COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 27/11/2006

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N° RG : 05/03831

Tribunal de Grande Instance de B

jugement du 10 Mars 2005

REF : CG/CL

APPELANTE

Madame F Z

née le XXX à L M XXX

demeurant XXX

59000 B

représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués associés,à la Cour

assistée de Maître Didier RICHARD, avocat au barreau de B

INTIMÉES

SARL AYLLO

ayant son siège XXX

XXX

représentée par son gérant Monsieur X

représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués associés, à la Cour

assistée de Maître Stéphane ROBILLART, avocat au barreau de B

Syndicat de copropriété DU XXX

ayant son siège social XXX

59000 B

assigné, n’ayant pas constitué avoué

DÉBATS à l’audience publique du 12 Octobre 2006, tenue par Madame GUIEU magistrat chargé d’instruire l’affaire qui, en son rapport oral, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Y

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame ROUSSEL, Président de chambre

Madame GUIEU, Conseiller

Madame COURTEILLE, Conseiller

ARRÊT REPUTEE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2006 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame Y, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : -5 SEPTEMBRE 2006

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Par jugement du 10 mars 2005 auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits moyens et prétentions antérieurs des parties, le Tribunal de grande instance de B a, dans un litige opposant Mademoiselle F Z d’une part, à la SARL AYLLO, au syndicat des copropriétaires du 41, rue de Douai, représenté par son syndic, Monsieur G D et à la SARL ESPACE PROMOTION :

— Prononcé la résolution de la vente conclue le 14 février 2001 entre Mademoiselle Z et la SARL AYLLO portant sur un immeuble à usage d’habitation situé à B, XXX.

— Ordonné à Maître A, notaire à B de se libérer de la somme de 4573,47 € qu’il détient en qualité de séquestre, entre les mains de Mademoiselle Z.

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

— Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.

Par déclaration du 22 juin 2005, Mademoiselle Z a relevé appel de la décision à l’encontre de la SARL AYLLO et du syndicat des copropriétaires du XXX.

Vu les conclusions déposées par l’appelante le 5 mai 2006 aux termes desquelles elle sollicite :

— de la recevoir en son appel du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de B en date du 10 mars 2005.

— de dire et juger que Mademoiselle Z F, enseignante, demeurant oà B, XXX, née à L-M XXX, le XXX, célibataire, de nationalité française, résidant en FRANCE, déclarant expressément ne pas être engagée dans les liens d’un pacte civil de solidarité régi par la loi n°99-944 du 15 novembre 1999, est propriétaire des fractions ci-après désignées d’un immeuble à usage d’habitation soumis au régime de la copropriété, situé à B (NORD), XXX, le dit immeuble figurant au cadastre sous les références suivantes :

SECTION

Nos

XXX

CONTENANCE

LZ

146

XXX

8 a 36 ca

D’un lot numéro 1 composé d’un logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, comprenant au sous sol la totalité des caves du bâtiment lesquelles sont accessibles par deux escaliers intérieurs privatifs, cave en sous sol, ainsi que les 132/1.000èmes des parties communes générales et les 318/1.000èmes des charges du bâtiment A, telles que les dites fractions d’immeubles existent sans exception ni réserve, le dit lot étant conforme au plan régulièrement publié en même temps que le règlement de copropriété, au terme d’un acte reçu par Maître N O A, notaire associé de la SCP H I et N O A, sis à B, 22 rue d’Inkermann et régulièrement publié à la Conservation du premier bureau des hypothèques de B, le 13 décembre 2001, le dit immeuble ayant été acquis par :

— la SARL AYLLO, société à responsabilité limitée au capital de 10 250 €, dont le siège social était à PARIS 15^e, 105 rue de l’Abbé Groult, mais actuellement à XXX, identifiée sous le numéro SIREN 401 056 734, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNU sous le numéro b 401 056 734,

au terme d’un acte reçu par Maître J K, notaire à C, le 13 décembre 2001, publié au 1^er bureau des hypothèques de B.

— de lui donner acte de son offre de payer à la SARL AYLLO, la somme de 68 602,06 € et dire cette offre valable et satisfactoire ainsi que les frais et droits de mutation et taxe de publicité foncière.

— de dire opposable au syndicat de copropriété de la résidence du XXX, l’arrêt à intervenir.

— de s’entendre condamner la SARL AYLLO au paiement d’une somme de 15 525 € en réparation du préjudice subi et ce par application combinée des articles 1134, 1589, 1147 du code civil.

— de s’entendre condamner la SARL AYLLO au paiement d’une somme de 3 000 € par application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées par la SARL AYLLO le 19 juin 2006 tendant à voir :

— Débouter Madame Z de son appel, le déclarer mal fondé,

— Recevoir la SARL AYLLO en son appel incident, le déclarer bien fondé.

— Débouter purement et simplement Mademoiselle Z de toutes ses demandes, fins et conclusions, celles-ci se heurtant en tout état de cause à des fins de non recevoir,

— Réformer le jugement dont appel et constater que le bien qui devait faire l’objet de la vente est absolument conforme au bien visé par le compromis de vente,

A défaut, et à titre subsidiaire, désigner tel expert géomètre avec pour mission de déterminer la nature de la pièce sous verrière et vérifier la superficie du bien délivré,

En tout état de cause :

— Constater que, par deux fois, et par des moyens fallacieux, Mademoiselle Z a refusé de réitérer la vente en dehors des conditions suspensives dûment prévues au compromis,

— Par conséquent prononcer la résolution du compromis de vente signé le 14 février 2001 aux torts et griefs de Mademoiselle Z,

— Condamner Mademoiselle Z au paiement de la clause pénale prévue au compromis soit la somme de 13 720,41 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2002 et jusqu’à parfait paiement,

— Ordonner à Maître A de se libérer directement entre les mains de la SARL AYLLO d’une fraction de cette somme, à concurrence de 4 573,47 euros,

— Condamner Mademoiselle Z à payer à la SARL AYLLO la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice distinct,

— La condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros en vertu de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, régulièrement assigné, n’a pas constitué avoué.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2006.

L’analyse plus ample des moyens des parties sera effectuée à l’occasion de la réponse apportée à leurs écritures opérantes.

MOTIFS

Rappel des données du litige :

Suivant acte sous seing privé du 14 février 2001, établi par l’agence immobilière ESPACE PROMOTION, la SARL AYLLO a vendu à Mademoiselle Z, « un appartement à usage d’habitation de 100 m² avec cour privative », situé dans un immeuble sis à B XXX moyennant le prix de 450 000 F (68 602,21 €).

Cet acte était conclu sous diverses conditions suspensives et la réitération de la vente était prévue au plus tard le 1^er juillet 2001. Mademoiselle Z a versé un dépôt de garantie de 30 000 F (4 573,47 €) entre les mains de Maître A, notaire à B désigné en qualité de séquestre.

Par ordonnance du 29 janvier 2002, le juge des référés du Tribunal de grande instance de B, faisant droit partiellement aux demandes de Mademoiselle Z, a condamné la SARL AYLLO à réaliser les travaux nécessaires aux installations d’une évacuation des eaux usées, d’alimentation potable et à un accès de la fourniture de courant électrique sans astreinte.

Cette ordonnance a cependant été réformée par arrêt rendu le 23 septembre 2002, par la Cour d’Appel de DOUAI qui a déclaré Mademoiselle Z irrecevable, faute de qualité à agir, ces demandes étant réservées au seul propriétaire de l’immeuble.

Dans ce contexte, par acte des 10 et 14 février 2001, Mademoiselle Z a fait assigner la SARL AYLLO, le syndicat des copropriétaires du XXX à B et la SARL ESPACE PROMOTION aux fins,

au principal,

— de voir dire que l’acte authentique de vente ferait mention de sa non adhésion aux dispositions du règlement de copropriété, relatives à la présence d’un local poubelle aux lieu et place des 2 W-C situés au rez-de-chaussée, à l’existence d’un passage voiture dans le passage couvert existant dans la propriété du XXX et à l’installation d’un compteur général d’eau dans la cour.

— de voir dire que la superficie du bien vendu était constituée de la totalité de l’appartement du rez-de-chaussée sans amputation de pièces.

— de voir condamner la SARL AYLLO à faire réaliser les travaux nécessaires de réfection compte tenu de la présence d’amiante dans la Cour, d’installation d’évacuation des eaux usées et d’accès à la fourniture électrique, dans le délai d’un mois à compter de l’assignation et sous astreinte.

— de voir dire que la société AYLLO devrait lui fournir un rapport d’analyse et de vérification établi par le laboratoire LEM, un certificat de conformité établi par la compagnie des eaux pour l’installation de l’évacuation des eaux usées et un certificat délivré par EDF.

— de voir dire que le prix de vente devrait être fixé à 53 357,15 €, et à défaut, de voir condamner la société AYLLO et l’agence immobilière à lui payer 15 245 € à titre de dommages et intérêts.

— de voir juger que l’acte authentique devrait être signé dans les 15 jours de la signification du jugement, sous astreinte.

— de voir condamner la société ESPACE PROMOTION à lui payer 7 625 € de dommages et intérêts pour rédaction défectueuse de l’acte de vente et défaut de conseil et d’obligation.

— de voir la société AYLLO à lui payer 7 625 € pour exécution déloyale et défectueuse de ses obligations contractuelles.

— A titre subsidiaire et à défaut de signature de l’acte authentique.

— de voir prononcer la résolution du compromis de vente signé le 14 février 2001 et condamner la société AYLLO à lui payer la somme de 90 000 F fixée par la clause pénale.

— de se voir restituer la somme de 4 573,50 € versée entre les mains de Maître A.

— de condamner la société ESPACE PROMOTION à lui payer 7 625 € de dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil et d’information.

La décision attaquée a été rendue dans ces conditions.

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Au soutien de son appel, Mademoiselle Z fait valoir :

— que le compromis a été fait sous différentes conditions suspensives, notamment de l’octroi d’un prêt bancaire, de l’obtention par le vendeur de son titre de propriété, et de la création d’un règlement de copropriété permettant la division de l’immeuble en appartements qui soit accepté par les services de la Communauté Urbaine de B, les frais de géomètre expert étant à la charge de l’acquéreur.

— que le prêt a été obtenu par l’acquéreur et le diagnostic amiante et plomb effectué,

— qu’en revanche, la SARL AYLLO n’était pas au moment de la signature du compromis, titrée,

— qu’un problème est survenu quant à l’établissement du règlement de copropriété et à la définition précise de l’appartement vendu, les divers plans lui étant soumis, définissant de manière différente la consistance du bien, objet du compromis.

— qu’un plan a été établi par Monsieur D, concernant le lot n°1, puis un second par Monsieur E, définissant de manière différente ledit lot n°1.

— qu’en réalité, la vente est devenue parfaite dès la réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte.

— que le seul problème consiste dans le mesurage du lot cédé, les deux certificats faisant mention de mesurage différents par celui-ci (110 m² ou 118 m²).

— qu’il résulte d’un courrier de la SCP D, du 26 août 2002, que le certificat de mesurage des lots a bien été adressé à Maître A, le 25 juillet 2001 et que le plan des lots annexé à l’acte du 13 décembre 2001 est conforme au plan adressé au notaire.

— que dès lors, le lot n°1 créé par l’acte du 13 décembre 2001, doit nécessairement être conforme au certificat de mesurage et au plan adressé au notaire et régulièrement publié.

— que sa demande visant à se voir dire propriétaire, est recevable car régulièrement publiée à la conservation des hypothèques.

— qu’elle l’est également, au regard du règlement de copropriété puisque les parties sont d’accord sur la chose, à savoir le lot n°1 tel que défini dans le règlement de copropriété régulièrement publié et sur le prix.

— que l’argumentation développée par la SARL AYLLO autour de la véranda est inopérante.

— qu’il convient de donner acte à la société AYLLO de ce qu’elle demande à la Cour de constater que le bien objet de la vente, est conforme au bien visé par le compromis de vente, ce qui conforte la position de l’appelante.

Mademoiselle Z ajoute que lorsque la société AYLLO a vendu l’appartement, elle n’en était pas encore propriétaire.

— que, par la suite, elle a tenté par tous les moyens d’obtenir la résolution, en essayant de l’induire en erreur,

— que ces manoeuvres lui ont occasionné un préjudice important.

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La SARL AYLLO quant à elle expose :

— qu’elle est marchand de biens et a entendu diviser l’immeuble afin de créer une copropriété et de revendre les lots.

— que le règlement de copropriété a été établi par Monsieur E

— que la demande de Mademoiselle Z est irrecevable au regard du plan de copropriété.

— que le lot n°1 résultant du règlement de copropriété a une contenance de 110 m² tel que cela résulte du plan établi par Monsieur E.

— que ce plan publié au bureau des hypothèques, doit seul être pris en considération dans les rapports entre les parties.

— que celui-ci correspond bien à ce qui a été vendu.

— que le lot de 118 m² n’existant pas, la demande de Mademoiselle Z doit être déclarée irrecevable puisque celle-ci ne peut être reconnue propriétaire d’un lot inexistant.

— que la vente n’était pas parfaite au 14 février 2001, de sorte Mademoiselle Z n’est pas recevable à demander la réalisation de la vente forcée sur cette base.

— qu’en effet, les parties avaient prévu une sanction au défaut de réitération dans le délai imparti, consistant en une clause pénale.

— que le compromis de vente pour une surface de 110 m² ne permet pas à Mademoiselle Z de valablement prétendre qu’il lui a été vendu une surface de 118 m².

— que le Tribunal de grande instance a, à tort, prononcé la résolution de la vente « aux torts du vendeur pour non respect de son obligation de délivrance d’un lot de superficie qui ne soit pas inférieure à la superficie convenue entre les parties », en relevant qu’il convenait de déduire, une pièce de 16,3 m² correspondant à une prétendue véranda.

— qu’en réalité, ne s’agissant pas d’une véranda, il n’y avait pas lieu à déduire la surface de cette pièce, pour le calcul de la superficie réelle du lot vendu.

La SARL AYLLO sollicite de voir prononcer la résolution de la vente, en raison du comportement déloyal de Mademoiselle Z et de voir jouer la clause pénale à son bénéfice, dans la mesure où la non-réitération de l’acte authentique est le fait unique de l’acquéreur.

— que la mauvaise foi de l’acquéreur lui a causé cependant un préjudice plus important que celui causé par l’immobilisation du bien.

— qu’en effet le lot de Mademoiselle Z était le dernier et était constitutif du bénéfice attendu.

— que le produit de la vente aurait dû être ainsi réinvesti, mais qu’elle a été contrainte de garder un lot dont elle n’avait pas l’utilité.

— qu’elle aurait ainsi pu générer un rapport de 15% de bénéfices par an sur cette somme si la rente avait eu lieu.

— qu’en restant propriétaire jusqu’à ce jour, elle a été contrainte de participer aux dépenses sur les parties communes en fonction de son lot, à hauteur de 1 876,20 €.

— qu’elle sollicite en conséquence 43 000 € de dommages et intérêts.

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Il convient à titre préliminaire, de relever que les conclusions de Mademoiselle Z, devant la Cour de céans, ont fait l’objet d’une publication le 14 mars 2006 à la conservation des hypothèques de sorte que les demandes présentées par l’appelante sont recevables au regard des dispositions du décret du 04 janvier 1955.

La SARL AYLLO ne conteste d’ailleurs pas dans ses dernières écritures que la régularisation de la procédure soit intervenue.

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Sur l’irrecevabilité des demandes formées par Mademoiselle Z, au regard du règlement de copropriété.

La SARL AYLLO expose que la demande de Mademoiselle Z, visant à se voir déclarer propriétaire du lot n°1 pour 118m² est « irrecevable » dans la mesure où l’acquéreur ne peut être déclaré propriétaire d’un lot inexistant. En effet, selon la société, ce lot n’existe pas et se trouve en contradiction avec le règlement de copropriété régulièrement adopté et aux certificats de mesurage.

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Il convient de rappeler qu’aux termes de l’acte sous seing-privé, la transaction portait sur « un appartement à usage d’habitation de 110 m² habitables, situé en rez-de-chaussée avec cave privative ».

Il a ainsi été vendu une surface alors même qu’au moment de la rédaction de cet acte, la société venderesse n’était pas encore titrée, n’étant devenue propriétaire des lieux que le 13 décembre 2001, et que le règlement de copropriété n’était donc pas encore établi.

Par ailleurs, alors que Mademoiselle Z sollicite, dans le dispositif de ses écritures, d’être déclarée propriétaire « d’un lot n°1 composé d’un logement situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, comprenant au sous-sol la totalité des caves du bâtiment lesquelles sont accessibles par deux escaliers intérieurs privatifs cave en sous-sol, ainsi que les 132/1000èmes des parties communes générales et les 318/1000èmes des charges du bâtiment A », il convient d’observer :

— que ce descriptif correspond exactement à la description du lot n°1 établie dans l’état descriptif de division contenu au règlement de copropriété reçu le 13 décembre 2001.

— que ce lot a bien une contenance de 110 m² tel que mesuré par Monsieur E, géomètre expert, une première fois le 19 décembre 2001 (le plan étant annexé au règlement de copropriété) et une seconde fois le 1^er mars 2006.

— que même si Mademoiselle Z sollicite dans les motifs de ses écritures d’être déclarée propriétaire de ce lot n°1 d’une superficie de 118 m², sur la base du certificat de mesurage établi par le cabinet MISSION et MOREL, pour autant, aucune ambiguité ne peut exister sur l’identité du lot n°1 revendiqué par l’acquéreur, avec celui décrit tant dans l’état descriptif de division qu’au plan annexé. Le lot n°1 est également conforme à la désignation du bien telle que figurant au compromis.

— qu’en tout état de cause, seuls le plan et le certificat de mesurage annexés au règlement de copropriété doivent être retenus dans les rapports entre les parties, étant observé que le nombre de tantièmes, non discuté par Mademoiselle Z, a bien été calculé sur la base d’un lot de 110 m².

Au vu de ces observations, la demande formée par Mademoiselle Z n’est donc pas contraire au règlement de copropriété.

Sur la surface du lot vendu :

Etant observé que devant la Cour, Mademoiselle Z ne soutient plus que la superficie réelle habitable serait inférieure à 110 m² pour solliciter une diminution du prix, voire une résolution de la vente, les développements de la SARL AYLLO sur « la confusion entretenue par Mademoiselle Z quant à la surface du lot vendu et à la qualification erronée de véranda » sont sans objet. Le recours à une mesure d’expertise pour déterminer la nature de la pièce sous verrière et vérifier la superficie du bien vendu s’avère également inutile. La SARL AYLLO doit être déboutée de sa demande à ce titre.

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Sur le caractère parfait de la vente et la demande de résolution du compromis :

La SARL AYLLO soutient que Mademoiselle Z n’est pas recevable à demander la réalisation forcée de la vente sur la base de l’acte du 14 février 2001 dans la mesure où, les parties ayant fait de la réitération de la vente par acte notarié un élément constitutif de leur contrat, comme l’a retenu la Cour d’appel de DOUAI dans son arrêt du 23 septembre 2002, la vente n’est donc pas parfaite.

La société ajoute que les parties avaient prévu une sanction au défaut de réitération authentique dans le délai imparti consistant en la clause pénale.

Mademoiselle Z soutient que la société venderesse a adopté une stratégie visant à la décourager d’avoir à régulariser les actes tout en prétendant l’inverse.

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L’acte de vente établi le 14 février 2001 entre la SARL AYLLO et Mademoiselle Z a été conclu sous conditions suspensives : d’urbanisme, de transmission d’une attestation relative à l’amiante et pour l’acquéreur, d’obtention d’un prêt pour le 15 avril 2001 au plus tard, et dans les conditions particulières suivantes : que le vendeur soit titré et qu’un règlement de copropriété permettant la division de l’immeuble en appartements soit créé et accepté par les services de l’urbanisme de la Communauté Urbaine de B.

Le compromis prévoyait en outre à la clause « réalisation » que « les présentes constituaient dès leur signature l’accord définitif sur la chose et sur le prix »; à la clause « prix de vente » que, « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l’acte authentique (…) conditionnaient le transfert du droit de propriété au profit de l’acquéreur », et enfin à la clause « propriété et jouissance » que « l’acquéreur serait propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l’acte authentique » lequel devrait intervenir le 31 juillet 2001 au plus tard.

Il ne peut être retenu que les parties aient fait de la réitération du compromis par acte notarié, un élément constitutif de leur contrat alors même d’une part qu’il était expressément prévu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord sur la chose et sur le prix et, d’autre part, que le fait de conditionner le transfert de propriété à la signature de l’acte authentique et au paiement du prix, ne constitue qu’une modalité de délivrance du bien. L’arrêt de la Cour d’appel de Douai, même définitif, n’a pas sur ce point s’agissant d’une décision intervenue sur appel d’une ordonnance de référé, au principal autorité de chose jugée.

La vente était donc parfaite au 14 février 2001 sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

En l’espèce, il est constant que la condition suspensive d’urbanisme a été levée, que la SARL AYLLO a été titrée, que les diagnostics techniques obligatoires ont été effectués, que le règlement de copropriété a été établi et que Mademoiselle Z a obtenu son prêt.

Néanmoins, à la date du 31 juillet 2001, la réitération de l’acte par acte authentique ne s’est pas produite en raison du refus de Mademoiselle Z.

Or, il était prévu au compromis une « clause pénale » qui stipulait :

« Il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voir de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de dommages et intérêts.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat dans l’un et l’autre cas, il est expressément contenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessus à titre d’indemnité d’immobilisation."

La prévision de cette clause ouvrait à la partie qui n’était pas en défaut, le choix, ou de poursuivre la vente forcée ou au contraire d’invoquer la résolution du contrat, cette partie ayant en tout état de cause vocation à prétendre à la clause pénale.

Il a été rappelé que Mademoiselle Z a refusé de signer l’acte, pour un certain nombre de motifs qu’elle n’explicite pas devant la Cour et dont elle n’offre pas de justifier.

La stratégie alléguée de la SARL ALLYO qui aurait visé à la décourager de régulariser l’acte de vente n’est donc pas établie, pas plus que n’est démontrée une tentative de la société venderesse d’obtenir la résolution de la vente « dans un esprit de profit ».

En dépit du revirement de l’acquéreur qui, après avoir conclu en première instance à la réalisation de la vente pour un prix moindre et subsidiairement à la résolution de la vente, sollicite désormais d’être déclarée propriétaire du lot n°1 tel que précédemment défini, il convient de relever que l’option qui a été ouverte à la SARL ALLYO dès le 1^er août 2001 de poursuivre la vente ou de solliciter la résolution du compromis, lui demeure offerte.

Il convient dès lors, compte tenu de l’absence de réitération de l’acte authentique au 31 juillet 2001 et par application des dispositions relatives à la clause pénale, de prononcer la résolution du « compromis » aux torts de Madame Z, conformément à la demande formée par la SARL ALLYO . Le jugement doit être confirmé sur le principe de la résolution.

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Sur la clause pénale :

Au bénéfice des observations qui précèdent, la SARL AYLLO est bien fondée à se prévaloir de l’application de la clause pénale.

Mademoiselle Z, qui sollicite l’allocation à son profit de cette clause pénale, sans toutefois formuler d’observations sur la demande aux mêmes fins formée par la SARL, sera donc condamnée au paiement de la somme de 13 720,41 € à ce titre, au bénéfice de la SARL AYLLO.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2002 date de sa convocation par le notaire, conformément à la demande et eu égard à l’antériorité de la mise en demeure. Celui-ci dans ce cadre devra se libérer directement entre les mains de la SARL de la somme de 4 573,47 € versée à titre de dépôt de garantie et qui viendra en déduction de celle de 13 720,41 €.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mademoiselle Z :

Compte tenu de la teneur de la présente décision, Mademoiselle Z sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, le jugement doit être confirmé sur ce point.

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Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL AYLLO :

La société venderesse sollicite l’allocation d’une somme de 43 000 € de dommages et intérêts, fondée sur l’article 1382 du code civil.

La SARL ALLYO qui explique avoir subi un préjudice dans la mesure où le produit de la vente aurait dû être réinvesti et où elle a dû supporter des frais (1 876,20 €) liés à la copropriété, ne justifie cependant pas de ce qu’elle aurait pu obtenir un bénéfice de 15% par an sur cette somme alors même, qu’en raison de la hausse des prix de l’immobilier, il lui sera désormais loisible de revendre le bien litigieux à un prix sensiblement supérieur à celui du compromis.

Il sera ajouté qu’en tout état de cause, l’article 1382 du code civil ne peut recevoir application dans le cadre de la réparation d’un dommage survenu dans le cadre d’une relation contractuelle, quand bien même le contrat n’aurait pas été exécuté.

Il convient donc de débouter la SARL AYLLO de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

L’équité commande d’indemniser la SARL AYLLO des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Une somme de 1 000 € lui sera allouée à ce titre mise à la charge de Mademoiselle Z.

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Cette décision sera opposable au syndicat de copropriété de la résidence du XXX à B.

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PAR CES MOTIFS

DIT que les demandes présentées par Mademoiselle Z sont recevables au regard des dispositions du décret du 4 janvier 1995,

DIT que la demande principale formée par Mademoiselle Z visant à se voir déclarer propriétaire du lot n°1 n’est pas contraire au règlement de copropriété du 13 décembre 2001,

DEBOUTE la SARL AYLLO de sa demande d’expertise,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente conclue le 14 février 2001 entre la SARL AYLLO et Mademoiselle Z, et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

Le réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DIT que la résolution de la vente est prononcée aux torts de Mademoiselle Z,

CONDAMNE Madame Z au paiement de la somme de 13 720,41 € au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2002au profit de la SARL AYLLO,

DIT que dans ce cadre le notaire devra se libérer directement entre les mains de la SARL AYLLO de la somme de 4 573,47 € versée à titre de dépôt de garantie par Mademoiselle Z,

DIT que cette somme viendra en déduction de celle de 13 720,41 € due,

DEBOUTE la SARL AYLLO de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1382 du code civil,

CONDAMNE Mademoiselle Z au paiement de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de la SARL AYLLO,

DECLARE la décision opposable au syndicat de copropriété de la résidence XXX à B,

CONDAMNE Mademoiselle Z aux dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués associés, conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

N. Y B. ROUSSEL