République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/12/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 20/02380 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TBZA

Jugement (N°19/00175) rendu le 07 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANTE

La SCI A, immatriculée au RCS de Valenciennes sous le n° 451 746 580, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée et assistée par M^e Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉE

SNC Y, société immatriculée au RCS de Dunkerque sous le n° 811 080 795,, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée et assistée par M^e Julien Sabos, avocat au barreau de Dunkerque

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

I J, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2021 après rapport oral de l’affaire par Agnès Fallenot.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J, président, et

G H, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 octobre 2021

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 30 juin 2015 reçu par Maître Eddy Baras, notaire à Bourbourg, la SNC Y a acquis de Monsieur Z A et de Madame B C, pour un prix de 315 000 euros, un fonds de commerce de débit de boissons, articles de fumeur, confiserie, rapido, presse, loto, téléphonie, situé à […], […], exploité dans un local appartenant à la SCI A, les vendeurs étant propriétaires des parts de cette société.

Par acte notarié du même jour, la SCI A a loué à la SNC Y ce local, composé au rez-de-chaussée d’une salle de café, de trois réserves, d’un petit local, de deux WC, d’une cour et d’un garage, et à l’étage, d’un appartement composé d’un vestibule, d’une cuisine, d’une salle à manger salon, de trois chambre et d’une salle de bain, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 30 juin 2015, moyennant un loyer annuel de 14 400 euros, soit 1 200 euros par mois.

A la suite d’un dégât des eaux survenu le 4 novembre 2016, la SNC Y a saisi son assureur, lequel a fait diligenter une expertise amiable, sans que les parties ne parviennent ensuite à s’accorder sur les causes du sinistre, l’étendue et la charge des réparations.

Par acte d’huissier du 12 juin 2017, la locataire a en conséquence assigné la bailleresse devant le tribunal d’instance de Dunkerque pour solliciter une expertise judiciaire, à l’effet notamment de :

— dire si l’appartement de l’étage est décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— dire si le local commercial du rez-de-chaussée est en état de servir à l’usage pour lequel il est loué ;

— obtenir, à titre provisionnel, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 10000 euros, outre la suspension de l’exigibilité des loyers à compter de la date du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 24 juillet 2017, le tribunal d’instance de Dunkerque a :

— rejeté l’exception d’incompétence matérielle,

— ordonné une expertise et désigné Monsieur D X avec mission de :

• se rendre sur les lieux,

• examiner l’immeuble, objet du litige,

• décrire l’état d’entretien locatif,

• dire s’il est affecté de désordres,

• dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la cause et dire s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination,

• dire si l’immeuble respecte les normes de décence conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

• préconiser les travaux propres à remédier aux désordres, en indiquer le coût et la durée,

• procéder au détail chronologique des faits,

• donner au tribunal tout élément permettant de savoir si la SNC Y a pu contribuer directement ou indirectement à l’aggravation des désordres,

• indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités,

— suspendu l’exigibilité des loyers du chaque mois par la SNC Y à la SCI A, conformément au bail intervenu le 30 juin 2015, à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’au dépôt au greffe du rapport d’expertise,

— condamné provisoirement la SCI A à payer à la SNC Y une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Par arrêt du 17 mai 2018, la cour d’appel de Douai :

— a infirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a suspendu le montant intégral des loyers et sur le montant de la provision allouée,

— l’a confirmée pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— a suspendu partiellement l’exigibilité des loyers, à hauteur de 400 euros chaque mois, versés par la SNC Y à la SCI A, conformément au bail en date du 30 juin 2015 à compter de la signification de l’ordonnance de référé jusqu’au dépôt au greffe du rapport d’expertise,

— a condamné provisoirement la SCI A à payer à la SNC Y la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi,

— a condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile,

— a rejeté toute autre demande,

— a condamné la SCI A aux dépens d’appel.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 août 2018.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2019, la SNC Y a fait assigner la SCI A devant le tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins de la voir condamner sous astreinte à effectuer les travaux listés par l’expert et à l’indemniser de ses préjudices.

Par jugement rendu le 7 mai 2020, le tribunal judiciaire de Dunkerque a statué en ces termes :

REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise ;

CONDAMNE la SCI A à faire effectuer, dans les locaux loués à la SCI Y, les travaux suivants :

* l’intégralité des prestations prévues par le devis de la SARL Horn (offre n°030042018), sauf les postes supprimés par l’expert,

* le remplacement des deux fenêtres des toilettes professionnelles et la remise en état des faïences et du plafond selon devis Lecompte du 11 juin 2018,

* la pose de tapées ou caches aux paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dite salle bar,

* la réfection du plafond du bloc sanitaire et de la faïence des toilettes selon le devis Manu Renov.

* le remplacement d’une fenêtre pignon (salle séjour), la pose d’un lamier pour l’autre menuiserie du pignon (cuisine), le remplacement des trois Velux selon devis Lecompte du 11 juin 2018,

* la pose d’une rambarde dans l’escalier,

* le remplacement des tôles constituant la toiture du garage. le remplacement de la porte garage et la pose d’un acodrain connecté au réseau d’eaux pluviales,

* le remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée et la pose d’un chapeau sur le mitre de la cheminée et l’étanchéité de sa souche.

* la réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant plus résine d’étanchéité selon le procédé de couture par tiges hélicoïdales.

CONDAMNE la SCI A, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, à proposer, en concertation avec les entreprises qu’elle mandatera pour les travaux, les dates d’intervention pour ces travaux (dates qui ne pourront être postérieures à un délai de quatre mois suivant la signification de la décision) ;

DIT qu’à défaut d’exécution des travaux ci-dessus listés, dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, la SCI A sera redevable d’une astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant un délai de six mois ;

CONDAMNE la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie habitation du local, la somme de 350 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux ci-dessus repris ;

RAPPELLE qu’il devra être tenu compte que la cour d’appel de Douai a, dans son arrêt du 17 mai 2018, suspendu l’exigibilité du loyer dû par la SNC Y à hauteur de 400 euros par mois entre la date de signification de l’ordonnance de référé et celle du dépôt du rapport d’expertise ;

CONDAMNE la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie garage du local, la somme de 100 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux ci-dessus repris ;

CONDAMNE la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 1 082 euros au titre de son préjudice durant la période de travaux ;

CONDAMNE la SCI A à payer à la SNC Y. à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image, la somme de 150 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux ci-dessus repris ;

CONDAMNE la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 9 000 euros en réparation de sa perte de chance de développer l’activité de petite restauration ;

CONDAMNE la SCI A aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 juin 2020, la SCI A a relevé appel de cette décision en ces termes : L’objet du présent appel porte sur les dispositions du jugement en ce qu’il a : – rejeté la demande

d’annulation du rapport d’expertise, – dit qu’à défaut d’exécution des travaux listés dans les dispositifs dudit jugement, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, la SCI A sera redevable d’une astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant un délai de six mois ; – condamné la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie habitation du local, la somme de 350 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux repris dans les dispositifs dudit jugement ; – Rappelé qu’il devra être tenu compte que la Cour d’Appel de Douai a, dans son arrêt du 17 mai 2018, suspendu l’éligibilité du loyer dû par la SNC Y à hauteur de 400 euros par mois entre la date de signification de l’ordonnance de référé et celle du dépôt du rapport d’expertise ; – Condamné la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie garage du local, la somme de 100 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux repris aux dispositifs du jugement ; – Condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 1 082 euros au titre de son préjudice durant la période de travaux ; – Condamné la SCI A à payer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image, la somme de 150 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation desdits travaux ; – Condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 9 000 euros en réparation de sa perte de chance de développer l’activité de petite restauration ; – Condamné la SCI A aux entiers dépens de l’instance et à payer à la SNC Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’Article 700 du CPC.

PR''TENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 11 octobre 2021, la SCI A demande à la cour de :

Vu le bail notarié du 30 juin 2015,

Vu l’acte notarié de vente du 30 septembre 2021,

— S’entendre réformer le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 7 Mai 2020 en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise,

— dit qu’à défaut d’exécution des travaux listés dans les dispositifs dudit jugement, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, la SCI A sera redevable d’une astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant un délai de six mois ;

— condamné la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie habitation du local, la somme de 350 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux repris dans les dispositifs dudit jugement ;

— rappelé qu’il devra être tenu compte que la Cour d’Appel de Douai a, dans son arrêt du 17 mai 2018, suspendu l’éligibilité du loyer dû par la SNC Y à hauteur de 400 euros par mois entre la date de signification de l’ordonnance de référé et celle du dépôt du rapport d’expertise ;

— condamné la SCI A à restituer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à la partie garage du local, la somme de 100 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation des travaux repris aux dispositifs du jugement ;

— condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 1 082 euros au titre de son préjudice durant la période de travaux ;

— condamné la SCI A à payer à la SNC Y, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image, la somme de 150 euros par mois à compter de la date d’effet du contrat de bail jusqu’à la date de réalisation desdits travaux ;

— condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 9 000 euros en réparation de sa perte de chance de développer l’activité de petite restauration ;

— condamné la SCI A aux entiers dépens de l’instance et à payer à la SNC Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’Article 700 du CPC.

Sur appel :

— S’entendre réformer le jugement sur les chefs d’appel critiqués ;

— S’entendre annuler le rapport d’expertise de Monsieur D X en date du 25 Août 2018 ;

— S’entendre constater que la SNC Y a accepté, sans recours, les travaux déjà effectués par la SCI A, et que la SNC Y a renoncé au bénéfice de l’exécution des travaux résiduels suivants :

* pose de tapées ou caches paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dit « salle bar »

* remplacement d’une fenêtre pignon (salle – séjour)

* remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée selon devis LECOMTE n° 344/ter en date du 11/06/2018, et pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée et étanchéité de sa souche

* réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure et en y injectant une résine d’étanchéité selon le procédé de « coutures par tiges hélicoïdales » ;

— S’entendre dire et juger irrecevable la condamnation de la SCI A à l’exécution de ces travaux sous astreinte de 1 000 euros par mois, et, subsidiairement, s’entendre annuler la condamnation d’avoir à effectuer ces travaux ;

— S’entendre annuler la condamnation de la SCI A à payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance partie habitation du local : 350 euros par mois ; s’entendre annuler la condamnation de la SCI A à payer des dommages et intérêts au préjudice de jouissance partie garage : 100 euros par mois, outre 1 082 euros au titre du préjudice durant l’exécution des travaux, outre 150 euros par mois au titre de la réparation du préjudice d’image, outre 9 000 euros en réparation de la perte de chance de développer l’activité de petite réparation, outre 5 000 euros d’Article 700 ;

S’entendre débouter la SNC Y de ses demandes de paiement au titre :

* de perte de jouissance de l’appartement de l’étage,

* du préjudice au titre de la privation de jouissance du garage,

* du préjudice de jouissance durant la durée de réalisation des travaux,

* du préjudice de perte d’image,

* du préjudice des dommages subis, de la perte de chance de développer un commerce de petite restauration ;

et de toutes autres demandes de dommages et intérêts ;

en ce compris de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la « confirmation du jugement » ;

S’entendre dire et juger irrecevable la demande de la SNC Y visant à s’entendre ordonner la réalisation des travaux suivants assortis d’une astreinte, et subsidiairement, s’entendre débouter la SNC Y de cette demande, à savoir :

* pose de tapées ou caches paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dit « salle bar »

* remplacement d’une fenêtre pignon (salle- séjour)

* remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée et pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée et étanchéité de sa souche

* réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure + résine d’étanchéité selon le procédé de « coutures par tiges hélicoïdales » ;

— S’entendre débouter la SNC Y de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions y afférentes ;

Subsidiairement, en cas d’impossible condamnation de la SCI A

— S’entendre alors dire et juger que le point de départ de l’indemnisation ne saurait être qu’à compter du 27 janvier 2017 et que l’indemnisation exclura les périodes comprises entre les 14 mars et 02 juin 2020, puis à compter du 30 octobre 2020 ;

En tout état de cause :

— S’entendre condamner la SNC Y à payer à la SCI A la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

S’entendre dire et juger que les frais d’expertise et dépens resteront à la charge de la SNC Y (et qu’en tout état de cause les frais d’expertise ne pourront être supportés par l’appelant compte tenu de l’annulation du rapport d’expertise).

La SCI A demande l’annulation du rapport d’expertise, en se prévalant d’une violation du principe contradictoire et des droits de la défense par l’expert, tenant au refus de ce dernier de s’adjoindre ou de faire venir un diagnostiqueur, alors qu’en l’absence d’habilitation technique pour réaliser un diagnostic électrique, telle que mentionnée à l’arrêté du 8 juillet 2008, Monsieur X n’a pas pu se prononcer valablement sur la nécessité de procéder à une réfection complète de l’installation électrique. Elle ajoute que son consultant privé a relevé plusieurs erreurs d’appréciation techniques qu’elle qualifie de graves.

La SCI A souligne encore que par acte notarié du 30 septembre 2021, la SNC Y a acquis l’immeuble donné à bail pour un prix de 125 000 euros. Or l’acte de vente stipule qu’elle accepte les travaux déjà réalisés et renonce au bénéfice de l’exécution des travaux non réalisés. Ainsi, la demande de condamnation à effectuer quelque travaux que ce soit est devenue à ce jour irrecevable. Par ailleurs, il est justifié de ce que ces travaux résiduels sont techniquement impossibles à mettre en 'uvre ou ont été effectués.

La SCI A conteste enfin les divers préjudices allégués par la SNC Y. Elle expose qu’à la suite du jugement entrepris, elle s’est rapprochée d’un maître d''uvre, avec lequel elle a régularisé un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage le 12 juin 2020 à l’effet qu’il organise la coordination des différents corps de métier et les dates d’intervention. Elle observe qu’elle a effectué une partie des travaux, avant de se voir refuser l’accès au chantier pour le reste. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de la réduction de l’activité économique à la suite des conséquences sanitaires des trois périodes de confinement, qui a rendu plus compliquée l’intervention des entreprises du bâtiment. Les travaux ont été réalisés entre le 25 janvier et le 6 mai 2021, pendant la période de fermeture des cafés et restaurants. Ils ont donné lieu à un procès-verbal de constat de bonne fin d’exécution des travaux en date du 17 juin 2021.

Concernant l’appartement situé au-dessus du commerce, si la SNC Y avait eu un réel désir de l’habiter, rien ne s’opposait à son aménagement. Or le préjudice doit s’entendre du trouble effectivement subi à savoir l’absence totale d’occupation, qui n’est pas démontrée puisque le rapport a mis en évidence que l’appartement de l’étage était utilisé à des fins purement commerciales, le midi pour déjeuner, et en tant que bureau, lieu de stockage de cigarettes et coffre-fort. Enfin, et à supposer qu’une condamnation doive intervenir, elle prendrait effet non pas à l’origine du bail mais à la date de déclaration du sinistre de nature prétendument à réduire cette occupation.

Concernant le garage, il sert également de lieu de stockage commercial, le trouble de jouissance n’ayant donc pu être que partiel. Sa sous-location est interdite, car il dépend de la partie professionnelle des locaux. Aucune somme ne saurait donc être due de ce chef.

En ce qui concerne l’indemnisation de la période de fermeture du commerce, par suite de la réalisation des travaux, la SCI A souligne que le bail exclut l’indemnisation du preneur de ce chef. Elle observe que l’expert a retenu une durée de fermeture de 8 jours et que le préjudice s’apprécie non pas en perte de chiffre d’affaires mais en perte de bénéfices. Or les comptes annuels de la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 font ressortir un résultat net comptable annuel de 39 509,59 euros, tenant compte de 4 semaines de congés annuels, soit un résultat net hebdomadaire sur la base de 48 semaines de 823,11 euros par semaine, étant au surplus précisé que les travaux ont été effectués à l’intérieur de l’amplitude de la période de confinement (29 octobre 2020 au 30 juin 2021).

Si l’expert retient un « préjudice d’image entraînant une baisse de chiffre d’affaires à hauteur de 150 euros mensuel », le lien de causalité entre la prétendue mauvaise image due à des plafonds de toilette dégradés, à des menuiseries abîmées et à une fissure visible sur le carrelage, avec très occasionnellement des infiltrations par fortes pluies chassantes, et la baisse du chiffre d’affaires n’est pas prouvée. Le rapport met en évidence qu’il n’existe aucune trace visible de fuite dans la partie commerciale, ce qui ne nuit donc pas à l’exploitation. Les résultats comptables sont d’ailleurs constants. Dès l’origine de sa constitution, la SNC Y a rencontré et rencontre encore de graves difficultés financières qui ne permettent pas aux gérants de s’attribuer un salaire décent. Ces difficultés étaient prévisibles dès le rachat de l’activité pour des raisons structurelles.

Quant à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de la perte de chance de développer l’activité, elle est tout aussi infondée, l’expert ayant retenu qu’il était possible d’utiliser l’espace de restauration rapide.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 17 août 2021, la SNC Y demande à la cour de :

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

Vu l’article 1147 du Code civil applicable à la date de conclusion du contrat, (1231-1 du Nouveau

Code civil)

Confirmer le jugement du 7 mai 2020 sauf à tenir compte des travaux effectués depuis le 7 mai 2020 et sauf en ce qu’il limite la durée de l’astreinte à 6 mois et en ce qu’il limite à 1082 euros le montant du préjudice de jouissance subi durant la période de travaux.

L’infirmer sur ces deux points.

Statuant à nouveau,

Dire que l’astreinte sera due tant que les travaux non effectués n’auront pas été intégralement exécutés,

— Pose de tapées ou caches aux paumelles sur les 2 fenêtres de la salle principale du commerce dit « Salle bar »

— Remplacement d’une fenêtre pignon (salle « séjour »),

— Remplacement de la tôle abimée de la toiture ondulée (selon devis Lecompte 344/ter du 11 juin 2018) et « Pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée, et étanchéité de sa souche »

— Réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure + résine d’étanchéité selon le procédé de « couture par tiges hélicoïdales »

Condamner la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 5000 € au titre de son préjudice durant la période de travaux s’étalant du 21 janvier 2021 au 17 juin 2021,

Débouter la SNC Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 9248.75 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens.

La SNC Y revient sur ses échanges avec la SCI A, les travaux parcellaires et de piètre qualité effectués dans un premier temps par cette dernière, et le constat d’huissier qu’elle a dû faire dresser le 12 novembre 2018 afin de faire lister les travaux réalisés entre le dépôt du rapport d’expertise et l’assignation au fond. Ce n’est que le 25 janvier 2021 que les travaux ont commencé pour s’achever le 17 juin 2021, sans avoir été effectués dans leur ensemble.

L’intimée souligne que la demande d’annulation de l’expertise n’est que le reflet de l’insatisfaction de l’appelante quant aux réponses fournies par l’expert judiciaire. Elle réfute toute violation du principe du contradictoire et des droits de la défense, soulignant que l’expert a accompli sa mission personnellement, sans ressentir le besoin de s’adjoindre un sapiteur.

Elle reprend les constatations de l’expert et celles de l’huissier qu’elle a mandaté, et demande la condamnation de la SCI A à réaliser sous astreinte les travaux prévus par l’expert ainsi que l’indemnisation de ses préjudices, comprenant :

— la privation de jouissance de l’appartement, que l’expert a évalué à 350 euros par mois, la possibilité d’occupation par les locataires étant spécifiquement prévue par le bail, ces derniers n’ayant pu y habiter en raison de son état de vétusté ;

— la privation de jouissance du garage, son état n’ayant pas plus permis qu’il serve aux locataires pour son usage premier ;

— la perte de jouissance de la partie commerciale pendant les travaux, bien que reconnaissant que l’impact financier a été nul compte tenu de la fermeture due au confinement ;

— un préjudice d’image, lié au mauvais état général du commerce, notamment aux sanitaires dégradés ;

— la perte de chance de développer l’activité en offrant de la petite restauration, pour laquelle elle avait acheté du matériel de rénovation qu’elle n’a pas osé mettre en 'uvre, craignant la réitération d’infiltrations majeures.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2021.

SUR CE :

I ' Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise

La SCI A se prévaut de la nullité du rapport d’expertise de Monsieur D X en date du 25 août 2018, en visant les articles 233 et 237 du Code de procédure pénale (en réalité du Code de procédure civile).

Il convient de rappeler que l’article 175 du même code prévoit que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. Doit donc être rejetée l’exception de nullité d’une mesure d’instruction dès lors que l’existence d’un grief n’est ni prouvée ni même alléguée.

Si la SCI A invoque une violation par l’expert du principe du contradictoire et des droits de la défense, il s’avère qu’elle critique uniquement le refus de l’expert de laisser intervenir un diagnostiqueur dans les conditions qu’elle souhaitait, l’appelante prétendant qu’en raison de son absence d’habilitation technique, Monsieur X n’a pas pu se prononcer valablement sur la nécessité de procéder à une réfection complète de l’installation électrique des locaux donnés à bail. Elle ajoute que son consultant privé a relevé plusieurs erreurs dans ses appréciations techniques.

Or une telle argumentation ne peut conduire qu’au rejet de la demande de nullité de l’expertise, puisque les critiques de la SCI A portent en réalité non pas sur la validité mais sur le caractère probant de cette mesure.

Aucun principe fondamental, tels que le principe du contradictoire et le respect des droits de la défense, n’a en effet été méconnu par l’expert qui, maître de l’aspect technique de sa mission, dont il définit les contours au contradictoire des parties, a pris le soin d’expliciter sa démarche, de recueillir les dires des parties et d’y répondre, avant de rendre un rapport détaillé.

Il sera observé à titre surabondant que le rapport définitif et ses annexes, notamment les réponses de l’expert aux dires des parties, mettent en évidence que Monsieur X a laissé la possibilité aux parties de faire venir un diagnostiqueur et de prendre un sapiteur, possibilité dont elles n’ont pas fait usage.

La décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’annulation de l’expertise.

II ' Sur les travaux

Il sera observé à titre préliminaire que les prétentions figurant aux dispositif des conclusions de l’appelante visant à « s’entendre dire et juger irrecevable la condamnation de la SCI A à l’exécution de ces travaux sous astreinte de 1 000 euros par mois, et, subsidiairement, s’entendre annuler la condamnation d’avoir à effectuer ces travaux » sont dénuées de tout sens, aucun texte et aucun motif d’irrecevabilité ou d’annulation, si tant est qu’une condamnation puisse être déclarée irrecevable ou annulée, n’étant d’ailleurs visés.

Elles doivent être interprétées comme tendant, à titre principal à faire déclarer irrecevable la demande de la SNC Y visant à faire courir l’astreinte ordonnée par les premiers juges « tant que les travaux non effectués n’auront pas été intégralement exécutés » et à titre subsidiaire à l’en faire débouter, ce qui correspond en réalité aux prétentions formulées par la SCI A dans la suite de son dispositif en ces termes : « s’entendre dire et juger irrecevable la demande de la SNC Y visant à s’entendre ordonner la réalisation des travaux suivants assortis d’une astreinte, et subsidiairement, s’entendre débouter la SNC Y de cette demande :

* pose de tapées ou caches paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dit « salle bar »

* remplacement d’une fenêtre pignon (salle- séjour)

* remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée et pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée et étanchéité de sa souche

* réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure + résine d’étanchéité selon le procédé de coutures par tiges hélicoïdales. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu’à la suite du prononcé de la décision querellée, en date du 7 mai 2020, la SCI A a fait réaliser une partie des travaux auxquels elle a été condamnée, entre le 25 janvier 2021 et le 6 mai 2021, et que par acte notarié du 30 septembre 2021, la SNC Y a acquis l’immeuble litigieux pour un prix de 125 000 euros, l’acte de vente stipulant : « Les représentants de la « SNC Y », acquéreurs, déclarent accepter les travaux réalisés à ce jour par la société A, venderesse, suite au jugement du Tribunal Judiciaire en date du 07 mai 2020, déclarant en faire son affaire personnelle, et renoncer à tout recours contre lesdits travaux à l’encontre de la société « A », et renonce au bénéfice de l’exécution de travaux non réalisés détaillés ci-dessus devant être à la charge de la société « A » », lesdits travaux correspondant en tous points à ceux toujours sollicités par la SNC Y dans ses dernières écritures, en date du 17 août 2021.

Ses demandes tendant à faire confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI A à réaliser les travaux auxquels elle a renoncés et dire que l’astreinte fixée par les premiers juges sera due tant que les travaux non effectués n’auront pas été intégralement exécutés ne peuvent donc qu’être déclarées irrecevables.

Compte tenu de l’évolution du litige, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la SCI A à faire effectuer, dans les locaux loués à la SCI Y, les travaux suivants :

* pose de tapées ou caches paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dit « salle bar » ;

* remplacement d’une fenêtre pignon (salle- séjour) ;

* remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée et pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée et étanchéité de sa souche ;

* réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure + résine d’étanchéité selon le procédé de coutures par tiges hélicoïdales ;

sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant un délai de six mois.

III ' Sur les demandes indemnitaires

De nouveau, il sera observé que les prétentions figurant aux dispositif des conclusions de l’appelante visant à « s’entendre annuler la condamnation de la SCI A à payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance partie habitation du local : 350 euros par mois ; s’entendre annuler la condamnation de la SCI A à payer des dommages et intérêts au préjudice de jouissance partie garage : 100 euros par mois, outre 1 082 euros au titre du préjudice durant l’exécution des travaux, outre 150 euros par mois au titre de la réparation du préjudice d’image, outre 9 000 euros en réparation de la perte de chance de développer l’activité de petite réparation » sont dénuées de sens, aucun texte et aucun motif d’annulation, si tant est qu’une condamnation soit annulable, n’étant d’ailleurs visés.

Elles seront interprétées comme une demande d’infirmation de la décision entreprise de ces chefs et de débouté des demandes indemnitaires formées par la SNC Y, ce qui correspond en réalité aux prétentions formulées par la SCI A dans la suite de son dispositif en ces termes : « S’entendre débouter la SNC Y de ses demandes de paiement au titre :

* de perte de jouissance de l’appartement de l’étage,

* du préjudice au titre de la privation de jouissance du garage,

* du préjudice de jouissance durant la durée de réalisation des travaux,

* du préjudice de perte d’image,

* du préjudice des dommages subis, de la perte de chance de développer un commerce de petite restauration ;

et de toutes autres demandes de dommages et intérêts ;

en ce compris de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la « confirmation du jugement ». »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le préjudice de jouissance s’analyse en l’impossibilité de jouir complètement de la chose, étant rappelé que pèse sur le bailleur une obligation de délivrer un chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

1) Sur le préjudice de jouissance relatif à l’appartement

La clause de destination du bail stipule : « Les locaux faisant l’objet du présent bail devront

exclusivement être consacrés par le preneur savoir :

(…)

— les locaux d’habitation, à l’habitation personnelle de Monsieur et Madame Y et celle des membres de leur famille à charge ou toute personne physique ou morale pouvant s’y substituer en cas de sous-location de la partie habitation et ce, sans l’accord du bailleur. »

Or l’expert a constaté dans ce logement :

— l’existence d’une installation électrique vétuste, avec de nombreux points dangereux entraînant un risque direct de contact entre les personnes et les matériaux, des câbles non identifiés propagateurs potentiels de flammes, un équipement de raccordement à la terre non conforme et une polarité inversée à certains endroits ;

— un défaut de rambarde de sécurité dans l’escalier ;

— une ventilation insuffisante, en l’absence de VMC ;

— des infiltrations d’eau par les fenêtres, les velux et l’entourage des cheminées, par manque d’étanchéité, le clos et le couvert n’étant plus assurés.

Il a souligné que la SCI A n’avait pas réussi à trouver, après plus de sept mois de recherches, une société acceptant de travailler sur le système électrique existant compte tenu de sa dangerosité, ce qui prive de toute pertinence les doutes que cette dernière persiste à exprimer sur « la nécessité de procéder à une réfection complète de l’installation électrique ».

C’est donc avec une parfaite mauvaise foi que la SCI A soutient que si la SNC Y avait eu un réel désir d’habiter cette appartement, rien ne s’opposait à son aménagement.

Il est en outre manifeste que, contrairement à ce que soutient l’appelante, la vétusté des lieux n’est pas liée au dégât des eaux du 4 novembre 2016, mais à un défaut d’entretien ancien, qui n’aurait en aucun cas pu être résolu par les simples travaux d’embellissement initialement envisagés par les locataires.

L’expert a estimé, sans être utilement contredit par les parties, la valeur locative de cette appartement, compte tenu de son état, à 350 euros par mois, sur les 1 200 euros mensuels de loyer.

Compte tenu de la privation complète de la possibilité, pour les preneurs, d’utiliser cet appartement à son usage prévu d’habitation, l’expert ayant souligné avec justesse qu’il ne pouvait être considéré qu’il servait de local à usage professionnel du seul fait de la présence d’un peu de marchandises, d’un bureau et d’un panneau destiné au personnel, c’est de manière adaptée que la réparation du trouble subi a été fixée à 350 euros par mois, cette indemnité étant due du 30 juin 2015, date de la signature du bail, au 6 mai 2021, date d’achèvement des travaux.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

2) Sur le préjudice de jouissance relatif au garage

L’expert a constaté que la pente du terrain conduisait l’eau dans le garage, lequel était vétuste (tôles rouillées, porte basculante ne permettant pas l’usage) et impropre à sa destination, l’eau remontant en outre par capillarité dans la partie professionnelle.

Il a estimé, sans être utilement contredit par les parties, la valeur locative de ce garage à 200 euros

par mois, sur les 1 200 euros mensuels de loyer.

La SCI A souligne avec pertinence que ce garage a néanmoins pu servir de lieu de stockage commercial, mais la SNC Y observe avec justesse que son état initial ne permettait pas qu’il serve à son usage premier.

C’est donc de manière adaptée que la réparation du trouble subi a été fixée à 100 euros par mois, cette indemnité étant due du 30 juin 2015, date de la signature du bail, au 6 mai 2021, date d’achèvement des travaux.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

3) Sur le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux

Le bail stipule que « le preneur souffrira l’exécution de toutes les constructions, réparations, reconstructions, surélévations, agrandissements et tous travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelque soit l’importance de la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours, à la condition toutefois qu’il soit exécuté sans interruption, sauf le cas de force majeure. »

Il sera souligné qu’il ressort du contenu même de l’argumentation de la bailleresse que les travaux n’ont pas été exécutés sans interruption, sans que les éléments versés au dossier ne permettent de considérer que cela résulte d’une faute du preneur, ce dernier ayant à juste titre dénoncé l’insuffisance des informations transmises par la SCI A ainsi que la piètre qualité des travaux parcellaires engagés à la demande de cette dernière à la suite du dépôt du rapport d’expertise.

Pour autant, la SNC Y admet dans ses écritures que les conséquences financières des travaux ont été nulles, puisqu’ils ont été effectués pendant la période de fermeture des commerces liée à la pandémie de Covid-19.

La locataire sera donc déboutée de sa demande et la décision entreprise infirmée de ce chef.

4) Sur le préjudice d’image

La SNC Y produit aux débats plusieurs attestations de clients démontrant qu’à l’occasion d’un épisode pluvieux le 29 juillet 2017, en raison d’infiltrations en provenance du plafond, le sol des toilettes a été inondé, Madame F Y s’étant d’ailleurs blessée en tombant. Ces attestations témoignent de la présence régulière d’eau, rendant le sol des toilettes hommes glissant et l’utilisation des toilettes femmes impossible.

L’expert a effectivement constaté que les toilettes situées dans le local commercial étaient affectées d’infiltrations récurrentes ce qui avait fini par décoller le carrelage et permis l’attaque d’un champignon à pourriture cubique ; que les menuiseries étaient infestées, l’inhalation des spores étant toxique pour l’occupant sur le long terme ; que seules les toilettes hommes fonctionnaient, mais pas les toilettes femmes. Il a souligné que la locataire aurait cependant pu prendre des mesures conservatoires ou faire des réparations, le bail mettant à sa charge l’entretien des canalisations. Il a estimé, au regard de ces éléments, que sur une perte de chiffre d’affaires pouvant être estimée à 200 euros par mois, la part imputable à la bailleresse pouvait être estimée à 150 euros par mois.

Si la SCI A conteste l’existence d’un lien de causalité entre l’état des toilettes et la baisse du chiffre d’affaires de la SNC Y, il n’en demeure pas moins que l’état très dégradé des sanitaires fréquentés par la clientèle a nécessairement nui à l’image du débit de boissons, un tel

espace constituant un élément important dans la perception que les clients se font de la qualité et de l’entretien général du commerce.

Il sera rappelé que l’expert a estimé la valeur locative du local commercial dans sa globalité à 650 euros par mois sur les 1 200 euros mensuels de loyer.

C’est donc de manière adaptée que la réparation du trouble subi a été fixée à 100 euros par mois, cette indemnité étant due du 30 juin 2015, date de la signature du bail, au 6 mai 2021, date d’achèvement des travaux.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

5) Sur la perte de chance de développer une activité de petite restauration

La clause de destination du bail stipule : « Les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur savoir :

— le local commercial à l’exploitation d’un commerce de débit de boissons, articles de fumeurs, confiseries, rapido, presse, petite restauration ainsi que la gérance d’un loto et PMU, à l’exclusion de tout autre, même temporairement ; ».

Il est établi que la SNC Y y a fait ajouter l’activité de petite restauration, laquelle n’était pas prévue antérieurement. D’ailleurs, la société d’expertise comptable FDL, dans le cadre de sa mission de présentation de ses comptes annuels, a mis en avant, au titre de ses observations sur l’exercice 2016, sa volonté de « développer le snack ».

L’expert a noté l’existence d’un coin snack propre et utilisable ainsi que l’achat de matériaux, présents dans les lieux, attestant de la réalité du projet. Il n’a cependant pas retenu le préjudice allégué, considérant qu’il n’existait en réalité aucune difficulté insurmontable pour développer l’activité.

C’est pourtant avec légitimité que la SNC Y fait valoir qu’elle n’a pas osé y procéder, craignant la réitération d’infiltrations majeures.

Si l’expert a indiqué que de telles infiltrations n’étaient susceptibles de survenir que 2 à 3 fois par an, dans des conditions météorologiques particulières, la locataire ne pouvait en être assurée et envisager sereinement le développement de son activité avant le dépôt de son rapport, l’inertie de la bailleresse pouvant en outre lui faire craindre une aggravation des désordres.

Au regard des comptes annuels des exercices 2016 et 2017 produits aux débats, faisant apparaître un résultat net de l’ordre de 39 000 euros, et de l’attestation de la société d’expertise-comptable FDL en date du 17 décembre 2018, aux termes de laquelle le montant moyen d’encaissement journalier de la SNCH Y sur la période de janvier à novembre 2018 s’élevait à 4177 euros dont 678 euros de TVA, c’est de manière adaptée que la réparation du trouble subi a été fixée à 9 000 euros.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

IV ' Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de condamner la SCI A aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI A sera en outre condamnée à verser à la SNC Y la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 7 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu’il a :

— condamné la société A à faire effectuer, dans les locaux loués à la société Y, les travaux suivants :

* pose de tapées ou caches paumelles sur les deux fenêtres de la salle principale du commerce dit « salle bar » ;

* remplacement d’une fenêtre pignon (salle- séjour) ;

* remplacement de la tôle abîmée de la toiture ondulée et pose d’un chapeau sur le mitre de cheminée et étanchéité de sa souche ;

* réparation de la fissure à l’angle des toilettes en ouvrant la fissure + résine d’étanchéité selon le procédé de coutures par tiges hélicoïdales ;

sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant un délai de six mois ;

— condamné la A à payer à la société Y la somme de 1 082 euros au titre de son préjudice durant la période de travaux ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la SNC Y sollicitant la réalisation des dits travaux sous une astreinte courant jusqu’à leur exécution intégrale ;

Déboute la SNC Y de sa demande au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

Condamne la SCI A à payer à la SNC Y la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la SCI A de sa propre demande de ce chef ;

Condamne la SCI A aux dépens d’appel.

Le greffier Le président

G H I J