ARRET

N°

CABINET D ET ASSOCIES

C/

Epx X

BOUS/JA

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ECONOMIQUE

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2009

RG : 08/01989

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE SOISSONS EN DATE DU 25 avril 2008

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

CABINET D ET ASSOCIES SNC

39 rue Saint-Christophe

XXX

XXX

'agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié pour ce audit siège'.

Comparant concluant par M^e CAUSSAIN, avoué à la Cour et plaidant par M^e DREVON, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMES

Madame G-H B épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur F X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Comparants concluants par la SCP MILLON ET PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par M^e CHAILLOU, avocat au barreau de PARIS.

DEBATS :

A l’audience publique du 8 septembre 2009 devant M^me A, Conseiller, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 novembre 2009.

GREFFIER : M^me Y

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me A, Conseiller en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président,

M. Z et M^me A, Conseillers,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 17 NOVEMBRE 2009 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président a signé la minute avec M^me Y, Greffier.

DECISION

Faits, procédure, et prétentions des parties

Le 18 juin 2004, Monsieur F X et Madame G-H X , née B ont confié à la SNC D et associés, mandataire en vente de fonds de commerce, un mandat de recherche sans exclusivité pour un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie situé 41 grande XXX, au prix net vendeur de un million d’Euros, la rémunération du négociateur étant prévue à hauteur de 29900 EUR pour la négociation, et de 29900 EUR pour la rédaction de l’acte,

Le mandat était donné pour une durée de un an, et il était indiqué dans l’acte qu’il se renouvellerait par tacite reconduction, pourrait être révoqué à tous moment avec un préavis de un mois, et se terminerait, dans tous les cas, sauf révocation, le 18 juin 2005,

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2006, Monsieur F X et Madame G-H X , née B ont acquis le fonds de commerce susvisé de Monsieur C pour un prix de un million d’Euros, après que Monsieur C leur ait consenti une location gérance par contrat du 6 avril 2005.

Par LRAR des 6 février 2006, 9 mars 2006, et 26 avril 2006, la SNC D et associés a mis en demeure les consorts X de lui régler la somme de 29900 EUR correspondant aux honoraires de négociation sous huitaine,

Par exploit d’huissier délivré aux consorts X le 29 mai 2006, la SNC D et associés les a fait assigner à comparaître devant le Tribunal de commerce de Soissons afin de les entendre condamner à lui régler la somme de 29900 EUR à titre de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2006 date de la première mise en demeure, celle de 3000 EUR sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile , et aux dépens,

Par jugement rendu le 25 avril 2008, le Tribunal de commerce de Soissons a, notamment :

Débouté la SNC Cabinet D et associés de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SNC Cabinet D et associés aux dépens ainsi qu’à verser aux époux X la somme de 1500 EUR pour frais hors dépens,

Le Tribunal a considéré notamment dans les motifs de sa décision que la vente du fonds ayant eu lieu presque 7 mois aprés le délai de validité du mandat, il convenait de débouter la SNC D et associés de ses demandes,

La SNC Cabinet D et associés a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au secrétariat -greffe de la Cour d’appel d’Amiens le 15 mai 2008,

Dans ses dernières écritures déposées le 28 août 2008, l’appelant demande notamment à la Cour de :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 73 et 74 du décret de 72-678 du 20 juillet 1972,

Vu le mandat de recherche n°6922 en date du 18 juin 2004,

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constater la validité du mandat de recherche du 18 juin 2004,

Dire et déclarer que les consorts X ont éludé le droit à commission du cabinet D et associés en acquérant postérieurement à l’expiration du mandat de recherche du 18 juin 2004, et à l’insu de ce dernier le fonds de commerce de Monsieur C, lequel leur avait été présenté par le cabinet D et associés en cours de validité du mandat,

Dire et déclarer que les consorts X n’ont pas respecté le mandat de recherche du 18 juin 2004,

Condamner solidairement les consorts X payer au Cabinet D et associés une somme de 29900 EUR à titre de dommages intérêts égaux au montant des honoraires de négociation dont il a été privé par la faute des consorts X,

Débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions,

Condamner les consorts X à payer au cabinet D et associés une somme de 5000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître CAUSSIN, avoué prés la Cour d’appel d’Amiens.

L’appelante soutient notamment qu’elle a présenté Monsieur C aux consorts X durant la durée de validité du mandat, qu’ils se sont déclarés intéressés, et qu’un projet de promesse de cession par Monsieur C aux consorts X a été rédigé par ses soins et transmis par télécopie aux consorts X par télécopie du 24 juin 2004 à 18 heures 46 , à Monsieur C par télécopie du même jour à 18 heures 04 et au conseil du vendeur, qui en a accusé réception par courrier électronique du même jour, ce projet contenant l’indication que les parties reconnaissaient le rôle de négociateur de la SNC D et associés, qu’elles n’auraient pas contesté à la réception du projet,

Elle ajoute que, le mandat contenant une clause aux termes de laquelle la rémunération sera exigible même dans le cas ou le mandant achèterait postérieurement à l’expiration d’un mandat un bien proposé par le mandataire pendant la durée du mandat, et que les intimés ont conclu avec le vendeur un contrat de location gérance le 6 avril 2005, en même temps qu’une promesse de vente,

En réponse aux prétentions adverses, elle rétorque que les attestations de Madame E et du vendeur doivent être rejetées, comme dénuées d’objectivité, celle du vendeur, en raison de son lien direct avec le litige, celle de Madame E, car elle ne précise pas la date à laquelle elle aurait présenté le vendeur aux futurs acquéreurs,

La durée du mandat était précisée puisqu’il devait se terminer le 18 juin 2005, dans tous les cas, et qu’il est donc valable, au moins, pour la première période, et il était indiqué que la rémunération du mandataire serait à la charge de l’acquéreur.

La SNC D et associés souligne d’autre part qu’ elle sollicite des dommages intérêts en raison de son éviction de la vente, et non le montant de la commission en vertu du mandat,

Dans leurs dernières écritures déposées le 18 novembre 2008 les consorts X demandent notamment à la Cour de :

Vu les articles 1,6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 72,73,77, et 78 du décret n° 76-278 du 20 juillet 1972,

Vu l’article 1315 du code civil sur la charge de la preuve,

Confirmer le jugement dont appel dans son intégralité,

Condamner le Cabinet D et associés à payer aux époux X la somme de 3000 EUR sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP MILLION PLATEAU, Avoués, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimés soutiennent dans les motifs de leurs écritures que le mandat susvisé serait nul car ne comportant pas de limitation de ses effets dans le temps en contradiction avec les dispositions de l’article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, cette nullité étant, selon eux, d’ordre public,

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’il serait également nul car il ne préciserait pas si la rémunération du mandataire est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée, en contradiction avec l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

La clause prévoyant le versement d’une commission à un agent immobilier doit être en vertu des dispositions combinées des articles 6 de la loi de 70 et de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, en caractères très apparents , alors qu’en l’espèce elle est rédigée en caractères identiques au reste du texte,

Ils ajoutent que la SNC D et associés n’apporterait pas la preuve de ses diligences, ne les aurait pas informé de l’accomplissement du mandat dans les 8 jours de l’opération par LRAR pu par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement, et n’établirait pas que les télécopies envoyées rempliraient ces conditions,

Ils arguent également du fait que la vente s’est réalisée sans l’intervention du Cabinet D et associés, le vendeur leur ayant été présenté par Madame E qui en atteste ainsi que le vendeur, et que le mandat était expiré lorsque la vente a été conclue,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2009

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’appel :

L’appel de la SNC D et associés ayant été formé dans les délais et formes prévus par la loi et la recevabilité de l’acte n’étant pas contestée, la cour recevra l’intéressée en son appel.

Sur le bien fondé de l’appel :

Sur la validité du mandat :

Attendu qu’il est indiqué sur le mandat qu’il était conclu pour une durée de un an, qui se renouvellerait ensuite par tacite reconduction, pourrait être révoqué avec un préavis de un mois, et se terminerait dans tous les cas le 18 juin 2005,

Que l’article 7 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dispose notamment que : Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1° qui ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps,

Attendu qu''il ne peut être considéré que le renouvellement par tacite reconduction comportait une limitation dans le temps des effets du contrat, puisqu’elle pouvait être reconduite de manière indéfinie,

Qu’en conséquence, le fait qu’il y ait une première période déterminée fixée dans le mandat ne rend pas pour autant ses effets limités dans le temps, puisqu’il était impossible aux parties, même dans le cours de la première période de savoir si la durée du mandat ne serait pas reconduite, à l’expiration de son terme, ni pour combien de temps au maximum,

Que la disposition précitée étant d’ordre public, le mandat de recherche signé entre la SNC D et associés et les intimés était, par conséquent, entaché de nullité,

Que ne disposant pas d’un mandat régulier, la SNC D et associés ne saurait arguer d’un préjudice, du fait du non respect de ses clauses par les intimés,

Attendu en conséquence que la SNC D et associés doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes,

Que son appel sera déclaré mal fondé,

Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SBC D et associés de ses demandes, par substitution de motifs,

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La partie perdante devant, aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, être condamnée aux dépens, la cour condamnera la SNC D et associés, qui succombe, à supporter les dépens de première instance et d’appel,

La partie perdante devant, en outre, aux termes de l’article 700 du même code, être condamnée à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme arbitrée par le juge en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée, la cour condamnera la SNC D et associés à payer à Monsieur F X et Madame G-H X une somme de 1500 EUR, tous frais de première instance et d’appel confondus,

Attendu que les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Reçoit la SNC D et associés en son appel,

Constate la nullité du mandat de recherche conclu entre les parties le 18 juin 2004 faute de limitation de ses effets dans le temps,

Confirme, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SNC D et associés de ses demandes, par substitution de motifs,

Déboute la SNC D de toutes ses demandes,

Condamne la SNC D et associés aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP MILLON ET PLATEAU, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SNC D et associés à payer à Monsieur F X et Madame G-H X une somme de 1500 EUR, tous frais de première instance et d’appel confondus, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,