République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/01/2023

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N° de MINUTE : 23/112

N° RG 21/05563 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T53L

Jugement (N° 1120000365) rendu le 28 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Bethune

APPELANTE

Madame [D] [T]

née le 26 Février 1976 à Auchel (62260)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe Hure, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011857 du 17/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame [H], [M], [B] [C] épouse [V]

née le 06 Novembre 1938 à Robecq (62350)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry Lejeune, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 22 novembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022

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Par acte authentique en date du 8 novembre 2007, Mme [H] [C] épouse [V] a donné à bail à Mme [D] [T] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 590 euros mensuels hors charges.

Se prévalant d’un mandat confié à elle par la bailleresse et par lettre recommandée adressée à Mme [D] [T] le 21 mars 2019 et dont l’accusé de réception a été signé le 25 mars 2019, la SCP [X] et [K], notaires à Lillers, a délivré à la locataire un congé aux fins de revente de l’immeuble donné à bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 mars 2020, Mme [H] [V] a fait assigner Mme [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Béthune, auquel il était demandé, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 de:

— déclarer valide le congé aux fins de revente délivré à la locataire avec effet au 8 novembre 2019,

— déclarer Mme [D] [T] occupante sans droit ni titre de l’immeuble considéré à compter de cette date,

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— la condamner à lui payer la somme de 5 494, 08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2020 outre une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales jusqu’à la libération des lieux,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire en date du 28 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune a :

— rejeté le moyen tiré de la nullité du congé délivré à Mme [D] [T] par Mme [H] [V] lié au bail relatif à l’occupation de l’immeuble situé [Adresse 2],

— déclaré valide ledit congé à effet du 8 novembre 2019,

— déclarer à compter du 8 novembre 2019 Mme [D] [T] occupante sans droit ni titre de l’immeuble considéré,

— ordonné en conséquence à Mme [D] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] et restitué les clefs dans ce délai, Mme [D] [T] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix du bailleur, aux frais et risques de la locataire, dans le délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné Mme [D] [T] à payer et Mme [H] [V] la somme de

11 429, 40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2020 pour 5 494, 68 euros et de la présente décision pour le surplus,

— fixé en tant que de besoin l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter 8 novembre 2019 et jusqu’il la libération effective des lieux à un montant égal au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales,

— condamné en tant que de besoin Mme [D] [T] au paiement de l’indemnité fixée ci-dessus avec intérêt au taux légal,

— condamné Mme [D] [T] à payer à Mme [H] [V] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [T] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2021, le jugement a été signifié à Mme [T] à son domicile à personne présente.

Mme [D] [T] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 2 novembre 2021, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré de la nullité du congé, validé le congé, l’a déclarée occupante sans droit ni titre de l’immeuble, condamnée à payer à Mme [H] [V] la somme de 11 429, 40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2021 et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 novembre 2019 ainsi qu’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [V] a constitué avocat en date du 2 décembre 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 janvier 2022, Mme [D] [T] demande à la cour de :

— déclarer recevable bien fondé l’appel formé par Mme [T],

— réformer la décision du tribunal judiciaire de Béthune en date du 28 septembre 2021 sur les points suivants : déclarer nul le congé délivré par Me [X] le 21 mars 2019 à Mme [T], reconnaître que ce congé ne respecte pas les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, reconnaître l’existence d’un grief au détriment de Mme [T] locataire,

En conséquence, reconduire le contrat de bail signé le 8 novembre 2007 jusqu’au 20 décembre 2021,

Sur la dette locative :

— réformer la décision du tribunal judiciaire de Béthune en date du 28 septembre 2021 sur le montant de la dette locative du par Mme [T],

— reconnaître que seule une dette d’un montant de 9 986,26 euros peut être retenue à l’encontre de Mme [T],

— reconnaître qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être exigée de la part de Mme [V] à l’égard de Mme [T] pour la période postérieure au 20 décembre 2020,

— permettre à Mme [T] de s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 416 euros sur 24 mois conformément aux dispositions de l’article 1343- du code civil,

— condamner Mme [V] aux dépens.

Mme [T] soutient que le congé délivré le 21 mars 2019 ne reprend pas l’intégralité des dispositions prévues par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 13 juin 2006 et du 30 juillet 2020, ce qui caractérise l’existence d’un grief . Elle précise que la créance au titre des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 9 986,26 euros et non à celle de11 429, 40 euros compte tenu des réglements intervenus. Elle indique avoir quitté les lieux le 20 décembre 2020 et rendu les clés à cette date de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à sa charge postérieurement à cette date. Enfin, elle sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement, proposant de régler la somme de 416 euros par mois en vue de l’apurement de la dette.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2022, Mme [H] [V] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28

septembre 2021, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative et le quantum de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [D] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant :

— condamner Mme [D] [T] à payer à Mme [H] [V] la somme de 16 340,43 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 5 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2020 pour 5 494,68 euros et, à compter du jugement du 28 septembre 2021 pour le surplus,

— condamner Mme [D] [T] à régler à Mme [H] [V] [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] épouse [V] fait valoir que Mme [T] a rendu les clés de son logement le 19 octobre 2021 et que la dette locative s’élève à la somme de 16 340,43 euros au 5 avril 2022. Elle ajoute que compte tenu de l’importance de la dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [T], celle-ci n’ayant réalisé aucun effort de réglement.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, et être adressé six mois avant le terme du contrat de bail. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de celle-ci.

L’article 15 II dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il résulte des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile que la nullité pour vice de forme d’un acte de procédure n’est encourrue que si la nullité est expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Mme [T] soutient que le congé notifié le 21 mars 2019 ne reprend pas l’intégralité des termes du premier alinéa de l’article 15, ni les termes de l’alinéa de l’article 15 II susvisé et ne fait pas mention de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et que cette omission lui cause un grief en ce qu’elle ignore les sanctions encourrues en cas d’expiration du délai de préavis lorsque l’offre de vente n’a pas été acceptée.

Alors que l’absence des mentions relatives à la loi du 10 juillet 1965 et de la reproduction intégrale des mentions de l’article 15 II ne sont pas contestées par Mme [V], c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la reproduction des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exigée à peine de nullité du congé adressé par le bailleur aux fins de revente.

En outre, s’agissant de l’absence de reproduction de l’intégralité des dispositions de l’article 15 II, Mme [T] ne justifie pas de l’existence d’un grief résultant de l’absence de mentions, se contentant de procéder par voie d’affirmations, le premier juge ayant souligné avec pertinence qu’elle ne démontre pas avoir pris la mesure du congé ni s’être méprise sur l’étendue du bien offert à la vente de sorte qu’elle aurait été privée de son droit de préemption alors même que le congé stipulait expressément que sa date d’effet était fixée au 8 novembre 2019, date à laquelle la locataire devait avoir libéré les lieux loués.

Ainsi, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré de la nullité du congé, constaté que ce dernier a pris effet au 8 novembre 2019 de sorte que Mme [T] est occupante sans droit ni titre du logement loué depuis cette date, et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En cause d’appel, Mme [T] conteste le montant de la dette locative mise à sa charge, faisant valoir que celui-ci s’élève à la somme de 9 986,26 euros à la suite de deux versements de 1 500 euros et de 263,64 euros.

Si Mme [T] soutient avoir quitté les lieux loués le 20 décembre 2020 et produit aux débats un contrat de bail signé le 20 décembre 2020 pour un logement situé à [Adresse 2], force est de constater qu’elle ne justifie par avoir libéré les lieux de façon effective par la remise des clés avant le 19 octobre 2021, date reprise dans le procès-verbal établi par Maître [N], huissier de justice.

Au soutien de sa contestation, Mme [T] produit aux débats un justificatif d’un virement d’un montant de 1 500 euros réalisé le 3 décembre 2020 ainsi que celui d’un prélèvement de la somme de 263,64 euros réalisé le 12 novembre 2021 dans le cadre d’une saisie-attribution.

Il résulte du décompte actualisé au 5 avril 2022, produit en cause d’appel, que le montant de la créance locative de Mme [V] s’élève à la somme de 10 204,32 euros, déduction faite de l’ensemble des frais d’huissier et prise en compte de l’ensemble des versements réalisés par Mme [T].

En conséquence, Mme [T] sera condamnée à verser cette somme, la décision entreprise étant actualisée sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Alors que Mme [T] ne justifie d’aucun versement depuis le mois de juin 2019, à l’exception du réglement de la somme de 1 500 euros intervenu en janvier 2020, force est de constater que l’importance de la dette locative ne permet pas d’envisager son apurement dans le délai maximal de deux années prévu par l’année.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [T] de sa demande de délais de paiement, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [C] épouse [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [D] [T] au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation au profit de Mme [H] [C] épouse [V] à la somme de 10 204,32 euros, suivant compte arrêté au 5 avril 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 5 494,68 euros à compter du 19 mars 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Y ajoutant,

Constate la libération des lieux à la date du 19 octobre 2021 ;

Déboute Mme [D] [T] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Mme [D] [T] aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à Mme [H] [C] épouse [V] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

Fabienne Dufossé Véronique Dellelis