soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de rapporter la preuve du point de départ de cette prescription.

M. et Mme [J] sollicitent en l’espèce la condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 12 832 euros, correspondant aux sous-loyers perçus par cette dernière, d’un montant unitaire de 41 euros, au titre des 302 nuitées de location consenties via le site Airbnb.

Mme [V] considère que cette demande est prescrite, pour la période de cinq ans comprise entre le 5 juin 2023, date d’établissement du procès-verbal de constat établissant l’existence effective de la sous-location, et le 5 juin 2018.

Il convient, cependant, de vérifier à quelle date les époux [J] ont eu connaissance de la sous-location litigieuse, puis s’ils ont introduit leur action dans un délai de cinq ans à compter de cette date, à défaut de quoi leur demande pourrait être partiellement prescrite.

Or, si Mme [V] soutient que les intimés étaient informés des sous-locations dès 2016, elle n’en justifie pas, dès lors que l’existence d’un accord écrit ou même verbal, voire tacite, n’est pas démontrée, et que la connaissance de son activité par les voisins et notamment M. [X] dès 2016, n’établit pas cette même connaissance par les bailleurs.

Ainsi, dès lors qu’il n’est pas justifié que les époux [J] auraient été avisés de l’existence des sous-locations avant l’été 2022, ainsi qu’ils le signalent, leur action en paiement, introduite par un acte du 20 juin 2023, n’est pas prescrite.

— Sur le bien fondé de la demande et la demande reconventionnelle d’expertise

Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

L’article 547 du même code dispose que : « les fruits civils […] appartiennent au propriétaire par droit d’accession. »

En application de ces textes, les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire bailleur, lequel peut en demander le remboursement.

L’article 548 du code civil précise que « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. »

Mme [V] fait valoir qu’en application de ces dispositions, si les sous-loyers peuvent être remboursés au titre des fruits civils, il convient d’en déduire les loyers perçus par le propriétaire, soit en l’espèce, pour la chambre concernée et sur une période de 87 mois, une somme de 120,66 euros x 87 = 10 497,42 euros.

Il est toutefois jugé que l’auteur d’une sous-location interdite ne peut être un possesseur de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil, aux termes duquel « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. » (3ème Civ., 22 juin 2022, pourvoi n°21-18.612).

Ainsi, la réclamation des époux [J] est fondée dans son principe, et dans ses modalités de calcul.

Mme [V] fait toutefois valoir que le logement qui lui a été donné à bail par les intimés constitue un logement indécent, et considère que les conséquences de cette situation sont de nature à compenser une éventuelle condamnation à restituer les fruits civils.

Conformément à l’article'6 de la loi du 6'juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30'janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Les photographies produites par Mme [V] (pièce 7), dont on ne peut déterminer où et quand elles ont été prises, ne sont toutefois pas probantes. De même, le seul fait que le cabinet Charollois, en réponse aux sollicitations de Mme [V], ait mandaté des entreprises pour régler un problème de fenêtre et intervenir sur la couverture, ne permet pas de supposer que le logement n’était pas décent au sens des dispositions susvisées.

Dans ces conditions, et dès lors qu’en vertu de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire par Mme [V].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [J] la somme de 12 382 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus.

Sur les frais de procès

La décision entreprise mérite confirmation en ce qu’elle a statué sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

Mme [V], qui succombe en son recours, sera par ailleurs tenue aux dépens de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les circonstances de la présente affaire ne justifient en revanche pas de faire application à son encontre des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire,

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] concernant la demande de restitution des sous-loyers,

— Confirme le jugement du 11 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Rejette les demandes de Mme [V] tendant à l’octroi de délais et à la mise en oeuvre d’une expertise,

— Condamne Mme [V] aux dépens de la procédure d’appel,

— Rejette les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président