République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 08/07/2021

N° de MINUTE : 21/337

N° RG 20/04297 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TH76

Jugement (N° 19/00877) rendu le 15 septembre 2020 par le président du tribunal judiciaire d’Avesnes sur Helpe

APPELANTS

Monsieur C Z

de nationalité française

[…]

[…]

SCP C Z et G A pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe Le Fur, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

INTIMÉS

Monsieur D X

né le […] à Maubeuge

de nationalité française

[…]

[…]

Madame E F épouse X

née le […] à Caudry

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2021 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Claire Bertin, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Fabienne Dufosse, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 31 mars 2021

Communiquées aux parties le 6 avril 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 avril 2021

****

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties

M. D X et M^me E F, épouse X (ci-après M. et M^me X) sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis […] à Assevent. Courant 2007, ceux-ci ont souhaité acquérir des terrains non constructibles adjacents à leur propriété.

Ainsi, par acte notarié en date du 9 octobre 2007 établi par M^e Christophe Levecq, notaire à Maubeuge, les époux Y ont vendu à M. et M^me X les parcelles cadastrées section […] et 109 d’une contenance totale de 1 ha 79a 76 ca .

Ces terrains étant devenus constructibles à la suite de la modification d’un plan local d’urbanisme validée par le conseil municipal le 30 septembre 2008, M. et M^me X ont procédé à la vente de ceux-ci par lots, un arrêté autorisant la constitution d’un lotissement ayant été préalablement obtenu.

Les différentes ventes de lots ont été régularisées par l’intermédiaire de M^e C Z, notaire, pour les époux X ou la SCI 2C Immobilier X, à savoir quatre ventes par actes authentiques du 9 avril 2010, une vente par acte du 30 avril 2010, une vente par acte du 18 mai 2010 et une vente par acte du 19 juillet 2010.

M. et M^me X ont fait l’objet d’un redressement fiscal pour la TVA et les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), l’administration fiscale ayant retenu le caractère professionnel de ces cessions opérées entre avril 2010 et juillet 2010.

Alléguant un manquement de leur notaire, Maître Z, à son devoir de conseil et d’information relativement à l’imposition applicable, M. et M^me X ont fait assigner celui-ci et la SCP Z et A par acte du 23 août 2017 devant le tribunal de grande instance d’Avesnes-sur-Helpe aux fins d’obtenir leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 17 novembre 2017, le juge de la mise en état de ce tribunal a ordonné qu’il soit sursis à statuer sur l’action ainsi engagée par M. et M^me X dans l’attente de l’issue de la procédure en contestation de la proposition de redressement fiscal devant le tribunal administratif de Lille par ces derniers.

Par jugement en date du 15 septembre 2020, tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe

a :

— condamné solidairement la SCP C Z et G A, notaires associés, et M^e C Z notaire, à payer à M. D X et M^me E F la somme de 62 626 euros au titre de leur préjudice financier ;

— condamné solidairement la SCP C Z et G A, notaires associés, et M^e C Z notaire, à payer à M. D X et M^me E F la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamné solidairement la SCP C Z et G A, notaires associés, et Maître C Z notaire, à payer à M. D X et M^me E F la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire.

La SCP Z et A et M^e Z ont formé appel de l’ensemble des dispositions du jugement dans des conditions qui ne sont pas critiquées.

Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2021, SCP Z et A et M^e Z sollicitent de la cour de :

— infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes ;

— dire que le préjudice indemnisable de M. et M^me X ne saurait tout au plus excéder la somme de 6 508 euros ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 3 000 euros (1 500 euros à chacun d’eux) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2021, M. et M^me X sollicitent de la cour de :

— voir constater ou à défaut voir juger que la cour n’est valablement saisie d’aucune demande d’infirmation des appelants ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCP Z et A et M^e Z de l’ensemble de leurs

demandes ;

— condamner solidairement SCP Z et A et M^e Z aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions sus-visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’appel formé par la SCP Z et A et M^e Z

Contrairement à ce qui est allégué par M. et M^me X, l’acte d’appel de la SCP Z et A et M^e Z contient expressément la liste des chefs du jugement critiqués, à savoir l’ensemble des dispositions de celui-ci, en dehors du prononcé de l’exécution provisoire, dûment énumérées. En outre, les appelants mentionnent dans le dispositif de leurs dernières conclusion sus-visées qu’ils sollicitent l’infirmation du jugement, de sorte que la demande de M. et M^me X de voir constater ou à défaut voir juger que la cour n’est valablement saisie d’aucune demande d’infirmation des appelants sera rejetée.

Sur la responsabilité du notaire

En application de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du même code depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

D’une part, le notaire, dont la fonction n’est pas celle d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties, et en ce qu’il est tenu professionnellement de les éclairer sur les conséquences des engagements, notamment fiscales, qu’elles contractent, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties.

Le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de cet acte.

Il est également tenu d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus, de sorte qu’en sa qualité d’officier ministériel, il doit éclairer les parties à l’acte sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de fait dont il a connaissance.

En l’espèce, la proposition de rectification de l’administration fiscale en date du 14 décembre 2012 à l’encontre de M. et M^me X mentionne les éléments principaux suivants :

« Vous avez participé à la vente de six lots sur l’année 2010.

Lors de la rédaction de chaque acte de vente des terrains à bâtir devant notaire, il est précisé à la

rubrique déclarations fiscales « le vendeur déclare en sa qualité de lotisseur, que la présente opération constitue pour lui une opération de la nature de celles définies à l’article 257-1 du code général des Impôts ; le vendeur déclare qu’il satisfait aux prescriptions de l’article 852 du CGI, ayant effectué au Service des impôts de Maubeuge, la déclaration d’existence ».

Les profits de lotissement réalisés par des personnes qui, habituellement achètent en vue de revendre des terrains à bâtir, sont qualifiés par l’article 35 1-10 du Code général des impôts (CGI) d’activité commerciale. »

L’administration fiscale en conclut que la revente de terrains à bâtir est soumise en raison du caractère commercial de l’opération de lotissement, d’une part, à la TVA en application de l’article 257-1 du CGI et, d’autre part, à l’imposition sur les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) selon le détail figurant dans leur proposition de rectification.

Il est acquis que M. et M^me X ont été déboutés de leur recours devant le tribunal administratif de Lille à l’encontre de cette proposition de redressement fiscal par jugement en date du 24 novembre 2017 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 23 avril 2019.

Or, la lecture attentive des six actes de vente détaillés ci-dessus révèle les éléments suivants :

— aucun des actes ne fait état de ce que l’activité de lotisseur mentionnée dans ces derniers est une activité commerciale ;

— aucun des actes ne fait état, dans son paragraphe « déclarations fiscales » de l’imposition sur les BIC consécutive à l’activité commerciale précitée ;

— les actes des 9 avril, 30 avril et 18 mai 2010 comportent, dans le même paragraphe, la mention suivante non complétée et barrée : « Le montant de la TVA sur marge s’élève à la somme de : » ;

— l’acte du 19 juillet 2010 comporte la même mention « Le montant de la TVA sur marge s’élève à la somme de : » ; or, si celle-ci n’est pas barrée comme dans les précédents actes de vente, elle n’en demeure pas moins non complétée, de sorte que l’information donnée est incomplète et dès lors insuffisante pour éclairer les cédants sur l’imposition applicable.

Dès lors, l’absence de mention, ou le caractère incomplet de celle-ci, des conséquences fiscales pour M. et M^me X dans le cadre de la rédaction des actes relatifs à la vente des lots des parcelles préalablement acquises en octobre 2007 relativement, d’une part à la TVA et, d’autre part, aux BIC, laquelle a généré un redressement fiscal pour ces derniers, constitue un manquement de M^e Z à son devoir d’information et de conseil.

Compte tenu du manquement de M^e Z aux obligations lui incombant, l’office notarial sera également tenu des conséquences dommageables de son associé.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Il est constant que le préjudice résultant du manquement au devoir d’information et de conseil s’analyse en une perte de chance, étant précisé par la cour que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; la perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain ; elle se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le préjudice de M. et M^me X doit s’analyser en la perte de chance de renoncer aux cessions des lots après l’acquisition de la parcelle ou de monter une opération financière différente et ainsi d’éviter le redressement fiscal dont ils ont fait l’objet.

Il est acquis qu’un préjudice peut découler du paiement d’un impôt auquel le contribuable est légalement tenu lorsqu’il est établi que le manquement du notaire à son obligation de conseil l’a privé de la possibilité de renoncer à l’opération et de rechercher une solution au régime fiscal plus avantageux.

La proposition de rectification de l’administration fiscale du 14 décembre 2012 énonce à titre liminaire :

« Vous avez acquis le 9 octobre 2007 une parcelle de terrain non bâti sur la commune d’Assevent pour une superficie de I ha 79 ca 76a, concommitamment avec M. B D (par le biais de la SCI 2C Immobilier) au lieu dit Les Warimetz Est, chemin des Airelles (pour 1ha 86 ca 25a).

Cet ensemble a été acquis par les deux acquéreurs pour conduire ensemble une opération de lotissement.

Dès l’achat du terrain, le projet d’aménagement à vocation d’habitat a été confié à l’entreprise Cité et […] à Lille avec modification du PLU.

L’acquisition de ces terrains a donc été effectuée en vue de lotir et revendre les terrains par lots.

Une première tranche limitée à 9 990 m2 a été conduite conjointement avec M. B (au travers la SCI 2C immobilier).

Pour la partie restant en stock, la viabilisation et division par lots sont prévues.

Mais une SARL a été constituée par M. B et X pour conduire le reste de l’opération en octobre 2012.

Vous avez participé à la vente de six lots sur l’année 2010. (…) »

Or, il est acquis que la vente de ces six lots a été qualifiée d’activité commerciale par l’administration fiscale qui a ainsi précisé que « le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.

Dans un arrêt de principe, le Conseil d’Etat a jugé que l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et sa revente par lots, suffit à caractériser la condition d’habitude au sens de l’article 35 I-1° du CGI (…). L’intention spéculative s’apprécie d’après les circonstances spéciales telles que :

— le court délai séparant les acquisitions des reventes,

— le montant des bénéfices réalisés,

— des opérations nombreuses et fréquentes. »

Il résulte de ce qui précède que M. et M^me X sont bien fondés à invoquer l’existence d’une perte de chance de ne pas être soumis à l’imposition sur la TVA et les BIC en ce qu’ils n’ont pas été informés de ce qu’ils seraient soumis à cette imposition lors de la vente des lots au cours de l’année 2010.

Cependant, contrairement à leurs allégations selon lesquelles ils avaient fait l’acquisition en octobre

2007 de parcelles d’une surface totale de 17 976 m2 uniquement pour agrandir leur propriété et limiter les risques de voisinage, il résulte de la motivation reprise ci-dessous du tribunal administratif de Lille dans sa décision du 24 novembre 2017, confirmée par arrêt de cour d’appel de Douai en date du 23 avril 2019, que ces derniers avaient un projet de conduire une opération de lotissement dès l’acquisition des-dites parcelle :

« 4. Considérant que M. et M^me X ont acquis, le 10 octobre 2007, une parcelle de terrain située au lieudit « Les Warimetz » à Assevent jouxtant leur habitation principale, d’une surface de 18 ares 77 centiares ; qu’après la délivrance par le maire de cette commune, le 19 septembre 2009, d’un permis d’aménager une partie de ce terrain, pour une surface de 9 920 mètres carrés, en vue de la réalisation d’un lotissement constitué de neufs lots destinés à la construction d’habitations, M. et M^me X seuls, ou par l’intermédiaire de la SCI2 C Immobilier, ont cédé, entre le 9 avril et le 7 juillet 2010, six de ces lots ; que pour établir l’intention spéculative du contribuable à la date d’achat du terrain, l’administration fait valoir, d’une part, le court délai constaté entre son acquisition et la division en lots et, d’autre part, l’existence d’un projet d’aménagement du terrain en vue d’une vocation d’habitat, entrepris dès octobre 2007 et confié à la société Cités et Paysages ainsi que la réalisation au cours de l’année 2008 de prestations de bornage ; que le requérant allègue qu’il avait, à l’origine, l’intention d’agrandir sa propriété et qu’il n’a procédé aux cessions en cause qu’en raison des difficultés financières qu’il a rencontrées du fait de son licenciement économique ; que, toutefois, ces circonstances ne permettent pas de remettre en cause les éléments de faits retenus par l’administration qui suffisent à démontrer la volonté de M. X de revendre le bien à des fins spéculatives dès son acquisition, compte tenu de la brièveté des délais dans lesquels les différentes étapes de l’opération se sont déroulées, de leur programmation dès l’origine du projet et du nombre de transactions opérées ; que, dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration a considéré, en application des articles 35-1 3° et 257 du code général des impôts, que le requérant exerçait une activité de lotisseur. »

En outre, M. et M^me X ne contestent aucunement dans leurs écritures que, comme soulevé par les appelants, le prix des parcelles acquises en octobre 2007 a été financé par un crédit in fine d’une durée de deux ans. Or, sur ce point, par mail en date du 2 décembre 2008 adressé à M^e Z, M. et M^me X ont écrit : « « La raison de notre vente vous la connaissez (découpage zone – il faut des sous pour acheter les autres terrains, hors nous avons des prêts in fine mars octobre 2009 !!!!!!!) ».

Dès lors, cette perte de chance de ne pas procéder aux cessions des lots entre avril et juillet 2010 ou de procéder à une opération financière offrant un régime fiscal plus avantageux doit également être appréciée au regard, d’une part, de l’opération de lotissement initiée en 2007 lors de l’acquisition des parcelles et, d’autre part, de l’urgence liée au crédit in fine souscrit. Sur ce point, la cour retient que, même en l’absence de manquement de M^e Z à son obligation de conseil et d’information relativement à l’imposition encourue, la possibilité pour M. et M^me X de renoncer ou de modifier leur projet de revente de lots destinés à la construction d’habitations aurait été minime.

La perte de chance ainsi définie sera évaluée à 10%.

Il ressort de la proposition de rectification précitée de l’administration fiscale et de l’avis de recouvrement du 26 avril 2013 que le montant du redressement fiscal se porte à la somme totale de 62 626 euros comprenant le montant des impôts dus au titre de la TVA et des BIC ainsi que les pénalités et majorations de retard.

Après application du taux de perte de chance de 10% il y a lieu de condamner la SCP Z et A et M^e Z à payer à M. et M^me X la somme de

6 262,60 euros en réparation de leur préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Les tracasseries liées au redressement fiscal dont M. et M^me X ont fait l’objet a nécessairement causé à ces derniers un préjudice moral, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCP Z et A et M^e Z à leur payer (ensemble) la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement dont appel sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais non répétibles.

La SCP Z et A et M^e Z, partie perdante pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros (ensemble) au titre des frais non répétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Déboute M. et M^me X de leur demande tendant à voir constater ou à défaut voir juger que la cour n’est valablement saisie d’aucune demande d’infirmation par la SCP Z et A et M^e Z ;

Confirme le jugement, sauf à condamner la SCP Z et A et M^e Z à payer à M. et M^me X (ensemble) la somme de 6 262,60 euros euros en réparation de leur préjudice ;

Condamne la SCP Z et A et M^e Z aux dépens d’appel et à payer à M. et M^me X (ensemble) la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé G. Salomon