Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 6 avril 2021, n° 20/00093

TI Angers 30 décembre 2019

CA Angers
Infirmation partielle 6 avril 2021

Arguments

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Accepté
Existence de désordres dans le logement
La cour a confirmé que les éléments présentés par les époux X justifiaient la demande d'expertise pour établir la preuve des désordres dans le logement.
Accepté
Indécence du logement
La cour a estimé que la dette de loyers ne pouvait être qualifiée d'obligation non sérieusement contestable en raison des désordres constatés dans le logement.
Accepté
Comportement des époux X
La cour a confirmé que l'abus de droit allégué par la SCI n'était pas caractérisé, le juge des référés ayant partiellement fait droit à la demande des époux X.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Y a partiellement infirmé l'ordonnance du Tribunal d'Instance d'Y qui avait ordonné une expertise des lieux loués aux époux X par la SCI DAVID FREMONDIERE et condamné ces derniers à payer une provision de 16.560 euros pour loyers et charges impayés. Les époux X, bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale, avaient interjeté appel de cette ordonnance. La question juridique centrale était de déterminer si la demande de provision sur les loyers impayés était justifiée malgré l'existence de désordres rendant le logement indécent. La Cour a confirmé la décision d'expertise, mais a infirmé la condamnation à la provision, jugeant que l'obligation de payer les loyers n'était pas non sérieusement contestable au vu des éléments nouveaux produits en appel, notamment le rapport d'expertise établissant l'indécence du logement. La Cour a également confirmé le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la SCI. Enfin, la SCI a été condamnée à payer 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - civ., 6 avr. 2021, n° 20/00093
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	20/00093
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Angers, 30 décembre 2019
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Cécile THOUZEAU, président
Avocat(s) :	Samuel DE LOGIVIEREIvan JURASINOVIC
Cabinet(s) :	SELARL LUCAS-PINIER
Parties :	S.C.I. DAVID FREMONDIERE

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’Y

CHAMBRE A – CIVILE

KR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/00093 – N° Portalis DBVP-V-B7E-ET3B

Ordonnance du 30 Décembre 2019

Tribunal d’Instance d’Y

n° d’inscription au RG de première instance

ARRET DU 06 AVRIL 2021

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

49100 Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001028 du 24/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Y)

Madame D B épouse X

née le […] à […]

[…]

49100 Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001026 du 24/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Y)

Représentés par M^e Alexandre BEAUMIER, avocat postulant au barreau d’Y, et M^e Ivan Z, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

SCI DAVID FREMONDIERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Laurent PINIER substituant M^e Samuel DE LOGIVIERE de la SELARL SULTAN – LUCAS – DE LOGIVIERE – PINIER – POIRIER, avocat au barreau d’Y – N° du dossier 190483

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 08 Février 2021 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me REUFLET, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me THOUZEAU, Président de chambre

M^me MULLER, Conseiller

M^me REUFLET, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 06 avril 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller, Président suppléant en remplacement de Marie-Cécile THOUZEAU, Président de chambre empêché, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 juillet 2000 la SCI G.F a donné à bail à M. X un appartement situé […] à Y (49) par acte sous seing privé.

Le 23 juin 2009, la SCI DAVID FREMONDIERE a acquis cet appartement par acte notarié.

Le 8 juin 2013, un incendie s’est déclaré dans le restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 20 novembre 2013, après plusieurs mises en demeure restées vaines, la SCI DAVID FREMONDIERE a fait délivrer à M. X, un commandement d’avoir à payer la somme de 1.740,93 euros au titre des loyers et charges récupérables impayés et dénonçant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2014, une procédure a été initiée par la SCI DAVID FREMONDIERE contre M. X en vue de voir constater la résiliation du bail et voir prononcer l’expulsion du locataire outre la fixation de l’indemnité d’occupation et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par arrêt du 28 novembre 2017, la cour d’appel d’Y a débouté la SCI DAVID FREMONDIERE

de l’ensemble de ses demandes et débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts et de ses demandes relatives au remboursement de loyers et au dépôt de garantie.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2019, M C X et M^me D B ép. X (époux X) ont fait assigner la SCI DAVID FREMONDIERE devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Y afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire pour constater les désordres affectant leur logement et aux fins de voir déterminer les responsabilités et condamner la SCI DAVID FREMONDIERE au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens. La SCI DAVID FREMONDIERE sollicitait, quant à elle, le paiement d’une provision de 26.476 euros correspondant à 58 mois de loyers échus et impayés, arrêté au mois d’octobre 2019 compris, ainsi que le paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 décembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance d’Y a :

— ordonné une expertise des lieux loués situés […] à Y et désigné M. E A afin de :

— visiter en présence des parties l’immeuble litigieux, décrire les lieux loués, vérifier l’existence de désordres et la conformité des lieux aux dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant des obligations respectives du bailleur et du locataire, du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 s’agissant des conditions nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme décent ;

— énumérer et décrire les désordres et manquement éventuellement constatés, dire quelles sont les causes de ces désordres, en indiquer la nature en précisant s’ils sont de nature à rendre le logement indécent, impropre à l’usage auquel il est destiné, ceux relevant de la responsabilité du bailleur, ceux relevant de la responsabilité du locataire, ou de toute autre cause que l’expert précisera.

— indiquer quels travaux sont nécessaires pour supprimer les causes des désordres et en réparer les conséquences ; rechercher tous éléments de fait et techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues ; estimer la durée et chiffrer le coût des travaux de remise en état nécessaires ; en cas de besoin, consulter une ou plusieurs entreprises qualifiées dont les devis seront joints au rapport, donner son avis sur les préjudices subis par M. et M^me X (trouble de jouissance, etc)

— dit que les requérants bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a pas lieu à consignation d’une somme à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dit qu’en cas de difficultés, il sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au président du tribunal judiciaire,

— condamné M. et M^me X à payer à la SCI DAVID FREMONDIERE la somme de 16 560 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés,

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes,

— débouté la SCI DAVID FREMONDIERE du surplus de ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— condamné M. et M^me X au paiement des entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2020, M. et M^me X ont interjeté appel de l’ordonnance précitée en ce qu’elle les a condamnés à payer à la SCI DAVID FREMONDIERE la somme de 16.560 € à titre de provision sur les loyers et charges impayés, déboutés de leurs demandes et condamnés au paiement des entiers dépens.

Les parties ont reçu un avis de fixation le 2 mars 2000.

Les conclusions d’appelant ont été notifiées par RPVA le 20 mars 2020.

La SCI DAVID FREMONDIERE a constitué avocat le 24 janvier 2020 et notifié ses conclusions d’appel incident par RPVA le 7 avril 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2020 et l’audience fixée au 8 février 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :

— du 30 avril 2020 pour M. et M^me X,

— du 7 avril 2020 pour la SCI DAVID FREMONDIERE,

qui peuvent se résumer respectivement comme suit.

Les époux X demandent à la cour, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, 1719 du code civil et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de :

' débouter la SCI DAVID FREMONDIERE de ses demandes formulées à titre d’appel incident,

' confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal d’instance d’Y le 30 décembre 2019 en ce qu’elle a fait droit à leur demande d’expertise,

' confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal d’instance d’Y le 30 décembre 2019 en ce qu’elle a débouté la SCI DAVID FREMONDIERE de sa demande au titre d’une prétendue procédure abusive,

Sur le fondement des articles 849 du code de procédure civile, 7-1 alinéa 1^er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 700 du code de procédure civile, 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 :

' infirmer le surplus,

Statuant de nouveau:

' débouter la SCI DAVID FREMONDIERE de sa demande de paiement d’une provision au titre des loyers impayés en raison de l’existence de contestations sérieuses,

' condamner la SCI DAVID FREMONDIERE à payer à M^e Z la somme de 3.000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI DAVID FREMONDIERE aux dépens de première instance et de la présente instance d’appel, recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux X affirment que les travaux que la SCI DAVID FREMONDIERE dit avoir fait

exécuter n’ont été mis en 'uvre que partiellement et que l’appartement ne respecte pas les critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 en raison de nombreux désordres. Au soutien de cette affirmation, ils invoquent les premiers constats de l’expert désigné le juge des référés d’Y qui met notamment en évidence : 'une installation électrique vétuste et dangereuse pour la sécurité des personnes et des biens’ et 'l’absence de chauffage dans l’appartement non alimenté en gaz'.

Ils dénoncent le comportement de la SCI DAVID FREMONDIERE en ce qu’elle leur a délivré un congé le 27 juin 2019 pour vendre le bien alors que les mesures d’expertise étaient en cours, et soutient des accusations de tentative d’escroquerie au jugement alors que l’expert judiciaire conclut que 'les importants désordres et non-conformités constatés justifient d’une réhabilitation complète de cet appartement'. Ils soulignent par ailleurs l’existence d’un courrier de la ville d’Y qui a été adressé à la SCI DAVID FREMONDIERE faisant état de désordres et que celle-ci ne voudrait pas communiquer.

Ils ajoutent enfin qu’il ne peut être contesté que les termes du rapport d’expertise en cours ne sont qu’une illustration supplémentaire du litige existant et qu’en tout état de cause au jour où le juge des référé a statué il a estimé que les éléments qui lui étaient versés justifiaient de la légitimité de la demande.

Ils demandent la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a fait droit à la demande d’expertise.

S’agissant de la demande de provision sur les loyers et charges impayés, ils soutiennent que la demande de provision de la SCI DAVID FREMONDIERE est contestable non seulement au regard de la prescription d’une partie de la créance comme l’a retenu le juge des référés mais aussi en raison du caractère indécent du logement occupé au sujet duquel le service environnement et prévention des risques de la mairie d’Y indiquait l’existence de difficultés et l’expert dans son pré-rapport constatait la dangerosité de l’installation électrique parmi d’autres désordres. Ils concluent à l’existence d’une contestation sérieuse.

Ils sollicitent l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’un arriéré de loyers et le débouté de la SCI DAVID FREMONDIERE de sa demande de paiement d’une provision au titre des loyers impayés.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive, ils affirment que leur mauvaise foi n’est pas démontrée, que de surcroît le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise, qu’ainsi l’abus n’est pas constitué. Ils demandent la confirmation de l’ordonnance sur ce point.

La SCI DAVID FREMONDIERE demande à la cour, au vu des articles 145 et 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, de :

' la dire et juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

' confirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 décembre 2019 par M. le Président du tribunal d’instance d’Y en ce qu’elle a condamné M. et M^me X à lui payer la somme de 16.560 euro à titre de provision sur les loyers et charges impayés,

' infirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 décembre 2019 par M. le Président du Tribunal d’instance d’Y pour le surplus,

Statuant à nouveau,

' dire et juger M. et M^me X tant irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs demandes,

fins et prétentions,

' débouter en conséquence M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

' condamner solidairement les époux X au règlement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' condamner solidairement les époux X au règlement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner solidairement les époux X aux entiers dépens (comprenant ceux de première instance et d’appel).

La SCI DAVID FREMONDIERE met en cause la bonne foi des époux X expliquant que ces derniers affirment mensongèrement que les travaux n’auraient pas été effectués à la suite de l’incendie survenu en 2013. Elle soutient qu’ils essaient de tromper la juridiction en produisant au débat des photographies censées avoir été prises le jour de l’assignation, soit le 19 septembre 2019, alors qu’en réalité certaines d’entre elles sont issues du premier dossier constitué par M. X au mois de janvier 2015 comme en témoigne le bordereau de communication de pièces établi par M^e Z.

Elle rapporte ensuite que les travaux ont été réalisés en 2014 malgré l’opposition systématique des époux X qui refusaient l’accès à leur appartement aux entreprises comme en témoignent les courriers de deux d’entre elles. Elle présente une facture correspondant aux travaux de rénovation du logement pour un montant de 7.259, 35 euros ainsi qu’une facture d’entretien de la chaudière, lesquels ont permis de clore le dossier de la mairie d’Y en charge du suivi des travaux de réfection.

Elle soulève également la question de l’inaction des époux X pendant cinq années alors que ces derniers allèguent l’indécence de leur logement depuis juin 2013.

Elle estime, enfin, que le courrier de la ville d’Y qui fait état de difficultés persistantes et qui fonde la décision du juge des référés n’est pas adressé à M^me X mais à Mme 'G X’ et qu’en tout état de cause celui-ci ne fournit aucun détail, ni aucune précision sur les désordres allégués. En outre, elle invoque l’impossibilité de prendre en compte des éléments de faits postérieurs à la demande d’expertise judiciaire pour justifier le bien fondé de celle-ci et en premier lieu le pré-rapport d’expertise déposé par l’expert judiciaire.

Elle demande l’infirmation de l’ordonnance sur ce point.

Sur la demande de provision sur les loyers et charges impayés, elle explique que la dette de loyers impayés s’élève à 26.476 euros au mois d’octobre 2019 (59 mois * 460 euros ' 664 euros (quatre loyers réglés) mais qu’en raison de la prescription triennale des actions dérivant du contrat de bail, les époux X ont été condamnés à lui verser une somme provisionnelle de 16.560 euros.

Relevant que les locataires ne démontrent pas que les désordres allégués persisteraient depuis 2014 et qu’il était impossible de vivre décemment dans le logement, elle estime que les arriérés locatifs réclamés sont parfaitement justifiés. De plus, elle avance que tout porte à croire que les époux X ne sont pas assurés car ils ne versent aucun élément au débat sur ce point alors qu’ils auraient dû effectuer une déclaration de sinistre auprès de leur assureur habitation, outre le fait qu’ils ne préservent pas l’état du logement loué. Elle déduit de cela que leur obligation de payer les arriérés

locatifs n’est donc pas contestable et que leur défaillance est également à l’origine de la dégradation du bien.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné les époux X à lui verser une indemnité provisionnelle à hauteur de 16 560 euros.

Concernant la demande de dommages intérêts pour procédure abusive, elle considère qu’en tentant de tromper la juridiction et en présentant des photographies comme ayant été prises en 2019 alors qu’elles l’ont été en 2015, les époux X ont adopté un comportement inacceptable rendant leurs demandes parfaitement abusives.

Elle sollicite en conséquence l’infirmation de l’ordonnance.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, comme l’a relevé le premier juge, ne peuvent être prises en compte comme éléments de preuve les photographies produites par les époux X, non datées, et pour certaines d’entre elles datant assurément d’avant 2017 puisqu’elles avaient déjà été produites par les appelants lors de la précédente instance devant le tribunal d’instance puis la cour d’appel d’Y.

Il a relevé d’une part que M et M^me X ne démontraient pas avoir fait procéder à l’entretien de la chaudière pourtant à leur charge, d’autre part que la SCI DAVID FREMONDIERE produisait la preuve de ce qu’elle avait réalisé des travaux des lieux loués postérieurement à l’incendie.

Le premier juge a également retenu, à juste titre, que le courrier du service Environnement et Prévention des risques de la ville d’Y daté du 7 novembre 2019, produit par les époux X au soutien de leur demande d’expertise (pièce n°18 appelants), révélait la persistance de difficultés pouvant influer sur les conditions d’habitation du logement et le droit des locataires, le courrier mentionnant que des techniciens de la ville d’Y avaient constaté le 10 octobre 2019 le bien-fondé des réclamations des époux X et qu’un courrier avait été adressé au propriétaire du logement «afin qu’il revoit notamment : les infiltrations provenant de la couverture, l’installation électrique, le système de ventilation», rappel étant également fait aux époux X qu’il leur appartenait de faire vérifier leur chaudière une fois par an.

Au regard de ces éléments, il était manifestement fondé pour les époux X de solliciter une mesure d’expertise qui permettra de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige avec leur bailleur.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 563 du code de procédure civile que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Saisi par l’effet dévolutif de l’entière connaissance du litige, la cour d’appel doit donc se prononcer en fonction des circonstances de fait qui existent le jour où elle statue.

En l’espèce, la SCI DAVID FREMONDIERE demande la confirmation de la condamnation des époux X à lui verser une provision de 16.560 € à valoir sur la dette de loyers impayés depuis octobre 2016, la prescription triennale des actions relatives au contrat de bail retenue par le premier juge pour écarter partiellement sa demande de provision n’étant pas contestée.

Les époux X demandent l’infirmation de l’ordonnance au motif que l’indécence du logement leur permet d’obtenir restitution des loyers échus.

Le contrat de bail est une convention par laquelle un propriétaire, le bailleur, met un logement à la disposition d’autrui, le preneur, moyennant un prix et des obligations pesant réciproquement sur l’une et l’autre des parties contractantes.

L’obligation essentielle du bailleur réside dans la délivrance de la chose immobilière, objet du bail, tandis que celle que le preneur doit impérativement exécuter sera l’obligation de payer le loyer.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le pré-rapport d’expertise rendu le 19 mars 2020 et le rapport déposé par M. A le 28 avril 2020 sont produits par les époux X et permettent d’appréhender les circonstances de fait telles que constatées par l’expert judiciaire lors de visites et diagnostics des lieux effectués les 21 et 27 février 2020 (pièces n°22 et 23 appelants).

L’expert conclut son rapport (p.41) en indiquant que les désordres et non-conformités constatés, à savoir : «la porte d’accès à la cuisine et aux pièces de vie à usage d’intérieur impropre à sa destination, absence d’isolation thermique des parois verticales (menuiseries et murs), absence d’installation de ventilation mécanique contrôlée, défaut d’étanchéité de la couverture, pourriture du bois de la salle de bain», « sont de nature à rendre le logement indécent».

Il conclut également que «les importants désordres et non-conformités constatés justifient d’une réhabilitation complète de cet appartement dans le strict respect des réglementations actuelles applicables comprenant en particulier un relevé des éléments de structure, une vérification de l’état sanitaire et de la solidité de la structure bois des planchers, la mise en conformité de l’isolement acoustique et coupe-feu avec le restaurant de rez-de-chaussée ' travaux selon besoin, la mise en place d’une isolation thermique dans le respect de la réglementation actuelle, la mise en conformité de l’installation électrique à la norme NFC15-100, le contrôle de l’installation de chauffage et d’ECS, le replacement des menuiseries extérieures, la réfection des embellissements. Il s’agira d’une opération lourde si les planchers en bois sont à renforcer.»

Il résulte donc de l’expertise judiciaire que les désordres constatés dans le logement donné à bail par la SCI DAVID FREMONDIERE aux époux X sont de nature à rendre ce logement indécent. Dès lors, le respect par la SCI DAVID FREMONDIERE de son obligation de délivrer aux époux X un logement décent peut être discutée par les époux X et la dette de loyers depuis octobre 2016 ne peut être qualifiée d’obligation non sérieusement contestable, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1219 du code civil, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Compte tenu des éléments nouveaux dont le juge des référés n’avait pas connaissance mais qui sont désormais produits aux débats à l’appui des prétentions que les parties lui ont soumises et qui sont déférées à la cour, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance du juge des référés en ce qu’elle a alloué une provision à la SCI DAVID FREMONDIERE.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande de la SCI DAVID FREMONDIERE, l’abus de droit des époux X tel qu’allégué par la SCI DAVID FREMONDIERE n’étant aucunement caractérisé alors que le juge des référés a partiellement fait droit à leur demande, d’une part, et ne relevant pas du pouvoir des juge du référé, d’autre part.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 2° du code de procédure civile, les époux X étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, la SCI DAVID FREMONDIERE, partie succombante, sera condamnée à payer à leur conseil M^e Z, la somme de 1.500 euros.

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de condamner la SCI DAVID FREMONDIERE aux dépens de première instance après infirmation du chef de l’ordonnance les ayant mis à la charge des époux X, et de la condamner aux dépens de l’instance d’appel.

***

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions à l’exception de la condamnation de M. C X et M^me D X née B à payer à la SCI DAVID

FREMONDIERE la somme de 16.560 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés ainsi que de leur condamnation aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SCI DAVID FREMONDIERE de sa demande de provision ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI DAVID FREMONDIERE à payer à M^e Z, conseil de M^me D B et M. C X, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, à charge pour celui-ci de renoncer à percevoir à due concurrence la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNE la SCI DAVID FREMONDIERE aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/ LE PRESIDENT EMPECHE

C. LEVEUF C. MULLER