République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/11/2024

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N° de MINUTE : 24/800

N° RG 23/03098 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7PC

Jugement (N° 23/00107) rendu le 05 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Dunkerque

APPELANTS

Madame [N] [D] épouse [S]

née le 07 Mai 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005269 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Monsieur [K] [S]

né le 11 Novembre 1967 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005345 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Représentés par M^e Antoine Vandichel Cholet, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, constitué aux lieu et place de M^e Rosseel, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉ

Monsieur [T] [G]

né le 05 Avril 1974 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Audrey Verhoeven, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

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Par acte sous seing privé du 2 avril 2018, M. [T] [G] a donné à bail à M. [K] [S] et Mme [N] [D] épouse [S] (ci-après M. et Mme [S]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, hors charges.

Le 19 septembre 2022, M. [G] a fait délivrer par acte d’huissier de justice un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte signifié le 25 janvier 2023, M. [G] a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dunkerque en vue d’obtenir le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, leur expulsion, leur condamnation au paiement de la somme de 12 419 euros au titre d’un arriéré de loyer, outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux, outre une condamnation à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code, en sus des dépens.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a, pour l’essentiel, étant renvoyé au jugement pour le rappel des mentions légales :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 novembre 2022 ;

Ordonné l’expulsion de M. et Mme [S] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de payer de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 798 euros, à compter du terme du mois d’avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

Dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal ;

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. [G] la somme de 15 611 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 3 avril 2023, terme du mois de mars 2023 inclus ;

Dit que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejeté la demande de délais de paiement de M. et Mme [S] ;

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. [G] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. et Mme [S] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision par l’intermédiaire de leur conseil par déclaration du 5 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. [G] de sa demande en paiement des loyers échus auparavant le 5 février 2020 ;

Débouter M. [G] de sa demande en paiement au titre des indexations de loyers ;

Débouter M. [G] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

En conséquence, et par voie d’infirmation,

Les condamner à verser à M. [G] une somme de 12 351 euros au titre des loyers dus au 3 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse ;

Les autoriser à se libérer de cette somme ou de toute autre somme que la cour viendrait à constater à leur débit en 36 mensualités égales ;

Suspendre pendant le cours desdits délais les effets de la clause résolutoire incise à l’acte de bail ;

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’acquisition de la

clause résolutoire ou la demande subsidiaire de résiliation judiciaire,

Les condamner à une indemnité d’occupation de 780 euros le mois ;

Leur accorder un délai de 18 mois pour quitter le logement qu’ils occupent ;

Ordonner que pendant le cours desdits délais, il sera sursis aux opérations d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à les condamner au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [G] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, M. [G] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en en ce que le montant de la dette arrêtée au 27 novembre 2022 est partiellement erroné,

En conséquence,

Fixer le montant de la créance de M. [G], au 27 novembre 2022, à la somme de 9 339 euros ;

Débouter M. et Mme [S] de leur demande relative à la clause d’indexation ;

Condamner solidairement M. et Mme [S] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. et Mme [S] aux dépens, en ce compris ceux de première instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Bien que le dispositif récapitulatif des écritures des appelants demande l’infirmation du jugement concernant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la décision querellée n’est en réalité pas critiquée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré par le bailleur, étaient réunies à la date du 20 novembre 2022.

L’appel a en réalité notamment pour objet de solliciter de la cour l’octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, cette demande ayant été rejetée par le tribunal.

En l’absence d’irrégularités contrevenant à des dispositions d’ordre public que la cour aurait à relever d’office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 novembre 2022.

Sur le montant de la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

La révision du loyer suppose l’existence d’une clause écrite insérée dans le contrat de bail.

Il convient d’arrêter le décompte au 3 avril 2023, terme du mois de mars 2023 inclus, comme sollicité par le bailleur devant le premier juge et retenu par le jugement entrepris.

En l’espèce, les parties s’accordent en premier lieu sur l’application de la prescription des échéances échues dans le délai de trois ans précédant la date de l’assignation devant le juge des contentieux et de la protection le 25 janvier 2023, soit le 25 janvier 2020.

Au vu des décomptes produits, et non spécialement contestés, la somme de 3 080 euros correspondant aux sommes dues de mai 2018 à janvier 2020 doit dès lors être déduite du décompte du bailleur retenu par le premier juge.

S’agissant de la révision du loyer retenue par le premier juge et contestée par les locataires, la lecture attentive du contrat de bail conduit la cour à constater que, contrairement à ce qui a été retenu, ce contrat contient uniquement la clause stéréotypée suivante : « Modalités de révision (le cas échéant).

Date de révision ; chaque année à la date anniversaire du bail.

Date ou trimestre de référence de l’IRL : premier trimestre 2018. »

Ainsi, la révision du loyer n’étant mentionnée que « le cas échéant », elle ne peut aucunement être retenue comme résultat d’un accord entre les parties, de sorte que, au vu des décomptes produits, et non spécialement contestés, la somme de

180 euros correspondant à l’indexation retenue par le premier juge pour la période du 1er juin 2022 au 3 avril 2023 sera également déduite du décompte du bailleur.

Par conséquent, il sera retenu la somme de : 15 611 euros – 3080 euros -180 euros = 12 351 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2023, terme du mois de mars 2023 inclus, et ce sans que la cour ne statue « ultra petita » par rapport aux demandes de M. [G] en ce que celui-ci arrête son décompte au 27 novembre 2022 (contrairement à ses demandes réactualisées devant le premier juge) mais sollicite la confirmation du jugement relativement à l’indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer charges comprises.

M. et Mme [S] seront dès lors condamnés à payer cette somme à M. [G], le jugement devant être infirmé dans ce sens.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail prévoyant un loyer mensuel hors charges de 760 euros, outre 20 euros de charges par mois, l’indemnité d’occupation doit être fixée à 780 euros par mois, et ce à compter du terme d’avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte de ce qui précède que cette indemnité n’est pas soumise à réévaluation selon les modalités de révision du loyer.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il résulte des dispositions de l’article 24 VIII de la même loi que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, M. et Mme [S] avancent être en mesure de se libérer de leur dette en 36 mensualités égales de 345 euros, en sus de leur loyer courant. Ils rappellent dans ce sens que le premier juge a calculé leurs revenus à hauteur de 1 317 euros et qu’ils vivent avec leurs trois enfants dont un est majeur et travaille, certes avec des revenus modestes.

Or, M. et Mme [S] ne démontrent pas avoir repris le paiement de leur loyer courant depuis le jugement dont appel, ce qui a de fait aggravé leur arriéré locatif dont le montant n’est pas précisé.

En outre, si ceux-ci affirment être en mesure de résorber la dette locative, ils n’en justifient pas au regard de leurs ressources déclarées.

Ainsi, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. et Mme [S], ordonné leur expulsion et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail prévoyant un loyer mensuel hors charges de 760 euros, outre 20 euros de charges par mois, l’indemnité d’occupation doit être fixée à 780 euros par mois, et ce à compter du terme d’avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte de ce qui précède que cette indemnité n’est pas soumise à réévaluation selon les modalités de révision du loyer.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.112-3 et L.112-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire au lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habite en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait au de contrainte.

L’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution précise que, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L.112-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Au soutien de leur demande, M. et Mme [S] font valoir bénéficier d’un accompagnement social et avoir effectué de nombreuses démarches pour retrouver un logement. Ils rappellent avoir quatre enfants dont trois demeurent au domicile.

A défaut pour ces derniers de rapporter la preuve de conséquences d’une exceptionnelle dureté et au regard de l’ancienneté du litige, ces derniers devront être déboutés de leur demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les autres demandes

Les dépens et les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge ; il convient de confirmer la décision entreprise de ce chef.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera ses propres dépens d’appel et à débouter M. [G] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme les dispositions critiquées du jugement SAUF en ce qu’il a :

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 798 euros, à compter du terme du mois d’avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail ;

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. [G] la somme de 15 611 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 3 avril 2023, terme du mois de mars 2023 inclus ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme [S] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 780 euros, à compter du terme du mois d’avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce sans réévaluation selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail ;

Condamne M. et Mme [S] à payer à M. [G] la somme de 12 351 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2023, terme du mois de mars 2023 inclus ;

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [S] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Déboute M. [G] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le greffier

Fabienne DUFOSSE

Le président

Sylvie COLLIÈRE