XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 28/11/2013

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N° MINUTE : 13/967

N° RG : 13/01634

Ordonnance rendue le 06 Mars 2013

par le Président du Tribunal de Grande Instance de BETHUNE

statuant en référé

REF : FG/CF

APPELANTE

Madame X Y

née le XXX à NANCY

demeurant

XXX

XXX

représentée par Maître Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

assistée de Maître Nathalène PIERARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée et assistée par Maître Philippe HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Octobre 2013

tenue par Françoise GIROT magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christine DUQUENNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Françoise GIROT, Président de chambre

Cécile ANDRE, Conseiller

Bénédicte ROBIN, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Françoise GIROT, Président et Christine DUQUENNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 septembre 2013

*****

Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2008 L’EURL LA MONJOIE représentée par son gérant a donné à bail pour un usage professionnel à X Y un local situé SYNERGIE PARK ROUVROY au rez-de-chaussée du bâtiment SYR ILOT 1B afin d’y exercer son activité de cardiologue moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2860 € outre une provision sur charges de 120€, le montant du dépôt de garantie étant fixé à la somme de 8580€.

X Y a notifié un congé par une lettre recommandée datée du 18 janvier 2012 et a quitté les lieux le 13 juillet 2008.

Ayant vainement sollicité le remboursement du dépôt de garantie de la part du bailleur X Y a fait assigner L’EURL LA MONJOIE devant le président du tribunal de grande instance de Béthune à cette fin.

L’EURL LA MONJOIE s’est opposée à la demande et a formé une demande reconventionnelle en paiement d’une provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état, la perte de loyers résultant de la nécessité de faire des travaux et le paiement d’un solde dû au titre des charges.

Par une ordonnance en date du 06 mars 2013 le président du tribunal de grande instance de Béthune statuant en référé a condamné X Y à payer par provision à la société LA MONJOIE la somme de 20 126€ outre celle de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté le surplus des demandes et condamné X Y aux dépens.

Par une déclaration du 20 mars 2013 X Y a interjeté appel de cette ordonnance dans des conditions de régularité formelle non critiquées.

Par conclusions notifiées le 11 juillet 2013 X Y demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et 1147 et 1731 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance déférée et débouter la SELARL LA MONJOIE de l’intégralité de ses demandes,

à titre principal :

condamner la SELARL LA MONJOIE à lui payer, à titre de provision, la somme de 8580€ avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 21 août 2012,

constater la réticence abusive de la SELARL LA MONJOIE et la condamner à lui payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire :

condamner la SELARL LA MONJOIE à lui payer, à titre de provision, la somme de 5580€ avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 21 août 2012,

en toutes hypothèses :

condamner la SELARL LA MONJOIE à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

X Y fait valoir que c’est à la suite d’une erreur grossière dans l’interprétation du contrat que le juge des référés l’a condamnée à exécuter un contrat une fois celui-ci terminé et qu’au surplus l’ordonnance se prononce dans le cadre d’un référé alors qu’à minima une difficulté interdisait de statuer en référé.

Elle rappelle qu’elle a notifié son congé le 18 janvier 2012 et était donc déchue de tout titre d’occupation le 18 juillet 2012 ; que l’état des lieux de sortie avec remise des clefs a été effectué le 12 juillet 2012 et que ce n’est que le 8 août 2012 que la société LA MONJOIE a fait état pour la première fois de prétendus travaux à effectuer et de factures qui seraient restées sans règlement.

Elle soutient que la jurisprudence considère que l’absence de contestation du bailleur lors de la remise des clefs vaut accord express de sa part sur la restitution du bien en l’état.

Elle fait également grief au premier juge d’avoir mal interprété les dispositions du bail relatives aux travaux.

A titre subsidiaire elle critique le devis produit par la société LA MONJOIE.

Par conclusions notifiées le 25 juillet 2013 L’EURL LA MONJOIE demande à la cour de:

confirmer la décision en son principe,

l’infirmer dans son quantum,

dire que la réclamation de X Y se heurte à une contestation sérieuse,

dire à tout le moins que la demande de X Y est mal fondée,

statuant sur son appel incident condamner X Y à lui verser à titre provisionnel la somme de 43 200,75€,

subsidiairement, confirmer la décision déférée sur le montant de la condamnation prononcée,

condamner X Y à lui payer une indemnité complémentaire de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EURL LA MONJOIE rappelle que X Y a quitté les lieux en étant débitrice d’un solde de charges et sans la faire convoquer à l’état des lieux de sortie.

Elle expose que les locaux loués ont été profondément transformés avec son accord, que toutefois le bail prévoyait que le bailleur pouvait, au terme du bail, 'réclamer la remise en état sur plan d’origine dans une annexe jointe aux présentes'.

Elle fait valoir que les clauses du bail sont claires et ne souffrent aucune interprétation.

Elle indique avoir fait chiffrer les travaux et produire des devis en justifiant et soutient que les locaux n’ayant pu être reloués depuis le mois de juillet 2012 elle subit un préjudice ouvrant droit à réparation.

Elle souligne la mauvaise foi de X Y qui a indiqué devant le premier juge qu’elle n’avait pas été convoquée pour l’état des lieux d’entrée et qu’elle ne connaissait pas le détail des charges, faisant observer que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et que les charges ont été justifiées.

En réponse à l’argumentation de l’appelante L’EURL LA MONJOIE soutient que la jurisprudence dont elle se prévaut relative à l’absence de contestation du bailleur lors de la remise des clefs est inopérante en l’espèce alors qu’elle n’a pas été avisée de la date de l’état des lieux et a reçu les clefs par courrier.

Elle ajoute que le devis produit par X Y ne lui a pas été communiqué.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le juge saisi en référé peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce pour s’opposer à la demande de provision formée par X Y au titre de la restitution du dépôt de garantie et solliciter le paiement d’une provision à titre reconventionnel L’EURL LA MONJOIE soutient qu’elle est elle-même créancière d’un solde de 5 914,36€ au titre des charges impayées et du coût des travaux de remise en état des locaux, les deux parties étant en désaccord sur l’interprétation de la clause du contrat relative aux modifications apportées par le locataire à l’agencement des locaux.

X Y n’est pas fondée à soutenir que L’EURL LA MONJOIE ne serait plus recevable à solliciter l’exécution du bail au motif qu’elle n’aurait émis aucune contestation lors de la remise des clefs, étant observé que l’état des lieux de sortie qu’elle produit n’a pas été établi contradictoirement et qu’il n’est pas justifié d’une convocation du bailleur, que de plus les clefs ont été restituées par un courrier du 13 juillet 2008 dont la date de réception n’est pas justifiée et que dès le 8 août suivant L’EURL LA MONJOIE a présenté une réclamation à la locataire, ce qui exclut toute intention de sa part de renoncer au paiement des sommes qui pourraient lui être dues.

S’agissant des charges il convient de retenir que le bail prévoit le paiement d’une provision pour les charges d’eau, d’électricité, de chauffage et de ménage des communs, que les factures de régularisation produites par L’EURL LA MONJOIE reprennent des charges non visées dans le bail (entretien du jardin ou factures de la société NICOLIN) ou ne sont pas accompagnées de justificatifs (frais d’entretien) en sorte que la contestation de l’intimée sur ce point ne peut être qualifiée de sérieuse.

S’agissant des travaux de remise en état le paragraphe du bail intitulé ' Entretien-Travaux-Réparations’ met à la charge du locataire l’obligation de ne faire aucun changement de distribution, ni travaux de transformation ou d’aménagement dans les lieux loués sans autorisation expresse et par écrit du bailleur et précise :

'En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du locataire. A défaut d’accord le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer quelconque indemnité pour les frais engagés.'

Le paragraphe suivant est ainsi rédigé :

'Dés à présent le bailleur et le locataire ont convenu de réaliser divers travaux énoncés dans une annexe jointe aux présentes ; aux conditions reprises dans ladite annexe-travaux: Le bailleur et le locataire se sont mis d’accord sur plan (cf plan modifié) pour une modification des agencements (…). La réalisation est à la charge du bailleur avec une participation forfaitaire de 3500€ HT à la charge du locataire. Ce changement de distribution est régi par la clause entretien-travaux-réparation. Les transformations résultant de ces travaux seront conservées en fin de bail par le bailleur sans que le locataire puisse réclamer une quelconque indemnité pour les frais engagés par lui. Le bailleur peut réclamer la remise en état sur plan d’origine (dans une annexe jointe aux présentes)'.

L’examen des clauses ci-dessus révèle une difficulté d’interprétation dans la mesure où la clause du bail 'entretien-travaux-réparations’ à laquelle renvoie expressément la clause relative à l’accord intervenu au moment de la signature du bail sur la modification de l’agencement des locaux est en contradiction avec cette dernière clause qui prévoit effectivement la possibilité pour le bailleur de réclamer la remise en état nonobstant son accord sur la modification effectuée.

Il y a lieu d’ajouter sur ce point que les parties produisent des devis contradictoires et que les pièces du dossier ne permettent pas de mesurer la nature et le coût des travaux de remise en état à supposer l’interprétation du bail favorable à L’EURL LA MONJOIE.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher la contestation relative à l’interprétation de la clause du bail relative aux travaux dont dépend principalement l’appréciation des obligations respectives des parties, ce qui caractérise une contestation sérieuse s’opposant à ce qu’il soit fait droit aux demandes principale et reconventionnelle des parties en paiement de provisions.

Il convient dans ces conditions d’accueillir partiellement l’appel formé par X Y, de réformer l’ordonnance déférée, de débouter X Y de sa demande de provision et de débouter L’EURL LA MONJOIE de sa demande reconventionnelle, les parties étant renvoyées à saisir le juge du fond.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS :

La COUR :

Infirme l’ordonnance déférée.

Déboute X Y de sa demande de provision à valoir sur la restitution du dépôt de garantie.

Déboute l’EURL LA MONJOIE de sa demande reconventionnelle.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

C.DUQUENNE F.GIROT