République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 20/05/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 19/01662 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SHMX

Jugement (N° 11-17-314) rendu le 07 janvier 2019

par le tribunal d’instance de Montreuil-sur-Mer

APPELANTE

Le syndicat des coproprietaires de la résidence La Mer

sis […]

représenté par son syndic de copropriété,

la SAS Société d’Études et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC) prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

rond-point Europe ZAC du Grand Cottignies CS 71031

[…]

représenté par M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur A Y

né le […] à […]

Madame X-B Y

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Jean-Christophe Playoust, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil, M^e Anne-Lise Rivière, membre de l’AARPI Epilogue Avocats, avocat au barreau de Laon

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2021 tenue par X-Hélène Masseron magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : C D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

X-Hélène Masseron, président de chambre

E F, président

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mai 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par E F, président en remplacement de X-Hélène Masseron président empêché et C D, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2021

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Par acte notarié en date du 7 octobre 2013, M. A Y et M^me X-B Y ont acquis dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence de la Mer un appartement sis 2, rue Saint-Louis à Le Touquet-Paris-Plage (62520), cadastré section AH numéro 81 pour une contenance de 40a 81ca.

Par courrier en date du 13 mai 2015, le syndic de copropriété a adressé à M. et M^me Y une régularisation des charges de copropriété pour la période allant du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 comprenant une participation aux charges au titre de la consommation d’eau chaude d’un montant de 1 860 euros sur l’année en mentionnant un solde restant dû de 1 751,79 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le syndic le 12 juin 2015, M. et M^me Y ont contesté le montant de leur appel de fonds s’agissant de leur consommation d’eau chaude.

Par exploit d’huissier de justice en date du 27 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer a fait citer M. et M^me Y devant le tribunal d’instance de Montreuil-sur-Mer à l’effet d’obtenir, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et suivants du code civil, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 334,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2017, date de la mise en demeure, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 janvier 2019 le tribunal d’instance de Montreuil-sur-Mer a :

' débouté M. et M^me Y de leur demande au titre du non-respect de la tentative préalable de conciliation,

' débouté M. et M^me Y de leur demande au titre du non-respect du principe du contradictoire,

' débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer de sa demande en paiement des charges de copropriété et de sa demande pour résistance abusive,

' débouté M. et M^me Y de leurs demandes de dommages et intérêts,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Mer a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2019, il demande à la cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

'

débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence « La Mer » de sa demande de paiement au

titre des charges de copropriété et de sa demande pour résistance abusive,

'

condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence « La Mer » au paiement de la somme de

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

'

condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence « La Mer » aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

' condamner solidairement M. et M^me Y au paiement d’une somme de 2 334,27 euros correspondant au montant des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2017, date de la mise en demeure,

' les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2019, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges de copropriété et pour résistance abusive, et en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer en ce qu’elle les a déboutés de leur demande indemnitaire et condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser chacun la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS :

La régularisation des charges de copropriété adressée le 13 mai 2015 par le syndicat des copropriétaires aux époux Y, au titre de la période du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014, inclut une consommation d’eau chaude de 62 m3 d’un montant de 1 860 euros qui fait l’objet du présent litige. Ce cubage correspond à la différence entre les deux relevés du compteur individuel d’eau chaude équipant le lot et mentionnés sur le relevé de charges, à savoir 167 et 229.

Le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel les tableaux des relevés des compteurs individuels d’eau chaude pour tous les lots, expliquant que ces relevés ont été transmis soit par les copropriétaires eux-même soit par le concierge chargé de les relever en leur absence.

Ces tableaux font ressortir, pour le lot 143 concerné, les relevés annuels suivants :

2011: 152 ; 2012: 167 ; 2013: 167 ; 2014: 229 ; 2015: 240.

Si l’identité du relevé de l’année 2013 (celle au cours de laquelle les époux Y ont acheté le lot aux consorts Z) avec celui de l’année 2012 est a priori surprenante (mais susceptible de s’expliquer par une inoccupation de l’appartement entre 2012 et 2013), de même que l’importance de la consommation d’eau chaude entre 2012 et 2014 (moyenne de 30m3 par an) par rapport à celle des autres années (11 à 15 m3), il y a lieu toutefois de rappeler qu’il appartient au copropriétaire qui conteste la consommation d’eau telle que ressortant des relevés des compteurs individuels de renverser la présomption d’exactitude qui y est attachée, ce que ne font pas en l’espèce M. et M^me Y.

Il leur incombait notamment, lorsqu’ils ont acquis le lot aux consorts Z en octobre 2013, de relever le compteur individuel d’eau chaude et de s’accorder avec leurs vendeurs pour n’avoir à supporter que leur stricte part de consommation personnelle à partir de la date d’achat du lot, ce qu’ils se sont abstenus de faire, l’acte de vente ne contenant aucune clause à ce titre.

Il convient par ailleurs de noter, au vu de l’évolution des relevés annuels de 2011 à 2015, que contrairement à ce que M. et M^me Y soutiennent, le syndic ne leur impute pas une régularisation des charges d’eau chaude qu’il n’aurait pas réclamée aux précédents propriétaires.

En effet, la demande porte sur la seule régularisation des charges d’eau chaude sur la période du 1^er janvier au 31 décembre 2014, sur la base du dernier relevé effectué en 2013 alors que les consorts Z étaient propriétaires et du relevé suivant effectué en 2014 alors que les époux Y étaient devenus propriétaires. Il n’y avait pas lieu à régularisation au titre de l’année 2013 dès lors que le relevé opéré en 2013 était le même que celui opéré en 2012.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de s’interroger sur l’obligation qu’aurait eue le syndic de notifier au notaire chargé de la vente du lot, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, d’un arriéré de charges d’eau chaude.

Aux termes de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

'A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de

l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.' (souligné par la cour)

Il résulte de cette règle que le redevable du solde issu de la répartition des charges est celui qui est copropriétaire lorsque l’assemblée générale approuve les comptes clos du syndicat. Le vote de l’assemblée générale emporte en effet exigibilité de la régularisation des comptes.

En l’occurrence, copropriétaires au moment de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes clos de l’exercice 2014, M. et M^me Y sont redevables du solde de la consommation d’eau chaude afférente à leur lot au titre de cet exercice.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement dirigée contre M. et M^me Y.

Statuant à nouveau, la cour jugera que M. et M^me Y sont bien débiteurs de la somme de 1 860 euros au titre de la consommation individuelle d’eau chaude de l’exercice 2014 et, au vu des pièces produites par l’appelant et notamment le compte de charges détaillé de M. et M^me Y que ceux-ci ne contestent qu’au titre de la consommation d’eau litigieuse, la cour condamnera les intimés au paiement de la somme de 2 334,27 euros correspondant au montant des charges échues à fin avril 2017, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 avril 2017, date de la mise en demeure.

Mal fondés en leur contestation, les intimés le sont également en leur demande de dommages et intérêts subséquente ; il en seront déboutés, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Il n’est pas caractérisé d’abus de droit de la part des époux Y qui n’ont fait qu’exercer leur droit de contester des charges dont l’exigibilité était sujette à discussion ; la mauvaise appréciation qu’il ont fait de leurs droits n’est pas constitutive d’un abus.

Parties perdantes, les intimés seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, déboutés de leu demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer sur ce fondement au syndicat des copropriétaires une indemnité que l’équité et la nature de litige commandent de limiter à 1 500 euros pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer de sa demande en paiement des charges de copropriété,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer aux dépens.

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que M. et M^me Y doivent au syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer la somme de 1 860 euros au titre des charges d’eau chaude pour l’exercice 2014,

Condamne solidairement M. et M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer la somme de 2 334,27 euros au titre du montant des charges échues à fin avril 2017, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 avril 2017,

Les condamne solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel, et à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Mer la somme 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier, Pour le président,

C D E F