Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16080 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQ4Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1118219939

APPELANTE

et intimée à titre incident

Madame D E F G

[…]

[…]

née le […] au PORTUGAL

représentée par M^e Vanessa DARGUEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1728

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/037615 du 16/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

et appelants incidents

Monsieur H-I Y

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

né le […] à Boulogne-Billancourt

Mademoiselle A Y

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

née le […] à Clermont-Ferrand Madame C Y épouse X

[…]

[…]

née le […] à Terrasson

représentée et assistée par M^e H-françois PATOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, t o q u e : P C 1 7 6 s u b s t i t u é p a r M e M e g g y S A V E R I M O U T O U , a v o c a t a u b a r r e a u d u VAL-DE-MARNE, toque : PC 410

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de Chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de travail à effet au 1er août 2004, M. H-I Y, M^me A Y et M^me C Y (ci-après les consorts Y), propriétaires de l’immeuble situé […] à […] ont embauché M^me D E F G en qualité de concierge à service permanent, bénéficiant d’un logement de fonction se composant de deux pièces principales, avec WC et salle d’eau, d’une surface de 36m2.

M^me D E F G a été licenciée pour faute grave par lettre recommandée du 12 janvier 2018, réceptionnée le […].

Par acte d’huissier du 26 novembre 2018, les consorts Y ont assigné M^me D E F G devant le tribunal d’instance de Paris en condamnation de celle-ci à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 55,47 euros par jour à compter du […] jusqu’à libération des lieux et remise des clefs et expulsion.

Par jugement entrepris du 20 mai 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Constate que M^me D E F G occupe sans droit ni titre les lieux situés […] à […] depuis le […] ;

Ordonne l’expulsion de M^me D E F G ;

Accorde à M^me D E F G un délai de 12 mois pour quitter les lieux, durant lequel l’expulsion est suspendue ;

Dit qu’à défaut par M^me D E F G d’avoir quitté les lieux à l’issue de ce délai, et deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les consorts Y pourront procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de M^me D E F G;

Condamne M^me D E F G à payer à M. H-I Y, A Y et M^me C Y une indemnité d’occupation d’une somme mensuelle de 300 euros à compter de janvier 2018 et jusqu’à libération des lieux ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me D E F G aux dépens de l’instance ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 1er août 2019, M^me E F G a interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 janvier 2022 par lesquelles M^me D E F G, appelante, demandent à la cour de :

Déclarer M^me D E F G recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- Constaté que M^me D E F G occupe sans droit ni titre les lieux situés […] à […] depuis le […] ;

- Condamné M^me D E F G à payer M. H I Y, M^me A Y et M^me C Y une indemnité d’occupation d’une somme mensuelle de 300 euros à compter du […] et jusqu’à libération des lieux ;

- Condamné M^me D E F G à supporter les dépens de l’instance ;

que l’occupation sans droit ni titre ne peut intervenir avant le 18 avril 2018 ;
Dire et juger que l’occupation sans droit ni titre ne peut intervenir avant le 18 avril 2018 ;

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 111, 24 euros charges comprises ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation ne peut être due qu’à compter du 18 avril 2018;

Pour le surplus :

Confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

Condamner l’indivision Y-J, représentée par la Société Civile de Gestion Immobilière […] à Neuilly sur Seine ( 92200 ) à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamner l’indivision Y-J, représentée par la Société Civile de Gestion Immobilière […] à Neuilly sur Seine ( 92200 ) à verser à M^me D E F G au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 Juillet 1991 relative à l’Aide Juridique : 2 000 euros ;

Débouter l’indivision Y-J, représentée par la Société Civile de Gestion Immobilière […] à Neuilly sur Seine ( 92200 ) de toutes ses demandes reconventionnelles.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 décembre 2021 par lesquelles M. H-I Y, M^me A Y et M^me C Y, intimés, forment appel incident et demandent à la cour de :

Vu l’article 1134 du code civil (rédaction antérieure au 1er octobre 2016),

Vu l’arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les

loyers de référence minorés pour la ville de Paris,

Vu l’arrêté du 4-06-2021 fixant les loyers de référence, les loyers de références majorés et

les loyers minorés applicables sur le territoire de la ville de Paris publié le 7 juin 2021,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

Débouter M^me D E F G de l’ensemble de ses demandes ;

Déclarer recevable l’appel incident des Consorts Y ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a minoré le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 300 euros par mois charges comprises ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M^me D E F G à payer aux consorts Y la somme de 2 000 euros d’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer à nouveau,
A Titre principal,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de l’indemnité contractuelle :

- du […] au 20 mars 2008 à 68, 16 euros par jour

- du 21 mars 2018 au 25 juin 2018 à 68, 04 euros par jour

- du 26 juin 2018 au 19 septembre 2018 à 68,20 euros par jour

- du 20 septembre 2018 au 19 décembre 2018 est de 69,34 euros par jour

- du 20 décembre 2018 au le 21 mars 2019 à 70, 73 euros par jour

- du 22 mars 2019 au 20 juin 2019 est de 69 ,51 euros par jour

- du 21 juin 2019 au 20 septembre 2019 est de 70,53 euros par jour

- du 21 septembre 2019 au 19 mars 2020 est de 71, 26 par jour

- du 20 mars 2020 au le 29 juin 2020 est de 72,20 euros par jour

- du 30 juin 2020 au 24 septembre 2020 est de 72,24

- du 25 septembre 2020 au 17 décembre 2020 à 71,55 par jour

- du 18 décembre 2020 au 18 mars 2021 à 72,04 euros par jour

- du 19 mars 2021 au 22 juin 2021 à 73,26 euros par jour

- du 23 juin 2021 au 23 septembre 2021 à 74,36 euros par jour

- du 24 septembre 2021 au jour de l’audience à 74,32 euros par jour (au dernier indice connu) ( à parfaire) ;

Condamner M^me D E F G à verser cette indemnité contractuelle ;

A titre subsidiaire,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de la valeur locative soit 750 euros

par mois charges comprises à compter du […] ;

Condamner M^me D E F G à verser l’indemnité d’occupation aux

consorts Y ;

Condamner M^me D E F G à payer aux consorts Y la somme de 2 000 euros d’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de première instance, et 2 000 euros en cause d’appel ;

La condamner aux dépens de première instance, et d’appel comprenant notamment le timbre fiscal.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le point de départ de l’indemnité d’occupation due par M^me E F G

Le logement litigieux a été mis à disposition de M^me E F G pour son habitation personnelle, en tant qu’accessoire du contrat de travail, et stipule, en ses articles 8 et 9 qu’à la cessation du contrat elle devra libérer le logement qu’elle occupe et qu’en cas de maintien dans les lieux "au-delà de la période de son préavis, elle s’engage à verser au propriétaire une indemnité d’occupation de 50 euros par jour, valeur 1er août 2004" .

Le premier juge en déduit que, la rupture du contrat étant intervenue pour faute grave dès le […], M^me E F G est devenue occupante sans droit ni titre à cette date et que l’indemnité d’occupation est due dès cette date.

Devant la cour, M^me E F G soutient qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre et ne doit donc d’indemnité d’occupation qu’à compter du 18 avril 2018, en invoquant le délai de trois mois prévu par l’article 14 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles selon lequel, en cas de licenciement, bénéficient les personnels de catégorie B, et ce, selon elle, quel que soit le motif du licenciement.

Les consorts Y demandent la confirmation du jugement, rappelant que s’agissant d’un licenciement pour faute grave, aucun délai de préavis ne devait être respecté.

L’article 14 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles relatifs à la rupture du contrat de travail, cité par l’appelante, prévoit, notamment que:

« Quel que soit le motif, le licenciement devra être motivé et l’employeur sera tenu dans le cas prévu par la loi de respecter la procédure prévue à la partie I, livre II, titre III du code du travail.

La notification du licenciement devra être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

Après la période d’essai, le préavis sera de :

- en cas de licenciement :

(…)

-- personnel de catégorie B : 3 mois ;

(…)

Les durées de préavis s’entendent de date en date. Dans tous les cas, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail.". (gras ajouté)

Aux termes de l’article L. 771-3, devenu L. 7212-1, du code du travail:

"Le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’Etat ou sans le paiement d’une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit."

Selon l’article R. 7212-1, « Le délai minimum avant lequel, en application de l’article L. 7212-1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois ».

L’article L. 7212-2 du même code dispose en outre qu’en cas de faute grave dans l’exercice de ses fonctions, le licenciement immédiat du salarié peut être prononcé par le conseil de prud’hommes sur la demande de l’employeur.

Il convient de relever que le délai de trois mois pour quitter le logement, qui relève de la protection du droit au logement, ne saurait se confondre avec le délai de préavis légal ou conventionnel de licenciement.

De plus, il ne résulte pas des textes précités que les salariés licenciés pour faute grave sont exclus par principe du bénéfice des dispositions protectrices de l’article L.7212-1 précité.

Par ailleurs, il n’est pas allégué que les consorts Y aient saisi le conseil de prud’hommes en application de l’article L. 7212-2 du code du travail.

Enfin, aux termes de l’article L.2254-1 du code du travail, lorsqu’un employeur est lié par les clauses d’une convention ou d’un accord, ces clauses s’appliquent aux contrats de travail conclus avec lui, sauf stipulations plus favorables.

Par conséquent, nonobstant les stipulations moins favorables du contrat de travail, il conviendra en l’espèce d’appliquer les dispositions de la convention collective précitée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que M^me E F G bénéficiait d’un délai de trois mois à compter de la notification, le […], de la rupture du contrat de travail sans préavis pour faute grave, soit jusqu’au 18 avril suivant, pour quitter ce logement de fonction, de sorte que l’indemnité d’occupation n’est due qu’à compter du 18 avril 2018.

Il convient donc d’infirmer le jugement sur ce point.

Sur le montant de l’ indemnité d’occupation

Devant la cour, M^me E F G demande, comme en première instance, que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 111,24 euros, correspondant à la valeur de l’avantage en nature que représente ce logement de fonction ; elle indique, notamment, que les lieux sont vétustes et que par ailleurs elle n’a pas pu les libérer en temps utile, ayant été reconnue bénéficiaire du droit au logement opposable (DALO) en 2019 sans avoir pour autant reçu d’offre de logement compatible avec le handicap dont souffre sa fille.

Les consorts Y se réfèrent au montant de l’indemnité d’occupation prévue au contrat, revalorisée pour chaque année selon l’indice du coût de la construction; ils sollicitent une somme supérieure à la valeur locative en faisant notamment valoir les coûts supplémentaires induits par le maintien dans les lieux de M^me E F G.

Outre les dispositions spécifiques précitées, de façon générale, l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien et ne limite pas à la valeur locative de ce dernier.
Surabondamment, la cour observe d’une part, que par jugement du 27 octobre 2020, le tribunal administratif de Paris a enjoint au préfet de Paris d’assurer le relogement sous astreinte de M^me E F G, reconnue prioritaire dans le cadre du DALO depuis octobre 2019 et, d’autre part, que celle-ci ne démontre ni n’allègue avoir effectué de paiement au titre des indemnités d’occupation dont elle ne conteste pas le principe.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré,

-que le montant de l’indemnité d’occupation prévue au contrat, et déjà rappelé plus haut, constituait une clause pénale qu’il convenait de modérer, en application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil dans sa version applicable au litige, étant très supérieur à l’avantage en nature procuré par la mise à disposition du logement, lequel est évalué à la somme de 111,24 euros selon les fiches de paye de M^me E F G,

-que le logement litigieux était en mauvais état.

Devant la cour, les consorts Y produisent des éléments relatifs à la valeur locative de l’appartement, notamment les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence majorés et minorés pour la ville de Paris au titre des années 2019 et 2021, d’où il résulte un loyer de référence minoré d’environ 16 à 17 euros le mètre carré, et un loyer majoré d’environ 24 euros le mètre carré pour un logement correspondant aux caractéristiques du logement litigieux.

Ils démontrent également que la nouvelle gardienne de l’immeuble doit être logée dans un autre appartement de 38 m2 au sein de l’immeuble.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il conviendra d’infirmer le jugement et de condamner l’appelante à payer aux consorts Y une indemnité d’occupation de 400 euros par mois, à compter du 18 avril 2018.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance :

Le sens de la présente décision ne justifie pas de remettre en cause le jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure en appel :

Il est équitable de ne pas faire application de cet article.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l’article 700 et les dépens de première instance,

Et statuant à nouveau,

Dit que M^me D E F G est occupante sans droit ni titre du logement situé […] à […], à compter du 18 avril 2018;

Condamne M^me D E F G à payer à M. H-I Y et M^mes A Y et C Y épouse X, la somme de 400 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du logement situé […] à […], à compter du 18 avril 2018;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M^me D E F G aux dépens d’appel.