RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /21 DU 16 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01561 – N° Portalis DBVR-V-B7E-ETUV

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 11.18.002250, en date du 31 mars 2020,

APPELANTE :

S.C.I. MEULSONNE, sise […] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 412 846 396

Représentée par M^e Jean-dylan BARRAUD de la SELARL LIME & BARRAUD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame Z A, demeurant […]

Représentée par M^e Maxime I de la SCP I J K, avocat au barreau de NANCY

Monsieur B X, demeurant […]

Représenté par M^e Maxime I de la SCP I J K, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 1^er Juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, Président, et Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, chargée du rapport ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre,

Madame Nathalie BRETILLOT, Conseillère

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Septembre 2021, par Monsieur Ali ADJAL, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de la deuxième chambre civile, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

---

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 août 2014, la SCI Meulsonne a consenti à M. B X et M^me Z A la location d’un appartement à usage d’habitation sis à Maron, […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 865 euros, provision sur charges comprise à hauteur de 120 euros, ainsi que d’un dépôt de garantie de 745 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 25 août 2014.

M. B X et M^me Z A ont donné leur congé des lieux loués par courrier du 22 novembre 2017.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 février 2018, la SCI Meulsonne a indiqué à M. B X et M^me Z A que la visite conseil effectuée en leur présence avait mis en évidence des dysfonctionnements et des détériorations, et a invité les locataires à faire les travaux nécessaires avant l’état des lieux de sortie.

M. B X et M^me Z A ont quitté les lieux loués le 28 février 2018.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par ministère d’huissier le 28 février 2018, en présence de M. B X. Un autre état des lieux a été établi par ministère d’huissier le 5 mars 2018, hors la présence de M. B X et M^me Z A, à la demande du propriétaire indiquant que des traces apparaissaient sous la peinture qui venait d’être appliquée lors de l’état des lieux établi le 28 février 2018.

Par courrier en date du 23 avril 2018, la SCI Meulsonne a fait mention de l’état dégradé de l’appartement ressortant de l’état des lieux de sortie, et a demandé à M. B X et M^me Z A de lui payer amiablement la somme de 7 191 euros, le bailleur proposant de conserver à sa charge 25% du montant du solde débiteur de 9 588,83 euros correspondant à des

travaux évalués à 10 284 euros, soit 9 539 euros déduction faite du dépôt de garantie, augmentés d’un reliquat de charges de 49,83 euros.

Par courrier du 7 mai 2018, M. B X et M^me Z A ont répondu que l’appartement, délivré en état globalement moyen, a été restitué propre et sans dégradations.

Par courrier recommandé en date du 6 juillet 2018 avec avis de réception du 17 juillet 2018, la SCI Meulsonne a mis M. B X et M^me Z A en demeure d’avoir à payer sous quinze jours la somme de 9 588,83 euros.

***

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2018, la SCI Meulsonne a fait assigner M. B X et M^me Z A devant le tribunal judiciaire de Nancy afin de voir condamner solidairement M. B X et M^me Z A, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 9 588,83 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, au titre des dégradations locatives et des charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. B X et M^me Z A ont conclu au débouté des demandes, en soutenant avoir fait un usage normal des lieux délivrés dans un état général moyen, voire mauvais pour certains équipements et embellissements, ayant réalisé au surplus des travaux de peinture à leurs frais. Ils ont ajouté qu’ils avaient accepté que la bailleresse conserve leur dépôt de garantie pour solde de tout compte au titre de la remise en état du mur du salon et de l’apurement du solde de charges locatives.

Par jugement en date du 31 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— fixé à la somme de 49,83 euros le montant des charges locatives dues par M. B X et M^me Z A,

— fixé à la somme de 695,17 euros le montant des réparations locatives à la charge de M. B X et M^me Z A,

— constaté que, soustraction faite du dépôt de garantie conservé par la bailleresse, M. B X et M^me Z A ne sont plus redevables d’aucune somme à l’égard de la SCI Meulsonne,

— débouté par conséquent la SCI Meulsonne de ses demandes indemnitaires,

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a constaté que M. B X et M^me Z A ne contestaient pas être redevables d’un reliquat de charges de 49,83 euros résultant du décompte qui leur a été transmis le 23 avril 2018. Il a mis à la charge de M. B X et M^me Z A les frais de détartrage de l’adoucisseur d’eau (200 euros), et débouté la SCI Meulsonne de ses demandes relatives aux dégradations des lieux ou défaut d’entretien des équipements concernant la cuisine, la salle de bains, l’escalier et les peintures du logement, au regard de leur mauvais état lors de l’entrée de M. B X et M^me Z A dans les lieux. Concernant les travaux de peinture effectués par M. B X et M^me Z A, le premier juge a relevé qu’ils n’avaient pas été effectués dans les règles de l’art et a alloué à la SCI Meulsonne une somme de 495,17 euros pour la réfection. Il a constaté enfin que l’état des lieux de sortie ne portait mention d’aucune dégradation des serrures.

***

Par déclaration reçue au greffe le 12 août 2020, la SCI Meulsonne a interjeté appel du jugement du 31 mars 2020 en ses dispositions l’ayant déboutée de sa demande de condamnation de M. B X et M^me Z A à hauteur de 9 588,83 euros augmentée des intérêts, au titre des dégradations locatives et du rappel de charges, et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises le 21mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Meulsonne, appelante, demande à la cour sur le fondement du décret du 26 août 1987, de la loi du 6 juillet 1989 en particulier en son article 7 :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 31 mars 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement M. B X et M^me Z A à lui verser la somme de 9 366,54 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure jusqu’à paiement,

— de condamner M. B X et M^me Z A solidairement à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur de cour, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. B X et M^me Z A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SCI Meulsonne fait valoir en substance :

— que le constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 28 février 2018 en présence de M. X a mis en évidence de nombreuses dégradations locatives et un défaut d’entretien du logement et des équipements, de même qu’un défaut d’utilisation de l’adoucisseur, pourtant changé en février 2015, caractérisé par le non renouvellement du filtre et l’absence d’approvisionnement en sel conformément aux consignes d’entretien de l’appareil, à l’origine de dommages aux canalisations et

aux appareils branchés par le blocage de l’écoulement de l’eau, tels que repris au courrier de mise en demeure du 23 avril 2018 ; qu’un défaut d’entretien de l’escalier avec dégradation de la vitrification de même que des reprises partielles et grossières des peintures murales (murs zébrés) ont également été signalés ; qu’un second état des lieux a en effet été dressé le 5 mars 2018, en l’absence de M. B X et M^me Z A qui étaient invités à s’y présenter, faisant apparaître de nouvelles traces sous la peinture après séchage (dessins et graffitis sur les murs) qui ne résultent pas de l’usure normale des lieux ; que ce constat leur est opposable et constitue, à tout le moins, une preuve recevable ; que le nettoyage de la cave encombrée était nécessaire ;

— que le bailleur n’a pas l’obligation de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux, et que tous les devis justifiant de l’importance des dégradations locatives sont produits aux débats, outre les constats et attestations de témoins, établissant la réalité du préjudice subi ;

— que les preneurs n’ont pas fait la demande de voir annexer au bail une grille de vétusté ;

— que M. B X et M^me Z A restent redevables d’un reliquat de charges locatives non réglé.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 25 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. B X et M^me Z A, intimés, demandent à la cour :

— de déclarer l’appel interjeté par la SCI Meulsonne recevable mais non fondé,

En conséquence,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de condamner la SCI Meulsonne à leur verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et pour les frais irrépétibles exposés en appel,

— de débouter la SCI Meulsonne de toutes demandes ou conclusions plus amples ou contraires,

— de condamner la SCI Meulsonne aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP I J K.

Au soutien de leurs demandes, M. B X et M^me Z A font valoir en substance :

— que le reliquat de charges à payer à hauteur de 49,83 euros selon décompte du 1^er janvier au 28 février 2018 n’est pas contesté ;

— que le montant des travaux nécessaires à la reprise des lieux s’élevant à la somme exorbitante de 10 284 euros correspond à la remise à neuf intégrale de l’appartement, sans rapport avec les obligations résultant du bail ; qu’il convient en outre de tenir compte de la vétusté inhérente à une location de trois ans et demi et de constater que le second constat d’état des lieux du 5 mars 2018 n’est pas contradictoire, n’a fait l’objet d’aucune convocation préalable, et n’est corroboré par aucun autre justificatif ;

— qu’aucun commentaire ne ressort de l’état des lieux du 28 février 2018 concernant les vidanges, dépose de résistance, détartrage et réfection de plomberie et qu’aucune dégradation n’est constatée consécutivement au tartre sur la douche, l’évier de la cuisine ou les toilettes, équipements décrits en mauvais état à l’entrée ; que si les frais de détartrage de l’adoucisseur d’eau sont mis à la charge des locataires, en revanche, le détartrage des canalisations et de l’arrivée d’eau entre le compteur et le logement ne leur incombent pas ;

— que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement ne fait aucun constat quant à la nécessité de travaux de réfection des murs ou du plafond ou quant au changement de l’évier et de la robinetterie de la cuisine, de même que pour la dépose et l’échange de la hotte et des poignées de meuble de cuisine ou la réfection du meuble sous évier, s’agissant en outre d’éléments en mauvais état à l’entrée ;

— que les buses et roulettes de la porte de douche étaient en mauvais à l’entrée, et ne présentent aucune valeur résiduelle étant relevé l’absence de devis, et que la trappe de visite était scotchée dans l’état des lieux d’entrée et non mentionnée à la sortie ;

— que les escaliers sont décrits en état d’usage à la sortie et les réparations non justifiées ;

— que les peintures sont mentionnées en mauvais état dans toutes les pièces lors de l’entrée dans les lieux, et qu’ils ont fait réaliser à leurs frais des travaux de peinture, ayant concédé au bailleur de lui laisser le dépôt de garantie pour solde de tout compte, comprenant la régularisation de charges ;

— que l’état des lieux de sortie ne porte mention d’aucune dégradation des serrures.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnisation des réparations locatives et le solde de tout compte

A titre liminaire, il convient de prendre acte de ce que M. B X et M^me Z A n’ont pas contesté devoir la somme de 49,83 euros au titre de la régularisation des charges, selon décompte du 1^er janvier au 28 février 2018.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, et constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire quand il est dressé contradictoirement.

Or, il ressort des dispositions combinées des articles 1730 et 1732 du code civil, ainsi que des articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire doit d’une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que

l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aussi, le bailleur ne peut réclamer le paiement de réparations locatives à son locataire qu’en rapportant d’abord la preuve de ce que les dégradations qu’il invoque sont survenues en cours de bail. Dès lors que les dégradations ont été constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être à l’origine.

En outre, si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence de désordres, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir un cas de force majeure ou encore à justifier que les désordres sont dus à l’usure normale ou à la vétusté.

La preuve de l’état d’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire, mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Il y a lieu de constater au préalable que le bailleur ne relève pas des dispositions de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la conclusion d’accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux.

Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux de remise en état.

Réciproquement, la production par le bailleur d’une facture ou d’un devis est insuffisante à justifier de l’existence d’une réparation locative.

En l’espèce, il y a lieu de constater que M. B X et M^me Z A ne contestent pas la présence de dessins d’enfant sur un mur du salon, ressortant par transparence sous la peinture blanche qu’ils ont fait apposer à la suite du pré-état des lieux, tel que résultant du constat établi non contradictoirement le 5 mars 2018.

Aussi, il convient d’évaluer à la somme de 103,17 euros le coût de remise en état du mur, selon facture établie le 18 mars 2021 par E F, comportant la déduction d’un coefficient de vétusté de l’ordre de 60% sur la somme de 255,45 euros, compte tenu du mauvais état des murs relevé à l’état des lieux d’entrée.

Pour le surplus, la SCI Meulsonne ne peut solliciter la remise en peinture de la totalité des pièces de l’appartement au motif tiré de la présence de 'traces’ sur les murs et de plafonds décrits 'en état moyen', tels que ressortant de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne à ce titre un mauvais état ou un état d’usage, que les locataires ont tenté de faire reprendre en confiant à un artisan la remise en peinture des lieux, fait constaté par M^me G H de l’agence Tardot Immobilier lors du pré-état des lieux.

De même, l’état des lieux établi contradictoirement fait état de la présence d’un adoucisseur d’eau et d’un fonctionnement normal des équipements sanitaires (robinets, toilettes), à la seule exception d’une douche, pour laquelle il est fait mention que 'la colonne de douche ne fonctionne pas, à l’ouverture des robinets, l’eau ne s’écoule pas, la douchette ne fonctionne pas'.

Or, ce n’est que dans le cadre du constat établi non contradictoirement le 5 mars 2018 qu’il est relevé l’impossibilité d’enlever le filtre de l’adoucisseur d’eau en présence de tartre, scellé par le calcaire accumulé, permettant de comprendre le mauvais écoulement de l’eau constaté dans la douche.

Pour autant, M. B X et M^me Z A indiquent que le premier juge a parfaitement justifié sa décision en précisant que les frais de détartrage de l’adoucisseur doivent être mis à la charge des locataires.

Aussi, il en résulte que le caractère non contradictoire du constat dressé par ministère d’huissier le 5 mars 2018 est sans emport.

Dès lors, il convient d’allouer à la SCI Meulsonne la somme de 184 euros au titre du nettoyage de l’adoucisseur, outre 135 euros pour le nettoyage de la cuve du chauffe-eau, de même que 115 euros pour le détartrage des buses de la cabine de douche et 138 euros pour le détartrage des portes de la cabine de douche avec dépose, soit la somme totale de 572 euros.

En effet, il convient de considérer, à l’instar du premier juge, que la SCI Meulsonne ne peut solliciter au surplus à la charge de M. B X et M^me Z A le détartrage des canalisations et de l’arrivée d’eau entre le compteur et le logement.

De même, la SCI Meulsonne ne peut solliciter aucune indemnisation au titre du détartrage des autres appareils sanitaires (évier de la cuisine et toilettes notamment), en ce que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun désordre les affectant.

Par ailleurs, s’il ressort de l’état des lieux dressé contradictoirement le 28 février 2018 que la hotte fonctionne et que le filtre est en bon état, en revanche, l’état des lieux dressé le 5 mars 2018, hors la présence des locataires, précise que la hotte est encrassée.

Or, les constats d’huissiers établis à la requête du bailleur pour démontrer le mauvais entretien constituent des modes de preuve parfaitement admissibles qu’il convient d’examiner après s’être assuré qu’ils ont été librement discutés par les parties.

S’agissant plus particulièrement des constats, l’article 1^er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 dispose que : les huissiers de justice 'peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.'

Aussi, il y a lieu de considérer que la SCI Meulsonne rapporte la preuve du défaut d’entretien de la hotte (nettoyage) au regard de la mention portée par l’huissier dans le constat établi non contradictoirement le 5 mars 2018, soit cinq jours après le départ des lieux.

Cette prestation de nettoyage et dégraissage, sans dépose ni échange de la hotte, sera évaluée à hauteur de 20 euros.

En outre, il ya lieu de considérer que le bailleur ne saurait prétendre au coût de remplacement ou de réparation des meubles de cuisine, et plus précisément du meuble sous évier décrit en mauvais état et écaillé à la sortie des lieux, dans la mesure où il a été délivré en état moyen.

Il en est de même s’agissant de la robinetterie délivrée en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux.

La réfection de la trappe de visite de la salle de bains ne saurait également donner lieu à un coût de remplacement ou de réparation, compte tenu de ce que l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elle était 'scotchée’ à l’arrivée de M. B X et M^me Z A.

S’agissant de la vitrification de l’escalier, il y a lieu de constater que l’état des lieux de sortie porte deux mentions contraires à ce titre, à savoir ' escalier d’accès à la mezzanine en bois non vitrifié en état d’usage’ et 'accès à la chambre avec mezzanine par des escaliers en bois vitrifié en bon état', alors que l’état des lieux d’entrée mentionne uniquement une mezzanine, dont le sol est décrit en très mauvais état lors de l’entrée dans les lieux.

Aussi, il en résulte que ces mentions sont insuffisantes à établir l’existence d’un défaut d’entretien des escaliers du logement loué.

Par ailleurs, le constat de sortie mentionne que la porte d’entrée 'fonctionne', ainsi que la remise des clés (deux clés d’accès aux communs, deux clés d’accès à l’appartement et une clé de boîte aux lettres), de sorte que le bailleur ne peut utilement solliciter la prise en charge par les locataires sortants de frais de serrurerie.

Au surplus, si le bailleur fait état de frais de dépannage de serrure d’une porte d’entrée, selon facture établie le 1^er mai 2015 par M. Y (facture n°2015/17) à hauteur de 67 euros, en revanche, aucune indication n’est donnée sur le lieu de réalisation des travaux de réparation.

Enfin, l’état des lieux de sortie mentionne que la cave du logement loué à M. B X et M^me Z A est vide, à l’exception de deux crémaillères et sept étagères, qui ne sont pas décrites comme étant hors d’usage.

Aussi, il y a lieu de considérer que ces équipements, financés par les locataires sortants et qui n’emportent pas transformation des locaux, demeurent acquis au bailleur, qui ne saurait dès lors solliciter des locataires la prise en charge de frais de déménagement.

Dans ces conditions, il en résulte pour solde de tout compte que M. B X et M^me Z A sont redevables de la somme de 695,17 euros au titre des réparations locatives, de sorte que le dépôt de garantie de 745 euros sera conservé en sa totalité par le bailleur après imputation de la régularisation de charges débitrice à hauteur de 49,83 euros.

Dès lors, le jugement sera confirmé en qu’il a débouté la SCI Meulsonne de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M. B X et M^me Z A ont dû engager des frais afin de faire valoir leurs droits à hauteur de cour, de sorte qu’il convient de leur allouer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe à hauteur de cour sera condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP I J K.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI Meulsonne de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Meulsonne à payer à M. B X et M^me Z A la somme de 1 500 ' (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Meulsonne aux dépens et autorise la SCP I J K à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par M. ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en onze pages.