République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/03315 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAGU

Jugement rendu le 02 Mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 12]

prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS cabinet Lorieux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Julien Bailly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉES

La SCCV Les Jardins de [Localité 12]

prise en la personne de son gérant la société France Promotion Nord prise en la personne de son gérant Monsieur [Y] [P]

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SAS MDN

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Philippe Larivière, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La SAS Wienerberger

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Christophe Desurmont, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par M^e Caroline Bernard, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, président de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 14 janvier 2025.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13], en sa qualité de promoteur immobilier, a entrepris l’édification de 25 logements collectifs situés [Adresse 4] à [Localité 13] dont elle a confié la construction à la SAS Entreprise Maçons Du Nord selon un marché de travaux du 21 mars 2012.

La SAS Entreprise Maçons Du Nord a été absorbée par la société MDN.

Les travaux confiés à cette société comportaient la réalisation d’une façade en briques dont la société Wienerberger est le fabricant.

La livraison des lots de copropriété est intervenue à l’automne 2013.

La réception des parties communes a eu lieu le 11 octobre 2013 au contradictoire du syndicat de copropriétaires et une liste de réserves a été annexée. Le 21 février 2014, lors d’une réunion de levée de réserves, une nouvelle liste de réserves a été établie.

Par courrier recommandé du 24 juin 2014, le [Adresse 15] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, le cabinet Lorieux, lequel a adressé à la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13], le 24 juin 2014, une liste des réserves non levées et a dénoncé l’apparition de nouveaux désordres.

Se plaignant de difficultés à faire lever les réserves par les différents intervenants, la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] a assigné, par acte d’huissier du 21 novembre 2013, la société MDN, la SAS Verdi Nord Pas De Calais et M. [J] [N] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par une ordonnance du 13 mai 2014, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné, suite à un remplacement, Mme [B] [T] en qualité d’expert.

Par exploit d’huissier du 15 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] a assigné les parties en cause afin que l’expertise judiciaire leur soit rendue commune et opposable.

Par une ordonnance du 26 mai 2015, les opérations d’expertises ont été étendues et rendues opposables au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13].

L’expert a déposé son rapport le 20 juin 2018.

Par exploits d’huissier de justice du 17 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] a assigné la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins les voir condamner in solidum sur le fondement des articles 1792-6 et 1231-1 du code civil, :

à lui payer la somme de 71 534,04 euros au titre de la réparation des réserves et désordres constatés ;

à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MDN a appelé en garantie la SAS Wienerberger par exploit d’huissier du 30 avril 2019.

Par ordonnance du 7 février 2020, cet appel en garantie a été joint à l’affaire principale.

Par un jugement du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

Déclaré irrecevable l’action exercée par le [Adresse 14] à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] et de la société MDN sur le fondement de la garantie des vices apparents car forclose ;

Débouté le [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN ;

Débouté la SCCV les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société MDN ;

Débouté la société MDN de son appel en garantie formé à l’encontre de la société Wienerberger ;

Condamné la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 49 053,04 euros correspondant au solde impayé minoré des pénalités de retard, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société MDN à payer à la société Wienerberger la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] aux dépens ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par une déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel le 16 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable l’action exercée par le [Adresse 14] à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] et de la société MDN sur le fondement de la garantie des vices apparents car forclose ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 11]-[Localité 13] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] aux dépens ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] demande à la cour, au visa des articles 1792-6 et 1147 du code civil, de :

Infirmer la décision de justice dont appel,

Condamner in solidum la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN, ou l’une à défaut de l’autre, à procéder ou faire procéder à la réparation des réserves et désordres constatés,

Subsidiairement,

Condamner in solidum la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN, ou l’une à défaut de l’autre, à payer au [Adresse 15] la somme de 71.534,04 euros au titre de la réparation des réserves et désordres constatés,

Dire que cette somme sera actualisée de la date du rapport à la décision à intervenir, sur l’indice BT01 du coût de la construction,

Condamner toute partie succombante à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] fait valoir qu’il est fondé à rechercher la responsabilité de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] aux motifs que les réserves et désordres dénoncés dans l’année d’achèvement n’ont pas été levées. Il soutient qu’il peut demander, à titre principal, une réparation en nature en étant subrogé dans les droits du promoteur-vendeur. Subsidiairement, il sollicite une réparation indemnitaire.

S’agissant des désordres : il affirme que le nombre de détecteurs est insuffisant pour couvrir toutes les zones à éclairer, que le portillon n’est pas sécurisé, qu’il est apparu des fissures et des cloques dans la peinture du bandeau, que des réservations non utilisées non pas été rebouchées, qu’il existe des traces de « salpêtre » sur la façade en brique, que le local poubelle n’est pas conforme et qu’enfin, qu’il manque une place de parking.

Il soutient que l’action engagée n’est pas forclose ; qu’elle a été introduite dans le délai de six mois suivant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire conformément à l’article 2239 du code civil.

A titre infiniment subsidiaire, il estime qu’il dispose d’une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] aux motifs qu’elle a commis une faute en qualité de maître d’ouvrage en ce qu’elle devait réceptionner l’ouvrage en réservant les désordres apparents, poursuivre la levée des réserves, dénoncer les désordres apparues dans l’année d’achèvement suivant la réception afin de préserver ses recours à l’encontre des constructeurs et que si elle ne l’a pas fait alors elle a commis une faute susceptible de causer un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de ces recours. Il ajoute que les désordres les plus importants, à savoir ceux relatifs aux traces sur la façade de l’immeuble, correspondent à des désordres qui n’étaient apparents ni à la prise de possession, ni dans le mois suivant celle-ci.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 29 novembre 2024, la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] demande à la cour, au visa des articles 1642-1, 1648, 1231-1 du code civil, de :

A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Lille le 2 mai 2023,

En conséquence,

Juger le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] forclos à agir au titre des vices et non-conformités apparents en vertu des dispositions de l’article 1648 du Code civil,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Condamner la société MDN à garantir et relever indemne la société SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

Sur l’appel incident formé par la société de MDN,

Débouter la société MDN de sa demande incidente de voir condamner la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] à lui verser une somme de 113.530 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2013,

En toute état de cause,

Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN à payer à la société SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

La SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] fait valoir que l’action du syndicat des copropriétaires est forclose au motif que les désordres et non-conformités relevés par le syndicat des copropriétaires sont soit des réserves non-levées soit des désordres et non-conformité dénoncés peu de temps après la prise de possession des parties communes. Elle estime que dans tous les cas, ils étaient apparents et qu’il convient d’appliquer le régime juridique des articles 1642-1 et 1648 du code civil à l’exclusion de tout autre ; qu’ à ce titre, le syndicat des copropriétaires disposait d’un délai d’un an et d’un mois pour assigner à compter de la prise de possession des parties communes soit jusqu’au 21 mars 2015 ; que ce délai de forclusion a recommencé à courir lorsque le juge des référés a rendu son ordonnance le 26 mai 2015 lui rendant commune et opposable les opérations d’expertise et qu’ainsi le syndicat des copropriétaires avait jusqu’au 26 mai 2016 pour assigner au fond la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13]. Or, l’assignation au fond a été délivrée le 17 décembre 2018, soit après ces délais et en conséquence l’action est forclose.

Elle reproche également au syndicat des copropriétaires de rechercher sa responsabilité sur le fondement de la garantie de parfait achèvement alors que ces dispositions ne peuvent s’appliquer à un vendeur d’immeuble à construire.

Enfin, elle fait valoir que sa responsabilité contractuelle ne peut pas non plus être engagée au motif que s’agissant de désordres apparents à la livraison des parties communes d’un immeuble en état futur d’achèvement seule la garantie des vices apparents est applicable ; que ce régime est exclusif de tout autre régime de responsabilité.

Subsidiairement, la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] soutient que la société MDN, en qualité de constructeur, a commis des défauts d’exécution et de réalisation à l’origine des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ; que la société MDN est responsable de ces sous-traitants à l’égard du maître d’ouvrage ; dès lors elle doit être condamnée à garantir et relever indemne de toutes condamnations prononcées à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

S’agissant de l’appel incident de la société MDN, la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] s’oppose à la demande de condamnation formulée par la société MDN à lui verser la somme de 113 530 euros au titre du solde du marché augmentée des intérêts au taux légal. Elle estime que le calcul opéré par la société MDN est erroné dans la mesure où 77 373,56 euros lui sont dues au titre des pénalités de retards ; que ces pénalités de retard étaient prévues par l’article 36.3 du cahier des clauses générales ; qu’aucun formalisme n’était prévu pour les mettre en 'uvre de sorte que le maître d''uvre n’avait donc pas à les constater. Elle s’oppose à l’argumentation de la MDN qui affirme avoir pris du retard dans la levée des réserves compte tenu de leurs impayés. La SCCV [Localité 11]-[Localité 13] soutient qu’il existait déjà un retard sur le chantier avant tout retard de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, la société MDN demande à la cour, au visa des articles 1792-6, 1642-1, 1147 et suivants et 1799-1 du code civil, de :

A titre principal,

confirmer le jugement du 2 mai 2023 rendu par le tribunal judicaire de Lille en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable l’action exercée par le [Adresse 14] à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] et de la société MDN sur le fondement de la garantie des vices apparents car forclose ;

Débouté le [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN ;

Débouté la SCCV les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société MDN ;

Condamné le [Adresse 15] à payer à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Y ajoutant :

Déclarer irrecevable et, en tous les cas, mal fondée l’action exercée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à l’encontre de la société MDN sur le fondement de la garantie de parfait achèvement et de la responsabilité contractuelle ;

En conséquence,

débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la société MDN ;

Débouter la SCCV Les Jardins de [Localité 11] [Localité 13] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société MDN ;

Faisant droit à l’appel incident de la société MDN, infirmer le jugement du 2 mai 2023 rendue par le tribunal judicaire de Lille en ce qu’il a condamné la SCCV Les Jardins de Lille [Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 49 053,04 euros correspondant au solde impayé minoré des pénalités de retard, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant à nouveau, condamner la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] au paiement de la somme de 113 530 euros T.T.C., augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2013 ;

condamner in solidum le [Adresse 15] et la SCCV Jardin de [Localité 11] [Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum le [Adresse 15] et la SCCV Jardin de [Localité 11] [Localité 13] aux entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire,

condamner la société Wienerberger à garantir et relever indemne la société MDN de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des désordres affectant la façade de l’immeuble en principal, frais et accessoires, outre toutes condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la procédure,

condamner la société Wienerberger à payer à la société MDN la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la société Wienerberger aux entiers dépens.

La société MDN fait valoir que le syndicat des copropriétaires a formé une demande de réparation en nature en cause d’appel alors que devant les juges de première instance, il s’agissait d’une demande pécuniaire dès lors elle estime que cette demande constitue une nouvelle prétention irrecevable en cause d’appel.

La société MDN soutient que l’action du syndicat des copropriétaires fondée sur la garantie de parfait achèvement est forclose au motif que les désordres ou non-conformité ont fait l’objet de réserves à la réception ou lors de l’année de la garantie de parfait achèvement, ; que le délai d’action d’un an du syndicat des copropriétaires a commencé à courir à compter de la réception le 27 septembre 2013 et que l’assignation en référé délivrée le 15 octobre 2014 n’a pas interrompu le délai d’action. Elle ajoute que l’assignation au fond n’a été délivrée que le 17 décembre 2018 soit plus de deux ans après l’expiration du délai de forclusion de l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement. Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires est forclose sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

La société MDN fait également valoir que les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la responsabilité contractuelle sont irrecevables au motif que les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble en l’état futur d’achèvement relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil ; que les désordres affectant les façades en brique ont fait l’objet de réserves lors de la livraison le 21 février 2014, que les autres désordres ont été dénoncés par courrier du 14 juin 2014 ; qu’ils étaient donc apparents au moment de la livraison ; dès lors le Syndicat des copropriétaires avait un an et un mois à compter de la livraison soit jusqu’au 21 mars 2014 pour agir sur le fondement de la garantie des vices apparents ; que leur action est forclose.

A titre subsidiaire, si l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas déclarée forclose, la société MDN soutient que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de leurs demandes de condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle aux motifs qu’il ne rapporte pas la preuve que la société MDN a commis une faute contractuelle lui ayant causé un préjudice.

Elle estime que si sa responsabilité devait être retenue ; elle devrait être condamnée seulement à hauteur du pourcentage de responsabilité retenue par l’expert.

Par ailleurs, elle fait valoir que les désordres esthétiques sur les façades en brique sont issus d’une réaction chimique entre les briques et un produit de nettoyage classique. Elle estime que la société Wienerberger, en qualité de fabricant, a manqué à son obligation de conseil concernant l’utilisation des produits de nettoyage des briques. Dès lors, la société Wienerberger doit être condamnée à garantir la société MDN de toutes condamnations au titre des désordres affectant la façade de l’immeuble.

S’agissant de son appel incident, la société MDN fait valoir que le solde du marché restant dû par la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] est de 113 530 euros ; qu’aucune pénalité de retard ne peut être déduite de ce montant aux motifs que la clause 36.3 du cahier des clauses générales prévoyait que le constat du retard devait être fait par le maître d''uvre et qu’en l’espèce aucun constat n’a été dressé. De plus, elle estime avoir subi d’importants impayés de la part de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] constituant un manquement contractuel justifiant la suspension des travaux. Elle ajoute qu’elle est fondée à solliciter des intérêts de retard aux taux légal à compter du 6 décembre 2013 date de la mise en demeure de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13].

Aux termes de ses dernières conclusions déposées notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la société Wienerberger demande à la cour, au visa de l’article 1174 dans sa version en vigueur en 2013 et l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de :

A titre principal,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action exercée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins [Localité 11]-[Localité 13].

A titre subsidiaire,

Débouter la SAS MDN de ses demandes dirigées à l’encontre de la SAS Wienerberger

Condamner reconventionnellement la SAS MDN à payer à la SAS Wienerberger la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SAS MDN aux dépens de première instance et d’appel et Dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du CPC.

La société Wienerberger demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires que ce soit sur le fondement de la garantie des vices apparents ou sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

S’agissant de l’appel incident de la société MDN, elle fait valoir que si elle est le fabricant des briques, elle n’est pas le fournisseur direct puisqu’elle ont été livrées par la société Leclercq matériaux et que la pose de celles-ci s’est effectuée sous la responsabilité de la société MDN. Elle affirme qu’il n’existe aucune relation contractuelle entre elle et la société MDN.

Elle soutient qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil dans la mesure où elle préconise pour le nettoyage des briques de procéder à un essai limité ; que la société MDN est un professionnel du bâtiment et que celle-ci n’a sollicité aucun conseil ni avis.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la garantie de parfait achèvement

Sur la recevabilité de la demande de réparation en nature en cause d’appel

La société MDN fait valoir que le syndicat des copropriétaires a formé une demande de réparation en nature en cause d’appel alors que devant les juges de première instance, il s’agissait d’une demande pécuniaire dès lors elle estime que cette demande constitue une nouvelle prétention irrecevable en cause d’appel.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, si en première instance, le syndicat des copropriétaires a demandé à la condamnation in solidum de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN au paiement de la somme de 71 534,04 euros et, en cause d’appel, il demande, à titre principal, la réparation en nature, ces demandes tendent aux mêmes fins, à savoir la réparation des désordres et la levée des réserves.

La demande de réparation en nature, est par conséquent, recevable.

Sur la forclusion

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Le délai pour agir en garantie de parfait achèvement est un délai de forclusion et ce délai n’est susceptible que d’interruption. Les dispositions de l’article 2239 du code civil ne lui sont pas applicables et, ainsi, le délai de forclusion est insusceptible de suspension durant les opérants d’expertise.

Il est constant que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la livraison de l’immeuble, l’acquéreur de celui-ci subroge le maître d’ouvrage dans ses droits.

Le syndicat de copropriétaires demande la réparation pour les désordres suivants :

Les détecteurs : leur nombre est insuffisant pour couvrir toute la zone à éclairer,

Le portillon : il doit être sécurisé,

La peinture du Bandeau : apparition de fissures et de cloques,

Parking : non rebouchage des réservations non utilisées,

Façade en briques : traces de « salpêtre » et briques ébréchées,

Local poubelle non conforme au descriptif qui prévoyait de la faïence sur 1,80m de hauteur et d’un robinet de puisage,

Il manque une place de parking.

Il ressort du rapport d’expertise que les parties communes ont été réceptionnées le 11 octobre 2013 et qu’une liste de réserves a été annexée. Le 21 février 2014, lors de la réunion de levée de réserves, une autre liste de réserves a été établie correspondant à de nouveaux points soulevés. Par courrier recommandé du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires s’est plaint de la non-levée de certaines réserves et a dénoncé de nouveaux désordres, tels que le dysfonctionnement de la porte du SAS d’accès au parking, désordre dont il n’est pas demandé réparation. L’ensemble des désordres dont demande réparation le syndicat des copropriétaires était dans la liste des réserves du 21 février 2014, cet élément ne fait pas l’objet de contestation de la part des parties.

Ces désordres réservés relèvent de la garantie de parfait achèvement et le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu’au 21 février 2015 pour agir à l’encontre de la société MDN sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires a assigné, par acte d’huissier 15 octobre 2014, la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN, aux fins d’ordonner une expertise judiciaire. Le délai pour agir a donc été interrompu à la date de l’ordonnance ayant désigné l’expert, soit le 13 mai 2014. Le délai a, à nouveau, été interrompu par l’assignation en référé du 15 octobre 2014 délivrée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et des autres parties afin que l’expertise judiciaire leur soit rendue commune et opposable, puis par l’ordonnance du 26 mai 2015 qui a étendue et rendue opposables au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] les opérations d’expertises. Le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu’au 26 mai 2016 pour agir à l’encontre de la société MDN sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Or, l’assignation au fond a été délivrée le 17 décembre 2018.

L’action en garantie de parfait achèvement à l’encontre de la société MDN est donc forclose.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable l’action en garantie de parfait achèvement du syndicat des copropriétaires intentée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13], non tenue par cette garantie, et à l’encontre de la société MDN car forclose.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité contractuelle

Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes indemnitaires sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun en invoquant des fautes de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13], à savoir son manque de diligence quant à la poursuite de la levée des réserves.

La SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et de la société MDN soutient que les désordres invoqués relèvent exclusivement de la garantie des vices de construction de l’article 1642-1 qui est forclose, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur n’est pas applicable.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Seul le vendeur d’un immeuble à construire est tenu à cette obligation.

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, les désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination, ils étaient apparents lors la livraison, ils relèvent donc du régime des vices de construction ou des défauts de conformité de l’article 1642-1 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires avait donc un délai d’un an et un mois à compter de la date de la livraison pour agir en réparation de ces désordres. Il s’agit d’un délai de forclusion, insusceptible de suspension durant les opérants d’expertise.

Or, la livraison des parties commune, si la date précise n’est pas mentionnée dans les pièces apportées au débat, elle s’est déroulée soit en octobre 2013 soit le 21 février 2014. Le délai a été interrompu par l’assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires le 15 octobre 2014, puis par l’ordonnance du 26 mai 2015 qui a étendue et rendue opposables au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] les opérations d’expertises. Le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu’au 26 mai 2016 pour agir au fond à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] s’agissant de la réparation des désordres. Or, il a délivré l’assignation au fond le 17 décembre 2018, l’action était forclose.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité contractuelle de la société MDN

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société MDN sur le terrain de la responsabilité contractuelle.

Néanmoins, dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de nature à remettre en cause la décision du premier degré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’égard de la société MDN.

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] au bénéfice du syndicat des copropriétaires, l’appel en garantie formé par celle-ci à titre subsidiaire est sans objet.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Eu égard à l’absence de condamnation de la société MDN à l’égard du syndicat des copropriétaires, la demande de la société MDN formulée à l’encontre de la société WIENERBERGER est sans objet. Le jugement est également confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de la société MDN

Au titre de son appel incident, la société MDN demande la condamnation la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à la somme de 113 530 euros augmentée des intérêts aux taux légal à compter du 6 décembre 2013 au titre du solde impayé. Elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu à déduire les pénalités de retard en ce que, conformément à la clause 36.6 du CCG, le retard invoqué n’a pas fait l’objet d’un constat réalisé par le maître d''uvre.

Elle soutient également qu’elle a subi d’importants impayés de part de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13], notamment la situation du 27 septembre 2013 d’un montant de 192 691,77 euros qui n’a été payée que le 11 février 2014, et qu’à ce titre, elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et de ne pas procéder à la levée des réserves et elle ne saurait été pénalisée.

Elle précise qu’elle a adressé le 6 décembre 2013 à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] une mise en demeure de lui fournir une caution bancaire et qu’ainsi elle était en droit de suspendre les travaux puisqu’elle n’avait aucune garantie d’être payée. Pour autant, l’expert a situé la période de retard post-réception entre le 7 septembre 2013 et 14 mai 2014, alors que la garantie de paiement n’a été fournie que le 30 novembre 2015. Elle affirme que la sanction au défaut de fournir une garantie de paiement prévue par l’article 1799-1 du code civil est la faculté pour l’entreprise de suspendre l’exécution des travaux et que les dommages et intérêts ne permettent pas de se prémunir ou de se couvrir du non-paiement.

Elle soutient que la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] ayant perdu ses pouvoirs de maître d’ouvrage depuis la réception des travaux, elle ne peut plus réclamer le paiement de pénalités pour la période postérieure à la réception.

Elle fait valoir qu’elle est fondée à solliciter le paiement des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 décembre 2013, date de la mise en demeure envoyée à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13]. Elle affirme qu’aucun retard dans l’exécution des travaux ne lui est imputable.

Subsidiairement, la société MDN soutient que le chiffrage réalisé par l’expert relatif aux pénalités qui seraient dues est erroné puisqu’il a retenu la date du 27 septembre 2013 comme point de départ des pénalités alors que les réserves devaient être levées au plus tard le 6 décembre 2013. Elle affirme que l’expert aurait dû comptabiliser 158 jours de retard, soit du 7 décembre 2013 au 14 mai 2014) et retenir un montant de 39 500 euros, montant non contesté par la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13]. Elle précise qu’il n’y a pas lieu d’ajouter la TVA aux pénalités éventuellement dues car elles ne correspondent pas à une rémunération d’une prestation mais à une indemnisation.

La SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] soutient que le montant du solde restant dû à la société MDN doit nécessairement se voir soustraire le montant des pénalités de retard qui lui sont dues. Elle précise que ces pénalités sont contractuellement prévues, que la société MDN n’a jamais contesté son retard et qu’elle en a été avisée par le maître d''uvre et notamment par le courrier du 23 juillet 2013. Elle affirme également que la société MDN ne peut pas soutenir qu’elle était fondée à ne pas lever les réserves en raison d’impayés de sa part alors que le retard de la société MDN a commencé dès juin 2013 et que les travaux devaient se terminer le 28 juin 2013.

Elle indique que le chantier a été réceptionné le 27 septembre 2013 au lieu du 13 septembre 2013 ce qui engendre des pénalités de retard pour non-respect de la date d’achèvement, d’un montant de 24 977,96 euros. Elle affirme qu’il existe également des pénalités de retard pour la levée des réserves à hauteur de 250 euros par jour de retard, qu’il convient de prendre en compte comme point de départ un mois après la date de la notification du procès-verbal de réception à la société MDN, à savoir le 6 décembre 2013 et qu’ainsi le nombre de jours de retard est de 158, aboutissement à total de 39 599 euros. En conséquence, elle soutient que le montant des pénalités de retard est 64 476,96 euros. La SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] ne conteste pas la non application de la TVA s’agissant des pénalités de retard, de sorte qu’elle sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la somme de 49 053,04 euros au titre du solde restant dû à la société MDN.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 36.1 du cahier des clauses générales signé par les parties le 2 avril 2012 stipule « si les travaux ne sont pas effectués et terminés dans les délais prévus au calendrier détaillé d’exécution, l’entrepreneur subira une pénalité pour chaque jour calendaire de retard. Cette pénalité journalière sera égale au 1/1000 ème du montant du marché de l’entrepreneur auquel le retard est imputable, sans que celle-ci puisse être inférieure à 250 euros HT par jour calendaire ».

L’article 36.3 stipule : « les pénalités ci-dessus sont applicables du seul fait du retard et sans qu’il y ait lieu, pour le Maître d’ouvrage ou le Maître d''uvre, d’adresser une mise en demeure à l’Entrepreneur. Le constat de ce retard sera fait par le Maître d''uvre. »

L’article 36.4 stipule : « Les pénalités ci-dessus sont également applicables en cas de retard dans la levée des réserves, des vices apparents et dans l’exécution des travaux de reprise pendant l’année de parfait achèvement ».

Les parties s’accordent que le solde restant dû à la société MDN est de 113 530 euros TTC.

Sur l’existence des pénalités de retard, force est de constater que c’est à juste titre que les premiers juges ont indiqué que la stipulation selon lequel le constat du retard doit être fait par le maître d''uvre n’impose aucune condition de forme. Il ne convient pas d’ajouter des conditions non prévues aux contrat. Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise que la maîtrise d''uvre était assurée par un groupement comprenant l’architecte, M. [J] [N] et le bureau d’études VERDI INGENIERIE NORD, qui ne sont pas parties à l’instance.

S’agissant de la mise en 'uvre des pénalités, elle suppose que la faute de l’entrepreneur soit établie.

En effet, l’application de la clause pénale est un des moyens de sanction de l’inexécution contractuelle. Celle-ci doit donc exister et être démontrée par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, la clause pénale porte sur l’obligation d’exécuter les travaux dans le délai contractuellement stipulé.

Le moyen de la société MDN selon lequel elle a suspendu les travaux en raison des impayés de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] est écarté en ce que la première situation d’impayé invoquée date de fin septembre 2013 alors que le marché de travaux prévoyait que ceux-ci devaient être terminés le 28 juin 2013 et que la réception des parties communes a eu lieu le 11 octobre 2013, procès-verbal de réception comprenant une annexe des réserves à lever.

Le 6 novembre 2013 un constat d’huissier a établi la liste des réserves restant à lever, elles devaient l’être au plus tard le 6 décembre 2013.

L’expert indique dans son rapport (page 89) : « ce procès-verbal (du 11 octobre 2013) a été remis en mains propres à la société MDN à une date qui n’est pas déterminée précisément, mais que l’on peut situer entre le 11 octobre et 6 novembre 2013, date du courrier de réponse de la société MDN. ». L’expert ajoute : « il est nécessaire de manière contradictoire des constatations et de mener des investigations, ce qui ne permettait pas à la société MDN de lever l’intégralité des réserves. Nous avons été désignée comme expert dans ce dossier par ordonnance du 13 mai 2014 ».

Par ailleurs, il y a lieu de préciser qu’il était bien stipulé dans la convention liant la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN que les pénalités étaient également applicables en cas de retard dans la levée des réserves, des vices apparents et dans l’exécution des travaux de reprise pendant l’année de parfait achèvement. La société MDN ne peut donc valablement soutenir que la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] ne peut bénéficier de pénalités de retard pour la période post-réception.

Les pénalités étant dues, il y a lieu de les calculer. Les parties s’accordent sur leur montant total de 64 477 euros et sur le fait que la TVA ne soit pas applicable à ces pénalités puisqu’il s’gai t d’une indemnisation et non d’une rémunération d’une prestation.

Il y a donc lieu de déduire ce montant à au solde restant dû (113 530 ' 64 477), soit la somme finale de 49 053 euros.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 49 053 euros au titre du solde impayé minoré des pénalités de retard.

Sur les intérêts moratoires, il est produit aux débat un courrier recommandé du 6 décembre 2013 de la société MDN mettant en demeure la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] de lui régler le solde du marché. Le montant total dû par la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à la société MDN étant minoré par les pénalités de retard, il n’y a pas lieu, à nouveau de sanctionner la société MDN en retardant le point de départ des intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 49 053 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2013.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Les demandes accessoires

Le jugement est confirmé de ces chefs.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN sont condamnés aux dépens engagés en appel.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] est condamné à payer à la société MDN la somme de 2 000 euros et à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

La société MDN est condamnée à payer à la société Wienerberger la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

La demande formulée par la société MDN à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

La demande formulée par la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à l’encontre de la société MDN au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

DECLARE recevable la demande de réparation en nature formulée le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] devant la cour d’appel,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 2 mai 2013 sauf en ce qu’il fait courir les intérêts au taux légal de la condamnation pécuniaire de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à compter du présent jugement,

Statuant à nouveau et ajoutant,

DIT que la condamnation de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la société MDN à la somme de 49 053,04 euros, correspondant au solde impayé minoré des pénalités de retard, est augmenté des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2013,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] et la société MDN aux dépens engagés en appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] à payer à la société MDN la somme de 2 000 euros et à la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles engagés en appel,

CONDAMNE la société MDN à payer à la société Wienerberger la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel,

DEBOUTE la société MDN de sa demande formulée à l’encontre de la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCCV Les Jardins de [Localité 11]-[Localité 13] de sa demande formulée à l’encontre de la société MDN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille