SA/JDR

XXX

XXX

SCP ROUAUD & Associés

SCP JACQUET, LIMONDIN

SCP AVOCATS CENTRE

SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

SCP GERIGNY & Associés

LE : 21 JUILLET 2016

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 JUILLET 2016

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 15/01100

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 13 Mai 2015

PARTIES EN CAUSE :

I – M. T C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Catherine SALSAC de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES, substituée à l’audience par sa collaboratrice M^e Estelle ILLY

timbre dématérialisé n° 1265 1589 6365 5770

APPELANT suivant déclaration du 28/07/2015

INCIDEMMENT INTIMÉ

II – M. AA B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me N O épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et plaidant par M^e André JACQUET de la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

timbre dématérialisé n° 1265 1687 8084 5253

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

21 JUILLET 2016

N° /2

III – M. D Y

XXX

XXX

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 18 septembre 2015 remis à domicile et 05 novembre 2015 remis à l’étude d’huissier

INTIMÉ

IV – SCP Z AJ AK, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Alain TANTON de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre dématérialisé n° 1265 1687 4591 9530

INTIMÉE

V – SA AXA FRANCE IARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

XXX

XXX

Représentée par M^e Hervé RAHON de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e T VERNAY-AUMEUNIER de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre dématérialisé n° 1265 1695 0839 4529

INTIMÉE

21 JUILLET 2016

N° /3

VI – SARL V W, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Yves CHEVASSON de la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre dématérialisé n° 1265 1771 5245 8674

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

21 JUILLET 2016

N° /4

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DECOMBLE, Premier Président, en présence de M. DE ROMANS, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DECOMBLE Premier Président

M. DE ROMANS Conseiller

M^me POUGET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me A

***************

ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Les époux B faisaient l’acquisition de Monsieur T C suivant acte authentique dressé par Maître Z, Notaire associé à Vierzon (Cher) en date du 20 juillet 2007 d’une maison située XXX à Vierzon pour un montant total de 98.000,00 €.

Les époux B étaient informés que l’immeuble avait connu des désordres sous forme de fissures (alors qu’il était la propriété de Madame E qui l’avait ensuite vendu aux époux X le 26 juin 1998, lesquels l’avaient vendu aux époux C le 4 juillet 2000, cet immeuble ayant été attribué à Monsieur C à la suite de la liquidation de leur régime matrimonial après divorce). Ils déclaraient avoir parfaitement connaissance de ces désordres, de l’absence de certificat de conformité et du fait qu’une instance s’était terminée le 25 septembre 1997 devant le tribunal de grande instance de Bourges.

L’acte de vente aux époux B mentionnait également que Monsieur C a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations par l’entreprise Y. Il était remis aux acquéreurs une facture de cette entreprise datée du 18 mars 2003 concernant ces travaux, ladite facture étant au nom de Monsieur T C.

Les époux B étaient par la suite confrontés à des désordres affectant la maison : apparition de fissures, déformation du gros-'uvre provoquant un bombement des murs, apparition de crevasses et de jours entre les différents éléments constituant ce bâtiment, défaut de fermeture de la porte d’entrée en raison des mouvements du bâtiment, fissuration de l’enduit extérieur alors que celui-ci aurait été refait dans les temps ayant précédé la vente.

A leur requête et par ordonnance de référé en date du 11 février 2010, Monsieur G était désigné comme expert. Les opérations d’expertise étaient étendues au notaire, à l’agence immobilière, à l’entreprise Y et son assureur AXA (qui intervenait volontairement). L’expert déposait son rapport le 7 janvier 2012. Il concluait que l’immeuble était affecté de désordres justifiant sa déconstruction et sa reconstruction et que les travaux réalisés par l’entreprise Y ne l’avaient pas conforté.

Selon actes du 26 juin 2012 les époux B ont fait assigner Monsieur C, leur vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et la SCP Z et Maître Z Notaire rédacteur de l’acte sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Selon acte du 12 janvier 2013 la SCP Z et Maître Z ont fait appeler en garantie, sur le fondement de l’article 1382 du code civil la SARL V W, agence immobilière par I’intermédiaire de laquelle le compromis de vente a été signé.

Selon actes des 5 et 8 mars 2013 Monsieur C a fait assigner Monsieur D Y et son assureur Axa France. Sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1382 du code civil.

Les trois procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Les époux B sollicitaient l’homologation du rapport d’expertise et qu’il soit jugé que l’immeuble est affecté d’un vice caché que le vendeur ne pouvait méconnaître. Ils indiquaient choisir de conserver l’immeuble qui sera estimé à une valeur nulle et sollicitaient la restitution du prix de 98.000 € outre le remboursement des frais exposés pour l’acquisition. Ils invoquaient à titre subsidiaire le défaut de délivrance ou encore le dol. Ils estimaient que le notaire avait gravement manqué à ses obligations d’information et de conseil, de même que l’agent W. Ils sollicitaient le paiement de la somme de 13.275,60 € correspondant à la démolition de l’immeuble et celle de 131.577,48 € correspondant à sa reconstruction, outre diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement, réputé contradictoire à raison du défaut de l’entreprise Y, du 13 mai 2015 le tribunal a :

Rejeté la demande aux fins de voir prononcer la nullité des opérations d’expertise.

Mis hors de cause la société d’assurances Axa France.

Déclaré Monsieur et Madame B recevables et bien fondés en leur action sur le fondement des vices cachés, à l’encontre de leur vendeur Monsieur C.

Condamné Monsieur C à leur la somme de 98.000 € au titre de la restitution du prix de vente, 144.853,08 € TTC au titre des travaux (TVA à 19,6%) outre indexation sur la base de l’indice BT01 l’indice de base étant celui d’avril 2012 et l’indice de révision étant celui qui sera connu à la date du règlement et la TVA au taux en vigueur à la date du règlement sauf à déduire la somme de 98.000 € au titre du prix de vente, ainsi que la somme de (8.403+ 15.766) = 24.169 € au titre des frais et préjudices annexes, soit un dommage chiffré à 169.022,08 € outre indexation.

Déclaré Monsieur et Madame B recevables et bien fondés en leur action en responsabilité, sur le fondement de l’article 1382 du code civil à l’encontre de Maître Z et la scp Z AJ AK.

Dit que ces derniers devront supporter l’indemnisation du dommage à hauteur de 25 % des sommes mises à la charge de Monsieur C.

Déclaré Monsieur et Madame B recevables et bien fondés en leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société V W.

Dit que celle-ci devra supporter l’indemnisation des dommages à hauteur de 15 %.

Déclaré Monsieur et Madame B recevables et bien fondés en leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de Monsieur Y.

Dit que Monsieur Y devra supporter l’indemnisation du dommage à concurrence de 50 %.

Dit qu’il appartiendra à Maître Z et à la scp Z AJ AK, à la société V W et à Monsieur Y de verser directement les sommes correspondant à leur part de responsabilité entre les mains de Monsieur et Madame B, étant précisé que Monsieur C reste tenu pour le tout sauf à exercer à l’encontre des défendeurs éventuellement défaillants tout recours pour le recouvrement des sommes dont il aura fait l’avance.

Fait droit à la demande des époux B sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 € et dit que cette somme sera supportée à concurrence de 1.000 € chacun par Monsieur C, Maître Z, la scp Z AJ AK, la société V W et Monsieur Y.

Déboute les époux B du surplus de leurs demandes.

Déboute Monsieur C, Maître Z, la scp Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la société Axa France de leurs autres demandes en particulier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a tout d’abord estimé que l’expert ayant personnellement réalisé l’expertise contrairement à ce qui est soutenu, son rapport n’avait pas lieu d’être annulé.

Il a ensuite considéré que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés fondée sur l’article 1641 du Code civil, le vendeur ne pouvait se retrancher derrière la clause d’exclusion de garantie dans la mesure où il connaissait l’existence du vice atteignant les fondations de l’immeuble et qu’il en avait dissimulé les conséquences en effectuant la reprise des enduits afin de masquer les fissures. Il a au surplus relevé qu’il existe un deuxième vice caché connu du vendeur en ce que l’immeuble ne dispose pas de certificat de conformité en raison d’une erreur d’implantation, ce qui pouvait conduire à sa démolition.

Le tribunal a considéré que la responsabilité du notaire était engagée pour n’avoir pas notamment joint à l’acte de vente un jugement de 1997 qui rappelait les conclusions de l’expert judiciaire et encore l’absence de certificat de conformité dû à l’erreur d’implantation de la maison, alors que ce jugement était joint à l’acte de vente précédent au moment de l’acquisition par M. C, acte rédigé par la même étude notariale. En outre le jugement chiffrait les reprises à effectuer

lesquelles excédaient notablement celles entreprises par l’entreprise Y, qui ne pouvaient donc donner satisfaction et remédier aux désordres, ce que le notaire aurait dû expliquer aux acquéreurs.

Il en va de même en ce qui concerne la responsabilité de l’agent W, la SARL V W, qui avait connaissance du litige ayant existé quant aux fissures et qui a manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Concernant l’entreprise Y et sa compagnie d’assurance Axa France Iard, le tribunal a considéré, en retenant les conclusions de l’expert, que les travaux réalisés n’ont pas mis fin aux désordres et étaient nettement insuffisants pour y parvenir même s’ils n’ont pas eu pour effet de créer de nouveaux désordres. Il est reproché à cette entreprise d’avoir entrepris ces travaux sans avoir conseillé d’effectuer une étude de sol. Or les travaux étaient de nature à convaincre tant le vendeur que l’acquéreur que les désordres étaient réparés ce qui ne pouvait être. L’absence de désordre de nature décennale a conduit le tribunal à mettre hors de cause la compagnie Axa France.

Le tribunal a ensuite considéré que l’acquéreur ne pouvait conserver la chose et se faire restituer la totalité du prix en estimant que le bien vendu n’a plus de valeur, et obtenir des dommages et intérêts en raison de la connaissance par le vendeur des vices cachés du bien vendu. Il a estimé que, conservant le bien vendu, l’acquéreur ne pouvait qu’obtenir réparation de ses préjudices. Il a ensuite estimé les coûts de démolition et de reconstruction de l’immeuble dont il a déduit le coût d’acquisition, et les préjudices annexes (surcoût du chauffage, frais de déménagement et de relogement. Le tribunal a enfin effectué une répartition de responsabilité entre les différents intervenants (25 % pour le notaire, 15 % pour l’agent W, 50 % pour M. Y).

M. T C a relevé appel de ce jugement le 28 juillet 2015.

***

Il a conclu en dernier lieu le 29 février 2016 demandant à la cour :

Voir réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourges le 13 mai 2015.

A titre principal, voir annuler purement et simplement le rapport établi par Monsieur G, expert judiciaire.

Voir ordonner également un complément d’expertise en ce qui concerne l’estimation de la valeur de l’immeuble vendu aux consorts B qui ne peut valoir zéro euro, comme ils le prétendent dans leurs écritures.

Voir également débouter les époux B de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Monsieur T C.

A titre subsidiaire voir engager la responsabilité décennale de Monsieur Y.

Voir condamner également solidairement Monsieur Y, la SARL V W, la SCP Froger-Z, et Axa France (assurance décennale de Monsieur Y hormis Monsieur T C, à réparer le préjudice subi par les époux B.

A titre subsidiaire, voir réformer la décision sur le montant des dommages et intérêts alloués aux époux B en ce que le tribunal de grande instance a retenu le coût de la démolition et d’une reconstruction à neuf.

Voir également prononcer une condamnation solidaire entre tous les intervenants et ne pas juger que Monsieur C sera tenu pour le tout par priorité aux autres intervenants.

Dire et juger qu’au pire Monsieur C ne sera tenu qu’à hauteur de 10% comme l’a estimé le tribunal de grande instance de Bourges et non pas pour le tout.

Voir condamner solidairement les mêmes ainsi que les époux B à régler à Monsieur T C la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La SCP Z et M^e AC Z ont conclu en dernier lieu le 10 décembre 2015 se portant appelant incident du jugement. Ils demandent à la cour de :

Débouter tant les époux B que M. T C de toutes leurs demandes et en conséquence de les mettre hors de cause,

Subsidiairement,

Condamner la Sarl V W à les garantir sur le fondement de l’article 1382 du Code civil de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge,

Très subsidiairement,

Dire et juger que le préjudice subi par les époux B ne peut dépasser la somme de 129.931 € et débouter les époux B de toute demande complémentaire,

En tout état de cause, condamner les époux B et à défaut M. T C à leur payer 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La Sarl V W a conclu en dernier lieu le 30 décembre 2015. Se portant également incidemment appelante elle demande à la cour de :

Déclarer tant recevable que bien fondé son appel formé à l’encontre des dispositions du jugement du 13 mai 2015 qui l’a condamné à supporter l’indemnisation du dommage à concurrence de 15% dudit dommage ainsi qu’à supporter, à concurrence de 1.000 € l’indemnité allouée aux époux B sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec Monsieur C, Maître Z et la SCP Z AK Picandet comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens.

Débouter en conséquence Monsieur C, Maître Z et la SCP Z AK Picandet de toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SARL V W.

Très subsidiairement, dire que la SARL V W devra supporter l’indemnisation du dommage à concurrence uniquement de 5%.

Condamner la SCP Z AK Picandet à verser à la SARL V W une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Les époux B ont conclu en dernier lieu le 27 février 2016. Ils demandent à la cour de :

Vu l’appel de Monsieur C à l’encontre du jugement rendu le 13 mai 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Bourges,

Débouter Monsieur C de l’ensemble de ses prétentions sauf celle demandant qu’une condamnation solidaire (in solidum) de chacun des responsables du dommage subi par les époux B dont lui-même,

Vu l’article 175 CPC,

Constater que Monsieur C a présenté une défense au fond devant le Tribunal par conclusions diffusées par le RPVA le 28 février 2013 (15h12) sans remettre en cause le rapport d’expertise judiciaire.

Dire et juger que Monsieur C est dès lors irrecevable à soulever la nullité du rapport d’expertise judiciaire par conclusions diffusées par le RPVA le 16 janvier 2015 devant le Tribunal et qu’il est donc également irrecevable à soulever cette nullité devant la Cour d’Appel.

Sinon, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande en annulation du rapport d’expertise judiciaire soulevée par Monsieur C,

A défaut, avant dire droit sur la demande en nullité du rapport d’expertise judiciaire, en application de l’article 283 CPC, procéder à l’audition de l’expert judiciaire.

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fait droit à l’action pour vices rédhibitoire des époux B à l’encontre de Monsieur C et en ce qu’il a été retenu sa mauvaise foi,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a été retenu la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ainsi que la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière.

Recevant les époux B en leur appel incident,

Vu les articles 1116,1604 à 1624, 1641 à 1648, 1382 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur G du 7 janvier 2012,

Donner acte aux époux B de ce qu’ils choisissent de conserver l’immeuble dont le prix sera fixé à la valeur de 0 €.

Condamner Monsieur C à rembourser aux époux B le prix d’acquisition de 98.000 € ainsi qu’au remboursement de frais de toutes sortes réglés en raison de cette acquisition et calculés sur le prix de vente (droits fiscaux – frais de publicité foncière-émoluments du notaire) et sur simple production des pièces justificatives.

Pour le cas où il en serait jugé autrement dire et juger que Monsieur C a manqué à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation de renseignements envers les époux B.

Subsidiairement dire et juger que le comportement de Monsieur C envers les époux B est constitutif d’un dol.

Retenir la responsabilité de Monsieur Y au titre de la garantie décennale, sinon au titre de sa responsabilité contractuelle.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de 13.275,60 € TTC et à celle de 131.577.48 € TTC, lesdites sommes étant indexées sur l’indice BT 01 publié par l’INSEE ou tout autre indice le remplaçant, l’indice de base étant celui en vigueur au mois d’avril 2012 et l’indice de révision étant celui en vigueur au moment du règlement.

Dire et juger que le montant des sommes sus indiquées sera modifié en fonction du taux de la TVA (actuellement de 20,00%) en vigueur au moment du règlement.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de (2.443,00 € TTC x 2) 4.886,00 €.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de 680 € par mois pour la location d’un logement durant les travaux à réaliser sur simple production des pièces justificatives.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de 9.672 € sur la période 2009/2016 au titre du préjudice financier.

Donner acte aux époux B qu’ils se réservent de compléter leur demande pour la période postérieure à 2016.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur C, Maître AC Z, la SCP Z AJ AK, la société V W, Monsieur Y et la C^ie Axa France Iard aux dépens.

***

La SA Axa France Iard a conclu en dernier lieu le 22 mars 2016. Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause et de condamner M. L C à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Monsieur D Y n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2016.

MOTIFS

1 – Sur la validité du rapport d’expertise de M. G

C’est par des motifs que la cour fait siens que les premiers juges ont rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. G en retenant notamment qu’il avait procédé à plusieurs réunions d’expertise et qu’il ne s’était pas uniquement référé à la précédente expertise ayant conduit au jugement du tribunal de grande instance de Bourges du 25 septembre 1997.

Il n’est pas surprenant, compte tenu de l’ampleur des désordres, que ses conclusions soient les mêmes que celles du précédent expert c’est à dire de la nécessité de démolir la maison pour la reconstruire, ce qui a pour avantage de régler également la question de la non conformité de son implantation.

Compte tenu des conclusions expertales il n’y a pas lieu à expertise complémentaire sur une étude de sol sans intérêt compte tenu de la solution par ailleurs donnée au litige.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 – Sur la responsabilité de M. C

Le compromis de vente signé par l’intermédiaire de la SARL V W le 22 mai 2007 entre M T C, vendeur, et les époux B, acquéreurs, contient la seule mention suivante à titre de conditions particulière :

'Les acquéreurs ont pris connaissance que cette maison a subi un sinistre relatif à des fissures, que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé sans aucun recours ce qu’acceptent les acquéreurs ici présents'.

L’acte de réitération notarié de l’acquisition des époux B du 20 juillet 2007 mentionne quant à lui le rappel qu’à un acte de vente précédent, intervenue entre M^me E et les époux X, du 26 juin 1998, il avait été mentionné, notamment concernent les vices de construction atteignant l’immeuble vendu :

'L’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé tant par le 'vendeur’ que par le notaire associé soussigné que la maison ci-dessus désignée est fissurée et après avoir pris connaissance lui-même de l’importance de ces fissures tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, s’être lui-même renseigné sur les conséquences à court, moyen et long terme de ces fissures pour la solidité de l’immeuble auprès de professionnels du bâtiment. et que la mairie de VIERZON a refusé, le 22 octobre 1990, de délivrer le certificat de conformité suite à sa construction, et savoir également que ledit certificat de conformité ne peut être délivré en l’état actuel de la construction.

'Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle et reconnaît que le notaire associé soussigné lui a fait apprécier tous les risques et inconvénients possibles de cette situation et qu’il ne pourra exercer aucun recours.

'Il décharge tant le vendeur que le notaire associé soussigné de toute responsabilité à cet égard.

'Les causes de ces fissures et le préjudice qui en est résulté pour la venderesse ont été analysés aux termes d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges en date du 25 septembre 1997, devenu définitif à défaut d’appel,

'L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de ce jugement dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention'.

Ensuite du rappel de cette mention le vendeur dans l’acte concernant les époux B, c’est à dire M. C, fait la déclaration suivante :

'Le VENDEUR a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations par l’entreprise Y K, une copie de la facture est annexée aux présentes. (ANNEXE 5 bis)' .

De cet exposé il résulte que la seule annexe dont les époux B ont pu prendre connaissance concerne la facture des travaux réalisés par M. Y et que ni le jugement visé à l’acte précédent, ni le rapport d’expertise de M. G ayant conduit à ce jugement ne leur ont été communiqués.

Lors de la vente ils avaient donc connaissance, tout d’abord par la déclaration mentionnée au compromis que l’immeuble avait connu un sinistre de fissuration mais 'que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé ', et ensuite au moment de la réitération par acte authentique qu’il était intervenu un jugement, sans que celui-ci ne leur soit communiqué, et que la réparation des désordres était peu importante compte tenu du montant des travaux réalisés par M. Y s’élevant à 5.380 € HT.

Des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l’immeuble, M. C, avait quant à lui parfaite connaissance, de l’état de l’immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bouges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l’acte, lequel jugement indique d’une part que les désordres compromettent la solidité de l’immeuble et nécessitent 'soit la réalisation d’importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461.782 F, soit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544.454 F'. Ce jugement précise encore que l’expert a constaté que le certificat de conformité n’avait pas été délivré car l’implantation de la construction par rapport à la limite séparative n’était pas réglementaire (2,20 m au lieu de 3 m). In fine le tribunal en avait conclu que la solution qui devait être retenue était la démolition et la reconstruction de la maison, seul moyen raisonnable de remédier aux conséquences des désordres ayant aussi pour avantage de régler le problème de l’implantation.

Toutes ces informations ont été cachées par M. C aux époux B qui auraient pu se convaincre que les modestes travaux réalisés par M. Y ne pouvaient remédier aux désordres tels que repris par le jugement. Cette situation a été aggravée par l’état visuel de l’immeuble au moment de l’achat, M. C ayant masqué celui-ci par la réfection des enduits. Ces défauts cachés rendent à l’évidence le bien impropre à sa destination puisqu’il convient de la démolir avant de le reconstruire et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a accueilli la demande des époux B fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, et considéré que M. C devait voir sa responsabilité engagée sur ce fondement et que, connaissant parfaitement les vices affectant l’immeuble qu’il a sciemment caché à ses acquéreurs, il ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente.

Les époux B ont choisi, comme conséquence de la garantie du vendeur des vices cachés, de conserver l’immeuble à charge de se faire indemniser des conséquences. En application des dispositions de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur.

M. C doit donc être condamné d’une part à restituer partie du prix reçu de 98.000 € et d’autre part à indemniser les acquéreurs sur la base des éléments chiffrés retenus par les premiers juges au regard des pièces versées au débat par les époux B conduisant à actualiser les pris retenus par l’expert judiciaire, la cour confirmant le jugement quant à ces chiffres de 13.275,60 € concernant le coût de démolition de la maison et de 131.577,48 € concernant sa reconstruction, soit au total : 144.853,08 € TTC, outre indexation du prix et application du taux de TVA applicable au moment de la réalisation des travaux.

Le jugement sera cependant réformé en ce qu’il a déduit de la somme à revenir aux époux B le prix d’acquisition de 98.000 €. En effet les époux B sont fondés à demander restitution de partie du prix correspondant au coût d’acquisition de la maison hors terrain, que la cour estime à 60.000 €, les frais d’acquisition restant cependant à leur charge puisqu’ils conservent l’immeuble.

Concernant les préjudices annexes subis par les époux B ceux-ci consistent en :

— frais de déménagement : 2.443 x 2 = 4.886 €,

— surconsommation chauffage estimée à 1.209 € par an (2009/2016) : 9.672 €,

— relogement durant les travaux : 16 mois à 680 €/mois : 10.880 €,

— auxquels il convient d’ajouter l’indemnisation d’un trouble de jouissance consistant à vivre depuis l’acquisition dans une maison aux multiples fissures dont les ouvertures ferment mal, préjudice qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 8.000 €,

— soit au total 33.438 €.

Le jugement sera réformé de ce chef et le préjudice subi par les époux B sera estimé à

— restitution de partie du prix d’acquisition : 60 000,00 €

— coût de démolition et reconstruction : 144 853,08 € TTC

— préjudices annexes 33 438,00 €

Total 238 291,08 €

montant auquel M. T C sera condamné.

3 – Sur la responsabilité du notaire

Ainsi que retenu par les premiers juges le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition des époux B voit sa responsabilité engagée pour ne pas avoir d’une part joint le jugement du 25 septembre 1997, dont il devait avoir connaissance puisque son acte y fait référence alors qu’il ne l’a pas joint en annexe, et à partir duquel il se devait d’informer les acquéreurs de la nature exacte des désordres affectant la maison, laquelle devait être démolie et reconstruite, au regard desquels la seule facture des travaux exécutés par M. Y jointe à l’acte, ne pouvait être considérée comme y ayant remédiés. Le notaire a méconnu ses obligations d’efficacité juridique, d’information et de conseil, nonobstant la question de l’implantation de la maison et de l’absence de certificat de conformité dont l’administration ne s’est pas prévalu pendant de nombreuses années et qui n’a pas empêché les ventes de se réaliser.

La faute commise par le notaire, distincte de celle du vendeur, doit être considérée comme ayant produit le dommage à concurrence de 10 % et non de 25 % comme retenu par le jugement entrepris.

4 – Sur la responsabilité de l’agent W

La SARL V W voit de même sa responsabilité contractuelle engagée vis à vis des époux B pour s’être contentée de mentionner à son compromis de vente la condition particulière 'Les acquéreurs ont pris connaissance que cette maison a subi un sinistre relatif à des fissures, que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé sans aucun recours ce qu’acceptent les acquéreurs ici présents', sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches.

La faute de l’agent W doit être considérée comme ayant produit le dommage à concurrence de 10 % également.

Compte tenu de son degré d’information supérieur à celui de l’agent W sur la nature des désordres affectant l’immeuble vendu le notaire doit être débouté de sa demande en garantie dirigée contre l’agent W.

5 – Sur l’action dirigée contre M. Y et son assureur Axa France Iard

Il résulte du rapport d’expertise de M. G que si les travaux réalisés par M. Y à la demande de M. C n’ont pas eu d’efficacité pour remédier aux désordres, ils n’en sont cependant aucunement à l’origine, ni ne les ont aggravés.

Compte tenu des conclusions de l’expertise ayant conduit au jugement du 25 septembre 1997 dont M. C avait connaissance, lequel concluait à l’exécution d’important travaux dont la démolition et la reconstruction de la maison, M. C savait parfaitement que les travaux qu’il commandait à M. Y ne pouvaient remédier aux désordres.

Il ne peut dans ces conditions être retenue la responsabilité de M. Y, ni sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du Code civil, ni sur celui de l’article 1147 du même code, concernant l’exécution de travaux qui ne sont pas à l’origine de désordres et il ne peut être fait droit à son appel en garantie dirigée contre M. Y et son assureur Axa France.

Il en va de même de l’action directement exercée par les époux B à l’encontre de M. Y et de son assureur, le préjudice dont ils demandent l’indemnisation n’étant en rien imputable à l’intervention de M. Y sur l’immeuble.

Tant M. Y que la société Axa France Iard seront mis hors de cause, le jugement étant réformé de ce chef. En revanche il est équitable de laisser à la charge d’Axa France Iard les frais qu’elle a pu exposer non compris dans les dépens, le jugement étant confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à son profit.

***

Ainsi que retenu par les premiers juges il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation solidaire ou in solidum entre M. C, le notaire et l’agent W dont les responsabilités respectives ont été déterminées. De même sont dès lors sans objet les appels en garantie effectués des uns contre les autres.

Il est équitable d’allouer aux époux B une nouvelle indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de 3.000 €. Les dépens resteront à la charge de M. C.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise, en ce qu’il a mis hors de cause la SA Axa France Iard et en ce qu’il a déclaré bien fondés les époux B en leur action dirigée contre M. T C sur le fondement de la garantie des vices cachés, de même qu’en leur action dirigée contre M^e AC Z et la SCP Z sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et contre la SARL V W sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

Le confirme du chef de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sauf à dire que la somme de 4.000 € sera supportée à concurrence de 2.000 € par M. T C et de 1.000 € par M^e AC Z et la SCP Z d’une part et de 1.000 € par la SARL V W d’autre part,

Le confirme quant aux dépens sauf en ce qui concerne M. D Y,

L’infirme en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. D Y, sur l’indemnisation à revenir aux époux B et sur l’incidence des responsabilités de M^e AC Z, de la SCP Z et de la SARL V W,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Met hors de cause M. D Y,

Condamne M. T C à verser à M. AA B et à M^me N O, épouse B, la somme totale de 238.291,08 €,

Dit que les travaux de démolition et de reconstruction tels que retenus aux motifs du présent arrêt seront indexés sur la base de l’indice BT01, l’indice de base étant celui d’avril d’avril 2012 et l’indice de révision celui qui sera connu à la date de règlement,

Dit que les travaux de démolition et de reconstruction seront soumis au taux de TVA applicable en vigueur à la date de leur règlement,

Dit que M^e AC Z et la SCP Z devront supporter l’indemnisation à revenir aux époux B à concurrence de 10 % des sommes mises à la charge de M. T C,

Dit que la SARL V W devra supporter l’indemnisation à revenir aux époux B à concurrence de 10 % des sommes mises à la charge de M. T C,

Condamne M. T C à payer à M. AA B et à M^me N O épouse B, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les autres parties de leurs demandes fondées sur ce mêmes dispositions,

Condamne M. T C aux dépens exposés en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par M. DECOMBLE, Premier Président, et par M^me A, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PREMIER PRÉSIDENT,

V. A D. DECOMBLE