COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/ 7

N° RG 19/00014 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEADJ

Organisme METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE

C/

Z Y

B Y

G Y

C Y

D E

F Y

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Grosse délivrée :

à :

le :

METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE

Consorts X

….

D E

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Alain XOUAL

M^e Fabienne BEUGNOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des BOUCHES-DU-RHONE en date du 21 Décembre 2018, enregistré au répertoire général sous le n° 17/00093.

APPELANTE

Organisme METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE, demeurant […]

représentée par M^e Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur Z Y

né le […] à MARSEILLE, demeurant […]

représenté par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame B Y

née le […] à MARSEILLE, demeurant […]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame G Y

née le […] à , demeurant […]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur C Y

demeurant […]

représenté par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame D E

demeurant […]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur F Y

né le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant DRFP Pôle d’évaluation domaniale – […]

comparant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

M^me Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 07 Janvier 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseillère et M. Frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

En suite du décès de leur père survenu le 10 mars 2017, Z Y, B Y, F Y, C Y, G Y (l’hoirie Y) et D E, légataire des 2/10^emes de la quotité disponible, sont devenus propriétaires indivis d’un terrain bâti, cadastré […], d’une superficie de 2.060 m², situé […], affecté intégralement par un emplacement réservé au bénéfice de la Métropole Aix Marseille Provence pour la réalisation du

[…] ».

Le 3 novembre 2016, ils ont mis la Métropole Aix Marseille Provence en demeure d’acquérir cet emplacement réservé en application de l’article L230-1 du code de l’urbanisme.

Le 16 juin 2017, la Métropole Aix Marseille Provence leur a répondu favorablement et proposé à cette fin une indemnité de 312.300 euros.

Faute d’accord sur le prix, elle a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône par mémoire

du 6 octobre 2017.

Après avoir visité les lieux le 5 décembre 2017, ce juge, a, par jugement du 21 décembre 2018 :

• ordonné le transfert de propriété au profit de la Métropole Aix Marseille Provence de la parcelle en cause,

• fixé l’indemnité principale due par la Métropole Aix Marseille Provence aux consorts Y et D E, à la somme de 1.442.000 euros,

• fixé l’indemnité de remploi due par la Métropole Aix Marseille Provence à la somme de 145.200 euros,

• condamné la Métropole Aix Marseille Provence à payer aux consorts Y et D E, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejeté le surplus des demandes,

• laissé les dépens à la charge de la Métropole Aix Marseille Provence.

Cette dernière a interjeté appel le 19 mars 2019.

Dans ses mémoires reçus les 17 juin 2019 et 5 février 2020, tenus pour intégralement repris, la Métropole Aix Marseille Provence demande à la cour de :

• prononcer, à son profit, le transfert de propriété de l’immeuble cadastré […] d’une contenance de 2.060 m² situé […] appartenant aux consorts Y, en vue de la réalisation du […] »,

• réformer le jugement en ce qui concerne le montant des indemnités allouées et les frais irrépétibles,

• statuant à nouveau, fixer les indemnités de dépossession devant revenir aux consorts Y aux sommes de :

indemnité principale : 283.000 euros,

◊

indemnité de remploi : 29.300 euros,

◊

• rejeter toute autre demande des consorts Y.

Dans ses deux premiers mémoires reçus les 9 avril 2019 et 7 août 2019, tenus pour intégralement repris, F Y demande à la cour de :

• le déclarer fondé en sa demande et en son argumentation et retenir qu’il est de bonne foi,

• retenir la qualification de terrain à bâtir et la méthode expertale de récupération foncière,

• dire et juger que la procédure répond aux règles propres au droit de délaissement et que la date de référence relative au classement du PLU (UT2) doit être fixée au 13 juillet 2017,

• confirmer le jugement entrepris,

• dire que la réunion des terrains contigus Y et Métropole conduisent à retenir un coefficient de valorisation de l’indemnité de 25%,

• dire et juger que l’évaluation établie par le commissaire du gouvernement, gravement entachée d’erreurs, doit être rejetée purement et simplement en ce qu’elle ne respecte pas les principes d’égalité des armes, du droit à un procès équitable, de transparence et de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation,

• ordonner la production par l’appelante de l’acte de consignation du montant des indemnités,

• ordonner le paiement du prix à chaque ayant droit suivant l’acte de notoriété, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

• condamner la Métropole Aix Marseille Provence au paiement des intérêts de retard en application du taux légal, conformément à l’article R323-14 du code de l’expropriation, et de la somme de 15.000 euros pour préjudice moral,

• la condamner aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire du 11 mars 2020, tenu pour intégralement repris, il demande à la cour de :

• le déclarer fondé en sa demande et en son argumentation et retenir qu’il est de bonne foi,

• dire et juger que :

la procédure répond aux règles propres au droit de délaissement,

♦

l’emplacement réservé porte sur la totalité de la parcelle […] qui a une nature de terrain à bâtir,

♦

la méthode expertale de récupération foncière doit s’appliquer pour son évaluation,

♦

seules les références classées en UT2 (préfixe 849) doivent être retenues pour la détermination du prix moyen au m²,

♦

• dire et juger que :

la parcelle […] a une superficie de 2.060 m²,

♦

le prix moyen de la parcelle est de 900 euros,

♦

la procédure répond aux règles propres au droit de délaissement et que la date de référence relative au classement du PLU (UT2) doit être fixée au 13 juillet 2017,

♦

• dire et juger que la parcelle est située en zone UT2 avec accès sur […] et sur […],

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

fixé la date de référence au 13 juillet 2017,

♦

ordonné le transfert de propriété au profit de la Métropole Aix Marseille Provence de la parcelle en cause, grevée de l’emplacement réservé, comme étant la propriété de l’indivision Y,

♦

fixé les bénéficiaires de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi comme étant :

♦

Z Y pour 6/40^e de la succession,

◊

B Y pour 6/40^e de la succession,

◊

F Y pour 6/40^e de la succession,

◊

G Y pour 6/40^e de la succession,

◊

Rémi Y pour 6/40^e de la succession,

◊

• statuer sur la fixation des indemnités principale et de remploi :

fixer l’indemnité principale à 1.854.000euros,

♦

fixer l’indemnité de remploi à 186.400 euros,

♦

• dire que la réunion des terrains contigus Y et Métropole conduisent à retenir un coefficient de valorisation de l’indemnité de 25%,

• dire et juger que l’évaluation établie par le commissaire du gouvernement, gravement entachée d’erreurs, ne respecte pas les principes d’égalité des armes, du droit à un procès équitable, de transparence et de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation,

• dire et juger que la méthode du compte à rebours ne doit pas être écartée puisqu’elle est également adaptée à l’évaluation de la valeur vénale de la parcelle Y,

• dire et juger que la réunion des terrains contigus Y (K 849 53 + de 2.000 m²) et de Metropole (849 K 13 + de 9.000 m²) conduisent à retenir en sus un coefficient de valorisation de l’indemnité de 25%,

• ordonner la production par l’appelante de l’acte de consignation du montant des indemnités,

• ordonner le paiement du prix à chaque ayant droit suivant l’acte de notoriété, sous astreinte de

• 500 euros par jour de retard, condamner la Métropole Aix Marseille Provence au paiement des intérêts de retard en application du taux légal, conformément à l’article R323-14 du code de l’expropriation, à compter du 21 décembre 2018, date du transfert de propriété,

• la condamner au paiement de la somme de 15.000 euros pour procédure dilatoire et abusive,

• la condamner aux entiers dépens.

Dans leurs mémoires en réponse reçus les 30 juillet 2019, 30 janvier 2020 et 26 août 2020, tenus pour intégralement repris, les consorts Y, à l’exception de F Y, et D E, demandent à la cour de :

• confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

• condamner la Métropole Aix Marseille Provence à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• laisser les dépens à sa charge.

Dans ses mémoires reçus le 23 juillet 2019 puis le 26 mai 2020 et tenus pour intégralement repris, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité principale à 556.000 euros et l’indemnité de remploi à 56.600 euros.

Les mémoires des parties et du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 3 septembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception. A cette date, l’affaire a été renvoyée au 5 novembre 2020.

***

**

SUR CE :

Sur l’exercice du droit de délaissement :

Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L.230-1 et suivants.

L’article L.230-4 précise qu’à défaut d’accord amiable, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Sur la date de référence :

Dans ce cadre, la date de référence prévue à l’article L230-3 du code de l’urbanisme se référant à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

La date de référence ainsi fixée au 13 juillet 2017 en première instance, n’est pas discutée.

Sur la consistance et la qualification du bien :

L’emplacement réservé porte sur la totalité de la parcelle de 2060 m², de forme triangulaire, vaste, très arborée, en bon état d’entretien et surplombant une route au trafic routier soutenu, bordant deux voies publiques, […] et […].

L’entrée de la propriété, entièrement clôturée, se fait par un portail en fer vétuste.

Au milieu du jardin est édifiée une maison d’habitation avec un étage et des combles.

La façade est en état très moyen d’entretien, les huisseries sont anciennes et en mauvais état, les fenêtres cassées.

Au rez-de-chaussée, un hall desservant deux pièces et un accès au garage. A l’étage, quatre pièces ainsi qu’une cuisine et salle de bains.

Le sol est recouvert de pierres de différentes couleurs et tailles.

La maison dans son ensemble est très vétuste.

Un atelier très vétuste en parpaings et bois avec vitres cassées est accolé à l’arrière de la maison. Près de la maison, un grand bassin vide en béton partagé en deux parties et hors sol, d’une hauteur d’environ 1 mètre, autrefois à usage de piscine.

Au fond du jardin, deux autres ateliers en béton et tôles très vétustes et une cabane circulaire en béton couverte de végétation.

La qualification de terrain à bâtir du bien, situé en zone de densification urbaine UT2, n’est pas contestée.

Sur le non respect des principes d’égalité des armes du commissaire du gouvernement :

F Y soutient que l’évaluation établie par le commissaire du gouvernement, gravement entachée d’erreurs, ne respecte pas les principes d’égalité des armes, du droit à un procès équitable, de transparence et de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Cependant, les avantages dont bénéficie le commissaire du gouvernement dans l’accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ne sont pas de nature, à eux seuls, à créer un déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes.

Il résulte en effet des dispositions des articles R13-7, R13-28 et R13-32 du code de l’expropriation dans leur rédaction issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 portant modification de ce code, et devenus R212-1, R322-1et R311-16, que le commissaire du gouvernement qui exerce ses missions dans le respect du principe de la contradiction guidant le procès civil, doit, sous le contrôle du juge de l’expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l’information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés, sur lesquels il se fonde, pour retenir l’évaluation proposée, ainsi que toutes les indications sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents sont écartés.

F Y ne démontre pas de la part du commissaire du gouvernement une quelconque contravention aux dispositions précitées, laquelle ne peut résulter de l’inadéquation entre les points

de vue des intéressés.

Sur l’évaluation :

Le premier juge a employé la méthode de la récupération foncière qui n’est pas critiquée, et retenu une valeur métrique de 700 euros à laquelle acquiescent les intimés, sauf F Y.

La Métropole Aix Marseille Provence lui reproche de s’être principalement fondé sur un terme de comparaison du 24 juillet 2014 produit par les expropriés, sans expliquer pourquoi il écartait ceux du commissaire du gouvernement.

Elle n’a fourni aucun terme de comparaison mais vise l’évaluation du Domaine pour voir fixer l’indemnité principale à 283.000 euros, déduction faite du coût de démolition de l’immeuble existant présentant une surface utile de 240 m² qui a été omise en première instance.

Elle souligne que la constructibilité du bien est incertaine en raison de sa configuration triangulaire, du respect des prospects par rapport aux voies et aux limites séparatives et de l’impact important des servitudes PPR, argile, voie bruyante et zone inondable, sur le coût des constructions.

Le commissaire du gouvernement conclut quant à lui à une valeur métrique de 270 euros après abattement de 10% sur la valeur basse des trois termes de comparaison ayant un côté sur […] qu’il retient, au regard du potentiel de construction réduit du fait de la configuration triangulaire du bien.

Les consorts Y répondent qu’en dépit de sa forme, compte tenu des règles d’emprise au sol et de recul par rapport aux limites de propriété, le terrain peut recevoir un bâtiment élevé de 4 étages sur rez-de-jardin (soit 12 m de hauteur et un recul de 8 m) d’une surface hors 'uvre brute de plus de 2.800 m².

Ils se réfèrent à deux autres mutations de 2014 et 2016 et à une promesse de vente de 2017 de parcelles contenant des constructions à démolir, situées en zone UT2, à 200 et 400 mètres de leur propriété, la première, […], d’une surface de 1.466 m² vendue 907 €/m², la deuxième, 64 traverse de la Seigneurie, de 2.024 m² pour 897 €/m² et la dernière, 47 et 49 traverse de la Seigneurie de 3.291 m² au prix de 1.495 €/m².

F Y réclame de son côté un coefficient de valorisation de l’indemnité de 25% dans la mesure où les terrains à bâtir sont rares dans le quartier de Mazargues et où la parcelle en cause, d’une grande superficie, va être réunie avec celle qu’elle jouxte et qui est déjà la propriété de la Métropole Aix Marseille Provence.

Il ajoute que la méthode du compte à rebours peut être utilisée.

Toutefois, cette méthode est aléatoire en ce qu’elle dépend pour partie de la marge bénéficiaire fixée par l’aménageur et des frais de commercialisation et de publicité pouvant sensiblement varier d’une opération à l’autre.

C’est donc à bon droit que le premier juge a appliqué la méthode de la récupération foncière.

L’appelant n’a communiqué aucun terme de comparaison.

Le commissaire du gouvernement fournit les références suivantes :

vente du 10/05/16 situé 67 traverse de la Seigneurie dans le 9^e, en zone UT2, de 2.204 m², au prix de 1.815.000 € soit 896,74 €/m²

1.

vente du 20/10/14 situé chemin de Morgiou dans le 9^e, en zone UT1, de 1.566 m², au prix de 1.500.000 € soit 957,85 €/m²

2.

vente du 23/11/17 situé 67 traverse de Rabat dans le 9^e, en zone UT1, de 3.851 m², au prix de 1.030.000 € soit 267,46 €/m²

3.

vente du 3/11/16 situé […] dans le 9^e, en zone UT2, de 5.082 m², au prix de 1.500.000 € soit 295,16 €/m²

4.

vente du 22/09/156 situé 4 traverse Grandval dans le 9^e, en zone UT1, de 4.088 m², au prix de 1.200.000 € soit 293,54 €/m²

5.

vente du 24/07/14 situé Bd Magnan dans le 9^e, en zone UT2, de 1.466 m², au prix de 1.330.000 € soit 907,23 €/m²

6.

vente du 28/01/15 situé […] dans le 9^e, en zone UT1, de 1.730 m²,

au prix de

720.000 € soit 416,18 €/m².

7.

Les intimés se référent de leur côté aux références 1 et 6 et rajoutent la promesse de vente du 29/11/2017 visant deux parcelles au 47 et 49 traverse de la Seigneurie situées en zone UT2 au prix de 4.920.000 euros, soit 1.495 €/m².

Ce dernier terme ne constituant cependant pas une vente définitive, doit être écarté.

Comme le soulignent valablement le commissaire du gouvernement et les intimés, les éléments de comparaison cités, relatifs à des terrains de bâtis à démolir, intègrent déjà le coût de leur démolition.

Le commissaire du gouvernement insiste valablement sur la nécessité de prendre en compte les caractéristiques particulières de chacune des mutations précitées.

Il est à cet égard indéniable que la configuration d’une parcelle joue sur sa valeur et conditionne les possibilités d’utilisation du terrain quant à la construction et son orientation. La forme triangulaire du terrain délaissé, qui mesure 2.060 m², n’empêche toutefois pas un promoteur d’y développer un programme immobilier conséquent, dès lors que l’emprise est située en zone UT2 autorisant une hauteur de construction de 22 mètres, une assiette de construction de 40% soit 824 m² d’emprise au sol, et un périmètre affecté aux espaces verts de 60% pouvant s’intégrer dans les angles aigus du terrain.

De ce fait, en dépit de l’affirmation du commissaire du gouvernement, les références en zone UT1 qui n’autorisent une hauteur de construction que de 16 mètres, soit deux étages de moins, sont moins pertinentes et ont été justement écartées en première instance.

En revanche, la situation d’immeubles en bordure d’une voie de circulation passante est un élément de moins value indiscutable et le bien situé dans un quartier calme comme la traverse de la Seigneurie qui ne subit pas les mêmes nuisances sonores ne peut servir utilement de comparaison, quand bien même il est situé à 400 mètres à vol d’oiseau.

Cela étant, les diverses servitudes énumérées par la Métropole Aix Marseille Provence et grevant la parcelle de l’hoirie Y et de D E, touchent de la même manière la 6^e référence qui porte sur un terrain situé à 200 mètres, à l’angle de l'[…].

Si la configuration de ce terrain est objectivement plus attrayante, le commissaire du gouvernement ne peut être suivi quand il soutient que la valeur élevée de ce terme résulte d’un différé de paiement de six mois et d’une dation en paiement d’un appartement.

En tout état de cause, il bénéficie d’un permis de construire modificatif accordé le 21 janvier 2019 pour l’édification de 33 logements collectifs et démolition de l’existant.

Au regard de l’ensemble des termes de comparaison précités, des éléments d’appréciation qui en découlent et des caractéristiques de la parcelle concernée, triangulaire, desservie par une voie d’accès pour les véhicules automobiles, située à proximité immédiate d’une voie de circulation tout en se trouvant en retrait par rapport à celle-ci, le premier juge a valablement fixé la valeur métrique à 700 euros sans déduire le coût de démolition.

L’évaluation ne peut porter que sur le bien appartenant à l’hoirie Y. F Y ne peut donc revendiquer une valorisation de l’indemnité à hauteur de 25% au motif que le terrain peut être réuni avec la parcelle voisine appartenant à l’expropriante.

Par ailleurs, le bien délaissé étant indivis depuis le décès de I Y, la demande de F Y de faire payer le prix à chaque ayant droit suivant l’acte de notoriété, sous astreinte, sera rejetée, l’indemnité étant attribuée à l’indivision en tant que telle.

Enfin, les intérêts au taux légal prévus par l’article R 323-14 du code de l’expropriation, réclamés par F Y à compter du 21 décembre 2018, date du transfert de propriété, ne sont dus que si dans un délai de trois mois à partir de la signification de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, cette dernière n’a pas été intégralement payée ou consignée.

Par conséquent, faute de décision définitive encore intervenue, les demandes de l’intimé au paiement des intérêts précités et en production de l’acte de consignation du montant des indemnités sont prématurées.

Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaires :

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent seulement l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Ces dispositions excluent la réparation du préjudice moral.

Par ailleurs, F Y ne démontre pas le non respect par la Métropole Aix Marseille Provence des délais légaux en la matière ni le caractère dilatoire de la procédure. Sa demande indemnitaire pour procédure abusive et dilatoire sera également rejetée.

***

**

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DEBOUTE F Y de ses autres demandes,

CONDAMNE la Métropole Aix Marseille Provence à payer Z Y, B Y, C Y G Y et D E ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la Métropole Aix Marseille Provence aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente