République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/05/2023

****

N° de MINUTE :

N° RG 21/02008 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TRTD

Jugement (N° 19/02304) rendu le 09 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTS

Monsieur [I] [P]

né le 20 février 1974 à [Localité 6]

et

Madame [G] [X]

née le 10 novembre 1956 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Stéphane Robilliart, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [B] [L] agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de Mme [U] [Z] veuve [L]

né le 11 octobre 1946 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Valérie Dautricourt-Sorez, avocat au barreau de Béthune, avocat plaidant

Monsieur [E] [L] agissant tant en son nom personnel et qu’en qualité d’héritier de Madame [U] [Z] veuve [L]

né le 06 septembre 1952 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 7 juillet 2021 à l’étude d’huissier

Madame [T] [L] épouse [C] agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de Madame [U] [Z] veuve [L]

née le 06 septembre 1952 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 2 juillet 2021 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d’instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 après prorogation du délibéré en date du 13 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 janvier 2023

****

Suivant compromis signé le 16 novembre 2017 par l’intermédiaire de l’agence immobilière Abrimmo, Mme [U] [Z], veuve [L], Mme [T] [L], épouse [C], M. [B] [L] et M. [E] [L], indivisaires, ont vendu à M. [I] [P] et Mme [G] [X] une maison à usage d’habitation, avec fonds et terrain en dépendant, située [Adresse 8], moyennant 135 000 euros.

Cette vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 mars 2018.

Elle était consentie sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs, le 16 janvier 2018 au plus tard, d’un prêt de 150 800 euros, remboursable sur 10 ans, au taux de 1,30'% maximum, ceux-ci s’engageant à déposer leur demande de prêt dans le délai de 10 jours dudit acte.

Il était stipulé :

— que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de ladite condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation du vendeur,

— que si le défaut de réalisation de cette condition suspensive résultait d’une faute commise par l’acquéreur (dossier de prêt non déposé, dossier demeuré incomplet malgré la demande des organismes prêteurs ou du rédacteur, …), celle-ci serait considérée comme réalisée conformément à l’article 1178 du code civil, le vendeur et le rédacteur se réservant en outre le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour immobilisation abusive du bien à vendre

Les vendeurs se sont engagés pour leur part, au titre d’une autre condition suspensive, à faire procéder à une division parcellaire et à l’installation d’une boîte de branchement au tout-à-l’égout devant l’immeuble vendu.

Enfin, une clause pénale stipule que, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai prévu, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts ; que toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat ; que dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice, la somme de 13'500'euros.

Par lettre recommandée datée du 9 janvier 2018, mais distribuée le 10 février 2018, M.'[P] et Mme [X] ont fait part à l’agence immobilière de leur impossibilité de donner une suite favorable à la vente prévue en raison d’un refus de leur banque de leur octroyer un prêt et de la perte d’un procès qui leur aurait permis d’acquérir le bâtiment.

Mais par courrier recommandé daté du 16 janvier 2018, et distribué le 18 janvier 2018, ils ont fait connaître à l’agence immobilière leur souhait de bénéficier d’un délai supplémentaire jusqu’au 17 février 2018 afin d’obtenir leur prêt. Dans sa réponse envoyée par lettre recommandée le 12 février 2018, l’agence immobilière leur a rappelé la date butoir d’obtention du prêt prévue dans la promesse synallagmatique de vente, fixée au 16 janvier 2018, et les a invités à lui transmettre une attestation de refus de prêt.

Par courrier en daté du 16 février 2018, la banque Crédit du Nord a notifié à M. [P] et Mme [X] son refus de leur consentir un prêt d’un montant de 150 000 euros.

Par courriers recommandés datés des 16 mars et 15 avril 2018, les vendeurs ont demandé aux acquéreurs de leur verser une indemnité de 13 500 euros au titre de la clause pénale. Par courrier recommandé du 30 octobre 2018, le conseil des consorts [L] les a mis en demeure de régler cette indemnité sous quinzaine.

Enfin, par acte d’huissier du 3 juin 2019, les consorts [L] ont fait assigner M.'[P] et Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Béthune aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer l’indemnité de 13 500 euros, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [U] [L]-[Z] est décédée en cours de procédure et ses trois enfants précités, demandeurs à titre personnel, ont repris l’instance en qualité d’ayants droit de celle-ci.

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— dit n’y avoir lieu de prononcer la caducité du compromis de vente,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [X] à payer aux consorts [L] la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans ledit compromis de vente,

— dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2018,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les consorts [L] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, – débouté M. [P] et Mme [X] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [X] aux dépens, ainsi qu’à payer aux consorts [L] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 15 décembre 2021, demandent à la cour, au visa des articles 1184, 1186, 1187, 1231-4 et 1304-3 du code civil et de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, d’infirmer ladite décision et, statuant à nouveau, de :

— déclarer les consorts [L] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à la somme de 3 500 euros,

— débouter M. [B] [L] de sa demande de condamnation à dommages-et-intérêts à leur encontre pour appel abusif,

— condamner les consorts [L] aux entiers dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à leur payer les sommes suivantes de 5 000 euros pour procédure abusive et 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 septembre 2021, M. [B] [L] demande à la cour, au visa des articles 1231-4 et 1304-3 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a débouté ainsi que ses coïndivisaires de leurs demandes de dommages et intérêts, de débouter M. [P] et Mme [X] de toutes leurs demandes et de condamner in solidum ces derniers aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me [D], ainsi qu’à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [L] et Mme [T] [L], épouse [C], auxquelles la déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été régulièrement signifiées, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelants font valoir en premier lieu que la clause pénale, telle qu’elle est rédigée, peut être invoquée soit dans le cadre d’une action en vente forcée, soit dans le cadre d’une demande de résolution du contrat, que les demandeurs n’ont sollicité ni l’une ni l’autre, qu’aux termes de leurs dernières écritures, ils demandaient au tribunal « en tant que de besoin, de prononcer la caducité du compromis de vente'», que c’est à tort que le premier juge s’est abstenu de statuer sur cette prétention principale qui ne leur permettait pas de se prévaloir de la clause pénale.

Il est vrai que par le dispositif de leurs conclusions, les consorts [L] demandaient au tribunal de :

— en tant que de besoin, prononcer la caducité du compromis,

— dire et juger que la condition suspensive à la charge des acquéreurs se trouvaient accomplie par la faute de ces derniers,

— condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [G] [X] à leur payer la somme de 13'500 euros au titre de la clause pénale, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cependant, le tribunal a retenu à juste titre qu’il ressortait clairement des écritures des demandeurs, y compris de cette formulation, que la prétention ferme et principale des demandeurs était d’obtenir la condamnation des défendeurs à leur payer le montant dû au titre de la clause pénale « dès lors que la condition suspensive à leur charge se trouvait accomplie par leur faute'» (en réalité : non remplie par leur faute mais considérée, du coup, comme accomplie), et que la caducité du compromis pouvait être prononcée « en tant que de besoin'», autrement dit si le tribunal estimait qu’il s’agissait d’une condition de la condamnation à paiement attendue.

Les appelants, en deuxième lieu, font grief au tribunal d’avoir écarté la nullité, qu’ils plaidaient, de la clause leur imposant de déposer leur demande de prêt dans le délai de dix jours à compter de la signature du compromis, alors qu’ils disposaient, en tant qu’acheteurs non professionnels et en vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, d’un délai de rétractation de dix jours pendant lequel aucune obligation ne pouvait leur être imposée, et d’avoir dit, face à cet argument, que le délai de dix jours qui leur était imparti pour formuler leur demande de prêt avait commencé à courir à l’expiration du délai de rétractation pour s’achever le 7 décembre 2017 alors qu’en tout état de cause, il est constant qu’une telle clause doit être déclarée non écrite comme imposant à l’acquéreur sous condition suspensive d’obtention d’un crédit des obligations plus strictes que ce que définissent les dispositions d’ordre public du code de la consommation.

Cette dernière observation est exacte. On pourrait objecter aux appelants qu’il ne leur a pas été imposé de délai pour déposer leur demande de prêt puisque le compromis mentionne que « l’acquéreur s’oblige à déposer sa demande de prêt dans le délai de dix jours'» et que c’est donc un engagement qu’il prend de lui-même. Toutefois, il n’est pas nécessaire de jouer sur les mots dès lors que l’éventuelle nullité de cette clause est sans incidence sur la solution du litige.

En effet, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le compromis a été signé le 16 novembre 2017 et les acquéreurs devaient avoir obtenu leur prêt pour le 16 janvier 2018, ce qui supposait de leur part, une fois passé le délai de rétractation et afin de se donner toutes les chances de réussir, de faire diligence, indépendamment de tout délai impératif, pour le dépôt des demandes de prêt.

Ainsi que cela a été dit, par une lettre recommandée datée du 9 janvier 2017 mais remise à son destinataire le 10 février suivant, M. [P] et Mme [X] déclaraient à l’agence : «'Nous vous signalons être dans l’impossibilité de donner une suite favorable concernant l’achat de l’immeuble situé [Adresse 8]. Nous avons eu un refus pour notre prêt au niveau de la banque et avons perdu un énorme procès qui nous aurait permis d’acheter ce bâtiment. Nous en sommes désolés et vous prions de croire en cette situation pénible'». Le délai existant entre la date de cette lettre (9 janvier 2017) et sa réception (10 février) est singulier et, à la différence de ce qu’ils font pour un autre courrier, ils produisent l’accusé de réception mais non le bordereau de dépôt qui aurait pu faire connaître la date réelle d’expédition de cette lettre. Quoi qu’il en soit, les appelants n’ont jamais justifié, ni alors ni depuis, ne serait-ce que pour démontrer leur bonne foi, du refus de prêt mentionné et l’évocation d’un procès censé leur permettre de financer leur achat permet même de douter du dépôt d’une demande en ce sens. Il s’avère donc qu’ils ne démontrent nullement qu’au 9 janvier 2018, soit quasiment deux mois après la signature du compromis et sept jours avant le terme de la condition suspensive, ils avaient entrepris une quelconque démarche en vue d’obtenir un prêt, ce qui réduisait considérablement leurs chances d’y parvenir.

M. [P] et Mme [X] se prévalent certes du délai supplémentaire d’un mois que les vendeurs leur auraient accordé tacitement et d’une demande de prêt qui a été présentée et rejetée dans ce délai, les 13 et 16 février 2018. Ils n’apportent toutefois pas la preuve de l’octroi de ce délai supplémentaire qu’ils ont effectivement demandé par lettre du 16 janvier 2018 mais que les consorts [L] contestent avoir accordé, aucun écrit n’ayant été établi en ce sens. Il est vrai que le compromis stipule maladroitement que si elle était demandée, cette prorogation ne pourrait se faire que «'sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation du vendeur'», et n’impose donc pas clairement une acceptation écrite du vendeur, même si M.'[L] argue du nécessaire parallélisme des formes et si l’enjeu permet de penser que telle était la volonté des contractants. Mais en tout état de cause, d’une part, la demande de prorogation a été formulée après expiration du délai initial survenue le 16 janvier puisque, si elle est datée du 16 janvier, elle a été expédiée le 17 janvier. D’autre part, il est constant que le silence ne vaut pas acceptation, sauf si des circonstances particulières permettent de lui donner cette signification. Or, aucune circonstance n’est avancée en ce sens et dans une lettre du 12 février 2018, l’agence Abrimmo, qui vient de recevoir la lettre datée du 9 janvier par laquelle M.'[P] et Mme [X] l’informent de l’impossibilité pour eux d’acquérir le bien, paraît trouver cela sans conséquence puisqu’elle répond : « nous vous rappelons que la date pour l’obtention du prêt prévue à la promesse synallagmatique de vente était au 16/01/2018 au plus tard. Aujourd’hui, cette demande demeure invalide'». Si elle les invite certes in fine à lui adresser dans les plus brefs délais une attestation de refus de prêt du même montant que celui stipulé sur le compromis de vente, il ne peut s’agir que d’un refus notifié dans le délai rappelé précédemment, seul moyen pour eux de démontrer leur bonne foi et d’échapper aux conséquences d’un défaut de réalisation de la condition suspensive qui leur serait imputable. Or, il apparaît que c’est à la réception de ce courrier qu’ils ont déposé la seule demande de prêt dont ils justifient puisqu’ils ont produit une lettre du 16 février 2018 suivant par laquelle le Crédit du Nord leur a notifié un refus à leur demande du 13 février.

En résumé, le 16 novembre 2017, M. [P] et Mme [X] ont accepté une condition suspensive consistant en l’obtention d’un prêt au plus tard le 16 janvier 2018 ; le 9 janvier, ils ont déclaré ne pas pouvoir acheter compte tenu d’un refus de prêt dont ils n’ont nullement justifié'; le 16 janvier, le délai de la condition suspensive a expiré'; le 17 janvier, ils ont demandé une prorogation du délai qui ne leur a pas été accordée expressément'; le 12 février, l’agence leur a rappelé que le délai avait expiré le 16 janvier et n’était plus valide'; ils ont demandé inutilement le 13 février un prêt qui leur a été refusé le 16 février.

Il est donc clair que le défaut de réalisation de la condition suspensive leur est imputable et qu’elle doit, conformément au contrat, être considérée comme réalisée. Les consorts [L], qui pouvaient opter, aux termes de la clause pénale, entre la vente forcée et la résolution, ont choisi cette dernière mais prétendent légitimement au paiement de l’indemnité prévue par cette clause dans les deux hypothèses.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a jugé qu’il n’y avait pas lieu à modération du montant de l’indemnité mais aussi que les consorts [L] ne démontraient pas subir un préjudice complémentaire non réparé par cette indemnité et devaient donc être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement et de débouter les appelants de leurs prétentions.

Ce rejet ne rend pas de facto leur appel abusif, l’exercice d’une voie de recours étant un droit, et l’intimé ne développe pas d’autres considérations justifiant de lui attribuer ce caractère, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

En revanche, il appartient aux appelants, parties perdantes, de supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et il est équitable qu’ils indemnisent la partie adverse, en application de l’article 700 du même code, des autres frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris,

déboute M. [I] [P] et Mme [G] [X] de leurs demandes,

déboute M. [B] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

condamne in solidum M. [I] [P] et Mme [G] [X] aux dépens, qui pourront être recouvrés par M^e Laurent selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et au paiement à M. [B] [L] d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet