République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/02107 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VQ7R

Ordonnance (N° 2023/487) rendue le 16 avril 2024 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille Métropole

APPELANTE

SCI [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Antoine Pineau-Braudel, avocat plaidant, substitué par M^e Nicolas Hoberdon, avocats au barreau de Paris

INTIMÉES

SELARL BMA Administrateurs Judiciaires prise en la personne de Me [J] [V], en qualité d’administrateur judiciaire de la société CDG, désigné par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 30 mai 2023.

ayant son siège social [Adresse 1]

SCP BTSG prise en la personne de Maître [E] [L], domicilié audit siège en qualité de mandataire judiciaire de la société CDG, désigné par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 30 mai 2023.

ayant son siège social, [Adresse 2]

SAS CDG (Club de gym) prise en la personne de son président, Monsieur [H] [P]

ayant son siège social, [Adresse 4]

représentées par M^e Ondine Prevoteau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 10 décembre 2024 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 décembre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Le 21 mai 2013, la société Club de gym (la société CDG) a conclu avec la [Adresse 5] (la société Triangle des gares) un bail commercial portant sur un local d’une superficie totale de 1 974 m² environ, situé dans le centre commercial Westfield Euralille, pour une durée de 10 ans à compter du le 31 août 2013, moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 59 220 euros.

Le 30 mai 2023, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société CDG, en désignant la société BMA en qualité d’administrateur judiciaire et la société BTSG² en qualité de mandataire judiciaire.

Le 12 juillet 2023, la société Triangle des gares a procédé à la déclaration de sa créance pour un montant de 268 572,32 euros à titre privilégié, décomposée comme suit :

— en principal : 244 156,66 euros ;

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % (Art. 26.2.1 T.II du bail) : 24 415,66 euros ;

— intérêts de retard contractuels (Art. 8 T.II du bail) : pour mémoire

Elle a attiré l’attention du mandataire judiciaire sur le fait qu’était sollicitée la compensation de plein droit de sa créance avec le dépôt de garantie qu’elle pourrait détenir, sur le fondement tant des articles L. 622-7 et L 641-3 du code de commerce que des stipulations contractuelles.

Le 6 septembre 2023, le mandataire judiciaire a proposé l’admission de cette créance au passif à hauteur de 167 662,87 euros, à titre privilégié.

Le 20 septembre 2023, la société Triangle des gares a répondu à la lettre du mandataire.

Par ordonnance du 16 avril 2024, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole a :

— admis la créance de la société Triangle des gares au passif de la société CDG pour le montant total de 158 879,23 euros, qui se décompose en la somme de 67 829,23 euros à titre privilégié et 91 050 euros à titre chirographaire ;

— rejeté la créance pour le surplus ;

— dit que le greffier en ferait mention sur l’état des créances.

Par déclaration du 30 avril 2024, la société Triangle des gares a interjeté appel de l’ordonnance.

PRÉTENTIONS

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, la société Triangle des gares demande à la cour, au visa des dispositions de l’article L. 624-2 du code de commerce, des articles 564, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— In limine litis :

— déclarer la société CDG irrecevable en ses demandes nouvelles formées en cause d’appel ;

— réformer l’ordonnance entreprise ;

Et statuant à nouveau :

— débouter la société CDG de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer sa créance au passif pour le montant total de 268 572,32 euros, à titre privilégié (privilège de bailleur), tel que déclaré, étant observé que sa créance réelle est d’un montant supérieur en principal ;

— condamner la société CDG à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société CDG aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle conteste le moyen tiré de la prescription des sommes réclamées, soulignant que :

— la loi du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant de baux commerciaux soumis à l’article L.145-60 du code de commerce pour les matières que cet article énumère et, à défaut de prévision spécifique, à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, qui s’applique, en l’occurrence, pour le paiement de loyers et charges commerciaux, de cinq années ;

— en tout état de cause, la question est sans emport, les sommes réclamées n’étant pas prescrites, quel que soit le texte applicable.

Sur le fond, elle précise que :

— l’ensemble des paiements intervenus postérieurement sont venus s’imputer par priorité sur les sommes les plus anciennes, conformément à la clause d’imputation des paiements contractuelle ;

— les sommes dues ne représentent pas plus de cinq années de loyers, charges et accessoires, ce qui exclut toute prescription de sa créance ;

— le décompte locatif de CDG a été invariablement débiteur ;

— les décomptes sont parfaitement clairs et font apparaître chaque débit, chaque crédit et à chaque écriture au débit ou au crédit, le solde locatif à la date considérée;

— l’existence d’avoirs ' émis, d’une part, au titre de la proratisation des sommes dues antérieurement ou postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, d’autre part, en exécution des redditions annuelles des provisions sur charges ' n’établit pas une quelconque confusion, mais au contraire l’exactitude des comptes.

Elle estime que la clause d’imputation des paiements (art. 4.2.4 ' T.II) a vocation à s’appliquer, de sorte que l’intégralité de la somme déclarée au passif doit être admise à titre privilégié, comme étant inférieure à deux années de loyers. Le juge-commissaire ne pouvait écarter la règle d’imputation des paiements, qui lui imposait de s’interroger sur le point de savoir, si au jour de l’ouverture de la procédure collective, les sommes représentaient plus ou moins deux années de loyers et charges.

Elle revient sur les différentes contestations de la société CDG, soulignant que la revendication des dégrèvements de taxe foncière constitue une contestation nouvelle en cause d’appel et, partant, irrecevable sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle souligne que la déclaration de créance, compte tenu du délai de deux mois imparti pour y procéder, a été faite le 12 juillet 2023 et que le décompte transmis à cette occasion a été amené à évoluer (reddition de charges, etc.). Elle ajoute que la règle stricte du délai de déclaration de deux mois aboutit ainsi à rendre une partie de sa créance inopposable à la procédure collective, soit un « cadeau » de 31 895,32 euros (300 467,64 ' 268 572,32) fait à la société CDG.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la société CDG, la société BTSG², en qualité de mandataire judiciaire, et la société BMA, en qualité d’administrateur judiciaire de cette dernière, demandent à la cour, de :

* à titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

* à titre subsidiaire :

— rejeter l’intégralité de la créance de la société Triangle des gares ;

* à titre infiniment subsidiaire :

— fixer la créance de cette société, en qualifiant la nature antérieure ou postérieure les factures suivantes :

— un avoir du 3ème trimestre de loyer du 1er juillet 2023 pour un montant de 50 446,84 euros ;

— deux avoirs relatifs au parking et à la redevance animation pour des montants respectifs TTC de 9 319,88 euros et 2 295,22 euros du 01 août 2023 ;

— un avoir au titre de la liquidation de charges de 2022, du 10 septembre 2023, d’un montant de 19 837,51 euros ;

— un avoir au titre d’un dégrèvement de la taxe foncière de 2018, du 15 mai 2024, d’un montant de 5 514,50 euros ;

— un avoir au titre d’un dégrèvement de la taxe foncière de 2019, du 15 mai 2024, d’un montant de 698,65 euros ;

— un avoir au titre de la liquidation des charges de 2023, du 1 juillet 2024, d’un montant de 9 437,86 euros  ;

* en tout état de cause :

— débouter la société Triangle des gares de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Triangle des gares à payer à la société CDG la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Triangle des gares aux dépens d’instance et d’appel.

Elles exposent qu’alors même que le litige concernant le montant de la créance déclarée était pendant devant le juge-commissaire, dont la décision est déterminante pour ventiler les sommes réclamées sur la période antérieure (objet de la déclaration de créance) et la période postérieure (créances dues à échéance), le bailleur a sollicité dès le 21 mars 2024, la résiliation du bail en raison d’impayés de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective d’un montant porté à 84 929,31 euros. Il est fait état d’une incohérence relative aux montants réclamés pour la taxe foncière, d’une erreur d’imputation des avoirs entre les périodes antérieures et postérieures au jugement d’ouverture, et de la non-communication de l’ensemble des appels de loyers et charges ainsi que les avoirs, de sorte que, dans sa comptabilité de la société débitrice, le décompte ne coïncide pas avec celui du bailleur.

Elles précisent que :

— sur la base du dernier décompte transmis par la société Triangle des gares, le juge-commissaire a arrêté les comptes à la dernière ligne comptable au jour du jugement d’ouverture, le 30 mai 2023, et, par application des règles de prescription, écarté toutes les sommes dues antérieurement au 30 mai 2020 ;

— la méthode adoptée par le juge-commissaire est la seule méthode possible, compte tenu de l’incapacité de la société Triangle des gares à présenter un décompte clair, qui établit avec précision, constance et rigueur, l’existence et le quantum de sa créance antérieure.

Elles soulignent que :

— la société Triangle des gares opère, de façon opportuniste, une confusion entre les règles d’imputation des paiements et les règles de prescription ;

— cette position permet de dire non prescrite une part de la créance et au surplus de l’analyser en une créance privilégiée ;

— depuis la prise d’effet du bail, la société Triangle des gares n’a initié aucune démarche en vue de recouvrer ce qu’elle prétend être aujourd’hui un impayé de 268 572,32 euros, représentant plus de 4 ans de loyer ; elle se contente d’émettre des factures sur lesquelles ne figure que la somme appelée au titre de l’échéance, et jamais de quittance ou de mention d’une somme qui resterait due ;

— le bailleur est de très mauvaise foi puisqu’elle les met dans l’impossibilité de déterminer le montant précis de la dette, et de comprendre la répartition des paiements intervenus ; et ce d’autant plus que toutes les factures et avoirs ne sont pas forcément systématiquement envoyés à la société débitrice ;

— le montant même de la créance est impossible à déterminer.

MOTIVATION

— Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Triangle des gares

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait.

La prétention n’est pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent.

L’article 565 du code de procédure civile complète et précise ainsi la distinction entre les moyens nouveaux qui sont autorisés par l’article 563, lequel dispose que, « pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves », et la demande nouvelle.

Seul le but recherché par la partie importe, la demande doit tendre aux mêmes fins et viser à obtenir un résultat qui ne soit pas différent de celui souhaité en première instance.

De même, ne sont pas considérées comme nouvelles, en application de l’article 566 du code de procédure civile, les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Pour fonder l’irrecevabilité qu’elle revendique, la société Triangle des gares estime que la société CDG formule une « contestation nouvelle, en revendiquant des dégrèvements de taxe foncière. »

Cependant, il ne s’agit là que de moyens nouveaux pour fonder la demande de rejet de la créance revendiquée par la société Triangle des gares. Et à supposer même qu’il puisse s’agir de prétentions, il ne pourrait s’agir que de demandes qui tendent aux mêmes fins que la prétention d’origine, à savoir le rejet partiel de la créance déclarée.

Cette fin de non-recevoir est donc rejetée.

— Sur la déclaration de créance de la société Triangle des gares

Aux termes de l’article L. 624-2 du code de commerce, au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

Il résulte de ce texte que la procédure de vérification et d’admission des créances devant le juge-commissaire ne tend qu’à la détermination de l’existence, du montant et de la nature de la créance déclarée, sous peine d’excès de pouvoir (Com.19 mai 2004, n° 01-15741). Le juge-commissaire, et la cour saisie sur appel de ses décisions, ne sont pas compétents pour statuer en dehors de cette détermination de la créance.

Il appartient au créancier déclarant de rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, ce qui suppose, en l’espèce, qu’il établisse qu’il a exécuté le contrat dont il se prévaut et de justifier des montants qu’il réclame sur le fondement dudit contrat, notamment en produisant les justificatifs permettant de déterminer les sommes portées au débit du compte existant entre les parties.

En l’espèce, le juge-commissaire a admis la créance de la société Triangle des gares au passif de la société CDG pour le montant total de 158 879,23 euros qui se décompose en la somme de 67 829,23 euros à titre privilégié et 91 050 euros à titre chirographaire, la société créancière sollicitant l’infirmation de la décision, pour porter l’admission, dans les limites de sa déclaration de créance, à la somme de 268 572,32 euros, tandis que la société CDG et les organes de sa procédure collective sollicitent, à titre principal, une confirmation de la décision entreprise, qui a partiellement admis cette créance.

Au soutien de sa déclaration de créance, la société Triangle produit le contrat de bail du 21 mai 2013, un « procès-verbal de livraison au 31 août 2013 », divers décomptes, qu’elle qualifie d’ « actualisé » (pièce 8), d'« antérieur au redressement judiciaire (sortie le 29 mai 2023 et arrêté au 11 mars 2024 » (pièce 10), de « postérieur au redressement judiciaire (pièce 11), d’ « antérieur actualisé ( sortie le 19 mai 2023 et émis le 17 juillet 2024 » (pièce 16), d'« antérieur annoté » (pièce 16 bis), outres des « factures sur compte postérieures au redressement judiciaire » (pièce 12), de courriers de « liquidation charges 2022 » ( pièce 13), et des relevés individuels « par éléments » et « par nature » (pièces 14 et 15).

En premier lieu, les parties s’opposent sur l’exhaustivité des décomptes ainsi que sur les soldes dus et sollicités par le bailleur, aux termes de ses différents décomptes, Le bailleur précise que « l’ensemble des paiements intervenus postérieurement sont venus s’imputer par priorité sur les sommes les plus anciennes, conformément à la clause d’imputation des paiements contractuelle. »

Or, cette formulation, particulièrement imprécise puisqu’il y ait évoqué des « paiements intervenus postérieurement », sans préciser à quel événement ils seraient postérieurs, apparaît heurter l’article L 622-17 du code de commerce, qui dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17.

Quand bien même une clause du bail prévoit une répartition par poste et une priorité donnée aux dettes les plus anciennes à l’intérieur de chacun des postes, cette stipulation ne saurait faire échec à la règle de l’interdiction de paiement ci-dessus rappelée.

En deuxième lieu, il doit être observé qu’aucun travail précis d’imputation et de présentation des différents décomptes n’est effectué par le bailleur, qui se contente d’indiquer qu’ « il est inutile de s’adonner à de plus amples calculs qui consisteraient à additionner l’ensemble des paiements intervenus au cours des cinq (et pas trois) dernières années, en les reliant à chaque appel de loyer et charge antérieurs, dès lors que le solde à la veille de date d’ouverture de la procédure collective est précisément inférieur à 5 années de loyers et charges cumulés. »

Il n’est pas possible, au vu des documents transmis, de déterminer avec précision les appels de loyers et de charges qui seraient demeurés impayés, et la multiplication des décomptes, non mis en perspective, ne permet pas de remédier à cette difficulté.

En troisième lieu, la seule production du bail et des décomptes ne permet pas d’établir la réalité de l’ensemble des sommes portées au débit. Ainsi n’est-il pas justifié avec précision par le bailleur des montants appelés au titre du loyer de base additionnel, des frais imputés sur les décomptes, du montant des travaux qui ont fait l’objet d’avance et de leur régularisation, des taxes foncières et des charges courantes qui ont fait l’objet d’avance notamment par la production des pièces justificatives y afférentes.

Il s’ensuit que le créancier est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe d’avoir à justifier de la créance déclarée, puisqu’il ne prouve pas que la créance dont il demande l’admission serait d’un montant de 268 572,32 euros.

Néanmoins, en sollicitant à titre principal la confirmation de la décision entreprise, la société CDG et les organes de sa procédure collective admettent que la créance du bailleur antérieure au jugement d’ouverture s’élève à la somme globale de 158 879,23 euros.

En conséquence, la décision entreprise est confirmée en ce qu’elle a admis la créance de la société Triangle des gares à la somme de 158 879,23 euros, qui se décompose en la somme de 67 829,23 euros à titre privilégié et 91 050 euros à titre chirographaire, et a rejeté la créance pour le surplus.

— Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Triangle des gares succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Il convient de condamner la société Triangle des gares à payer à la société CDG la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la [Adresse 5] ;

CONFIRME l’ordonnance du juge-commissaire en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la Société du centre commercial du triangle des gares aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la [Adresse 5] à payer à la société Club de gym (CDG) la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la [Adresse 5] de sa demande d’indemnité procédurale.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot