S.C.I. 2BDLT

C/

SAS [G]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 24 MARS 2026

N° RG 23/01042 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GH2K

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 juin 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/00046

APPELANTE :

S.C.I. 2BDLT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

INTIMÉE :

S.A.S. [G] prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Assistée de M^e Jefferson LARUE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Nadège FUSINA, membre de la SELARL ETIK-AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, postualant, vestiaire : 103

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 1983, Mme [A] [Q] épouse [L] a donné à bail à la SA Sogerex un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], à usage mixte d’habitation et professionnel pour l’exercice de la profession d’expert-comptable et commissaire aux comptes, moyennant un loyer de 5 000 francs par mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 7 novembre 1983 en présence des deux parties au contrat de bail.

En l’absence de dénonciation, le bail a été systématiquement renouvelé entre bailleur et locataire.

Par lettre du 25 juin 2021, la société [N] [M], venant aux droits de la société Sogerex, a notifié au bailleur à cette date, la société Immoxine, son souhait de résilier le contrat de bail à effet au 31 décembre 2021.

La SCI 2BDLT est par la suite devenue propriétaire des locaux.

Le 4 janvier 2022, deux procès-verbaux de constat ont été réalisés en présence de la bailleresse et de la locataire :

— un état des lieux de sortie établi par Maître [K], huissier de justice associée à Dijon, mandatée par la SCI 2BDLT,

— un état des lieux de sortie établi par Maître [O], huissier de justice associée à [Localité 4], mandatée par la société [N] [M].

Estimant que le logement loué n’avait pas été restitué dans l’état dans lequel il avait été donné à bail, la société 2BDLT a assigné le 27 décembre 2022 la société [N] [M] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de constater que la locataire a manqué à son obligation de remise en état du bien donné à bail et la condamner à lui verser diverses sommes au titre de la remise en état, des factures impayées et du préjudice subi.

Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— rejeté la demande de la SCI 2BDLT aux fins de condamner la société [N] [M] à remettre en état le logement loué,

— condamné la SAS [N] [M] à verser à la SCI 2BDLT la somme de 223,33 euros au titre du solde de loyer de janvier 2022,

— rejeté les plus amples demandes de la SCI 2BDLT,

— condamné la SCI 2BDLT aux dépens.

La société 2BDLT a interjeté appel de ce jugement le 8 août 2023.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 mai 2024, la SCI 2BDLT demande à la cour, au visa de l’article 1730 du code civil, de :

— la recevoir en son appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon du 27 juin 2023 en ce qu’il a condamné la société [N] [M] à lui verser la somme de 223,33 euros au titre du solde de loyer de janvier 2022,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon du 27 juin 2023 en ce qu’il a rejeté sa demande aux fins de voir condamner la société [N] [M] à remettre en état le logement loué et a rejeté ses plus amples demandes,

En conséquence, statuant à nouveau,

— constater que la société [N] [M] a manqué à son obligation de remise en état du bien qu’elle lui avait donné à bail,

— condamner la société [N] [M] à lui régler la somme de 169 560 euros HT correspondant à la remise en état du bien immobilier,

— condamner la société [N] [M] à lui régler la somme de 1 367,42 euros au titre des charges impayées,

— condamner la société [N] [M] à lui régler la somme de 67 500,81 euros au titre du préjudice subi, somme à parfaire au jour de la décision,

— condamner la société [N] [M] à lui régler la somme de 1 730,79 euros par mois jusqu’au paiement des sommes dues au titre de la remise en état du bien,

Y ajoutant,

— condamner la société [N] [M] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [N] [M] aux entiers dépens d’appel.

En ses écritures notifiées le 16 février 2024, la société [N] [M] demande à la cour, au visa des articles 1730 et 1732 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel incident,

— infirmer le jugement du 27 juin 2023 du tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI 2BDLT la somme de 223,33 euros au titre du solde de loyer de janvier 2022,

— confirmer le jugement du 27 juin 2023 du tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a :

rejeté la demande de la SCI 2BDLT aux fins de la condamner à remettre en état le logement loué,

rejeté les plus amples demandes de la SCI 2BDLT,

condamné la SCI 2BDLT aux dépens,

En toutes hypothèses,

— débouter la SCI 2BDLT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société SCI 2BDLT à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI 2BDLT aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que selon la SCI 2BDLT, si le locataire initial était la SA Sogerex, la société [N] [M] est devenue locataire par le jeu de rachats successifs des sociétés d’expertise-comptable, de sorte qu’il n’y a pas eu concrètement de changement de locataire.

Cette explication n’est pas contestée par la société [N] [M], qui dans son congé adressé à la société Immoxine le 25 juin 2021 rappelle être 'locataire des locaux sis au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 3] en vertu d’un bail du 4 novembre 1983 tacitement renouvelé depuis, locaux dont votre société s’est portée acquéreur en 2019'.

Sur les travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

— aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

— au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

— aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

— aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

— aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’obligation d’entretien et de réparation du locataire est limitée par l’article 1755 du code civil qui dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elle est due à la vétusté ou à la force majeure.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

A cet égard, le contrat de bail du 4 novembre 1983 décrit les locaux comme étant 'à usage mixte, professionnels et habitation […], comprenant : couloir – WC – cuisine, 7 pièces – autre WC – salle de bains – 2 caves dont une avec chaudière de chauffage central individuel fuel. A droite en entrant dégagement et lavabo'.

Il est précisé que 'les lieux loués seront utilisés à usage d’habitation exclusivement bourgeoise et à usage professionnel exclusivement pour la profession d’expert-comptable et commissaire aux comptes'.

Le contrat se réfère expressément aux dispositions des articles 1719 à 1726 du code civil d’agissant des obligations du bailleur, et à celles des articles 1728 à 1735 s’agissant des obligations du preneur, sans y déroger, sous réserve des stipulations de l’annexe au bail concernant la réalisation de travaux de remise en état par le preneur (peinture, papiers et sols), en contrepartie d’une baisse des loyers les premiers mois d’occupation.

Sur les demandes au titre de la restitution du bien dans sa consistance initiale

Le paragraphe 4° des 'charges et conditions générales’ du contrat de location stipule que 'le preneur ne pourra exécuter ou faire exécuter dans les lieux aucun travail de transformation, percement, changement de distribution ou modification quelconque, sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur. Le bailleur, s’il accorde cette autorisation, pourra exiger que ces travaux soient exécutés sous la surveillance de son architecte, dont les honoraires seront dans ce cas supportés par le preneur. Dès leur achèvement ces travaux deviendront la propriété du bailleur sans que celui-ci soit tenu au paiement d’aucune indemnité, à moins que en fin de contrat ledit bailleur ne préfère exiger la remise des lieux dans l’état où le preneur les aura trouvés'.

Il résulte en l’espèce de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et des états des lieux de sortie que le locataire a fait installer dans la plupart des pièces des dalles de faux-plafond avec plafonniers néon incrustés, ainsi que de multiples blocs de prises électriques ou prises RJ45 (destinées notamment au raccordement pour l’accès à internet ou à un réseau local) reliées par des goulottes, qui n’existaient pas lors de la prise de possession des lieux, lesquels se présentaient alors comme un appartement destiné à l’habitation.

Si ces installations ont pu être utiles au preneur dans le cadre de l’exercice de son activité d’expert-comptable, et ne constituent pas en tant que telles des dégradations, il n’en demeure pas moins qu’elles constituent des transformations dont le bailleur peut demander qu’elles soient remises dans leur état initial à l’issue du bail.

Au vu du devis [U] [D] produit par la société 2BDLT ' pour un montant total de 169 560 euros, correspondant à une véritable remise à neuf des locaux ', les travaux de dépose et d’évacuation du faux-plafond, de l’électricité et des goulottes électriques dans les pièces concernées s’élève à la somme totale de 12 811,19 euros HT, qui doit être allouée à l’appelante

Il sera également fait droit à la demande tendant à la dépose et évacuation des tapis et cornières de fixation dans le grand couloir, pour un montant de 1 350,86 euros HT.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée faisait mention de la présence d’une salle de bains avec 'éléments sanitaires neufs, baignoire allongée, bidet et lavabo sur colonne en faïence blanche, robinetterie en bon état avec flexible et pomme de douche pour la baignoire. Au-dessus du lavabo 5 rangées de faïence blanche, au-dessus de la baignoire et sur le côté faïence blanche à l’état neuf'.

Or, les états de lieux de sortie ne décrivent pas la présence d’une salle de bains, qui a manifestement été supprimée compte tenu de l’usage donné aux locaux par le locataire.

La SCI 2BDLT est ainsi fondée à réclamer, au titre des travaux de plomberie et faïence pour la re-création d’une salle de bains, une somme de 4 710,69 euros HT.

L’état des lieux d’entrée vise par ailleurs la présence d’une cuisine avec 'sol carrelage deux teintes en mauvais état, […] faïence blanche refaite à neuf au-dessus de l’évier ainsi que sur le mur de droite, placard avec plusieurs rayonnages, pierre d’évier, robinetterie usagée en mauvais état avec deux têtes différentes, […] placard sous évier avec deux portes […]'.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, les états des lieux de sortie décrivent également la présence d’un espace cuisine comportant notamment 'un évier, un bac avec paillasse rainurée en émail, avec une bonde, robinetterie mélangeuse eau chaude/eau froide, […] en partie basse un meuble sous évier, deux portes en mélaminé, en bon état, un petit placard mural avec une porte en bon état', ainsi qu''un espace en faïence en pourtour de point d’eau, en bon état'.

Malgré le caractère relativement sommaire de cette cuisine, les pièces produites ne mettent pas en évidence de différence significative avec l’installation initiale.

L’appelante sera en conséquence déboutée de sa demande tendant au paiement du prix de l’installation d’une nouvelle cuisine.

Sur les demandes au titre de la restitution des lieux en bon état d’entretien

Le devis [U] [D] comporte des travaux très importants de peinture sur les huisseries, les radiateurs, les murs de toutes les pièces (incluant dépose et repose des radiateurs) et parfois sur les plafonds, ainsi que des travaux de rénovation de certains sols (ponçage et vitrification de parquets, fourniture et pose de carrelage).

Indépendamment de l’état initial des murs, sols et plafonds, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées de manière systématique à ce titre, la réfection de ces éléments relevant, compte tenu d’une durée d’occupation de plus de 38 ans, de l’usure normale et de la vétusté dont la prise en charge incombe au bailleur.

Toutefois, il ressort des états des lieux de sortie que les parquets de deux pièces (3ème et 4ème bureaux) présentent des tâches ' non répertoriées dans l’état des lieux d’entrée ' qui ne relèvent pas de l’usure normale mais constituent des dégradations, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de remise en état de ces sols.

En l’absence de concordance entre la désignation des pièces dans les états des lieux de sortie et dans le devis, l’indemnité sera accordée sur la base d’une surface totale de 45 m2, au vu de la taille moyenne des pièces, soit un montant de 4 722,30 euros HT.

Par ailleurs, le 2ème bureau comporte un espace en faïence au niveau d’un ancien emplacement de cheminée, dont les carreaux s’enlèvent à la main sur le côté droit et sont légèrement effondrés par rapport à la planéité du sol, révélant un défaut d’entretien imputable au locataire.

Il sera donc accordé de ce chef une somme de 347,20 euros HT au titre des frais de dépose et repose des carreaux de ciment.

En outre, l’enlèvement des faux-plafonds implique de multiples reprises d’enduit dont le coût doit être imputé à la société [N] [M].

En l’absence de distinction, dans le devis [U] [D], entre le coût de ces travaux et celui de la réalisation de la sous-couche de peinture acrylique, la somme allouée à ce titre sera fixée à 2 000 euros HT.

Par ailleurs, s’il n’est pas justifié que les travaux d''ajustage, remise en jeux de fonctionnement, remplacement serrure, de BPI intérieurs’ réclamés dans toutes les pièces, pour des montants de 233,66 euros ou 267,08 euros par huisserie concernée, soient de manière générale mis à la charge du preneur, il ressort toutefois des états des lieux de sortie que de nombreuses poignées de portes sont branlantes, voire manquantes, et pour quelques unes, dépourvues de serrure, ce qui résulte d’un défaut d’entretien imputable à l’intimée.

Sur la base d’un montant unitaire de 100 euros pour chacune des 15 portes décrites dans les états des lieux de sortie comme affectées des dysfonctionnements susmentionnés, il sera alloué à la SCI 2BDLT une somme de 1 500 euros de ce chef.

Les états des lieux de sortie révèlent également, contrairement à l’état des lieux d’entrée, dans la petite pièce attenante au 6ème bureau constituant un placard à l’arrière des WC (que l’on peut faire correspondre avec la pièce n°10 du devis), outre la présence d’un cumul manifestement hors d’usage, d’anciennes traces de fuites d’eau affectant le parquet. Par ailleurs, la fenêtre simple vantail, qui n’a jamais été ouverte, présente un défaut d’étanchéité puisqu’on retrouve des coulures jaunâtres.

Les défauts d’entretien et dégradations mis en évidence justifient l’allocation des sommes de 283,79 euros au titre de la remise en jeu de la fenêtre, et de 149,82 euros au titre de la remise en état du sol.

La demande au titre de l’évacuation de l’ancien cumul et de la fourniture et pose d’un nouveau chauffe-eau doit en revanche être rejetée, le remplacement de cet équipement, dont il n’est pas établi qu’il aurait été rendu nécessaire par l’effet d’un défaut d’entretien et non de la vétusté, ne relevant pas des obligations du locataire.

Il est également mentionné dans les états des lieux de sortie la présence d’un jour sur la fenêtre double vantaux du 1er bureau, et précisé que le joint de la fenêtre double vantaux du 6ème bureau n’est plus collé en partie extérieure. De même, dans la pièce en enfilade après le 7ème bureau, un joint a été déposé à l’intérieur de la fenêtre.

Il sera fait droit aux demandes présentées de ce chef, s’agissant de remédier à un défaut d’entretien imputable au locataire, mais uniquement à concurrence de 300 euros par fenêtre, soit 900 euros au total, les états des lieux de sortie ne mettant pas en évidence la nécessité de remise en état des volets comprise dans les montants devisés.

Pour le surplus, les demandes au titre de la 'reprise de l’électricité pour remise à l’état d’origine’ dans chacune des pièces doivent être rejetées, dès lors qu’elles s’apparentent en réalité, au vu de leurs montants, à une réfection complète de l’installation électrique de l’ensemble des locaux, qui ne relève pas des obligations locatives.

De même, la cour ne trouve pas dans les pièces versées aux débats, et notamment dans le contrat de bail et les états des lieux d’entrée et de sortie, matière à faire droit aux surplus des demandes correspondant à des travaux variés chiffrés dans le devis [U] [D].

* * *

La société [N] [M] sera ainsi condamnée à payer à la SCI 2BDLT une somme de 18 872,74 euros HT au titre de la restitution des locaux dans leur consistance initiale, et une somme de 9 903,11 euros HT au titre des réparations locatives, soit un montant total de 28 775,85 euros HT.

Sur les demandes au titre de l’arriéré de loyers et de charges

En application de l’article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SCI 2BDLT conclut en l’espèce à la condamnation de la société [N] [M] à lui payer la somme de 223,33 euros au titre du solde de loyer de janvier 2022, et celle de 1 367,42 euros au titre des charges impayées.

La société [N] [M] s’oppose à ces prétentions, en soutenant que le loyer réclamé a bien été payé, et que le décompte de charges de copropriété produit, non probant, correspond en tout état de cause à des charges incombant au propriétaire.

Elle justifie de ses allégations, s’agissant du loyer de début janvier 2022, par la production d’un extrait de sa comptabilité (grand livre auxiliaire), attestant d’un règlement de 223,33 euros, correspondant à 4/31ème de 1 730,79 euros, le 6 janvier 2022.

Il convient donc, par infirmation du jugement entrepris, de rejeter la demande présentée à ce titre.

S’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2021, la SCI 2BLDT verse aux débats le relevé de charges établi par le Cabinet [Z] du Fou, syndic de la copropriété, pour les locaux donnés à bail (lot n°11 en rez-de-chaussée + caves), portant sur un montant total de 1 727,42, incluant des charges d’ascenseur pour 14,06 euros liées à la présence des caves, ainsi qu’il en est justifié.

Aux termes de ce relevé, une somme de 259,46 euros correspond aux charges récupérables auprès du locataire.

L’appelante soutient cependant que, la société [N] [M] étant un locataire professionnel, l’ensemble des charges de copropriété était récupérable auprès d’elle.

Le contrat de bail se réfère toutefois, dans le paragraphe 'charges et prestations', aux décrets d’application de la loi du 22 juin 1982 (correspondant au décret n°82-954 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article 23 de la loi n°82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs et fixant la liste des charges récupérables), sans y déroger.

En conséquence, seule la somme de 259,46 euros était exigible auprès du locataire. Celui-ci s’étant acquitté de provisions sur charges d’un montant de 360 euros, il n’existe aucun solde en faveur de la SCI 2BDLT.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a débouté l’appelante de sa demande présentée à ce titre.

Sur les demandes au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de relouer

L’appelante sollicite une somme de 67 500,81 euros, arrêtée au mois de mai 2024, outre 1 730,79 euros par mois jusqu’au paiement des sommes dues au titre de la remise en état, en faisant valoir qu’en raison de l’état du logement et notamment des modifications qui y ont été apportées, elle n’a pas été en mesure de remettre celui-ci en location. Elle s’estime ainsi fondée à obtenir une indemnité correspondant à l’intégralité de ses pertes de loyers.

Toutefois, il convient de relever que l’impossibilité de remise immédiate des locaux litigieux en location résulte essentiellement non pas des modifications et dégradations locatives imputables à la société [N] [M], mais de la vétusté du bien nécessitant d’important travaux, dont le coût a ' ou aurait dû ' être pris en compte par la société 2BDLT lors de son acquisition.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de l’appelante.

Sur les frais de procès

La société [N] [M] sera tenue aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI 2BDLT une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire,

— Infirme le jugement du 27 juin 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI 2BDLT au titre des charges et du préjudice résultant de l’impossibilité de relouer,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

— Condamne la société [N] [M] à payer à la SCI 2BDLT la somme de 28 775,85 euros HT au titre de la remise en état des locaux,

— Déboute la SCI 2BDLT de sa demande au titre du paiement du loyer de janvier 2022,

— Condamne la société [N] [M] aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne la société [N] [M] à payer à la SCI 2BDLT la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président