République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 11/07/2019

***

N° de MINUTE : 19/

N° RG 17/06540 – N° Portalis DBVT-V-B7B-REWD

Jugement (N° 2017001722) rendu le 12 octobre 2017 par le tribunal de commerce de Lille Métropole

APPELANTE

SCI […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e François Deleforge, de la SCP François Deleforge-Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Juan Garcia, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SAS Groupe Tomate Cerise prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Eric Laforce, de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Fabrice Vinchant, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 19 mars 2019 tenue par Marie-Laure Dallery magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Laure Dallery, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2019 après prorogation du délibéré initialement prévu le 20 juin 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Laure Dallery, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 mars 2019

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI […] a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers.

La SAS Groupe Tomate Cerise a pour activité la restauration traditionnelle.

La SCI […] est propriétaire d’un terrain situé à Euralille sur lequel elle a fait édifier un immeuble destiné à l’usage de bureaux et de commerces, livré en février 2014.

En décembre 2012, le Groupe Tomate Cerise se montrait intéressée par la prise à bail d’une cellule commerciale en rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à […], et situé à Euralille.

Une visite sur le site était organisée en avril 2013.

Le 16 mai 2013, un premier accord sur les conditions du bail était initié.

Après un rendez-vous sur les lieux le 23 mai 2013, avec l’architecte de […] et l’architecte de Groupe Tomate Cerise, […] déposait le projet en mairie de Lille pour la création d’une porte spécifiquement demandée par Groupe Tomate Cerise, et transmettait le 31 juillet 2013 à Groupe Tomate Cerise le projet de bail.

Le 09 août 2013, Groupe Tomate Cerise transmettait à […] ses projets de plans et façades permettant de positionner et dimensionner l’ouvrant demandé.

Une date pour la signature du bail était fixée pour le 17 octobre 2013.

Lors de ce rendez-vous, Groupe Tomate Cerise demandait que soit ajoutée aux clauses du projet de bail une condition suspensive à l’obtention du financement des travaux à réaliser et des autorisations administratives.

Un nouveau projet de bail était alors établi.

En décembre 2013, Groupe Tomate Cerise informait […] ne plus souhaiter prendre à bail la cellule commerciale.

Pour obtenir réparation du préjudice qu’elle allègue du fait de la décision de ne pas signer le bail, […] engageait des pourparlers avec Groupe Tomate Cerise.

[…] proposait à Groupe Tomate Cerise les réparations suivantes :

— une indemnité représentant 4 mois de loyers HT, soit 23.533 euros HT

— le coût des travaux réalisés pour l’implantation prévue de Groupe Tomate Cerise, à savoir 10.000 euros HT pour la création d’une porte vitrée en façade,

— outre les honoraires de rédaction du bail, soit 1.500 euros HT.

Par mail du 04 février 2014, Groupe Tomate Cerise reconnaissait n’être responsable que d’une perte de trois mois de loyers et sollicitait […] de prendre en considération sa proposition afin de clôturer le dossier.

Le 14 avril 2014, un accord était trouvé sur une indemnité de 24.000 euros à régler en 6 mensualités de 4.000 euros, et était transmis pour signature à Groupe Tomate Cerise.

En l’absence de retour de cet accord, […] adressait à nouveau le protocole à Groupe Tomate Cerise le 27 mai 2014.

Le 9 juillet 2014, le Groupe Tomate Cerise envoyait à […] un chèque de 2.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2016, la SCI […] faisait assigner le Groupe Tomate Cerise devant le tribunal de commerce de Lille.

Par jugement du 12 octobre 2017, le tribunal de commerce de Lille Métropole a :

— débouté Groupe Tomate Cerise de ses demandes d’irrecevabilité,

— débouté la SCI […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la SCI […] à payer à Groupe Tomate Cerise la somme

3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SCI […] aux dépens, taxés et liquidés à la somme de

77,08 euros en ce compris les frais de greffe.

Par déclaration du 10 novembre 2017, la SCI […] a interjeté appel du jugement qui a débouté la SCI […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamné la SCI […] à payer à Groupe Tomate Cerise la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné la SCI […] aux dépens, taxés et liquidés à la somme de 77,08 euros en ce compris les frais de greffe.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par des conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2018, la SCI […] prie la cour, au visa de l’article 122 et suivants du Code de procédure civile, de :

— débouter la société Groupe Tomate Cerise de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la SCI […] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

En conséquence,

— déclarer recevable la SCI […] en son action et en ses demandes,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Lille du 12/10/17 dont appel,

Vu l’article 1240 du Code civil (1382 ancien du Code civil),

Vu les pièces produites,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Et statuant à nouveau,

— juger que la société Groupe Tomate Cerise a rompu abusivement et brutalement les pourparlers causant préjudice à la SCI […],

En conséquence,

— la condamner à payer à la SCI […] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi les sommes suivantes :

• au titre du caractère abusif de la rupture,

• 10.500 euros HT au titre du temps perdu pendant les négociations pré-contractuelles ;

• 11.500 euros au titre des frais occasionnés (coût de rédaction de deux projets de bail (1.500 euros), coût des travaux spécifiquement réalisés pour, et à la demande du Groupe Tomate Cerise (10.000euros);

• au titre du caractère brutal de la rupture et de l’attitude déloyale : 47.067 euros HT au titre de la perte d’exploitation

Soit la somme totale de : 69.067 euros HT, le tout à assortir des intérêts judiciaires au taux légal ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI […] à payer à Groupe Tomate Cerise la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, et débouter la SCI […] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Groupe Tomate Cerise à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— la condamner aux dépens de première instance,

En tout état de cause,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— la condamner en cause d’appel à lui payer la somme de 6.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’appel avec droit pour la SCP Deleforge Et Franchi de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La SCI […] fait valoir que :

— ses demandes sont recevables aux motifs :

• de l’existence de pourparlers entre elle est le Groupe Tomate Cerise ;

• sa capacité à agir puisqu’elle est propriétaire : elle a acquis le bien en l’état futur d’achèvement le 06/02/2012, et la livraison a eu lieu le 04/02/2014

— la société Groupe Tomate Cerise doit voir sa responsabilité délictuelle engagée au titre de la rupture abusive et brutale des pourparlers 2 mois avant la livraison de la cellule : le Groupe Tomate Cerise a eu une attitude déloyale et a failli à son obligation de bonne foi contractuelle

— sur le préjudice occasionné : […] a subi un préjudice constitué du temps perdu pendant les négociations pré-contractuelles, des frais engagés pour la rédaction des projets de bail et des travaux exécutés à la demande de Groupe Tomate Cerise

Par des conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 mai 2018, la SAS Groupe Tomate Cerise demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et 1382 ancien du code civil de :

A titre principal,

— juger la société Groupe Tomate Cerise tant recevable que bien fondée, en son appel incident,

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille du 12 octobre 2017 en ce qu’il a débouté la société Groupe Tomate Cerise de ses demandes d’irrecevabilité.

Statuant à nouveau,

— juger les demandes de la société SCI […] irrecevables.

A titre subsidiaire,

— juger la société SCI […] mal fondée en son appel ;

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille du 12 octobre 2017 en ce qu’il a débouté la SCI […] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— débouter la SCI […] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille du 12 octobre 2017 en ce qu’il a condamné la SCI […] à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société SCI […] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens.

La SAS Groupe Tomate Cerise a déposé de nouvelles conclusions et de nouvelles pièces notifiées par RPVA le 12 mars 2019.

La SAS Groupe Tomate Cerise fait valoir que :

— la SCI doit être déboutée de ses demandes (caractère infondé des demandes, réduction des préjudices)

Une ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2019.

Par des conclusions procédurales notifiées par le RPVA le 15 mars 2019, la SCI […] a demandé à la cour d’écarter des débats, comme tardives et contraires aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les conclusions et pièces déposées et notifiées par la société Groupe Tomate Cerise le 12 mars 2019.

SUR CE

Sur la demande tendant à voir écarter les conclusions et pièces déposées et notifiées le 12 mars 2019 par la société Groupe Tomate Cerise

L’appelante fait valoir qu’alors qu’elle a conclu en dernier lieu le 31 juillet 2018, la société Groupe Tomate Cerise a attendu le jour de l’ordonnance de clôture, 12 mars 2019 à 6 h 53, pour déposer de nouvelles pièces et de nouvelles conclusions ; que le report de l’ordonnance de clôture lui a été refusé et qu’elle se trouve dans l’impossibilité de répondre à ces nouvelles écritures assorties de pièces nouvelles, sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

Si les conclusions déposées le jour de la clôture mentionnent clairement en marge les ajouts apportés à ses dernières écritures du 15 mai 2018 et ne comportent ni demandes nouvelles, ni moyens nouveaux, il n’en demeure pas moins qu’elles s’appuient sur trois pièces nouvelles et que la SCI […] n’a pas été mise en mesure de pouvoir en prendre connaissance et d’y répondre ainsi qu’elle le souhaitait.

Ces conclusions et communications de dernière heure qu’aucunes circonstances particulières ne viennent justifier, font échec au principe de la contradiction et caractérisent un comportement contraire à la loyauté des débats au regard du temps qui s’est écoulé depuis les dernières conclusions de l’appelante, le 31 juillet 2018, et de la date annoncée de la clôture ; elles sont de nature à compromettre les droits de l’adversaire en l’empêchant d’y répliquer.

Il convient dès lors de les écarter des débats.

Sur l’appel incident de la société Groupe Tomate Cerise pris de l’irrecevabilité des demandes présentées par la SCI […]

La société Tomate Cerise soutient que les demandes de la SCI […] sont irrecevables en raison, en premier lieu, de l’absence de pourparlers entre elles et, en second lieu, de l’incapacité à agir de la société […] sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile.

S’agissant de l’absence de pourparlers avec la SCI […], elle fait valoir que seules des correspondances ont eu lieu entre M Z A qui la représente et

M. B X, représentant la société Batixis, groupe IRD, lequel lui a transmis le projet de bail commercial tandis qu’elle n’a eu aucun contact avec la SCI […].

Elle ajoute que cette dernière ne démontre pas qu’elle serait détenue majoritairement par la société Avenir et Territoires, qui serait détenue principalement pas la société Batixis et qu’en tout état de cause que M. B X est salarié de la société Batixis dont le lien avec la SCI Euravenir n’est pas établi et n’a pas pu intervenir au nom et pour le compte de cette dernière dans le cadre de la recherche d’éventuels preneurs , notamment dans les relations qu’il a entretenues avec le Groupe Tomate Cerise.

Ainsi que le fait justement valoir la SCI Tour Euraenir et que l’a retenu le tribunal, la circonstance que le projet de bail adressé au Groupe Tomate Cerise mentionne comme bailleur la SCI […] suffit à établir que des pourparlers ont bien eu lieu entre les parties pour la conclusion du bail.

Le débat concernant le pouvoir de M. B X, salarié de la société Batixis , pour représenter la SCI […] est inopérant dès lors que celui-ci s’est comporté à l’égard de la société Groupe Tomate Cerise comme agissant pour le compte de la société bailleresse, laquelle ne remet pas en cause la mise à disposition de ce salarié.

S’agissant de l’incapacité à agir de la SCI […], l’intimée soutient que la SCI ne démontre pas être propriétaire de l’immeuble, objet du litige.

Or, la SCI qui produit le contrat de vente en l’état futur d’achèvement enregistré à la conservation des hypothèques de Lille ( sa pièce 1 bis) ainsi que le procès-verbal

de livraison du bien (sa pièce 24) justifie à suffisance de sa qualité de propriétaire des lieux, objet du projet de contrat de bail.

La fin de non-recevoir invoquée par la société Groupe Tomate Cerise est rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur l’existence d’une rupture fautive des pourparlers

L’appelante recherche la responsabilité délictuelle de la société Groupe Tomate Cerise à laquelle elle reproche une attitude déloyale et le manquement à son obligation de bonne foi pré-contractuelle en rompant abusivement et brutalement les pourparlers, ce moins de deux mois avant la livraison de la cellule, sans lui faire part de motifs légitimes de rupture ou lui laisser entendre que le bail n’allait pas être conclu. Elle lui fait grief d’avoir prolongé les négociations et fait intentionnellement naître chez elle la croyance légitime de la conclusion imminent du contrat. Elle ajoute que la société Groupe Tomate Cerise a reconnu cette rupture abusive et brutale des pourparlers dans son mail du 4 février 2014.

L’intimée rétorque que ses relations avec la société Batixis du groupe IRD s’inscrivaient nécessairement dans le cadre de l’obligation de conseil et d’accompagnement de la société Alliansys avec laquelle elle avait souscrit une convention d’accompagnement au mois de juin 2013, de sorte qu’elle pensait avoir la possibilité de ne pas donner suite à ce projet et n’imaginait pas se trouver en pourparlers avec la SCI […]. Elle fait grief au groupe IRD, conseiller d’un côté et propriétaire immobilier de l’autre, et plus précisément à M. B X, d’avoir entretenu une confusion qui l’a convaincue que le projet était intéressant et viable pour elle alors qu’il ne l’était pas et était surtout inadapté à ses moyens financiers. Elle en déduit que la SCI ne peut lui reprocher une rupture abusive de pourparlers.

Elle ajoute qu’en tout état de cause la rupture des pourparlers n’était pas fautive puisqu’elle a découvert au mois de décembre 2013 que sa situation financière ne lui permettait pas de réaliser cette opération, que ces explications ont été fournies au conseil de la SCI dans son courrier du 9 juillet 2014 et que ces motifs sont avérés et connus des sociétés du Groupe IRD compte tenu de leur

implication dans son fonctionnement, son suivi et le conseil qu’elles lui donnaient. Enfin, elle dénie toute malveillance.

***

Aux termes de l’article 1382 ancien, devenu l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Régis par le principe de la liberté contractuelle, les pourparlers peuvent être rompus sur décision unilatérale d’une partie. Chacun est libre de ne pas contracter.

Cette liberté trouve cependant ses limites dans l’exigence de bonne foi et de loyauté dans la conduite des négociations pré-contractuelles.

L’auteur de la rupture engage sa responsabilité s’il abuse de cette faculté.

La responsabilité mise en oeuvre en cas de rupture fautive des pourparlers est de nature délictuelle. Elle ne peut conduire qu’à des dommages et intérêts, non à la conclusion du contrat.

Elle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il n’existe pas de présomption de faute à la charge de celui qui rompt les pourparlers.

La preuve d’une faute commise par l’auteur de la rupture pèse sur la partie qui s’en dit victime.

La faute dont la preuve doit être rapportée n’a pas à être qualifiée. Elle peut être caractérisée en présence d’une intention de nuire, d’une mauvaise foi, d’un abus de droit ou d’une faute ordinaire tel un manquement à l’obligation générale de bonne foi ou une attitude de légèreté.

Plusieurs critères peuvent être retenus pour qualifier de fautive une rupture de pourparlers: l’avancement des pourparlers, leur rupture trop tardive, la croyance légitime de l’autre partie en la conclusion du contrat, la brutalité de la rupture, l’absence de motifs légitimes.

Ces critères peuvent être retenus isolément ou converger en un faisceau d’indices de nature à établir le caractère fautif de la rupture.

***

En l’espèce, force est de constater que la société Groupe Tomate Cerise persiste à dénier toutes relations pré-contractuelles avec la SCI […] et se prévaut à tort de la convention d’accompagnement qu’elle a conclue avec la société Alliansys alors que le projet de bail était conclu avec la SCI […] qui figurait en qualité de bailleur et qui est une société juridiquement distincte de la société Alliansys.

De surcroît, il convient d’observer, ainsi que le fait valoir l’appelante, que l’interlocuteur du Groupe Tomate Cerise pour les prestations de conseil, objet de la convention d’accompagnement n’était pas M X, avec lequel ont eu lieu les pourparlers concernant la signature du bail. ( pièce 33 de l’appelante).

Il s’ensuit que des relations pré-contractuelles sont bien intervenues entre la SCI […] et la société Groupe Tomate Cerise, laquelle s’est montrée intéressée par la prise à bail d’une cellule commerciale en rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à […].

Des négociations sont intervenues entre les deux parties entre le 16 mai 2013 et le mois de décembre

2013, date à laquelle la société Groupe Tomate Cerise a informé la société […] ne plus souhaiter prendre à bail la cellule commerciale.

Il convient de rappeler que deux projets de bail ont été établis, l’un adressé le 31 juillet 2013 après que la SCI eût déposé en mairie un projet de création d’une porte à la demande de la société Groupe Tomate Cerise, l’autre le 12 décembre 2013 intégrant, au profit de la future preneuse et à sa demande, deux conditions suspensives relatives à l’obtention de l’autorisation administrative pour aménager et à l’obtention du prêt en vue de la location envisagée (article 4).

Si les difficultés financières peuvent constituer un juste motif de rupture des relations pré-contractuelles, encore faut-il que les circonstances dans lesquelles ce motif est invoqué ne soient pas fautives.

En l’espèce, la SCI sur laquelle pèse la charge de la preuve, soutient justement que la société Groupe Tomate Cerise ne s’est nullement prévalue de ce motif lorsqu’elle a indiqué ne pas donner suite à la signature du bail au mois de décembre 2013, ni davantage dans son mail du 4 février 2014 par lequel elle a reconnu avoir fait perdre du temps à la bailleresse et s’est reconnue responsable d’une perte de trois mois de loyer (pièce 9), n’invoquant les difficultés financières de la société que pour la première fois le 9 juillet 2014 (pièce 12).

Par ailleurs, si la société Groupe Tomate Cerise justifie (sa pièce 16) de la dégradation de sa situation financière à la fin de l’année 2013 (résultat net (-) 201 301,10 €), elle indique et justifie également que des pertes existaient déjà au cours de l’exercice 2012 qui s’est clôturé à (-)123 812,97 euros. Il s’en déduit que les difficultés financières rencontrées n’étaient pas nouvelles, sans que pour autant, la future preneuse ne conditionne sa prise à bail à l’évolution favorable de sa situation financière. En laissant croire à la SCI la conclusion prochaine d’un bail, ce motif, de surcroît invoqué a posteriori, ne peut justifier une rupture de pourparlers très avancés à moins de deux mois de la livraison de la cellule.

En outre, si ainsi que le soutient l’appelante, la société Groupe Tomate Cerise avait intégré dans son plan de développement qui consistait en l’ouverture de nouveaux restaurants, les fluctuations de trésorerie générées par ce type d’activités, au regard notamment de l’emprunt obligataire mis en oeuvre pour sécuriser la trésorerie et faire face aux besoins financiers liés au développement des restaurants, la dégradation de sa situation financière ne peut davantage constituer un motif légitime de rupture des relations pré-contractuelles.

En conséquence, la SCI […] démontre une rupture brutale et abusive des pourparlers imputable à la société Groupe Tomate Cerise.

Sur l’indemnisation de la rupture fautive

La SCI appelante se prévaut au titre du caractère abusif de la rupture, du temps perdu pendant les négociations pré-contractuelles. Elle sollicite à ce titre la somme de

10 500 euros correspondant au coût de la négociation, de la recherche et de l’examen de solutions techniques pour satisfaire la demande spécifique du Groupe Tomate Cerise, notamment la création de la porte coulissante.

La société Groupe Tomate Cerise s’y oppose en indiquant qu’il s’agit d’un préjudice subi par Batixis, que la convention de gestion signée entre cette dernière et la SCI le

30 mai 2011 n’avait pas pour objet la recherche d’un preneur et que rien n’indique que

MM. X et Y seraient intervenus pour l’intéressé.

La SCI demande également la somme de 1 500 euros au titre de la rédaction des deux projets de bail et la somme de 10 000 euros au titre des travaux spécifiquement réalisés à la demande de la société Groupe Tomate Cerise.

Cette dernière rétorque n’avoir jamais demandé la rédaction d’un tel projet facturé forfaitairement par le conseil de la SCI le 27 mars 2014, postérieurement à l’envoi du projet et conteste la facturation des travaux le 16 janvier 2014, postérieurement à la rupture des pourparlers, observant que la demande de permis modificatif présentée en fin d’année 2013 n’a pas été retirée alors que le permis n’a été délivré que le 8 juillet 2014.

La SCI sollicite encore, au titre de la brutalité de la rupture et de la déloyauté manifeste, des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 47 067 euros HT correspondant à 8 mois de loyers, durée moyenne de négociations pour un tel bien, préjudice dont elle soutient qu’il est en lien direct avec le caractère abusif, brutal et déloyal de la rupture.

La société intimée s’y oppose en faisant valoir que l’indemnisation ne peut prendre en considération les seules conséquences de la rupture mais seulement les circonstances de la rupture ; que seuls les frais engagés pour la négociation commerciale peuvent être indemnisés à l’exclusion de tout autre préjudice, notamment d’une perte de chance ou d’un gain manqué. Elle ajoute que la SCI a attendu le 1^er avril 2014 pour donner un mandat de commercialisation non exclusif de location, puis janvier, février et mai 2015 pour donner d’autres mandats de sorte qu’elle a nécessairement participé à son propre préjudice, et que l’on ignore à quelle date l’immeuble a été achevé et livré.

***

L’indemnité consécutive à une rupture brutale des pourparlers ne peut avoir pour objet de réparer le préjudice résultant de la rupture elle-même, mais seulement le préjudice occasionné par la faute. L’indemnisation des préjudices prend donc son fondement dans les circonstances de la rupture et non dans la rupture elle-même.

Le demandeur à l’indemnisation doit faire état d’un préjudice direct et certain. Il ne peut prétendre qu’à la réparation de son seul préjudice effectif

Concernant la perte subie

Dès l’instant où il y a une faute avérée, le demandeur peut réclamer le remboursement des frais qu’il a exposés inutilement lors des négociations ou des pourparlers.

En l’espèce, la SCI […] qui a signé une convention de gestion avec la société Batixis le 30 mai 2011 (sa pièce 21) justifie à suffisance (sa pièce 16) du coût du temps perdu pendant les négociations avec la société Tomate Cerise par M. B X, dont il est établi qu’il était l’interlocuteur de cette dernière à hauteur de 5 100 euros HT. En revanche, le préjudice direct n’est pas établi concernant l’intervention de M. Y et les réunions de direction.

Egalement, la SCI justifie de frais exposés du chef de la rédaction des deux projets de bail à hauteur de 1 500 euros HT (sa pièce 17), étant observé que le second projet a été établi pour tenir compte des demandes de la future preneuse et que l’usage veut que ses frais soient à la charge du locataire, la circonstance que cette facture ait été dressée le 27 mars 2014 étant indifférente.

Enfin, l’impact financier de la 'création d’une porte façade commerce 1" dont il n’est pas contesté qu’elle a été demandée par la future preneuse, est justifié à hauteur de la somme de 10 000 euros HT (sa pièce 1).

Ainsi la somme totale de 16 600 euros HT doit être mise à la charge de la société Groupe Tomate

Cerise au titre de la perte subie en conséquence du préjudice occasionné par la faute qu’elle a commise.

Concernant la demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 47 067 euros HT correspondant à 8 mois de loyers, en conséquence du caractère abusif, brutal et déloyal de la rupture

Le gain manqué du contrat espéré qui reviendrait à donner effet à un contrat non conclu, ne peut donner lieu à réparation et il en est de même de la perte d’une chance de conclure le contrat envisagé. En effet, les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers pré-contractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages .

L’appelante ne se place pas sur le gain manqué mais, en ce qu’elle invoque ne pas avoir poursuivi ses recherches d’autres candidats pendant les pourparlers et s’être trouvée contrainte de recommercialiser en urgence la cellule ainsi que de n’avoir trouvé un nouveau preneur qu’au bout de 18 mois, invoque au moins implicitement la perte de chance de contracter avec un tiers.

Cependant, la SCI […] n’apporte pas de preuve de la probabilité dans laquelle elle était de contracter avec autrui. N’apportant pas la preuve que la faute commise par son interlocuteur a été la seule cause de la perte de chance de conclure le contrat négocié avec un tiers, il apparaît que cette chance a simplement été perdue en raison de la rupture. Elle ne peut dès lors prétendre à aucune indemnisation, peu important à cet égard que la société intimée ait proposé une indemnisation de trois mois de loyer pour la perte de temps occasionné.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande d’indemnisation de la somme de

47 067 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la SCI […] à payer la somme de 3 000 euros à la société Groupe Tomate Cerise et cette dernière est déboutée de sa demande sur ce fondement en cause d’appel.

La somme de 5 000 euros est allouée à la SCI sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les conclusions et pièces déposées et notifiées le 12 mars 2019 par la société Groupe Tomate Cerise ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Groupe Tomate Cerise de ses demandes d’irrecevabilité ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la société Groupe Tomate Cerise a rompu brutalement et abusivement les pourparlers

engagés avec la SCI […] ;

Condamne la société Groupe Tomate Cerise à payer à la SCI […] la somme de 16 600 HT euros avec intérêts au taux légal au titre de la perte subie du chef des frais de négociations pré-contractuelles, des frais de rédaction des projets de bail, et du coût des travaux spécifiquement réalisés à la demande de la société Groupe

Tomate Cerise ;

Déboute la SCI […] de sa demande de condamnation de la société Groupe Tomate Cerise à lui payer la somme de 47 067 euros HT au titre de la perte d’exploitation ;

Déboute la société Groupe Tomate Cerise de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Delforge et Franchi dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI […] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

V. Roelofs M. L.Dallery