Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 8, 7 janvier 2022, n° 21/09148

CA Paris
Infirmation 7 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Prescription des charges locatives
La cour a constaté que M. X ne conteste pas la prescription pour certaines charges, mais a jugé que les charges exigibles à partir du 30 juin 2018 étaient justifiées et non contestables.
Rejeté
Absence de décompte individuel de charges
La cour a estimé que M. X a fourni des relevés de charges suffisants pour justifier les montants réclamés, rendant la contestation de M me A Y infondée.
Rejeté
Difficultés de santé et de paiement
La cour a noté que M me A Y n'a pas fourni de preuves de sa situation financière, rendant sa demande de délai non fondée.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Paris a rendu un arrêt le 7 janvier 2022 dans une affaire opposant Mme A Y à M. C X. M. X, propriétaire des biens loués, a demandé l'expulsion de Mme Y ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation et des charges récupérables. Le juge des contentieux de la protection de Paris a accueilli partiellement la demande de M. X. La cour d'appel a examiné la demande de provision au titre des charges récupérables et a constaté que l'obligation de Mme Y n'était pas sérieusement contestable. Elle a donc condamné Mme Y à payer une provision de 4.132,14 euros. La cour a également rejeté la demande de délai de paiement de Mme Y. Enfin, la cour a condamné Mme Y aux dépens d'appel, mais n'a pas accordé de frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 7 janv. 2022, n° 21/09148
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/09148
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Florence LAGEMI, président
Avocat(s) :	Audrey KALIFAMagali PIERRUSandra HERRY
Cabinet(s) :	ALTALEXIS

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 07 JANVIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09148 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVGL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1221000013

APPELANTE

M^me A Y

[…]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Assistée par M^e Magali PIERRU, avocat au barreau de PARIS.

INTIME

M. C X

La Thermilière

[…]

Représenté et assisté par M^e Audrey KALIFA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0942

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Z-Christophe CHAZALETTE, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller, Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte du 3 octobre 1998, E F épouse X a donné à bail à M. et M^me Y un appartement, une cave et un emplacement de stationnement, correspondant aux lots 167, 223 et 576 dépendant d’un immeuble situé […] à […], pour un loyer mensuel initial de 945,18 euros (6.200 francs) et une provision mensuelle sur charges de 152,45 euros (1.000 francs).

M. C X est aujourd’hui propriétaire des biens loués, à la suite d’un acte de partage du 30 mars 2018, établi dans le cadre de la liquidation de la succession de son père, Z-G X époux d’E F, elle-même décédée le […].

M. X a fait délivrer, le 30 avril 2019, un congé pour vente à M^me Y, pour le 2 novembre 2019, puis une sommation de déguerpir le 28 novembre 2019.

Par acte du 18 décembre 2020, M. X a fait assigner M^me Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, d’expulsion sous astreinte de la défenderesse et paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision au titre des charges récupérables.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 avril 2021, ce magistrat a :

• déclaré irrecevable la demande de M. X tendant à être autorisé à faire constater et estimer les réparations locatives ;

• constaté la validité du congé délivré par M. X à M^me Y le 30 avril 2019, à effet au 2 novembre 2019 ;

• constaté que M^me Y est une occupante sans droit ni titre des lieux, appartement au 10ème étage, cave et emplacement de stationnement, correspondant aux lots n° 167, 223 et 576 dépendant d’un immeuble situé […] à […], depuis le 3 novembre 2019 ;

• autorisé M. X à faire procéder à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de M^me Y ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux ;

• dit que l’occupante devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

• dit qu’à défaut, le bailleur pourra faire transporter dans un garde meubles de son choix tous les objets et meubles trouvés dans les lieux, aux frais de 1'occupante ;

• condamné M^me Y à payer à M. X une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel révisé en cours, soit la somme de 1.375 euros, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 168,17 euros, à compter du 3 novembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

• condamné M^me Y à payer à M. X la somme de 8.511,28 euros correspondant au montant des charges de copropriété récupérables sur la locataire dues du 1er juillet 2015 au 30 juin 2019 ; débouté M. X du surplus de ses demandes, notamment de sa demande tendant à assortir• 1'expulsion d’une astreinte, à la condamnation de M^me Y au paiement d’une provision sur charges mensuelle de 264,38 euros, au surplus des demandes formulées au titre du remboursement des charges de copropriété ;

• condamné M^me Y aux dépens de 1'instance, comprenant le coût de l’assignation mais pas celui du congé pour vente du 30 avril 2019. ni celui de la sommation de déguerpir du 28 novembre 2019 ;

• condamné M^me Y à payer à M. X la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris, en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi du 31 mai 1990.

Par déclaration du 12 mai 2021, M^me Y a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 8.511,28 euros au titre des charges de copropriété récupérables dues pour la période de juillet 2015 au 30 juin 2019.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2021, M^me Y demande à la cour de :

la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;•

En conséquence,

• infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. X la somme de 8.511,28 euros au titre des charges de copropriété récupérables dues de juillet 2015 au 30 juin 2019 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

A titre principal,

• constater l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé sur la question des charges locatives ; débouter en conséquence M. X de cette demande ;•

A titre subsidiaire,

dire indues les charges réclamées ;• débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;•

En tout état de cause,

• condamner M. X à lui payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. X aux entiers dépens de l’instance ;•

A titre infiniment subsidiaire ;

lui accorder un délai d’un an pour s’acquitter des sommes dues.•

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2021, M. X demande à la cour de :
juger que la cour n’est saisie d’aucune demande ;•

Subsidiairement, pour le cas où la cour s’estimerait saisie d’un appel limité au chef de condamnation relatif au paiement d’une somme de 8.511,28 euros au titre des charges récupérables,

• lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement des charges récupérables afférentes à la période d’échéances du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 pour 2.253,75 euros, et du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 pour 2.125,39 euros ; dire pour le surplus que l’obligation au paiement n’est pas sérieusement contestable ;•

• confirmer la décision du 8 avril 2021 en ce qu’elle comporte condamnation de M^me Y au paiement des charges récupérables afférentes à la période d’échéances du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 pour 2.114,02 euros et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 pour 2.018,12 euros, soit au total 4.132,14 euros ;

• débouter M^me Y de sa demande de délai formée sur le fondement de l’article 27 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 ; débouter M^me Y de toutes ses autres demandes ;•

• condamner M^me Y aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 octobre 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte que seules les demandes formées par M. X dans le dispositif de ses dernières conclusions récapitulatives, précédemment rappelées, seront examinées par la cour.

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

Ainsi, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

En l’espèce, le 12 mai 2021, M^me Y a relevé appel de l’ordonnance du 8 avril 2021 en joignant une annexe contenant le chef de la décision critiquée, portant sur la condamnation au paiement des charges de copropriété récupérables.

Cette pièce faisant corps avec la déclaration d’appel, suffit à conférer à cet acte un effet dévolutif et à emporter saisine de la cour.

Sur la demande de provision au titre des charges récupérables

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M^me Y conteste la condamnation prononcée à son encontre du chef des charges de copropriété récupérables en soutenant d’une part, que ce chef de demande ne présente aucune urgence, d’autre part, que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une prescription triennale en matière de bail d’habitation rendant irrecevables les demandes portant sur une période antérieure au 18 décembre 2017, et, enfin, qu’aucun décompte individuel de charges locatives ne lui a été notifié, ce qui fait obstacle à toute vérification des sommes sollicitées, celles-ci apparaissant de surcroît, injustifiées.

M. X, qui rappelle être investi d’un droit propre pour agir après le partage successoral intervenu le 30 mars 2018, ne conteste pas la prescription alléguée au titre des échéances de charges exigibles au 30 juin 2016 et 30 juin 2017, et estime, en revanche, recevable l’action en paiement des charges récupérables exigibles les 30 juin 2018 et 30 juin 2019, soit à hauteur de la somme globale de 4.132,14 euros.

Il sera en premier lieu relever que les dispositions de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, ne conditionnent pas la recevabilité et le bien fondé de la demande de provision à l’existence d’une situation d’urgence. Ce premier moyen sera donc rejeté.

L’intimé, qui justifie être propriétaire des lots de copropriété donnés à bail à M^me Y depuis le 30 mars 2018, verse aux débats des relevés de charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2018 et 30 juin 2019, desquels il résulte que le montant des charges récupérables dues par le locataire s’établit aux sommes respectives de 2.114,02 euros au 30 juin 2018 et de 2.018,12 euros au 30 juin 2019.

Au regard du moyen de prescription invoqué par M^me Y, non contesté par le bailleur, et résultant des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issues de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, applicables en l’espèce, le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 2 novembre 2016 ainsi qu’il résulte des écritures de l’intimé, il ne sera tenu compte que des charges récupérables exigibles à compter du 30 juin 2018, représentant la somme globale de 4.132,14 euros, lesquelles sont suffisamment justifiées par les décomptes produits.

M^me Y soutient s’acquitter mensuellement d’un loyer de 1.155 euros et d’une provision sur charges de 160 euros, soit d’une somme globale de 1.315 euros. Pour en justifier, elle produit un courrier d’E X du 8 janvier 2013, faisant état d’une augmentation du loyer porté, en 2013, à la somme de 1.155 euros par mois, et des provisions sur charges, portées à la somme mensuelle de 160 euros. Elle verse encore aux débats deux reçus en date des 29 novembre 2016 et 29 novembre 2017, établis par l’étude notariale, d’un montant respectif de 1.315 euros et correspondant au montant du loyer de ces mois. Elle n’a versé aucune pièce récente pour justifier du montant des loyers et provisions sur charges acquittés depuis novembre 2017.

Elle communique enfin un courrier de l’intimé en date du 7 septembre 2019 dans lequel ce dernier fait état de l’absence de paiement des charges depuis quatre ans, date du décès de ses parents.

Pour sa part, M. X fait état d’un loyer acquitté par M^me Y d’un montant de '1.375 euros hors charges locatives', la cour observant que le premier juge a tenu compte, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M^me Y, du dernier montant du loyer contractuel révisé en cours, soit la somme de 1.375 euros, majoré de la provision pour charges récupérables, soit la somme de 168,17 euros par mois et que ces dispositions n’ont fait l’objet d’aucune critique de la part de l’appelante.

Au regard des éléments qui précèdent, l’obligation de M^me Y qui ne produit aucune pièce pour justifier s’être acquittée des provisions sur charges pour les périodes retenues, n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 4.132,14 euros. Il convient donc, infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de la condamner par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délai de paiement

Pour solliciter un délai de paiement, M^me Y fait état de difficultés de santé, de son âge (95 ans), de sa bonne foi et de la brutalité de la régularisation rétroactive sollicitée.

Si M^me Y établit présenter des difficultés de santé, elle ne produit aucune pièce justificative de ses ressources et de ses charges afin de démontrer sa situation financière, qui, seule, pourrait lui permettre de bénéficier du délai de paiement qu’elle sollicite, alors que de fait, elle a disposé de plusieurs mois de délai pour s’acquitter de sa dette.

Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M^me Y qui succombe partiellement en ses demandes, supportera les dépens d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit que la déclaration d’appel emporte saisine de la cour et effet dévolutif ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ses seules dispositions dont il a été fait appel ;

Statuant à nouveau,

Condamne M^me Y à payer à M. X une provision de 4.132,14 euros au titre des charges récupérables exigibles à compter du 30 juin 2018 ;

Déboute M^me Y de sa demande de délai de paiement ;

Condamne M^me Y aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.