République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 25/32

N° RG 23/02528 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5VB

Jugement (N° 21-000623) rendu le 28 Avril 2023 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANT

Monsieur [C] [V]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julien Sabos, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉES

Madame [G] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, substitué par M^e Margot Montagne, avocat au barreau de Dunkerque

SA Import 4U

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, substitué par M^e Margot Montagne, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 30 janvier 2016, M. [C] [V] a donné à bail à Mme [G] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par écrit du 30 décembre 2016, le bailleur a donné son accord pour que sa locataire sous-loue une partie de l’appartement à la SAS Import4U pour la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 septembre 2019. Mme [Z] a mis en demeure M. [V] de faire procéder aux travaux de mise aux normes électriques et sanitaires de l’immeuble et de lui rembourser le coût de remplacement de son matériel informatique professionnel endommagé à la suite d’une surtension électrique.

Par nouveau courrier du 9 janvier 2021, Mme [Z] a mis en demeure M. [V] de produire les justificatifs de l’utilisation des provisions sur charges versées.

Saisi par Mme [Z], le conciliateur de justice du ressort du tribunal judiciaire de Dunkerque a constaté l’échec de la conciliation le 18 mars 2021.

Le 29 mars 2021, le préfet du Nord a pris un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants dans un délai d’un mois.

Par acte signifié le 28 juillet 2021, Mme [Z] et la SAS Import4U ont fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dunkerque en vue d’obtenir la condamnation sous astreinte de M. [V] de réaliser des travaux au sein du logement suivant les préconisations de l’arrêté préfectoral du 29 mars 2021, à leur payer des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, au titre du remboursement des ordinateurs « grillés », de la perte de chiffre d’affaires, du remboursement de l’avis technique Socotec et du remboursement des provisions sur charges, outre une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 28 avril 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit que la note transmise par le conseil des demandeurs et la pièce lui étant annexée sont exclues des débats ;

Dit irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du 30 janvier 2016 jusqu’au 27 juillet 2018 ;

Ordonné à M. [V] de réaliser les travaux suivants dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement :

Rendre fonctionnelles les aérations des pièces de service de l’appartement en intégrant la contrainte de la présence de la chaudière,

Rechercher et remédier aux causes de l’humidité dans la salle de bains du logement et sur le mur du couloir,

Remplacer ou réparer les menuiseries extérieures de l’ensemble de l’immeuble côté cour qui provoquent la chute de matériaux ;

Réduit à compter du jugement et jusqu’à la réalisation complète des travaux susvisés le montant du loyer à la somme mensuelle de 500 euros, la provision sur charges demeurant inchangée et devant être réglée en sus ;

Condamné M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 16 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement entre le 28 juillet 2018 et le jugement ;

Débouté la SAS Import4U de ses demandes indemnitaires ;

Condamné M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 3 360 euros en restitution des provisions sur charges perçues entre le mois d’avril 2019 et le mois de mai 2022 ;

Débouté Mme [Z] de ses autres demandes ;

Débouté M. [V] de ses demandes de résiliation du bail, expulsion et restitution des loyers versées par la SAS Import4U à Mme [Z] ;

Condamné M. [V] aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à autre application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a dit que la note transmise par le conseil des demandeurs et la pièce lui étant annexée sont exclues des débats et dit irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du 30 janvier 2016 jusqu’au 27 juillet 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, M. [V] demande à la cour de :

Infirmer les dispositions critiquées du jugement,

Statuant à nouveau,

Constater qu’il a réalisé l’ensemble des travaux prescrits ;

Réduire à de plus justes proportions de montant du préjudice de jouissance, tant pour la période s’étalant du 28 juillet 2018 à la date du jugement que pour la période s’étalant du jugement à la date de réalisation des travaux ;

Débouter Mme [Z] de sa demande de restitution des provisions sur charges perçues entre le mois d’avril 2019 et le mois de mai 2022 ;

Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 1 319,30 euros au titre de la régularisation des charges arrêté à la date de son départ, le 12 avril 2024 ;

Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 380 euros au titre du solde des loyers impayés entre le 15 novembre 2023 et le 12 avril 2024 ;

Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 9 253 euros au titre des dégradations locatives et de la remise en état de la peinture de l’appartement ;

Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 318,76 euros au titre des meubles de cuisine non présents lors de l’état des lieux de sortie ;

Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 10 133,90 euros correspondant au montant du loyer qu’elle a perçu de la SAS Import4U à compter du 1er janvier 2022 ;

Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

Condamner in solidum Mme [Z] et la SAS Import4U au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Mme [Z] et la SAS Import4U demandent à la cour de :

Débouter M. [V] de ses demandes ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Ordonné à M. [V] de réaliser les travaux suivants dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement :

Rendre fonctionnelles les aérations des pièces de service de l’appartement en intégrant la contrainte de la présence de la chaudière,

Rechercher et remédier aux causes de l’humidité dans la salle de bains du logement et sur le mur du couloir,

Remplacer ou réparer les menuiseries extérieures de l’ensemble de l’immeuble côté cour qui provoquent la chute de matériaux ;

Réduit à compter du jugement et jusqu’à la réalisation complète des travaux susvisés le montant du loyer à la somme mensuelle de 500 euros, la provision sur charges demeurant inchangée et devant être réglée en sus ;

Condamné M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 3 360 euros en restitution des provisions sur charges perçues entre le mois d’avril 2019 et le mois de mai 2022, sauf à actualiser le montant de la somme en cause d’appel, soit la somme totale de 4 720 euros ;

Débouté M. [V] de ses demandes de résiliation du bail, expulsion et restitution des loyers versées par la SAS Import4U à Mme [Z] ;

Condamné M. [V] aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Dit irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du 30 janvier 2016 jusqu’au 27 juillet 2018 ;

Condamné M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 16 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultat de l’indécence du logement entre le 28 juillet 2018 et le jugement ;

Débouté la SAS Import4U de ses demandes indemnitaires ;

Débouté Mme [Z] de ses autres demandes ;

Condamné M. [V] aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à autre application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 33 810 euros pour la période d’occupation de février 2016 à avril 2024 à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, correspondant à 50% du montant du loyer depuis l’entrée dans les lieux par cette dernière en janvier 2016 jusqu’à son départ des lieux en avril 2024 ;

En conséquence, condamner M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 345 euros par mois à compter de février 2016 jusqu’au départ des lieux en avril 2024 ;

Condamner M. [V] à payer à la SAS Import4U la somme de 2 978,18 euros au titre du remboursement des ordinateurs « grillés » ;

Condamner M. [V] à payer à la SAS Import4U la somme de 30 938 euros au titre de la perte de chiffrer d’affaires pour l’année 2018/2019, perte directement liée au système électrique défaillant du logement dont M. [V] doit répondre ;

Condamner M. [V] à payer à la SAS Import4U la somme de 492 euros au titre de remboursement de l’avis technique SOCOTEC ;

Condamner M. [V] à payer à la SAS Import4U la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour le surplus, s’agissant des demandes nouvelles formées par M. [V],

A titre principal,

Déclarer irrecevable sa demande tendant à voir Mme [Z] condamnée aux réparations locatives ;

Débouter M. [V] de sa demande tendant à voir Mme [Z] condamnée à la régularisation des loyers ;

Condamner M. [V] à rembourser à Mme [Z] la somme de 760 euros au titre du trop-perçu en raison de la non réalisation des travaux ordonnés par le jugement ;

A titre subsidiaire,

Débouter M. [V] de la demande tendant à voir Mme [Z] condamnée aux réparations locatives ;

En tout état de cause,

Condamner M. [V] à payer à Mme [Z] et la SAS Import4U la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que les parties s’accordent sur le départ du logement litigieux par Mme [Z] au cours du mois d’avril 2024. Ainsi, les demandes relatives à la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire et à la condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sont devenues sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire au titre du préjudice de jouissance

Sur la recevabilité de la demande pour la période de janvier 2016 au 27 juillet 2018

Aux termes de l’article7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, c’est de manière fondée que le premier juge a relevé que seule l’assignation en justice a interrompu le délai de prescription, en application de l’article 2241 du code civil de sorte que, l’acte ayant été délivré le 28 juillet 2021, Mme [Z] n’est pas recevable à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour une période antérieure au 28 juillet 2018, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux en janvier 2016 jusqu’au 27 juillet 2018 doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indécence du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

S’agissant des désordres existant jusqu’à la date du jugement, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Le 29 mars 2021, le préfet du Nord a pris un arrêté portant mis en demeure de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé et la sécurité des occupants dans un délai d’un mois. Celui-ci préconisait les travaux suivants :

créer ou rendre fonctionnelles les aérations obligatoires des pièces de service,

rechercher et remédier aux causes d’humidité,

revoir l’état des maçonneries extérieures côté cour qui provoque la chute de matériaux,

équiper l’immeuble d’extincteurs,

assurer la mise en sécurité des installations électriques des trois logements et des parties communes de l’immeuble avec fourniture d’une attestation de mise en sécurité de type Consuel établie par un professionnel qualité,

mettre en sécurité l’escalier des parties communes avec une fixation correcte et pérenne dans la cave de l’immeuble,

mettre aux fenêtres de l’immeuble qui en sont dépourvues un dispositif de retenue des personnes, et justifier de l’autorisation préalable obtenue pour ce faire.

Ainsi, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a retenu le caractère indécent du logement en application des textes précités.

Les pièces versées par M. [V], notamment l’attestation de conformité de l’installation électrique du 10 janvier 2022, la déclaration d’achèvement des travaux signée le 30 juin 2022 et les photographies du logement justifient que les causes d’indécence du logement liées à l’installation électrique, l’escalier de la cave et la pose d’extincteurs étaient solutionnées le 30 juin 2022.

S’agissant des travaux ordonnés par le jugement dont appel sur les aérations des pièces de service de l’appartement, les causes de l’humidité dans la salle de bains du logement et sur le mur du couloir et sur les menuiseries extérieures de l’ensemble de l’immeuble côté cour, M. [V] produit les pièces suivantes :

Un arrêté préfectoral du 20 octobre 2023 prononçant l’abrogation de l’arrêté précité du 29 mars 2021 suite à l’enquête réalisée le 1er août 2023 par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 5] constatant la réalisation des travaux dans l’immeuble,

Une facture de la société Lecomte du 18 octobre 2023 d’un montant de 3 317,60 euros pour la pose d’un échafaudage, la reprise de casquettes en béton et le cimentage sur les parties en briques des allèges des fenêtres,

Une facture de la société Hydro’Chauff du 15 novembre 2023 concernant la pose d’une VMC dans la salle de bain pour un montant de 1 395,68 euros.

Alors que Mme [Z] produit un compte-rendu de la direction du logement de [Localité 5] du 6 avril 2024 qui relèvent selon elle de nouveaux manquements relatifs à l’humidité dans la salle de bain pour l’essentiel nécessitant l’intervention du propriétaire du logement, force est de constater que celui-ci est général et ne s’appuie sur aucune constatation technique détaillée permettant à la cour d’exercer son pouvoir d’appréciation. En outre, il n’est pas fait état dans celui-ci des travaux réalisés par le propriétaire en octobre et novembre 2023 tels que décrits ci-dessus et de l’attestation de conformité de l’installation électrique du 10 janvier 2022. Enfin, la lecture attentive de l’état des lieux de sortie du 12 avril 2024 établi par commissaire de justice ne mentionne précisément aucun désordre lié à de l’humidité dans le logement.

Dans ces conditions, la date du 15 novembre 2023 devra être retenue comme date de fin de préjudice de jouissance de la locataire en raison des désordres précités qui ont restreint le confort de son logement mais également présenté des éléments de dangerosité en raison du risque d’électrocution et d’incendie relevé par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 5] et de la chute de matériaux.

Au regard de la gravité des désordres constatés, le premier juge a justement évalué ce préjudice de jouissance à 300 euros par mois du 28 juillet 2018 au 30 juin 2022, puis à hauteur de 190 euros à compter du 30 juin 2022 jusqu’au jugement ayant ordonné la réalisation de travaux, le loyer étant ensuite réduit à la somme de 500 euros par mois (hors charges) à compter du jugement, étant précisé que cette réduction est applicable jusqu’au 15 novembre 2023, date de la réalisation complète des travaux.

Le préjudice de jouissance s’établit ainsi comme suit : (300 euros x 47 mois) + (190 euros x 17 mois) + 95 euros (du 1er au 15 novembre 2023) = 17 425 euros.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

En outre, M. [V] sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [Z] au titre du trop-perçu en raison la non réalisation des travaux ordonnés par le jugement déféré.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SAS Import4U

En premier lieu, la SAS Import4U motive sa demande d’indemnisation à l’encontre de M. [V] sur le fondement de la responsabilité contractuelle dans le cadre d’un contrat de bail énoncée aux articles 1720 et 1721 du code civil alors même qu’il est acquis que M. [V] n’est le bailleur que de Mme [Z] en exécution du contrat signé le 30 janvier 2016.

En tout état de cause, s’agissant des ordinateurs qui auraient fait l’objet selon la SAS Import4U d’une surtension électrique, la seule attestation produit émanant de la société Zetark du 6 avril 2022 n’établit pas de manière certaine le lien de causalité entre le dommage et un phénomène de surtension.

S’agissant de la perte de chiffre d’affaires alléguée, alors que la SAS Import4u produit des documents comptables énonçant une diminution du chiffre d’affaires pour les années 2018 et 2019, celles-ci n’établissent pas le lien de causalité direct entre le caractère indécent du logement et cette diminution du chiffre d’affaires.

Enfin, la société Import4U ne justifie aucunement que la facture de la société Socotec pour un montant de 492 euros dont elle demande le remboursement est en lien avec un manquement de M. [V] à ses obligations.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Import4U de ce chef.

Sur les charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu à une régularisation annuelle des charges.

En l’espèce, comme dans le cadre de la première instance, M. [V] ne produit que des factures concernant l’immeuble dans son ensemble, et non concernant spécifiquement le logement litigieux, de sorte que la cour n’est pas en mesure de vérifier que les provisions sur charges versées par Mme [Z] concernent son logement.

Dans ces conditions, c’est de manière fondée que le premier juge a fait droit à la demande de restitution par la locataire des provisions sur charges perçues par le bailleur entre le mois de mai 2019 et le mois de mai 2022 à hauteur de 3 360 euros, la cour l’actualisant à hauteur de 4 720 euros au regard du départ de la locataire en avril 2024.

Le jugement sera infirmé dans ce sens et M. [V] sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [Z] de ce chef au titre des charges locatives.

Sur la demande du bailleur au titre de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis de trois mois applicable au locataire est réduit à un mois notamment pour le locataire dont l’état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile.

En l’espèce, Mme [Z] a donné congé à M. [V] par remise en mains propres le 12 mars 2024, produisant un certificat médical justifiant du délai d’un mois précité qui n’est pas contesté par le bailleur, ce dernier sollicitant le paiement des loyers jusqu’au 12 avril 2024.

Comme il a été jugé ci-dessus, le montant du loyer a été ensuite réduit à la somme de 500 euros par mois à compter du jugement jusqu’au 15 novembre 2023, date de la réalisation complète des travaux.

Ainsi, à compter du 16 novembre,2023, la totalité du loyer hors charges est dû par la locataire jusqu’à la fin de son préavis d’un mois, le 12 avril 2024.

La locataire ayant versé un loyer de 500 euros par mois durant cette période, le reliquat est donc en principe de 190 euros x 5 mois = 950 euros.

Cependant, le bailleur faisant valoir que la locataire a effectué un versement spontané de 570 euros en mars 2024, Mme [Z] sera condamnée à payer à M. [V] la somme de 950 ' 570 = 380 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 16 novembre 2023 au 12 avril 2024.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 564 du code civil, la demande du bailleur au titre des dégradations locatives est recevable en ce que celle-ci est née du départ des lieux de la locataire en cours d’instance.

Sur le fond

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, le bailleur se prévaut d’un état des lieux d’entrée réalisé le 15 février 2016 produit au dossier. Cet état des lieux mentionne un logement en bon état ou très bon état et, pour l’ensemble des pièces « une peinture banche à rendre blanc », outre l’existence d’un plancher vitrifié. La cour constate que cet état des lieux ne comporte qu’une seule signature appartenant à une personne non identifiée et que la locataire oppose dans ses écritures que la peinture mentionnée n’avait pas été faite avant son arrivée dans l’ensemble des pièces et que des traces d’humidité étaient présentes.

Faute pour le bailleur d’établir que cet état des lieux a été établi contradictoirement avec sa locataire, il ne peut lui être opposable, et ce même si celui-ci a été communiqué ultérieurement à la locataire.

Or, la réalité des désordres imputables au locataire s’apprécie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et en tenant compte, le cas échéant, de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie au regard de celle de la libération effective des lieux par le locataire.

Dans ces conditions, les désordres allégués liés à l’état des peintures et du parquet ne peuvent être retenus comme imputables à la locataire, et ce d’autant plus qu’il résulte de ce qui précède qu’une forte humidité constatée dans logement a conduit à la prise de l’arrêté préfectoral du 29 mars 2021 portant obligation pour M. [V] de faire rechercher les causes de celle-ci.

Dans ces conditions, M. [V] sera débouté de sa demande au titre des dégradations locatives et de la remise en état de la peinture de l’appartement.

S’agissant de la cuisine, il est acquis aux débats que le logement a subi un dégât des eaux en 2018, lequel a endommagé les meubles de la cuisine. Les parties s’accordent sur le fait que Mme [Z] a réglé à ses frais l’installation de nouveaux meubles de cuisine, celles-ci étant en désaccord sur l’étendue du remboursement par M. [V] de ces frais ainsi exposés.

Alors que M. [V] oppose avoir remboursé l’intégralité de la somme et qu’ainsi sa locataire n’était pas en droit de reprendre une partie des meubles à son départ comme elle l’a fait, Mme [Z] oppose que M. [V] ne lui a remboursé que le meuble de l’évier qu’elle donc laissé sur place et qu’elle a donc emporté les autres meubles.

Sont produites trois factures de la société Bricoman du mois de juillet 2019 et une facture de la société Conforama de mai 2019 établies au nom de Mme [Z]. Alors que M. [V] oppose avoir remboursé à celle-ci l’intégralité des meubles de cuisine pour un montant de 318,76 euros, aucune preuve n’est rapportée sur ce point, de sorte que la cour ne peut établir que l’ensemble des sommes exposées par la locataire pour le remplacement des meubles de cuisine, dont il est acquis qu’il est en principe à la charge du bailleur, ont effectivement été remboursées par M. [V].

Dans ces conditions, M. [V] sera débouté de sa demande au titre des meubles de cuisine non présents lors de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande de M. [V] au titre des fruits civils indûment perçus dans le cadre d’une sous-location non autorisée

Par écrit du 30 décembre 2016, le bailleur a donné son accord pour que sa locataire sous-loue l’appartement à la SAS Import4U pour la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2022.

Alors que M. [V] allègue que Mme [Z] a continué sans autorisation l’utilisation de son domicile par la société Import4U jusqu’à son départ en avril 2024, force est de constater que les pièces qu’il verse aux débats sur ce point ne peuvent suffire à en établir la preuve, et ce d’autant plus dans un contexte de l’autorisation précitée et de contentieux lié à l’indécence du logement. La cour n’est en outre pas en mesure de faire la lumière sur les discussions des parties à propos de la plainte au pénal déposée par Mme [Z] à l’encontre de M. [V] relativement à une fausse attestation.

Dans ces conditions, M. [V] sera déboutée de sa demande de ce chef

Sur la demande de compensation entre les créances réciproques des parties

Au regard des créances de chacune des parties, il y a lieu d’ordonner leur compensation en application des dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [V] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les autres demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que les demandes relatives à la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire et à la condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sont devenues sans objet ;

Confirme le jugement en ce qu’il a :

Dit irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du 30 janvier 2016 jusqu’au 27 juillet 2018 ;

Débouté la SAS Import4U de ses demandes indemnitaires ;

Condamné M. [V] aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à autre application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 17 425 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi du 28 juillet 2018 au 15 novembre 2023 ;

Réduit à compter du jugement et jusqu’au 15 novembre 2023 à la somme de 500 euros par mois hors charges le montant du loyer mensuel dû par Mme [Z] à M. [V] ;

Déboute M. [V] de sa demande de condamnation de Mme [Z] au titre du trop-perçu en raison la non réalisation des travaux ordonnés par le jugement déféré ;

Condamne M. [V] à payer à Mme [Z] la somme de 4 720 euros en restitution des provisions sur charges perçues par le bailleur entre le mois de mai 2019 et le mois d’avril 2024 ;

Déboute M. [V] de sa demande de condamnation de Mme [Z] au titre des charges locatives ;

Condamne Mme [Z] à payer à M. [V] la somme de 380 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 16 novembre 2023 au 12 avril 2024 ;

Déclare recevable la demande de M. [V] au titre des dégradations locatives ;

Déboute M. [V] de ses demandes au titre des dégradations locatives et de la remise en état de la peinture de l’appartement et au titre des meubles de cuisine non présents lors de l’état des lieux de sortie ;

Déboute M. [V] de sa demande au titre des fruits civils indûment perçus dans le cadre d’une sous-location non autorisée ;

Ordonne la compensation des créances respectives des parties ;

Condamne M. [V] aux dépens d’appel et à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE