Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 05 DECEMBRE 2007

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/08873

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 02/12611

APPELANTE

S.A.R.L. DESPRETS ET CIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

14, avenue D

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER-FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Francis MARTIN plaidant pour la SCP SABBAH-MARTIN-BUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P 466

INTIMEE

Société Civile PARTICULIÈRE D ANTIQUE prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de M^e Lydie KOCHMAN-OLLIVIER plaidant pour la SCP GUILLEMAIN-BANIDE-SAINTURAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P 102

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 juin 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Y, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Monsieur Maurice ZAVARO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame X.

Madame Y a préalablement été entendue en son rapport.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile

— signé par Madame Y, Présidente, et par Madame X, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement en date du 25 avril 2006, rendu par le tribunal de grande instance de Paris qui a statué en ces termes :

• déboute la société DESPRETS et Cie de sa demande de voir dire que la société D Antique a renoncé à son action en résiliation du bail renouvelé au 25 octobre 2000,
• requalifie les conventions de domiciliation consenties par la société DESPRETS et Cie aux sociétés visées par le constat d’huissier du 28 avril 2003 en contrats de sous-location
• dit que le défaut de respect des formalités du concours à l’acte du bailleur prescrites par l’article L145.31 du Code de commerce constitue une infraction grave et répété et irréversible,
• déboute la société DESPRETS et Cie de sa demande de délais,
• prononce la résiliation du bail renouvelé au 25 octobre 2000 consenti par la société D Antique à la société DESPRETS et Cie pour l’immeuble sis à Paris 8^e, 14 avenue D,
• ordonne l’expulsion de la société DESPRETS et Cie et de tous occupants de son chef dans les formes légales et avec l’assistance de la force publique si besoin est, faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux sis à Paris 8^e, 14 avenue D, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,
• condamne la société DESPRETS et Cie à payer à la société D Antique une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux,
• dit que l’action de la bailleresse en réajustement du loyer de la location principale n’est pas prescrite,
• dit que l’action de la bailleresse en réajustement du loyer principal sera circonscrite aux seuls contrats consentis aux sociétés dûment visées par l’huissier dans son constat du 28 avril 2003,
• dit que le point de départ de l’action en réajustement prend effet au jour de la demande en justice pour les contrats relatifs aux sociétés ALPHA D et AGRI CONSEIL et à compter de la date d’effet des sous-baux pour les autres sociétés visées dans le constat d’huissier,

et avant dire droit, à cet égard, a ordonné une expertise, en réservant les autres chefs de demandes et les dépens.

• ' Vu l’appel relevé par la société DESPRETS et Cie à l’encontre de ce jugement

' Vu les dernières conclusions :

' ' de l’appelante, déposées au greffe de la Cour, le 21 mai 2007 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, au terme desquelles la société DESPRETS et Cie poursuivant la réformation de la décision entreprise prie la cour de :

• débouter la société D Antique de toutes ses demandes,

sollicitant, en outre, l’allocation d’une somme de 5000€ en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

' ' de l’intimée, déposées au greffe de la Cour, le 9 mai 2007, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, au terme desquelles la société D Antique, concluant au rejet de toutes les prétentions adverses et poursuivant la confirmation partielle de la décision entreprise, forme appel incident en priant la Cour de :

au visa des articles 1353 du Code civil et L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce

• dire et juger que faute pour la société DESPRETS et Cie d’avoir rapporté la preuve contraire, les contrats de sous-locations consentis aux sociétés Alpha-D d’une part et Agri Conseil d’autre part sont présumés avoir fait l’objet de renouvellements à leur échéance, en date respectivement des 24 octobre 2000, sans qu’aient été respectées les formalités de concours prévues par les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce,
• dire et juger que les conventions de domiciliation produites par la société DESPRETS et Cie sont irrégulières pour n’avoir pas été autorisées par le bail principal et, en toute hypothèse, recouvrent également des situations de sous-location, de telle sorte qu’elles sont irrégulières pour les motifs exposés par la société D Antique,
• condamner la société DESPRETS et Cie au paiement d’une l’indemnité d’occupation de droit commun de 500 000€ à compter de la date de résiliation jusqu’au délaissement complet des locaux,
• dire et juger qu’en ce qui concerne les contrats de sous-location consentis aux sociétés Agri Conseil d’une part et Alpha-D d’autre part, les sommes dues au titre de la demande de rajustement formée par la concluante le seront à compter de la date d’effet des renouvellements consentis sans concours à l’acte de la bailleresse et subsidiairemnt à compter de la prise d’effet des majorations appliquées aux loyers convenus dans les renouvellements auxquels la bailleresse a été appelée ou est intervenue
• modifier en conséquence la mission confiée à l’expert,
• condamner d’ores et déjà la société DESPRETS et Cie à payer à la société D Antique à titre de provision sur les sommes dues dans le cadre de l’action en rajustement une somme de 350 000€,

sollicitant, en outre, l’allocation d’une somme de 5000 € en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le cadre juridique

Article L145-31 du code de commerce

Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Article L145-32 du code de commerce

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.

A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Discussion

SUR LA RÉSILIATION

L’action en résiliation a été engagée par la société D Antique selon assignation en date du 12 août 2002, en se fondant sur l’existence de sous-locations dont l’irrégularité était invoquée. Elle se situait chronologiquement après le prononcé d’une décision par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris, en date du 12 juillet 2002, ayant refusé la demande de déplafonnement, engagée par la société D Antique dans le contexte du renouvellement du bail liant les parties, jugement confirmé par cette cour selon arrêt du 22 septembre 2004, cassé par décision de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2005, la cour d’appel d’Amiens, juridiction de renvoi, ayant, par arrêt du 10 avril 2007, confirmé le jugement déféré ayant fixé à 217 562,43€ en principal le loyer à compter du 25 octobre 2000.

Sur la renonciation

La renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer.

Assurément, comme il sera vu infra, la société D Antique a pu percevoir l’étendue des implantations, au sein de l’immeuble loué, de sociétés autres que son locataire, à l’occasion d’un courrier en date du 26 avril 2001 d’un huissier donnant une liste de 'plus de 40 noms différents sur les boites'; celui-ci était chargé de délivrer, à la société DESPRETS et Cie, un commandement de quitter les lieux sur le fondement de l’exécution d’une ordonnance de référé du 15 janvier 1999 ayant prononcé l’expulsion de la société DESPRETS et Cie à défaut de respecter des délais de paiement, par ailleurs accordés dans le contexte de la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail.

La société D Antique avait, précédemment, par acte du 10 avril 2000, signifié à la société DESPRETS et Cie un congé-renouvellement à compter du 25 octobre suivant, en sollicitant un déplafonnement du loyer sur le fondement allégué de l’affectation de l’immeuble à usage de bureaux. Après échange de mémoires, et en l’absence d’accord entre les parties, la société D Antique avait, par acte du 29 novembre 2001, fait assigner la société DESPRETS et Cie devant le juge des loyers. À aucun moment, même implicitement, la société D Antique n’a, de façon non équivoque, manifesté sa volonté de renoncer à toute action en résiliation.

Si la procédure d’expulsion précitée n’a pas été poursuivie jusqu’à son terme, cela ne caractérise pas une renonciation à mettre en oeuvre toute procédure de résiliation. En effet, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire effectué par la décision de référé était fondé sur un défaut de paiement sans rapport avec les motifs en jeu dans le présent litige. De surcroît, une ordonnance de référé constitue une décision provisoire même si elle est, par ailleurs, définitive pour ne pas avoir été frappée d’appel ; ainsi, un créancier peut toujours, soucieux de limiter sa prise de risques, ne pas exécuter une telle décision provisoire sans, pour autant, renoncer à sa demande au fond.

Par l’avenant au bail, en date du 30 septembre 1991, le bailleur a renoncé à demander un réajustement du loyer en cas de sous-location mais cela ne vaut pas renonciation du bailleur à être appelé à concourir aux actes de sous-location. De surcroît, la durée de cette renonciation est expressément limitée à la période du bail en cause, c’est à dire du 25 octobre 1991 au 24 octobre 2000. Rien ne permet de considérer que dans le bail en renouvellement, cette clause, d’une durée expressément limitée et ayant fait l’objet d’un avenant distinct, ait été reconduite, même tacitement.

Sur les constatations faites sur place

Le constat d’huissier du 28 avril 2003 est à la base de la décision entreprise ; il révèle les éléments suivants :

* rez- de chaussée : occupé par la société Century 21, agence immobilière ;

*à l’entresol : les bureaux sont occupés par la société DESPRETS et Cie avec domiciliation de la compagnie financière Vauban, la sarl COURTINE, la société OPIDUM SA, chaîne management SA et SCI DU DOMAINE ; l’huissier indique :

. qu’il n’y a pas de central téléphonique propre à l’immeuble si ce n’est un central téléphonique permettant de recevoir plusieurs lignes regroupées toutes dédiées à la société DESPRETS et Cie et à son groupe,

. qu’il n’y a pas de service d’accueil particulier, aucun comptoir, banque, panneau particulier invitant les visiteurs à se présenter dans les locaux de la société DESPRETS et Cie ;

*1^er étage : la société de Flaghac Investissement Conseil occupant une pièce, et la société A qui occupent les trois bureaux suivants depuis le 1^er mars 2003 ;

*2^e étage : la société AGRI CONSEIL ;

* 3^e étage : la société COFIC, qui s’y trouve depuis novembre 2002, la compagnie financière Constance et la société omni services filiale de la COFIC ;

* 4^e étage : société SICAT, qui emploierait deux à trois personnes, société G H, depuis janvier 2003, la SAS NAVESTE depuis le 17 février 2003, la E F SA, filiale de VAUBAN INVESTISSEMENT, avec trois salariés ;

* 5^e étage : la société SGC, assurant la gérance de l’immeuble, dans un bureau et dans un autre (le cinquième) son directeur, dans un deuxième bureau l’association 'les amis d’Z J', dans le troisième la société URA et le quatrième la société ELAN SARL agent immobilier ; à ce niveau, il a été noté un photocopieur installé dans un petit dégagement des parties communes.

La gérance de l’immeuble a déclaré à l’huissier qu’il n’y avait aucun service commun d’accueil, qu’il n’y avait pas de gardien, pas de service téléphonique commun, pas de matériel de bureau commun et que l’entretien de l’immeuble était assuré par une entreprise extérieure. Selon le dirigeant de la société DESPRETS et Cie, le mobilier se trouvant dans les locaux appartient à la société DESPRETS et Cie et est mis à disposition des 'sous-locataires’ (termes du procès-verbal de l’huissier) tandis qu’au 4^e étage la salle de réunion de E F est mis, aussi, à leur disposition.

' La gérance de l’immeuble a déclaré les personnes suivantes comme étant dans les lieux 'à titre de locataires':

COFIC, C D, A, 'Foncière de Flaghac Investissement', AGRI CONSEIL, URA sarl, SGC direction et gestion, SICAT, l’association 'les amis d’Z I', SNC ELAN, E F, société G H, INAVEST,

' Sont facturées en 'indemnité d’occupation’ les demandes pécuniaires dirigées vers :

COFIC, SNC ELAN, la société CREPI CORDIA, la sarl B de Flaghac Investissement Conseil, la société SGC, les sociétés G H, SICAT ,A, E F ;

' en loyers :

URA, société NAVEST, société SORIMO, société alpha D, société AGRI CONSEIL, l’association Z de Guinier.

Le dirigeant de la société DESPRETS et Cie n’a pu, par un simple courrier adressé à l’huissier le 13 mai 2003, fût-il annexé par celui-ci à son constat, modifié les réalités actées par l’officier ministériel en affirmant que 'plusieurs prestations de services sont offertes aux occupants et notamment : accueil au rez de chaussée (non vu par l’huissier), service photocopie/fax (juste un photocopieur installé au 5^e étage vu par l’huissier), salle de réunion, salle de repos avec salle à manger (non vues pas l’huissier, l’existence d’une mise à disposition d’une salle de réunion résultant des simples déclarations du dirigeant de la société DESPRETS et Cie,) nettoyage, assurance, mobilier (voir pour ces points les contrats examinés ci-après) ; ainsi, ces simples affirmations n’apportent pas la preuve contraire des constatations de l’huissier.

Sur les contrats de domiciliation

Un contrat de domiciliation – activité non interdite par le bail, dont la destination sera évoquée infra- ne constitue pas, en lui-même, une infraction au bail. Une telle caractérisation pourrait intervenir si un contrat de domiciliation était signé pour dissimuler une sous-location intervenue sans le concours du bailleur. Il convient, donc, de rechercher si les éléments produits aux débats sont de nature à démontrer la réalité de sous-locations dans l’hypothèse où existe un simple contrat de domiciliation.

La sous-location est caractérisée par le transfert de jouissance du local, par le locataire, au profit d’un tiers moyennant une obligation au versement d’une contrepartie de la part du sous-locataire.

Que ce soit à partir des contrats de domiciliations versés aux débats ou des informations résultant de l’analyse du registre du commerce et des sociétés ou encore des constats faits sur les lieux, aucun élément objectif ne permet de retenir l’existence de contrats de sous-location pour les entreprises qui, par ailleurs, ne bénéficient pas d’une jouissance des lieux significative d’une telle relation contractuelle. La cour considère, à cet égard, que n’est pas caractérisée une sous-location lorsque l’huissier limite son constat à noter, comme à l’entresol, que 'dans ceux-ci (les locaux) se trouvent également domiciliés…' sans faire d’autre constat d’occupation effective des lieux dépassant la simple domiciliation.

Dès lors sur ce point aussi, la décision entreprise sera confirmée.

Sur contrats de prestations de services

La société DESPRETS et Cie verse aux débats seulement 7 contrats de prestations de service souscrits avec les sociétés ci-après et aux dates citées :

¿ la société de gestion et de Commercialisation : 'mise à disposition’ 'de bureaux au cinquième étage’ au prix de 10 000F hors taxes par mois plus provision pour charges de 10%, le tout payable mensuellement d’avance avec indexation dès la première période de douze mois, les charges comprenant 'le chauffage, les frais d’ascenseur, l’eau et l’electricité, le ménage des parties communes, l’assurance et les impôts,' ; à compter du 1^er septembre 1996, durée 'ferme’ d’un mois renouvelable par tacite reconduction de trois mois en trois mois ; (présent dans les lieux, lors du constat du 28 avril 2003, au 5^e étage)

¿ la sarl B de Flaghac Investissement Conseil : 'mise à disposition’ 'd’un bureau’ au prix de 5000F hors taxes par mois avec versement d’une 'caution’ de 10 000F ; à compter du 1^er juillet 1994, durée 'ferme’ de six mois renouvelable par tacite reconduction de 6 mois en 6 mois ; 'les services possibles comprennent le chauffage, l’eau et l’électricité, le ménage le personnel d’accueil de l’immeuble, réception des messages téléphoniques, photocopie fax et services minitel’ 'les services utilisés seront facturés au tarif en vigueur’ ; signé le 7 juillet 1994 ; (présente dans les lieux, lors du constat du 28 avril 2003 occupant au 1^er étage un bureau,)

¿ la sarl crepicordien : 'fourniture à l’utilisateur à titre précaire’d'une salle de réunion au 1^er étage au prix de12 500F hors taxes par mois et hors charges plus provision pour charges (le chauffage, les frais d’ascenseur, l’eau et l’électricité, le ménage des parties communes, l’assurance et les impôts) de 10% le tout payable mensuellement d’avance avec indexation dès la première période de douze mois, avec une caution de 25 000F 'représentant deux mois de loyer de services’ ; 'les services possibles comprennent le personnel d’accueil de l’immeuble, réception des messages téléphoniques, photocopie fax et services minitel’ 'les services utilisés seront facturés au tarif en vigueur’ ; signé le 22 décembre 1997; (présence non constatée le 28 avril 2003, le 1^er étage étant occupé, outre par la sarl B de Flaghac Investissement Conseil, par la société A occupante depuis le 1^er mars 2003 ; la société la sarl crepicordien figure, en revanche, dans le compte de résultats de la société DESPRETS et Cie de 2001 avec une 'prestation annuelle de 148 835,68F')

¿ la SA compagnie de courtage et de participation, 'mise à disposition’ 'd’un bureau’ ; durée trois mois à compter du 17 juin 1994, renouvelable de trois mois en trois mois par tacite reconduction, 500F hors taxes (semble-t-il) 'les taxes et impôts compris à l’exclusion des services', prix garanti hors indexations pendant 12 mois ; 'les services possibles comprennent : le chauffage, l’eau et l’électricité, le ménage, le personnel d’accueil de l’immeuble', caution 1000F réajustée à chaque révision ; (présence notée dans le procès-verbal du 28 avril 2003 sous le nom de E F SA au 4^e étage avec trois salariés)

¿ l’association 'les amis d’Z J’ 'mise à disposition’ 'd’un bureau’ et indications : 'les bureaux’ sont meublés : bureau en bois noir, 1 armoire noire, 1 armoire noire, 1 meuble bas tiroir 1 ligne téléphonique et poste de téléphone ; à compter du 1^er octobre 1998, pour une durée de trois mois renouvelable, pareillement, avec un prix, pareillement, garanti de 2000F, toutes taxes et charges de l’immeuble comprises ; (présence constatée au 5^e étage lors du procès-verbal du 28 avril 2003)

¿ la SA COGIG et la SARL SICAT, 3/5^e de surface pour la première et 2/5^e pour la seconde, 'mise à disposition de bureaux’ 'les bureaux du 3^e étage sont loués meublés’ au prix de 48 000F hors taxes et hors charges avec assujettissement à la TVA révisé au 1^er avril 2002 pour la première fois, une provision de 1000F par mois pour charges (le chauffage, les frais d’ascenseur, l’eau et l’électricité, le ménage des parties communes et des bureaux occupés, l’assurance et les impôts fonciers, la taxe sur les ordures ménagères, la taxe sur les bureaux) 'dépôt de garantie’ de 96 000F ; pour une durée 'ferme’ d’une année renouvelable par tacite reconduction de trois mois en trois mois, à compter du 1^er avril 2001 ; signé le 9 mars 2001; (présence de la SARL SICAT, qui emploierait deux à trois personnes, constatée lors du procès-verbal du 28 avril 2003, au niveau du 4^e étage, le 3^e étage étant occupé par la société COFIC, qui s’y trouve depuis novembre 2002, la compagnie financière Constance et la société omni services, filiale de la COFIC )

¿ la société NUERA EMEA SARL 'des bureaux meublés du 5^e étage’ à compter du 1^er décembre 2001 au prix de 3500F hors taxes et hors charges avec assujettissement à la TVA, révisé ('révision du loyer') au 1^er décembre 2002 pour la première fois, avec en outre, une provision de 1000F pour charges (le chauffage, les frais d’ascenseur, l’eau et l’électricité, le ménage des parties communes et des bureaux occupés, l’assurance et les impôts fonciers, la taxe sur les ordures ménagères, la taxe sur les bureaux). Signé le 19 novembre 2001; (lors du procès-verbal du 28 avril 2003, n’est constatée la présence d’aucune société ainsi dénommée ; il est fait état d’une ' société URA’ dont aucun élément ne permet de penser qu’il s’agit de la même entreprise).

Pour l’ensemble de ces contrats il est visé 'un ensemble de services liés au travail d’un bureau, avec mise à disposition, à titre précaire, dans l’immeuble’ ; l’occupation est autorisée exclusivement à usage de bureaux, 'le preneur’ devant justifier de son immatriculation au registre du commerce et produire un exemplaire des statuts de la société, l’assurance étant obligatoire pour le 'preneur’ relativement au mobilier, au matériel, ainsi que 'pour les risques locatifs', une clause résolutoire étant stipulée pour défaut de paiement 'd’une seule indemnité d’occupation ou de remboursement des frais, charges et prestations …'.

Certes un contrat de mise à disposition d’un local peut ne pas caractériser une sous location si la jouissance des lieux est limitée dans le temps et s’il est accompagné de nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux telles que, par exemple, contrôle de l’accueil et de la sécurité.

Cependant, l’examen des dispositions qui viennent d’être énumérées, comme de celles rappelées supra, ainsi que des caractéristiques des relations contractuelles révélées par les stipulations conventionnelles, précitées, démontre que tel n’est pas le cas de l’espèce ; ainsi les conventions de prestations de services avec mise à disposition de bureaux caractérisent un transfert de jouissance de ces lieux, avec les accessoires normaux d’un contrat de sous-locations, les 'services’ éventuels -qualifiés aussi de 'charges’ selon une formule révélatrice de la nature effective des contrats- étant, pour l’essentiel, de nature locative.

Peu importe, à cet égard, que figure, dans ces conventions, la clause suivante: 'l’occupation des bureaux mis à disposition au titre du présent contrat ne constitue en aucune façon un bail et l’utilisateur reconnaît que le droit d’occuper est précaire et ne constitue qu’un accessoire des services fournis par le prestataire et qu’il déclare expressément renoncer au bénéfice de la propriété commerciale. Sans cette renonciation, la société DESPRETS et Cie n’aurait pas conclu la présente convention.' qui, artificielle et inopérante, ne saurait faire obstacle à la qualification réelle de ces contrats en conformité avec le statut de la propriété commerciale.

La cour confirmera la décision entreprise en ce qu’elle a requalifié les contrats non pas de 'domiciliation’ (erreur du premier juge à cet égard) mais 'de prestations de services avec mise à disposition de bureaux’ (les contrats de domiciliation seule ayant été analysés supra), éventuellement accompagnés de 'contrat de domiciliation', en contrat de sous-locations.

La société D Antique, hormis sa demande d’extension à toutes les situations de domiciliation écartée supra ne remet pas en cause l’appréciation du premier juge en ce qu’il a dit que cette requalification concernait les sociétés visées par le constat d’huissier du 28 avril 2003. La cour se doit, toutefois, d’éviter tous débats ultérieurs sur la désignation des sociétés en cause. Seront incluses dans cette requalification toutes les situations correspondant au constat effectué par l’huissier et décrites supra.

Ainsi les liens contractuels avec les personnes suivantes seront considérés comme caractérisant des contrats de sous-locations :

1. la sarl B de Flaghac Investissement Conseil (parfois désignée 'Foncière de Flaghac Investissement'),
2. la société A,
3. la société COFIC,
4. la société SICAT
5. la société G INNOVE,
6. La SAS NAVEST
7. la SA compagnie de courtage et de participation (aussi désignée sous le nom de E F SA),
8. la société SGC direction et gestion (désignée aussi sous le noms la société de gestion et de Commercialisation),
9. URA sarl
10. SNC ELAN
11. l’association les amis d’Z J,

Cette liste reprend, en les rapprochant avec le constat des occupations effectives, les informations données à l’huissier sur les règlements de loyers et/ou d’indemnités d’occupation en retenant les seules situations faisant l’objet, à cet égard, d’informations cohérentes.

Sur les sous-locations

Deux contrats exprès de sous location sont produits aux débats :

— le contrat avec la société alpha D, en date du 27 août 1984 constituant un sous-bail expirant le 24 octobre 1991, relatif à la boutique du rez de chaussée, qui a fait l’objet d’une dénonciation au bailleur

— un renouvellement en date du 25 avril 1995, avec la société agri conseil (cinq bureaux au deuxième étage avec annexes, sanitaires et couloirs de desserte), jusqu’au 24 octobre 2000, également dénoncé -par voie postale- au bailleur.

Ces sociétés étaient toujours présentes dans les lieux lors du constat précité : la société alpha D occupait le rez de chaussée (agence immobilière Century 21) et la société agri conseil le deuxième étage.

Cependant, le comptable de cette dernière entreprise, après avoir répondu, sur sommation interpellative, que le contrat avait été résilié au 31 mars 2005 (lettre de résiliation non produite), a versé aux débats les factures contractuelles, dont la dernière, d’un montant hors taxes de 14701,90€ provision pour charges comprise, correspond au 1° trimestre arrêté au 15 mars 2005.

La société D Antique ne remet pas en cause la validité de l’information reçue, en son temps, sur ces sous-locations mais estime qu’elles ont, nécessairement, été renouvelées sans lui avoir été dénoncées.

En ce qui concerne ces sous-baux, la pratique de la société DESPRETS et Cie, révélée par l’examen supra, démontre son peu de préoccupation pour l’établissement de contrats écrits et leur éventuel renouvellement ; ainsi, même si les sous-loyers ont augmenté, l’on ne peut considérer que ces sous-baux ont, forcément, été renouvelés.

La décision entreprise sera de ce chef également confirmée.

Sur la demande de résiliation fondée sur la requalification des contrats de prestations de service en contrats de sous-location

Le bail entre la société DESPRETS et Cie et la société D Antique ne comportait pas d’indication de destination mais y était indiquée la stipulation suivante : 'elle (la locataire) pourra sous-louer, en tout ou partie, l’immeuble loué et ce pour tous commerces'. Comme il a été dit supra cette clause ne dispensait pas la société DESPRETS et Cie d’appeler le bailleur à concourir à l’acte en application de l’article L145-31 du Code de commerce. Le manquement de la société DESPRETS et Cie dans le respect de cette disposition constitue, incontestablement, une faute de sa part. Cependant, pour que la résiliation soit prononcée, il faut caractériser un manquement suffisamment grave pour justifier une telle sanction. L’on ne peut se prononcer par affirmation générale et il convient de rechercher si, dans le cas d’espèce, cette gravité est atteinte.

L’immeuble de cinq étages, avec des locaux d’un surface pondérée de 751m², est, ainsi, doté d’une forte capacité d’occupation, qu’une seule société locataire peut remplir, seulement, si la densité de son activité le justifie ; l’objet social de la société DESPRETS et Cie, assez flou, ne rend pas évidente une installation d’une telle étendue ; cela conduit, nécessairement, à s’interroger sur l’objectif poursuivi par cette location. Cette observation associée à l’absence de désignation de la destination du bail alors que celle-ci figure, de la façon la plus large possible, dans l’autorisation générale de sous-location, conduit à considérer que l’activité de sous-location était centrale dans l’esprit des parties au bail.

Lorsque la société D Antique a pu entrevoir l’importance de cette activité, elle n’a pas, immédiatement, souhaité s’appuyer sur cette situation pour engager une action en résiliation préférant, dans un premier temps, en poursuivant l’action en fixation du loyer en renouvellement, axer sa réaction sur une demande de déplafonnement du loyer à partir du constat de l’utilisation prépondérante des lieux, par la société DESPRETS et Cie, à des fins de bureau ; spécialement, c’est uniquement lorsqu’elle fut déboutée de cette action qu’elle engagea, sans tarder, l’instance en résiliation. Si comme il a été dit, supra, cette attitude ne caractérise, en aucun cas, un renoncement à une telle procédure, elle est, en revanche, révélatrice d’une sensibilité d’une intensité fort modérée à ce manquement. La préférence manifeste pour l’action en déplafonnement démontre que la société D Antique n’aurait jamais poursuivi la présente instance si elle avait eu satisfaction, c’est à dire si elle avait obtenu une augmentation du loyer.

Comme l’action en réajustement est de nature à permettre un accroissement du niveau de celui-ci, et que l’absence d’appel au concours du bailleur prive, principalement, celui-ci d’une connaissance éclairée de la situation, connaissance prenant sa source dans la fourniture d’informations nécessaires à une telle action, il n’apparaît pas que l’infraction commise par la société DESPRETS et Cie soit suffisament grave, dans le cas d’espèce, pour justifier de priver la société DESPRETS et Cie du bénéfice de la poursuite du contrat.

La décision entreprise sera réformée à cet égard.

SUR L’ACTION EN RÉAJUSTEMENT

La demande pourra être accueillie, comme l’admet au reste la société D Antique, seulement pour les sous-loyers postérieurs au 24 octobre 2000, date de fin du bail comportant avenant de renonciation du bailleur à l’action en réajustement (non produit en première instance).

La question de la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de commerce ne se pose pas, dès lors que l’action du bailleur a été engagée le 12 août 2002.

Pour les contrats avec la société agri conseil et la société alpha D c’est à compter de cette date que prendra effet la majoration encourue.

Pour tous les autres contrats ayant fait l’objet de requalification en sous location, le point de départ sera fixé à la date, effective, de réalisation des sous-baux, dès lors que le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte ; de la sorte, pour les contrats en cours au 24 octobre 2000, ce sera à cette date que la majoration prendra effet.

L’assisette de l’action sera celle 'des contrats consentis aux sociétés dûment visées par l’huissier dans son constat du 28 avril 2003" la société D Antique ne demandant pas la remise en cause de cette disposition du jugement, hormis celle du rejet de la prise en compte des contrats de domiciliation dont la requalification en contrat de sous-location a fait l’objet supra d’un débouté.

La cour, comme ci-dessus clarifiera la liste des contrats en cause telle qu’énumérée supra en précisant que, l’absence de résiliation du contrat principal fait que sont nécessairement compris dans le champ de cette action, les contrats relatifs aux parties venant aux droits de celles concernées par cette liste ou ayant pris, de fait, leur succession.

À partir du compte de résultats de 2001, on pourrait, apparemment, évaluer à 26 946€, au maximum, le différentiel possible pour cette année là (toutes les sommes perçues n’entrant pas dans le champ limité ci-dessus, des sous-locations). Cela permet de rendre, fortement, vraisemblable un loyer d’une hauteur sensiblement plus élevée que celui fixé par la procédure ayant suivi l’offre de renouvellement ; cependant, l’examen de toutes les pièces est nécessaire comme celui de l’évolution des situations, étant ici rappelé que l’augmentation est limitée, en ce qui concerne la durée, par celle de la sous location et, en ce qui concerne le montant, par l’écart des loyers (en tenant compte des charges payées par le sous-locataire, quelle qu’en soit la dénomination), et s’agissant d’une sous-location partielle, selon une comparaison faite par rapport au prix ramené à l’unité de surface. Ainsi l’organisation d’une expertise est fondée.

Cependant, en raison de la démarche proposée, ci-après, par la cour, les demandes relatives à l’expertise et au versement d’une provision, seront réservées dans l’attente de la réponse à la proposition.

PROPOSITION D’UNE MÉDIATION OU D’UNE CONCILIATION

Conformément à l’article 21 du nouveau Code de procédure civile : 'Il entre dans la mission du juge du concilier les parties’ l’article 128 du même code disposant : 'La conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorable’ et aux termes de l’article 131-1 du même code 'Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose'.

La cour propose aux parties soit une conciliation soit une médiation pour en terminer avec ce litige. Elles ont, déjà, dû affronter une très longue instance qui a duré près de six ans à propos de la fixation du loyer en renouvellement au 25 octobre 2000 ; ce bail, ainsi renouvelé, s’achèvera dans deux ans. La présente procédure est de nature à remettre, dans une certaine mesure, en cause la fixation ainsi jugée au bout de tant d’années ; elle dure, aussi, depuis plus de 5 ans déjà et l’expertise qui doit être ordonnée sera longue et aura, nécessairement, un coût ; de la sorte ce second procès n’est pas prêt de se terminer. Par un accord obtenu selon l’une ou l’autre des procédures indiquées par la cour (la seconde ayant aussi un coût mais étant de nature à parvenir à une solution définitive de ce litige) les parties peuvent définitivement solutionner leur conflit.

Sur les autres demandes

Il est justifié de réserver les dépens ainsi que les demandes en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile jusqu’à prise de position des parties sur l’offre de la cour d’une démarche conciliatrice.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant en dernier ressort :

I. Confirme la décision entreprise en ses dispositions relatives à l’absence de renonciation de la société D Antique à son action en résiliation du bail renouvelé au 25 octobre 2000, à la requalification des conventions consenties par la société DESPRETS et Cie aux sociétés visées par le constat d’huissier du 28 avril 2003, en contrats de sous-location, sauf à dire que sont en cause, non pas les contrats de domiciliation seule, mais ceux 'de prestations de services avec mise à disposition de bureaux’ éventuellement accompagnés de 'contrat de domiciliation', en ce qu’elle a accueilli la demande en réajustement du loyer principal de la société D Antique,

' y ajoutant

— dit que sont concernées par cette requalification les relations contractuelles avec :

1. la sarl B de Flaghac Investissement Conseil (parfois désignée 'Foncière de Flaghac Investissement'),
2. la société A,
3. la société COFIC,
4. la société SICAT
5. la société G INNOVE,
6. La SAS NAVEST
7. la SA compagnie de courtage et de participation (aussi désignée sous le nom de E F SA),
8. la société SGC direction et gestion (désignée aussi sous le noms la société de gestion et de Commercialisation),
9. URA sarl
10. SNC ELAN
11. l’association les amis d’Z J,

— dit que les mêmes sont concernées par l’action en réajustement en ceux compris les contrats relatifs aux parties venant aux droits de celles visées à cette liste ou ayant pris, de fait, leur succession,

II. Réformant la décision entreprise, en ce qui concerne ses dispositions relatives au prononcé de la résiliation du bail renouvelé au 25 octobre 2000 consenti par la société D Antique,

' déboute la société D Antique de sa demande de résiliation,

III. Réservant le prononcé de la décision relative à l’organisation d’une expertise et la demande de condamnation au versement d’une provision,

— propose aux parties soit une conciliation soit une médiation pour en terminer avec ce litige,

' dit que la présidente de cette chambre recevra les avoués de la cause le mardi 8 janvier 2008 à 14 heures 30 afin de recueillir la position des parties à cet égard,

IV. Réserve les demandes relatives aux dépens et à l’allocation d’une somme en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,