XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 23/04/2015

***

N° de MINUTE : 15/

N° RG : 14/07210

Jugement (N° 09/00024)

rendu le 03 Novembre 2014

par le Tribunal de P Instance de LILLE

REF : PF/KH

Jour fixe

APPELANTE

SAS SOCIETE D’EXPLOITATION DU 22 O P CHAUSSEE

ayant son siège social 22 O P Q – 22 24

XXX

Représentée par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

XXX

ayant son siège social 22/24 O P Q

XXX

Représentée par M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

J K, Président de chambre

Stéphanie BARBOT, Conseiller

J METTEAU, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT

DÉBATS à l’audience publique du 22 Janvier 2015 après rapport oral de l’affaire par J K

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2015 après prorogation du délibéré initialement prévu le 26 mars 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par J K, Président, et Marguerite-Marie HAINAUT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M. A et son épouse, L M, décédée depuis, propriétaires d’un ensemble immobilier situé 22-24 O P Q à Lille, ont organisé leur succession à la fin des années 1980 et établi une donation-partage au bénéfice de leurs trois filles, G, Line et H A, laquelle portait tant sur la partie exploitée commercialement que sur la partie à usage d’habitation, les époux conservant l’usufruit de l’intégralité de l’immeuble.

La partie commerciale ainsi démembrée était apportée à une société civile immobilière constituée à cet effet, la SCI. D’Artagnan, dont M. A était nommé gérant.

Celui-ci était par ailleurs dirigeant de la société d’exploitation 'La Botte Chantilly', qui exploitait à cette adresse en location-gérance un fonds de commerce de vente de chaussures.

Par acte sous seing privé du 13 octobre 1988, la SCI D’Artagnan (la SCI.) a donné à bail à M. A les locaux à usage commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le premier avril 1988 moyennant un loyer annuel de 300 000 Francs hors taxes.

Par acte notarié en date du 27 octobre 1994, M. et M^me A ont cédé à leur fille M^me G A-Y et à leur gendre, M. Y, les actions de la société d’exploitation de la Botte Chantilly.

Par acte notarié du même jour, les époux A ont cédé à la société d’exploitation de La Botte Chantilly le fonds de commerce de vente de chaussures exploité sous l’enseigne du même nom.

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 1998, conclu entre, d’une part, la SCI., d’autre part, la S.A.S La Botte Chantilly, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du premier avril 1997 pour un loyer plafonné fixé à 345 234 Francs HC.

Par avenant en date du mois de février 2004, l’assiette du bail a été élargie, avec effet rétroactif au premier février 2003, pour englober désormais 'un appartement en duplex au 1^er étage’ (situé dans le bâtiment D en fond de parcelle, bâtiment non visé par le bail initial).

Suite à cette adjonction, le loyer annuel a été porté de 59 785, 08 euros (HT et HC) à la somme de 66 085,08 euros HT au premier avril 2003.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2008, la SAS La Botte Chantilly a signifié à la SCI. une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans et pour un loyer identique indexé sur l’indice trimestriel du coût de la construction.

Le bailleur est resté silencieux, de sorte que le principe du renouvellement s’est trouvé acquis.

La SCI. a notifié à la SAS La Botte Chantilly un mémoire préalable en demande aux fins de fixation du loyer renouvelé déplafonné à la somme de 300 000 euros.

Elle a renouvelé sa demande par assignation en date du 20 mai 2009.

Par jugement avant dire droit du 7 novembre 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de P instance de Lille a ordonné une expertise confiée à Monsieur D, qui a déposé son rapport le 17 janvier 2014.

Dans son dernier mémoire après expertise, la SCI. demandait de :

— fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 300 000 euros hors taxes par an, à compter du premier juillet 2008,

— condamner le locataire au rappel des loyers à compter de juillet 2008,

— condamner le locataire au paiement des intérêts de droit sur l’arriéré de loyer en vertu de l’article 1155 du Code civil à compter du premier juillet 2008 et subsidiairement à compter de la date d’assignation,

Subsidiairement,

— entériner le rapport d’expertise,

— condamner la société locataire, en sus des dépens, au paiement de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire après expertise, la Société du 22-24 O P Q (anciennement dénommé 'La Botte Chantilly') demandait de :

— débouter la SCI. de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, dans l’hypothèse d’un déplafonnement de loyer, fixer le bail renouvelé à compter du premier juillet 2008 à la somme de 12 4000 euros, de laquelle devra être déduite la taxe foncière,

— condamner la SCI. aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 3 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux a :

— Ecarté du débat les pièces 81, 82-1 et 82-3 de la SCI.,

— Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du premier juillet 2008 à la somme de 269.647,41 euros hors taxes et hors charges,

— Dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter du renouvellement du bail,

— Dit que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné la société d’exploitation du 22-24 O P Q aux dépens,

— Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Société d’exploitation du 22 O P Q (le preneur) a fait appel le 2 décembre 2014 et l’affaire a été fixée selon la procédure d’assignation à jour fixe.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société appelante demande à la cour de :

Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau :

A titre principal :

¤ Constater, dire et juger que le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’éléments susceptibles d’écarter la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé.

¤ En conséquence, le débouter de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement :

¤ C’est-à-dire pour le cas où par impossible la cour identifierait des causes justifiant le déplafonnement du loyer,

¤ Fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 126 703,90 euros, à compter du 1^er juillet 2008, de laquelle devra être déduite le montant de la taxe foncière ;

¤ Dire qu’après déduction de la taxe foncière de 9 047 euros, le prix du bail renouvelé est de 117.656,90 euros,

Infiniment subsidiairement :

¤ Ordonner un complément d’expertise et à cet effet désigner M. D avec mission de :

o justifier les références données dans son rapport par la production de la copie des baux ou des décisions de justice auxquels il se réfère ;

o donner son avis sur l’évolution du prix au m² en fonction de la SUP d’une part et en procédant à la ventilation entre baux à l’américaine et baux ordinaires d’autre part ;

o donner son avis sur la possibilité d’exploiter les surfaces du premier au troisième étage en activité commerciale, en tenant compte des règlements d’urbanisme applicables aux établissements recevant du public (ERP).

En toutes hypothèses:

¤ Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

¤ Le condamner à payer au preneur une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

¤ Le condamner aux entiers frais et dépens.

La SCI. D’Artagnan demande à la cour de :

' DEBOUTER la 'Société D’EXPLOITATION DU 22 O P CHAUSSEE’ de toutes ses demandes fins et conclusions ;

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a dit y avoir lieu à déplafonnement ;

' INFIRMER le jugement dont appel du chef de la valeur locative;

' DIRE ET JUGER que le loyer du bail de l’immeuble situé à Lille, 22 O P Q exploité par la défenderesse est déplafonné et doit être fixé à la valeur locative, soit à la somme de 300 000 euros HT et hors charges annuels à compter du 1^er juillet 2008.

Subsidiairement,

' CONFIRMER LE JUGEMENT sur la valeur locative.

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la Société D’EXPLOITATION DU 22 O P CHAUSSEE à lui payer :

— Le rappel des loyers à compter du 1^er juillet 2008,

— Les intérêts qui courent de plein droit à compter du 1^er juillet 2008, et subsidiairement à compter de la date de la présente assignation par application de l’article 1155 du Code Civil, au fur et à mesure des échéances entre l’ancien et le nouveau loyer.

' DIRE ET JUGER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1154 du Code Civil dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

' CONDAMNER la Société D’EXPLOITATION DU 22 O P CHAUSSEE à payer à la XXX la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' CONDAMNER la Société D’EXPLOITATION DU 22 O P CHAUSSEE en tous les frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise et le métré.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les textes et principes applicables en la matière

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article R. 145-2 du même code, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de ce texte s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.

L’article L. 145-34 de ce code dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, et sauf exceptions tenant à la durée du bail, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce disposent notamment que :

-1 – les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

—  1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

—  2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

—  3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

—  4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

—  5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

(Article R. 145-3).

—  2 – Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

(Article R.145-4).

—  3 – La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

(Article R.145-5 dans sa rédaction alors applicable).

—  4 – Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la O où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

(Article R.145-6).

—  5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

(Article R.145-7)

—  6 – Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

(article R. 145- 8)

—  7 – Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée.

(Article R.145-9)

—  8 – Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

(Article R. 145-10)

—  9 – Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

(Article R.145-11)

Sur la demande de déplafonnement

¤ Ainsi, aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé est plafonné à moins d’une modification notable de l’un ou de plusieurs des quatre premiers éléments de la valeur locative énumérés à l’article L145-33.

Les conditions du déplafonnement sont au nombre de trois : modification affectant l’un de ces éléments, caractère notable de cette modification, et intervention de celle-ci au cours du bail expiré.

¤ En l’espèce, le bailleur invoque la modification de l’assiette du bail, les conditions spécifiques de fixation du bail initial, l’existence de travaux (améliorations réalisées entre 1988 et 1997) et la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

¤ Le premier juge a retenu, sans être critiqué, que l’existence d’une modification notable de ces éléments devait s’apprécier sur la période située entre l’origine du bail expiré et la date de son renouvellement, soit entre le 1^er avril 1997 et le 30 juin 2008. Il est de droit en effet que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail, et qu’elle peut résulter non seulement des événements qui se sont produites entre la date d’effet du bail à renouveler et sa date d’expiration contractuelle, mais encore de ceux survenus pendant la période de tacite reconduction.

Ayant retenu la première cause invoquée par la SCI., le premier juge n’a pas examiné les autres.

La cour observe que, si ce motif n’était pas retenu ou était jugé insuffisant pour justifier à lui seul un déplafonnement, il lui faudrait alors examiner les autres causes de déplafonnement invoquées par le bailleur.

—  1 – Sur la modification des caractéristiques du local par l’augmentation de la surface louée

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce (venant compléter l’article L. 145-33, 1°, précité), les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

—  1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

—  2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

—  3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

—  4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

—  5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Le premier juge a considéré que l’adjonction de surface, objet de l’avenant signé en 2004, constituait une évolution notable de l’assiette du bail et des caractéristiques du local loué et donc un motif de déplafonnement.

La société preneuse fait valoir que, pour être notable, la modification doit constituer un avantage, c’est-à-dire avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur et non un désavantage ; qu’il a ainsi déjà été jugé que l’adjonction d’une pièce au logement du premier étage était sans intérêt pour la clientèle (Cass. Civ. 25 avril 1990) ; qu’en l’espèce l’adjonction du bâtiment D. ne présentait aucun intérêt pour l’activité commerciale ; qu’en effet, en-dehors du rez-de-Q commercial et des caves affectées au stockage, tous les étages auxquels on ne peut accéder par les parties communes sont rattachées au bail commercial ; que toutefois ceux-ci ne sont d’aucune utilité pour le fonds de commerce qui dispose déjà de suffisamment de surface ; que ces étages de bureaux n’ont été occupés que par 3 personnes, jusqu’à la création en 2007 d’une holding, avec le développement de l’activité dans un site à Bondues, de sorte qu’il n’y a désormais plus d’employé administratif dans ces étages ; que l’adjonction des 84,38 m2 n’a apporté aucune amélioration de commercialité, s’agissant d’une surface supplémentaire non utilisée, ainsi qu’en atteste le rapport de l’expert judiciaire ; que, si le jugement énonce que 'on ne saurait omettre que le preneur a choisi en 2004 d’adjoindre l’appartement susvisé, cela confirme qu’à cette date son état permettait son utilisation et qu’il présentait à l’évidence une utilité pour l’exploitation du commerce', ce raisonnement ne prend toutefois pas en compte les relations familiales unissant bailleur et preneur ; que M. A avait alors constaté que le bâtiment D. ne pouvait plus être loué à usage d’habitation, de sorte que le transfert de jouissance s’inscrivait dans le cadre d’une décharge de responsabilité au titre de la solidarité familiale ; qu’il y a lieu de reprocher au premier juge de s’être contenté du constat de l’adjonction de la surface supplémentaire sans rechercher en quoi cette adjonction pouvait présenter un intérêt ; qu’en outre à la date du renouvellement le bâtiment D. était totalement inutilisable, preuve en est de l’arrêté de péril imminent pris par la mairie à la suite du signalement de la Chambre de commerce occupant l’immeuble voisin ; qu’à tort le jugement estime non prouvée l’impossibilité d’utiliser ce bâtiment à la date du renouvellement, soit au 30 juin 2008 ; que le P-V établi le 25 mai 2009 par M^e Dekerle, huissier de justice, fait état de désordres dans ce bâtiment D. qui ne sont 'pas nés d’hier’ ; qu’il est impossible d’imaginer que les dommages décrits soient survenus subitement entre 'mai 2008 et le 25 novembre 2009" ; que le P-V de l’AGO de la SCI. du 24 novembre 2009 contient la reconnaissance par le bailleur de la préexistence et de l’importance des désordres affectant ce bâtiment ; qu’en outre, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, le rapport X du 28 décembre 2004 établit de façon certaine l’existence de désordres très importants à cette date ; que le juge des loyers commerciaux n’ayant pas été convaincu par ces pièces sont produits en cause d’appel des éléments nouveaux, à savoir – notamment – le rapport établi par le même expert X, le 15 mai 2001, une lettre de ce dernier adressée à la CCI de Lille le 24 juillet 2003 au sujet des 'lézardes affectant les étages', le rapport du 19 novembre 2004 de l’administrateur de biens, le cabinet Foncia Z ; le rapport d’expertise F du 18 novembre 2009, faisant suite à une visite des lieux de juin 2009, soit 11 mois après le renouvellement du bail, l’arrêté de péril imminent du 23 mars 2012.

La société bailleresse, intimée, soutient qu’il résulte de l’application combinée des articles L. 145-34 et R. 145-4 du code de commerce que lorsque la surface donnée à bail a évolué au cours du bail expiré la règle du plafonnement du loyer est écartée ; que la mise à disposition de bureaux ou d’un appartement dans l’immeuble où est exploité le fonds de commerce est constitutive d’une cause de déplafonnement automatique ; qu’à l’évidence une augmentation de 10% du montant du loyer et l’adjonction de 84 m2 constituent isolément et à défaut ensemble une modification notable de l’économie du contrat ; qu’en l’espèce par l’avenant ayant pris effet rétroactivement au 1^er février 2003, un appartement en duplex dans le bâtiment D. en fond de parcelle a été ajouté au périmètre du contrat ; qu’il n’y a pas de discussion sur la surface ainsi ajoutée ni sur l’augmentation du loyer alors intervenue ; que le raisonnement du premier juge ne pourra qu’être confirmé ; qu’il est inexact de prétendre que cette adjonction n’aurait eu aucun intérêt pour l’activité commerciale ; que les contestations portant sur l’état de ce bâtiment sont toutes postérieures à la saisine du juge des loyers ; que tout ce qui est survenu postérieurement au bail expiré est hors sujet ; que c’est bien la locataire qui a expressément demandé dès 2002 de pouvoir dès que possible bénéficier de l’appartement, soit dès avant que l’occupant d’alors ne donne congé ; que l’avenant lui-même précise que l’adjonction de surface est faite sur la demande du preneur ; qu’il semble que celui-ci ait souhaité utiliser cette surface à usage de locaux du personnel ; qu’elle avait donc un intérêt pour l’activité, même si selon les dernières conclusions de l’appelante seule la direction aurait pendant un temps utilisé ces lieux ; que c’est l’intérêt potentiel que représentent pour le preneur les surfaces supplémentaires – et non leur usage effectif prétendu – qui permet d’évaluer le caractère notable ou non de la modification ; que la mise à disposition du bâtiment arrière pour des bureaux ou locaux du personnel permettait d’affecter les locaux des bâtiments 1 et 2 aux réserves et stockage ; que le bail est commercial pour le tout ; que le choix d’organisation interne – par la création d’une holding et le transfert à Bondues des services administratifs – à compter de 2007 n’a aucune conséquence sur l’existence de la cause de déplafonnement.

Sur l’absence d’incidence de l’état du bâtiment arrière ayant fait l’objet de l’avenant, elle fait valoir que la cour doit rechercher s’il y a eu au cours du bail expiré une modification justifiant le déplafonnement et n’a pas à se pencher sur les désordres survenus sur le bâtiment postérieurement à la date du renouvellement ; qu’en recherchant l’état du bâtiment à la date du renouvellement le premier juge a ajouté à la démonstration de ce qui est nécessaire pour l’appréciation de la cause de déplafonnement ; que le preneur ne justifie pas d’une impossibilité d’utiliser ce bâtiment avant 2008 ; que l’expert D indique que les locaux en cause, constituant un appartement type T3-T4, inutilisables lors de sa visite, étaient vraisemblablement utilisables en 2008 , que les observations de M. B en 2010 sont hors période ; qu’en outre ce n’est pas parce que ce bâtiment du 17^e siècle mérite des travaux qu’il ne peut être exploité ; que l’arrêté de péril de 2012 est postérieur de plus de quatre ans à la date du renouvellement et ne concernait qu’un risque de chute de pierre en extérieur, hors le périmètre des lieux loués ; que la locataire se contredit elle-même lorsqu’elle invoque devant la cour, au titre des 'preuves complémentaires', les rapports de 2001, 2003 et 2004, puisque ces pièces confirment que la problématique de l’état de bâtiment annexe était connue au moment de l’avenant et que les lieux ont été utilisés postérieurement pour l’activité.

* * *

À la lecture des pièces produites, et notamment de l’avenant des 6 et 19 février 2004, du courrier du 29 mars 2005 de l’administrateur de biens Foncia Z, du rapport d’expertise de M. C en date du 17 octobre 2006, du rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 janvier 2014 par M. D, du rapport déposé le 28 octobre 2010 par M. B (mandaté par le preneur), du P-V de constat du 7 septembre 2009 de M^e Janssens, huissier de justice, de la 'note sur les maçonneries des caves’ établie par M. F, architecte, les 18 septembre et 9 octobre 2009, du compte-rendu de réunion du 15 décembre 2004 (à laquelle étaient présents les représentants des deux sociétés en cause aujourd’hui), 'ayant pour objet de sensibiliser les propriétaires des parcelles riveraines au 22-24 O P Q sur les problèmes des murs mitoyens’ (établi par M. X, architecte expert), du 'rapport d’intervention X du 15 mai 2001", la cour retient que :

' à compter du 1^er février 2003, le bail a porté sur une surface totale de 977 m2, soit celle de 80 m2 de l’ancien appartement du bâtiment D. ajoutée à l’ancienne surface de 897 m2 ; selon Foncia Z ce duplex était alors utilisé pour le personnel (vestiaire, sanitaires, salle à manger et archives) ;

' l’expert C (mandaté par le preneur) indique que, en 2006, 'les locaux situés en fond de cour arrière 1^er et 2^e niveau pour 80 m2 – ancien appartement – sont utilisés comme locaux du personnel (avec une surface de 80 m2 et une surface pondérée de 8, après application du coefficient de 0,10) ; cet expert retenait alors une surface utile pondérée (SUP) totale de 245 m2 ;

' selon M^e Janssens, (le 7 septembre 2009) l’appartement était vide de toute occupation et ne pouvait être mis à disposition du personnel : plancher affaissé, fenêtres ne fermant pas, fissures, plancher bois vermoulu et affaissé dans la salle de bains ;

' en 2010 (visite des lieux par M. B, expert mandaté par le preneur) l’appartement en duplex n’était pas utilisé et n’était pas 'louable en l’état au sens des normes d’habitabilité, de salubrité et de sécurité’ ;

mais aussi que :

' les caves de l’immeuble situé 22/24 O P Q, composé de plusieurs corps de bâtiments se développant 'en coeur d’îlot', sont affectées de désordres s’aggravant nettement depuis quelques années ; les fissures et déformations (dues à des tassements différentiels) se répercutent dans les murs et planchers du rez-de-Q et des étages ; 'il est de notoriété publique que le sous-sol de Lille est hétérogène, de mauvaise qualité, affecté de variations dimensionnelles provoquées par le tassement progressif des couches superficielles du sous-sol, provoquant une descente irrégulière des constructions’ ; les fissures deviennent importantes et affectent la stabilité des immeubles ; il y a en outre des mouvements de basculement de certains murs, dont l’ampleur est inquiétante, 'notamment en fond de parcelle’ (note de M. F d’octobre 2009) ;

' au 15 décembre 2004, de nombreux murs des bâtiments situés dans l’ensemble immobilier des 20 à 26 de la O P Q (avec en mitoyenneté en fond des parcelles l’immeuble de la Chambre de commerce) étaient affectés d’importantes lézardes caractéristiques d’un important tassement du sol sous les fondations ;

' le 15 mai 2001, en présence de M. A, M. X (architecte) avait constaté, 'au niveau du logement situé dans le troisième bâtiment en fond de parcelle’ (alors occupé par des locataires), que, sur le palier, la cloison séparant le palier de la chambre comportait une fissure verticale; que le bâti de porte avait subi une déformation ; que ces désordres semblaient en toute logique être la conséquence d’un mouvement d’affaissement de mur ayant entraîné le plancher ; que, dans la chambre, le châssis de fenêtre avait également subi une déformation, la maçonnerie de la cheminée était en phase d’éclatement, un ensemble de briques formant voussoir du linteau d’une fenêtre était déformé, la fenêtre étant ainsi désolidarisée ; que, au 2^e étage, les mêmes désordres étaient constatés aux mêmes endroits ; que tous les désordres affectant les trois niveaux de ce logement (appartement duplex), comme ceux de la surface commerciale, résultaient du tassement des murs mais que les conséquences pour le logement étaient plus graves car elles se 'généraient sur plusieurs niveaux'.

Il est ainsi indéniable que l’ensemble des bâtiments loués sont affectés de graves désordres, anciens, déjà constatés en 2001 et s’étant progressivement aggravés depuis ; que tel était le cas également de cet appartement – avant même la signature de l’avenant ; que, si ce 'duplex’ à usage d’habitation, ainsi annexé à la surface commerciale louée, a été initialement utilisé comme local du personnel, au moins jusqu’en 2006, il a ensuite cessé de l’être, en raison manifestement de ses insuffisances au regard des normes d’habitabilité, de salubrité et de sécurité ; que la nature et l’ampleur tant des désordres que des investigations à mener et des travaux à prévoir (cf notamment la note de l’architecte F) ne permettent pas d’envisager que cet appartement en fond de cour soit à nouveau accessible et exploitable sans danger dans les mois et années à venir et soit ainsi susceptible de présenter un intérêt pour l’exploitant des lieux ; qu’en tout état de cause il est impossible de constater au 30 juin 2008 l’existence d’une modification notable, au sens des textes précités, qui résulterait de l’adjonction d’une surface commercialement exploitable (y compris à usage du personnel, donc dans l’intérêt du fonds de commerce) alors qu’il résulte des pièces fournies qu’à cette date les locaux en cause étaient inutilisables.

Le fait que la société preneuse ait été en mesure pendant quelques années, à compter du 1^er février 2003 [ et jusqu’en 2006 de manière certaine ], d’utiliser cet appartement duplex, est inopérant dès lors que cette modification de la surface donnée en location ne présentait plus, au 30 juin 2008, aucun intérêt pour l’occupant – ni à cette date ni d’ailleurs à court ou moyen terme.

Le premier motif de déplafonnement invoqué par le bailleur étant ainsi écarté, il convient dès lors d’examiner les autres causes exposées par lui, à savoir :

—  1°) les conditions spécifiques de fixation du loyer d’origine,

—  2°) les améliorations réalisées au cours du premier bail (entre le 1^er avril 1988 et le 1^er avril 1997),

—  3°) les facteurs locaux de commercialité.

—  2 – Sur les causes spécifiques du loyer d’origine

La société bailleresse, intimée, fait valoir qu’il résulte de l’article R. 145- 8 que lors de la fixation du loyer du bail renouvelé 'il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé’ ; que, selon la jurisprudence , si le loyer initial a été fixé par les parties à un montant anormalement bas par rapport à la valeur locative, en raison de circonstances particulières, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné ; qu’en l’espèce le loyer d’origine a été fixé selon des considérations spécifiques, distinctes des critères de fixation de la valeur locative et des critères figurant au statut des baux commerciaux ; qu’il n’y a pas eu de réévaluation pendant vingt ans, autre que celle de l’indice du coût de la construction, en raison des liens familiaux entre les parties ; qu’en effet, en 1994, la société aujourd’hui exploitante a acquis le fonds de commerce auprès d’une société précédemment détenue par les personnes physiques possédant l’usufruit de la société bailleresse ; que cet achat s’est accompagné d’un accord sur le renouvellement du bail, sans déplafonnement, dans le cadre de l’économie globale de la transaction effectuée et qui organisait la succession familiale ; que la locataire prétend que le loyer de 1988 correspondait à la valeur locative de l’époque mais que l’analyse porte aussi sur le fait que le loyer a été plafonné pendant 18 ans au minimum, ce qui constitue un mode de fixation alternatif ; que la locataire prétend qu’en 1998 le déplafonnement n’était pas acquis mais que nul ne peut le savoir puisque le bailleur y a renoncé bien plus tôt ; que l’interprétation faite par la locataire du rapport de M. Z (selon laquelle dès 1988 l’attractivité de la O P Q avait déjà atteint son maximum) est fausse et opportuniste.

La société appelante, locataire, soutient que par son raisonnement la partie adverse parvient à inverser la charge de la preuve du loyer anormalement bas, laquelle incombe au bailleur ; que le rapport du Cabinet Z (de décembre 1987), établi à la demande de M. A, décrit les locaux puis détermine un prix de location au m2, qui sera celui retenu pour le bail de 1988 ; que ce prix n’a cessé d’augmenter en raison d’une progression significative de l’indice du coût de la construction ; que, certes, il n’y a pas eu de renouvellement sur la base d’un loyer déplafonné en 1998, mais que déjà en 1988 le Cabinet Z notait que la O était la plus recherchée pour l’implantation des commerces de luxe.

* * *

Le dernier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, auquel se réfère expressément la bailleresse, dispose qu’il 'est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé'.

En effet, si, à l’origine, le loyer a été établi à un montant sans rapport avec la valeur locative réelle, l’application du coefficient de plafonnement risque de maintenir ou d’aggraver le défaut de concordance prix / valeur locative. Le plafonnement est donc exclu lorsque les circonstances particulières qui justifiaient la fixation du loyer originaire ont disparu. Une telle exception au plafonnement doit être entendue strictement, et ce peut être le cas, par exemple, des rapports personnels privilégiés ayant existé entre les parties à l’origine et qui n’existent plus au moment du renouvellement.

Il n’en demeure pas moins que doit d’abord être rapportée la preuve d’une minoration du loyer, à l’origine.

Or, il résulte de l’étude réalisée le 21 décembre 1987 par M. Z, intitulée 'recherche de la valeur locative des locaux commerciaux 22-24 O P Q Lille’ (document fourni en première instance par le bailleur lui-même et communiqué par les deux parties en cause d’appel) que 'jusqu’alors le montant du loyer était apparemment modique – eu égard à l’importante superficie des locaux loués – mais tenait compte évidemment des charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire (redevable des travaux y compris de toiture et de gros oeuvre) ; que dans la pratique la locataire n’avait que très partiellement et sommairement satisfait à cette obligation ; que des travaux très importants étaient à envisager d’urgence pour la conservation de l’immeuble ; que la S.A.S La Botte Chantilly n’était pas en mesure d’en supporter le coût ; qu’il était donc indispensable de rechercher un accord par une modification du bail, par laquelle le bailleur ( qui était alors M. A) reprendrait à sa charge les grosses réparations moyennant une majoration de loyer, la société exploitante restituant les locaux non utiles au fonds de commerce ; que la négligence de la locataire n’ayant fait qu’aggraver le mauvais état de l’immeuble cela justifierait le versement par la locataire au bailleur d’une indemnité égale à une quote-part des travaux à entreprendre mais qu’il convenait de proposer, pour ne pas obérer sa trésorerie, que cette indemnisation prenne la forme, d’abord, de la remise à disposition du propriétaire – sans réduction de loyer – des locaux des étages (inutilisés) et de divers locaux du rez de Q nécessaires au ré-aménagement des parties communes, ensuite, de la fixation du loyer des locaux inclus dans le nouveau bail à un chiffre situé 'dans la partie supérieure de la fourchette des prix obtenus par l’examen des bases de comparaison’ ; que la O P Q était devenue la plus recherchée pour l’implantation des commerces de luxe ; qu’il fallait tenir compte du fait que le bailleur allait prendre à sa charge des travaux considérables estimés à 2 500 000 francs (uniquement pour ce qui se rapporte à la partie commerciale) comprenant la remise en état de l’immeuble conçue dans le cadre d’une redistribution rationnelle des locaux, de telle sorte que la locataire n’aurait à supporter que des travaux d’agencement d’un coût relativement limité ; qu’après évaluation de la valeur de l’immeuble avant travaux et imputation du montant de l’investissement, la valeur de l’ensemble est fixée à 3 300 000 francs’ ; que l’auteur de cette étude concluait que le rendement du loyer après travaux était de 9%, ce qui 'est tout à fait normal et raisonnable'.

(La cour observe que ce taux de 9% correspond à un loyer annuel de 297 000 francs HT).

En outre, il est utile de préciser que le contrat précisait en page 2 que 'les parties avaient décidé de renouveler le bail par anticipation et d’en modifier la désignation, le loyer, les charges et les conditions générales, le bailleur acceptant de dégager le preneur de son obligation de supporter la charge des réparations aux gros oeuvre, charpentes et couvertures, en contrepartie de la majoration du loyer des locaux restant loués.'

Enfin, la cour souligne que le loyer annuel fixé par le bail du 13 octobre 1988 était de 300 000 francs HT – soit 3 000 francs de plus que le montant estimé 'normal et raisonnable’ par le professionnel cité précédemment.

Ce faisant, il est établi que le loyer d’origine n’a aucunement été minoré et qu’ainsi la cause de déplafonnement invoquée par la SCI. n’est pas caractérisée.

—  3 – Sur les améliorations réalisées pendant le premier bail entre le 1^er avril 1988 et le 1^er avril 1997

La SCI. bailleresse fait valoir essentiellement qu’en 1988 et 1989 d’importants travaux d’aménagement ont été exécutés 'par le magasin’ exploité sous l’enseigne 'La Botte Chantilly', ayant consisté notamment en un réaménagement des caves à usage de réserves, un rafraîchissement de la boutique, l’affectation de pièces à usage de bureaux et à leur rafraîchissement, la remise en peinture totale de l’ensemble commercial, l’ouverture de baies vitrées, la création d’un passage couvert sur cour pour accéder au showroom aujourd’hui appelé Camper Corner, en l’intégration des premières réserves du rez de Q à la surface de vente par suppression d’une cloison ; qu’il ne s’agissait pas que d’un simple déplacement des surfaces à usage de réserves et de bureaux mais d’une extension de la surface de vente ; qu’il s’agissait donc de travaux d’amélioration ; qu’il s’agissait d’un projet global, le coût des travaux ayant été réparti conventionnellement entre preneur et bailleur ; qu’ainsi le propriétaire avait pris en charge des travaux mixtes de structure et d’amélioration (pour 2 500 000 francs) et le preneur avait financé ses agencements et améliorations (à hauteur de 600 000 francs) ; qu’il n’y a pas de problématique d’accession pour les travaux financés par le bailleur ; que, de jurisprudence constante, le bailleur peut se prévaloir du financement des améliorations par le locataire lors du second renouvellement du bail ; que tel est le cas en l’espèce, lesdits travaux ayant été réalisés au cours du bail précédant celui renouvelé.

La société locataire soutient qu’elle verse aux débats un état détaillé, et appuyé de factures, des travaux réalisés à ses frais entre 1988 et 1989, pour un coût total de 127 046, 58 euros, portant essentiellement sur l’agencement du magasin, avec achat de mobilier, travaux de peinture, de moquette ; que ces travaux d’embellissement ne peuvent constituer les constructions et améliorations visées par le texte ; que les améliorations invoquées en sus par le bailleur (transformations de réserves en surfaces commerciales) ne sont pas intervenues au cours du bail de 1988/1997 ; qu’ainsi le 'showroom’ a été créé avant la signature du bail en avril 1988 ; qu’en outre, seuls les travaux dont le propriétaire a accédé à la propriété peuvent fonder une demande de déplafonnement ou une prise en compte dans la valeur locative.

* * *

Il convient au préalable de rappeler que :

' les travaux réalisés par le preneur dans les lieux loués au cours de l’exécution d’un bail commercial sont susceptibles d’avoir des effets sur le prix du bail renouvelé mais le code de commerce prévoit des régimes différents selon le type de travaux réalisés ;

' si des travaux modifient notablement les caractéristiques du local au sens de l’article R. 145-3 du code de commerce (qui vise notamment l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses ainsi que les dimensions du local), cela constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, si les travaux ont été exécutés au cours du bail à renouveler, en application de l’article L. 145-34 de ce code ;

' d’autres travaux peuvent améliorer les lieux loués, au sens de l’article R. 145-8 du même code (qui vise de façon générique 'les améliorations apportées aux lieux loués'), ce qui constitue un motif de déplafonnement lors du premier renouvellement du bail au cours duquel ils ont été réalisés, si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, ou seulement lors du deuxième renouvellement si c’est le preneur qui les a pris en charge (la loi créant ainsi un mécanisme légal d’accession différée) ;

' quand des travaux modifient notablement les caractéristiques des lieux loués mais améliorent aussi notablement ces mêmes locaux, la Cour de cassation retient que la qualification qui doit primer est celle de travaux d’amélioration et qu’il faut donc rechercher qui a pris en charge les travaux, pour savoir s’ils entraînent le déplafonnement du prix du bail lors du premier ou du second renouvellement ;

' la qualification des travaux détermine ainsi de manière impérative le moment possible de déplafonnement : si les travaux ont seulement notablement modifié les caractéristiques du local, le déplafonnement ne peut avoir lieu qu’au premier renouvellement, et non plus ultérieurement ;

' tandis que les travaux d’amélioration financés par le seul preneur ne peuvent entraîner le déplafonnement que lors du deuxième renouvellement suivant leur réalisation ;

' les travaux de modification sont ceux qui modifient la consistance des lieux, autrement dit l’une ou l’autre des caractéristiques mentionnées à l’article R. 145-3 (essentiellement l’assiette du bail) ; s’ils entraînent une modification notable (et à moins que les parties ne soient convenues de reporter la date de l’accession de ces modifications à la fin de la jouissance), ces travaux de modification peuvent être pris en compte au premier renouvellement suivant leur réalisation, qu’ils aient été financés par le bailleur ou le preneur (avec, depuis un arrêt du 9 juillet 2008, la condition supplémentaire qu’ils aient eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur),

' les travaux d’amélioration ayant entraîné une modification notable des caractéristiques des locaux sont ceux visés à l’article R. 145-8, 1^er alinéa, deuxième phrase : ' Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge’ ;

' une mise en conformité, tout comme l’adaptation des locaux à leur destination contractuelle, ne sont pas une amélioration au sens de ce texte.

Or, en l’espèce, force est de constater que :

— le bailleur fait état de 'travaux de structure’ réalisés par ses soins, qui n’auraient pu, en tout état de cause, constituer une cause de déplafonnement qu’à l’occasion du premier renouvellement en 1997,

— de surcroît, il se borne à faire état de travaux réalisés par lui en '1988 et 1989", sans justifier de leur date, alors qu’ils peuvent avoir été effectués avant la date d’effet du bail (le 1^er avril 1988), comme avant sa signature (le 13 octobre 1988), mais en outre, l’existence même de ces travaux était prévue dès la phase pré contractuelle et prise en compte dans la valeur de l’immeuble et de l’estimation de sa rentabilité locative,

— il n’est aucunement établi que l’ouverture de baies vitrées, telle qu’alléguée par le bailleur, ait alors été réalisée par le preneur (alors même que la SCI. précise avoir pris en charge elle-même des travaux mixtes de structures et des améliorations), les clichés photographiques produits étant en outre non datés et inexploitables,

— la création d’un 'passage couvert sur cour pour accéder au showroom’ est là encore alléguée, tout comme le fait que la surface commerciale du rez-de-Q aurait été agrandie par suppression d’une cloison et intégration des premières réserves du rez-de-Q, mais aucunement justifiés, dès lors que rien ne permet de dater ces éventuelles améliorations,

— la société locataire justifie de la réalisation de travaux (énumération détaillée et factures à l’appui) en 1988 et 1989, payés par elle, qui relèvent de la catégorie des travaux de 'réfection et rafraîchissement’ ou de rénovation des locaux (peinture, moquette, signalétique, rayonnages, mobilier, vitrines intérieures), ou encore de mise en conformité (électricité), voire d’adaptation des locaux à la destination contractuelle, et non de la catégorie des travaux 'd’amélioration/construction’ pouvant justifier, au deuxième renouvellement, un déplafonnement au profit du bailleur,

— le réaménagement de caves en réserves, la transformation de bureaux en réserves et vice versa, constitutifs d’une nouvelle distribution interne des locaux et n’affectant pas la partie publique, ne sont pas des modifications relevant de la catégorie des 'améliorations-constructions',

— l’étude réalisée par M. Z, en décembre 1987 (antérieurement au bail), apporte un éclairage intéressant sur ces travaux réalisés en 1988 et 1989 par le bailleur et le locataire, puisqu’il y précisait que 'le bailleur allait prendre à sa charge des travaux considérables estimés à 2 500 000 francs (uniquement pour ce qui se rapporte à la partie commerciale) comprenant la remise en état de l’immeuble conçue dans le cadre d’une redistribution rationnelle des locaux, de telle sorte que la locataire n’aurait à supporter que des travaux d’agencement d’un coût relativement limité'.

En conséquence, la cour constate que le bailleur – à qui incombe la charge de la preuve en la matière – n’établit pas l’existence de travaux susceptibles de constituer une cause de déplafonnement à l’occasion du 2^e renouvellement.

—  4 – Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La société appelante, le preneur, soutient que le bailleur n’apporte pas la preuve d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de la O depuis 1998 ; que l’on peut regretter les 'silences’ de l’expert D, qui avait pourtant comme mission de se prononcer 'au regard de l’activité considérée en particulier’ ; que le bailleur se contente d’aligner des chiffres – parfois inexacts – pour donner l’apparence d’une prétendue augmentation des facteurs locaux de commercialité, que la cour d’appel de Douai n’accepte plus de reconnaître pour le Vieux Lille, ainsi qu’en témoigne son arrêt sans l’affaire 'Cothurne’ (également magasin de chaussures).

Sur l’évolution du tourisme lillois et son impact sur le commerce de détail, elle expose que les différents responsables locaux de la vie économique sont unanimes pour attester que, hormis en 2004, le nombre de touristes n’évolue pas de façon notable et pérenne, mais aussi que la quasi-totalité (96%) visitent la ville sans faire de shopping ; que lille est perçue comme attractive pour son histoire, ses monuments et sa culture, mais pas pour ses commerces ; qu’ainsi les chiffres publiés (en 2007) par Lille Grand Palais font état d’une contribution de 3 millions d’euros pour l’ensemble des commerces et services de la ville, ce qui, rapporté aux 1 035 724 visiteurs, donne à peine une moyenne de 1 000 euros pour l’année par commerce, ou encore une moyenne de 3 euros par visiteur par an ; que l’impact des congressistes est négligeable, ceux-ci profitant de la rapidité du TGV pour rentrer sans séjourner ni consommer sur place ; que l’exceptionnelle année touristique 2004 – due à l’opération 'Lille 2004" – a eu un faible impact économique ; qu’en outre le tourisme est sans incidence sur l’activité de vente au détail de chaussures.

Sur la transformation commerciale du centre-ville de Lille, elle fait valoir que le directeur de l’action économique, du commerce et du tourisme à la mairie de Lille, M. E, constate aussi 'un appauvrissement de l’offre des commerces en ventre-ville et dans le Vieux-Lille, qui devient un facteur de stagnation, voire de baisse de l’attractivité touristique locale ces dernières années’ ; que celui-ci dénonce le fait qu’un grand nombre de locaux commerciaux soit entre les mains d’un petit nombre de bailleurs, connus à Lille pour leurs pratiques spéculatives, les loyers commerciaux de Lille devenant les plus élevés de toutes les villes de province ; que les commerces indépendants et 'typiques’ sont de ce fait progressivement remplacés par des grandes enseignes, nationales ou internationales, des agences bancaires ou des boutiques de téléphonie mobile ; qu’ainsi les chiffres des mutations des commerces de la O P Q depuis 1993 (fournis par la CCI) montrent qu’il y a dans la O un très fort turn over des enseignes, certains commerces n’allant même pas jusqu’au bout de leur bail.

Sur l’évolution de la population lilloise, elle explique que les habitants des quartiers de Lille centre et du vieux Lille, pourtant les plus aisés de la ville, ont cependant des revenus toujours très inférieurs à la moyenne française, en partie en raison de la présence importante d’étudiants et de la mixité sociale ; que les chiffres et raisonnements du bailleur ne sont pas opérants, ce d’autant que l’activité de La Botte Chantilly ne s’assimile pas à celle d’une boulangerie de quartier ; que l’article paru dans la revue municipale de 2012 (basé sur le recensement Insee de 2008) cite notamment pour le quartier 'une frange de population qui reste précaire, fortement éloignée de l’emploi et de faible qualification'.

Sur les moyens de transport, elle se réfère à une étude marketing de son fichier clients, réalisée par Mediapost en 2010, qui révèle que le quartier du Vieux-Lille n’apparaît qu’en 16^e position des quartiers les plus représentatifs de sa clientèle, loin derrière certains quartiers de Villeneuve d’ Ascq, Bondues, Marcq, La L, Croix, Wasquehal ou Lambersart, pour souligner que les conditions d’accès, de circulation et de stationnement sont donc cruciales pour son activité,

alors que l’accessibilité du centre et du Vieux Lille n’a cessé de se dégrader lors du dernier bail et encore maintenant ; que le nombreux public se déplaçant lors des manifestations de Lille 2004, Lille XXL ou Lille 3 000 ne constitue pas une clientèle potentielle susceptible d’acheter des chaussures ; que les places de stationnement disponibles en surface, à proximité, se réduisent sans compensation par la création de parcs souterrains.

Sur le taux de criminalité dans le quartier, elle soutient que durant le dernier bail a été constaté une évolution très préjudiciables pour le commerce en centre-ville : multiplication des trafics en tout genre, agressions, braquages, dégradations de véhicules, pickpockets … ; que cette augmentation est un fait avéré et reconnu par les élus ; qu’ainsi, en mars 2006, le conseil municipal avait constaté une progression de 9% de la criminalité dans l’ensemble de l’agglomération lilloise, entre 2001 et 2004, et de 21% dans le Vieux Lille ; qu’une telle hausse contribue à la perte 'd’attractivité’ commerciale du quartier, évolution préjudiciable pour l’activité de son fonds de commerce.

La société intimée, bailleresse, fait valoir que la notion d’impact sur le commerce considéré résulte d’un faisceau d’indices concordants et de la corrélation entre les éléments ayant notablement évolués et l’intérêt du commerce considéré ; que, dans un arrêt récent, la Cour de cassation a jugé suffisante la motivation d’un arrêt qui retenait que le preneur bénéficiait nécessairement de la hausse de population active, du développement important du tourisme d’agrément et d’affaires et de l’implantation dans le secteur des grandes enseignes, de sorte que la modification notable des facteurs locaux avait présenté un intérêt pour son commerce de bijouterie-joaillerie ; que le juge des loyers lillois à plusieurs reprises a retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour le Vieux Lille, y compris pour un fonds de vente de chaussures.

Sur la situation de l’immeuble, elle explique qu’elle est des plus enviables, que l’immeuble dispose d’une très longue façade sur la O, à l’intersection des rues commerçants les plus prisées de la métropole ; que, même si l’emplacement est considéré comme étant 'n°1" depuis au moins 1988, rien n’empêche de bénéficier d’une évolution notable de la valeur locative ; que le fait qu’une O soit historiquement commerçante ne constitue un obstacle ni en fait ni en droit à l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; que depuis le 1^er avril 1997 le centre commerçant au coeur duquel se trouve la boutique a vu sa 'commercialité’ évoluer de manière substantielle ; que cela a été validé à de nombreuses reprises par la cour d’appel, sur la même période, dans le même secteur, y compris pour un commerce de chaussures ; qu’ils ont aussi été validés par l’expert D ; qu’il ne faut pas négliger qu’il s’agit d’une date de renouvellement antérieure à la crise de l’automne 2008 ; que doivent être écartés les faits postérieurs et les décisions portant sur des périodes différentes, alors que les déplafonnements ont été très fréquents dans le secteur sur le présent fondement à la fin des années 1990 et au début des années 2000.

Sur l’augmentation de la fréquentation du secteur et de la clientèle potentielle, elle expose que les statistiques publiées par l’Office du tourisme et par l’Observatoire hôtelier local démontrent l’évolution positive exponentielle et constante de la fréquentation touristique de la ville, qui a eu son apogée en 2004 ; que la part des touristes étrangers est d’environ 32%, au premier rang desquels les britanniques et les belges ; que les sollicitations de l’office ont évolué de 83 980 en 1995 à 157 590 en 2004 et 408 000 en 2009 ; qu’ainsi la fréquentation du centre commercial EuraLille a progressé, le chiffre d’affaires de son enseigne Carrefour passant de 77 millions en 1997 à 136,44 millions en 2001 ; que, sauf à prendre en compte les qualités de l’exploitant – ce qui ne peut être – l’afflux de clientèle nouvelle doit avoir un impact sur le commerce de La Botte Chantilly ; que la société locataire prétend de mauvaise foi que la fréquentation touristique n’aurait aucun impact sur un commerce tel que le sien, celui des chaussures haut de gamme ; que le chiffre d’affaires et l’aptitude du locataire à capter une clientèle nouvelle sont hors sujet ; que, si la société appelante arrive à vendre de telles chaussures par internet, il n’y a pas de raison pour que les touristes ne puissent être attirés par ses produits et ses vitrines ; que toute référence postérieure à juillet 2008 est hors période et hors sujet ; que la fréquentation de la ville par des congressistes a aussi connu une évolution fulgurante, de 101 387 en 2003 au lieu de 45 787 en 1996 ; que le caractère le plus notable de l’évolution de cette fréquentation concerne les touristes belges, en particulier néerlandophones et anglais, au pouvoir d’achat élevé, donc totalement en adéquation avec l’offre de chaussures haut de gamme.

Sur le développement des moyens de transport et d’accès, elle invoque la création et le développement des liaisons Eurostar et TGV, via la gare de Lille Europe, en plein développement depuis 1997 ; la persistance de la fréquentation des touristes et chalands venus de toute la France et de l’étranger ; la progression de près de 35% de la fréquentation de la station de métro Rihour et celle de 253 % pour la station de gare Lille Europe de 1996 à 2005.

Sur l’évolution de la population locale, elle précise que depuis le milieu des années 1990 un immense et nouveau quartier accolé au centre ville historique est sorti de terre ; qu’il s’agit des quartiers 'Euralille 1 et EuraLille 2" ; que ce secteur présente une architecture moderne intéressante, ne comporte aucun commerce au pied des immeubles, en sorte que ses habitants et ses salariés représentent un apport de clients nouveaux pour l’hypercentre ; que la population du Vieux-Lille, quartier au coeur duquel se situent les locaux loués, a considérablement augmenté au cours de la période concernée (de 28,9 % entre 1999 et 2006) ; qu’il est incompréhensible que la locataire parle d’une stagnation de la population ; que selon le recensement de l’INSEE de 2006 la population du quartier est de loin la plus aisée de la ville ; que dans le quartier voisin du centre la population a également augmenté et se trouve être seconde au classement en pourcentages de cadres et de diplômés supérieurs ; que ce critère a déjà été retenu par le juge des loyers commerciaux, dans une décision du 2 août 2004 (confirmée par un arrêt du 30 mars 2010), pour l’entrée de la O Nationale, au coin de la Grand Place (boutique de vêtements) ; que la O P Q est bien plus attractive que cette O Nationale ; que, plus récemment, le juge des loyers a déplafonné celui de la boutique de chaussures 'Ilnipote', située Place du Lion d’or (déplafonnement confirmé dans un arrêt du17 juin 2010) ; que ce lieu est moins attractif et moins proche de la Grand Place que la O P Q ; que plusieurs autres décisions de déplafonnement ont été rendues pour des commerces de chaussures ou de prêt à porter, situés dans cette dernière O ; qu’il résulte du reportage diffusé par le journal régional de France 3 le 25 novembre 2007 que (notamment), en 2006 près de 2 millions de touristes de près de 70 nationalités différentes ont foulé les pavés de la Grand Place ; que le tourisme d’affaire, de cadres et de dirigeants, de congressistes, au pouvoir d’achat élevé, a connu une progression exponentielle, que l’image de Lille s’est transformée au cours des dix dernières années, et non antérieurement, que cette évolution a eu un impact évident et fort sur l’économie locale, donc directement ou par ricochet en augmentant le pouvoir d’achat de la population locale sur les commerçants.

Sur les mutations physiques du quartier et des rues avoisinantes, elle expose que, les années précédant la manifestation de Lille 2004 Capitale européenne de la culture, des aménagements de voirie importants et la rénovation de nombreux bâtiments ont été opérés ; qu’en particulier la Place du Théâtre a été entièrement refaite et, désormais fermée à la circulation, est devenue calme, attirant bon nombre de chalands ; que concomitamment l’Opéra été totalement rénové ; que le pâté de maisons (incluant les lieux loués), dans le prolongement de la vieille Bourse, constitue l’une des attractions touristiques majeures car reflétant l’histoire architecturale locale ; que la locataire ne saurait prétendre qu’une telle rénovation n’a pas eu d’impact- ou alors négatif – du fait de la piétonnisation partielle du secteur.

Sur la transformation commerciale du secteur, elle explique qu’il a un positionnement 'haut de gamme', les O AD, O P Q et O Lepelletier s’étant spécialisées au cours du bail expiré dans l’équipement de la personne moyen – haut et très haut de gamme ; que les magasins de luxe se sont multipliés ; que dans son jugement du 2 août 2004 (non frappé d’appel) concernant le magasin Rodier (installé O P Q) le juge des loyers commerciaux a 'validé’ cette spécialisation ; que, surtout, la O concernée a connu une concentration de magasins de vente de vêtements et de chaussures ; qu’en page 22 de son rapport M. D, l’expert judiciaire, confirme cette 'spécialisation'.

Sur l’évolution notable des loyers et des prix de cession des fonds de commerce, elle fait valoir que, pour s’installer O AD, dans un local d’à peine 30 m2, voisin immédiat de la Boutique Lepage, la société Salviati, filiale d’Arc International, a accepté en 2005 un loyer de plus de 2 000 euros /m2 non pondéré, outre un pas-de-porte de 220 000 euros ; que cela caractérise 'l’attractivité’ particulière de l’emplacement ; que la revue 'Sites commerciaux’ de mai 2007 mentionne les Rues P Q et Esquermoise comme 'les rues qui montent’ ; que, quant à l’impact direct sur le commerce considéré, l’évolution du chiffre d’affaires de la société locataire conforte s’il en était besoin cette évolution, puisqu’il est passé de 2 979 000 euros (avec un bénéfice de 185 000 euros ) en 2000 à 4 877 000 euros en 2006 (avec un bénéfice de 484 000 euros) ; que cette évolution est en corrélation avec l’augmentation du flux de chalands ; que le magasin emploie 24 personnes, que la société d’exploitation a désormais également un site internet de vente de chaussures, exploité par une société autonome, dont le chiffre est d’environ un million d’euros ; que pour vendre par internet il faut que les acheteurs connaissent préalablement la boutique puisqu’il ne s’agit ni d’une chaîne ni d’une franchise.

Enfin, sur les autres arguments développés par la société appelante, elle soutient que la prétendue hausse de la criminalité ne serait pas établie sur la période concernée, que la locataire ne démontre pas qu’elle toucherait le Vieux Lille et ferait renoncer la clientèle à se présenter au magasin ; que les longs développements sur les difficultés de stationnement ne sont pas avérés et émanent d’articles de presse généraux, postérieurs de plus de quatre ans à la date de renouvellement.

* * *

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la O où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

(Article R.145-6).

Ainsi, la commercialité est l’aptitude plus ou moins P d’un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d’une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l’aptitude des exploitants.

L’incidence de l’évolution de ces facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier in concreto, en fonction de l’intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré.

Elle doit également s’apprécier pour la période concernée (avril 1997 / juin 2008), ce qui rend inutiles certains des éléments de preuve produits par les parties et portant sur les années postérieures.

Par ailleurs, certaines des décisions invoquées par les parties à l’appui de leurs prétentions, et portant sur la question du déplafonnement pour des fonds de commerce situés dans le 'Vieux Lille', ne sont pas nécessairement significatives, car portant soit sur des activités ou des périodes non semblables (une variation même à deux années près pouvant avoir des incidences différentes) soit sur des rues d’un autre secteur du 'grand quartier’ du Vieux Lille.

En l’espèce, le fonds de commerce est exploité dans un immeuble constitué de cinq corps de bâtiment, imbriqués, autour d’une petite cour, dont les deux bâtiments de façade (des 17 et 18^e siècles) se situent O P Q et disposent de larges vitrines en rez-de-Q. L’emplacement de la boutique, sur le trottoir de droite (en venant du centre), offre une très bonne visibilité au flux d’achalandage. Le passage des voitures se fait dans un seul sens.

Du rapport C de 2006 et du rapport d’expertise judiciaire de M. D, il ressort notamment que les locaux sont placés dans une zone d’excellente commercialité, puisque situés 'à l’entrée du Vieux Lille', dans une O qui constitue l’axe de passage naturel vers ce quartier touristique en provenance du centre ville (à 150 mètres de la XXX, dans une O quasi-exclusivement occupée par des commerces plutôt haut de gamme, destinés à l’équipement de la personne (vêtements, chaussures, accessoires), avec l’installation de grandes enseignes (telles que Mauboussin, Lacoste, Louis Vuitton, XXX, XXX, mais que ces circonstances ne sont ni récentes ni nouvelles et qu’il s’agit en réalité de la progression naturelle d’un phénomène déjà ancien, puisque, selon M. C, 'la O P Q s’est toujours distinguée par la présence de magasins de moyenne et haut de gamme, dans l’équipement de la personne, avec des grandes marques françaises et internationales, spécialisées dans l’habillement et la chaussure', et que, selon M. Z (précité), déjà, en 1987, ' la O P Q était devenue la plus recherchée pour l’implantation des commerces de luxe'.

La cour retient aussi, notamment :

— du rapport B du 28 octobre 2010, qu’il n’y a pas eu de changement significatif dans la O au cours du bail à renouveler ; que le 'quartier’ a connu une augmentation du nombre de logements – dont plus de 2 000 à l’extrémité du Vieux Lille (secteur des anciens abattoirs), mais qui se situent à plus d’un kilomètre des locaux en cause, avec un impact sur la commercialité de la O incertain ;

— de 'l’étude des pratiques des touristes en milieu urbain’ (office de tourisme de Lille, juillet 2006), que les 2/3 des personnes interrogées sont venues pour visiter, les autres faisant état d’événements familiaux ou de shopping ; que la perception de la ville donne d’elle une image, à 21 %, 'positive', à 20 % 'historique', culturelle à 5 % et commerçante à 3 % ; que 'la flânerie’ reste l’activité la plus répandue (44%) dans le cadre du tourisme urbain, avec seulement 9% pour le shopping ; que les principales critiques portent sur la saleté de la ville (22%) et les difficultés de circulation et de stationnement (16%) ; que la beauté architecturale (32%) et 'l’attractivité’ du Vieux Lille (9%) arrivent loin devant d’autres critères comme les magasins (5%) ou les animations (5%) ;

— du document INSEE 'revenus fiscaux des ménages’ (de février 2006) que le coeur de Lille se distingue par une P diversité sociale (quartiers de Lille centre, du Vieux Lille) en partie liée à la présence du corps estudiantin, le Vieux Lille y étant aussi qualifié de 'riche et mixte', ayant attiré des cadres mais conservant aussi des logements HLM.

Au vu de l’ensemble des pièces et explications fournies (notamment le plan joint au rapport C), et sans qu’il y ait lieu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la cour considère aussi que l’appellation 'générique’ du 'Vieux Lille’ correspond à un quartier assez étendu, avec des secteurs commerçants ou résidentiels distincts ; qu’ainsi, à quelques rues près, les facteurs de commercialité peuvent ne pas être les mêmes ; que les résidents de ce 'Vieux Lille’ ne sont pas géographiquement captifs et ne sont pas obligés d’emprunter la O P Q pour rejoindre le centre ou les gares, d’autres rues leur permettant de se déplacer entre leur domicile et le reste de la ville ; que, si la ville de Lille a beaucoup changé, c’est en quelques décennies, et cette évolution a été entamée bien avant la période litigieuse : Euralille a été ouvert en 1994/1995, comme la gare de Lille Europe, et les TGV desservaient déjà l’agglomération depuis plusieurs années (inauguration en 1993, selon la pièce 59 de l’intimée), tandis que la restauration du coeur du Vieux Lille était déjà entamée depuis plusieurs années ; que la O P Q n’est pas suffisamment proche des deux gares pour profiter de manière notable du flux de voyageurs ; que tel est le cas également vis-à-vis de la station de métro la plus proche, celle de Rihour ; que les 'nouveaux quartiers’ Euralille 1 et 2 sont à une distance respectable de ce secteur ; qu’il est normal que le nombre de piétons dans la O P Q ait augmenté régulièrement puisqu’il s’agit d’un lieu de passage privilégié pour se rendre du centre ou des gares vers le quartier historique du Vieux Lille, mais qu’il ne faut pas confondre piétons et chalands, au regard notamment de la spécificité du commerce en cause ; que les éléments fournis sur la hausse de la criminalité dans le quartier du Vieux Lille ne sont pas suffisamment précis pour en déduire que la O en cause en a nécessairement souffert ; qu’il n’est pas établi que l’évolution des conditions de circulation et de transport dans le quartier ait eu une incidence, favorable ou négative, sur l’activité du fonds ; que la SCI. ne démontre nullement que l’évolution positive, voire très positive, s’agissant de la fréquentation touristique (ou 'congressiste') serait de nature à favoriser la vente de chaussures 'haut de gamme', ce d’autant que certains des études ou articles produits font état du caractère marginal de l’activité 'shopping’ exercée par les touristes de passage dans la ville ; que l’opération 'Lille 2004" fut une opération dont l’effet a été reconnu éphémère et dont l’influence n’est pas démontrée en termes d’amélioration du potentiel de clientèle pour ce type de commerce ; que la O P Q se caractérise par un nombre important d’ouverture et de fermeture des enseignes ; que le preneur établit que sa clientèle vient en P majorité des quartiers aisés des villes de l’agglomération et donc dépend soit des transports en commun soit des lieux de stationnement dans un hyper-centre devenu très piétonnier ; que la majorité des clients du centre commercial Euralille et les clients potentiels des magasins de luxe de la O P Q ne sont pas les mêmes ; qu’il n’est aucunement établi que l’attractivité à l’égard des touristes étrangers aisés soit née ou se soit notablement améliorée durant la période concernée.

En conséquence, la cour constate q’il y a eu, certes, une évolution de certains facteurs de commercialité, mais que le bailleur ne prouve pas qu’elle ait été notable au point de justifier le déplafonnement sollicité et d’écarter la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé.

Dès lors, le jugement sera réformé et la SCI. déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, la société intimée prendra en charge l’intégralité des dépens.

Enfin, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

REFORME le jugement,

STATUANT à nouveau,

DIT que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une cause permettant d’écarter la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTE la société civile immobilière d’Artagnan de l’ensemble de ses demandes,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière d’Artagnan au paiement des dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M. HAINAUT P. K