République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/02/2026

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 23/00050 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UVNU

Ordonnance (N° 22/24176) rendue le 21 décembre 2022 par le juge commissaire du Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS [D], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Gabriel Neu-Janicki, substitué par M^e Antoine Ledoux, avocats au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉES

SCP Alpha Mandataires judiciaires, prise en la personne de Me [R] [N] ès qualités de mandataire ad’Hoc de la SAS Aciam désigné à cette fonction par ordonnance du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 27 avril 2023

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

défaillante, assignée en intervention forcée le 24 juillet 2023 à personne morale

SAS Aciam, pris en la personne de son Président

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante, signification de la déclaration d’appel le 03 mars 2023 à personne habilitée, signification des conclusions le 27 avril 2023 à personne habilitée

SELARL [G] [S] & Associés, représentée par Me [J] [S] co-liquidateur judiciaire de la société Aciam

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 4]

SELARL [H] [A], représentée par Me [B] [H] co-liquidateur judiciaire de la société Aciam

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 5]

représentées par M^e Jean-François Cormont, avocat constitué, substitué par M^e Jean Lelong, avocats au barreau de Lille, avocat plaidant

SAS [T], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Marc Santoni, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

SAS [U] Up, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par M^e Pierre Noël, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e François Leroy, substituée par M^e Childéric Merotto, avocats au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2025 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mélanie Roussel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Mélanie Roussel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 novembre 2025

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EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE

La société [D] est une société de gestion immobilière qui est notamment propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], dont dépend un local commercial (désigné sous le n°3), qui a été donné à bail par acte du 16 octobre 1992 à la société Camaïeu international.

La société Camaïeu international a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Lille métropole du 26 mai 2020, et par jugement du 17 août 2020, la cession de la société Camaïeu a été ordonnée au profit de la société Financière immobilière Bordelaise, avec faculté de substitution, la société Aciam étant substituée dans ses droits.

La société Aciam ayant repris les actifs de la société Camaïeu international, elle est devenue la locataire de la société [D].

Par jugement du tribunal de commerce de Lille métropole du 28 septembre 2022, la société Aciam a été placée en liquidation judiciaire, la SELARL [G] [S] & Associés, représentée par M. [J] [S] et la SELARL [B] [H] et [Q] [A], représentée par M. [B] [H], étant désignées en qualité de liquidateurs judiciaires.

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*

Par ordonnance du 21 décembre 2022, le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille métropole a autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce exploité par la société Aciam dans le local commercial propriété de la société [D] pour le prix de 35 200 euros à la société [U] Up, société spécialisée dans le commerce d’articles d’habillement, la décision étant notifiée à la société [T] dont l’offre n’a pas été retenue.

La société [D] a interjeté appel de cette ordonnance le 2 janvier 2023, aux fins d’infirmation ou d’annulation, déférant à la cour l’ensemble de ses chefs, intimant la société Aciam, prise en la personne de son président, la SELARL [G] [S] & Associés, représentée par Maître [J] [S] et la SELARL [B] [H] et [Q] [A], représentée par Maître [B] [H], ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société Aciam, la société [T] et la société [U] Up.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/50.

Le 24 juillet 2023, la société [T] a assigné en intervention forcée dans cette procédure la SCP Alpha Mandataires Judiciaires prise en la personne de Maître [N], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Aciam, désigné à ces fonctions par ordonnance du tribunal de commerce de Lille du 27 avril 2023.

Les co-liquidateurs de la société Aciam, la société [U] UP et la société [T] ont constitué avocat.

Ni la société Aciam, représentée par son président, ni son mandataire ad hoc ès qualités, n’ont constitué avocat.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a notamment :

— Constaté le désistement d’incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état à l’égard de la société Aciam et de la société Alpha Mandataires judiciaires en sa qualité de mandataire ad’hoc de la société Aciam ;

— Dit encore que le désistement n’est pas parfait à l’égard des co-liquidateurs ès qualités et des sociétés [U] Up et [T] ;

— Dit n’y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer ;

— Constaté en outre que l’ordonnance querellée n’affecte pas les droits et obligations de la société [T] qui est dépourvue de tout droit à recours contre cette ordonnance ;

— Prononcé en conséquence la mise hors de cause de la société [T] dans le cadre du présent recours devant la cour d’appel,

— Condamné la société [D] à verser à la société [U] Up et à la société [T] la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société [D] aux dépens de l’incident.

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*

Par ailleurs, toujours dans le cadre de la procédure collective de la société Aciam, le 29 décembre 2022, la société [D], en sa qualité de bailleur, a déposé une requête en constat de résiliation du bail devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille métropole pour un impayé au titre des créances postérieures de 28 236,66 euros TTC.

Par ordonnance du 11 juillet 2023, le juge commissaire a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société Aciam et la société [D] à effet au 29 décembre 2022.

Par acte du 3 novembre 2023, la société [U] Up a formé une tierce opposition à l’encontre de cette ordonnance qui ne lui avait pas été notifiée.

Par jugement du 25 juin 2024 le tribunal de commerce de Lille métropole a infirmé l’ordonnance du juge commissaire du 11 juillet 2023 et a condamné la société [D] à verser à la société [U] Up une somme de 2 000 euros et à la liquidation judiciaire de la société Aciam une somme de 500 euros, outre le paiement des dépens taxés et liquidés à la somme de 164,65 euros.

La société [D] a interjeté appel de ce jugement le 30 septembre 2024, intimant les co-liquidateurs ès qualités, la SCP Alpha Mandataires Judiciaires ès qualités de mandataire ad hoc de la société Aciam, et la société [U] Up, l’affaire étant enrôlée sous le n° de RG 24/4655.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable mais rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société [D] et a ordonné la jonction de l’instance enregistrée sous le n° de RG 23/50 avec l’instance enregistrée sous le n° de RG 24/4655.

Par conclusions n°4 remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 novembre 2025, la société [D] demande à la cour de:

I. Sur l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 21 décembre 2022 (RG 2022/544 – 2022024176) :

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel formé par la société SAS [D] à l’encontre de l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 21 décembre 2022 (RG 2022/544 – 2022024176) en ce qu’elle :

o Vu l’offre présentée par [Adresse 9] Portant sur le fonds de commerce sis [Adresse 10],

o Dit que l’acquéreur s’engage à reprendre en l’état les actifs cédés sans pouvoir réclamer aucune indemnité, diminution de prix pour quelques causes que ce soit et reconnait avoir la connaissance parfaite des actifs,

o Dit que le repreneur atteste sur l’honneur qu’il ne présente directement ou indirectement aucune incompatibilité tant personnelle que professionnelle pouvant vicier la présente offre,

o Dit que le repreneur, compte tenu de la situation de la société ACIAM, enseigne « CAMAIEU » n’entend pas bénéficier des conditions ordinaires et de droits dont il pourrait se prévaloir en matière de cession classique de fonds de commerce et dégage les co-liquidateurs ès qualités de toute responsabilité à ce titre,

o Dit que l’acquéreur reconnaît avoir été informé que les salariés attachés au fonds de commerce ont fait l’objet d’une procédure de licenciement économique mais que les dispositions de l’article L1224-1 du Code du Travail trouvent application, le repreneur prenant l’engagement de reprendre l’ensemble des salariés attachés au fond ainsi que ceux protégés pour lesquels l’autorité administrative n’aurait pas délivrée son autorisation de licenciement pour quelque cause que ce soit,

o Dit les éléments précédents actés, que la vente interviendra au profit de [U] UP ou toutes personnes physique ou morale que l’acquéreur se substituera à l’exclusion des personnes visées par l’article L643-2 du Code de Commerce tout en restant solidairement tenu avec le ou les substitués à l’exécution des engagements liés à le vente,

o Autorise la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SA ACIAM, sis [Adresse 11] au profit de [U] UP [Adresse 12], selon les conditions énoncées en la requête pour un prix net vendeur de 35.200,00 € hors droits et frais,

o Fixe l’entrée en jouissance au jour de la présente ordonnance de manière à ce qu’à cette date, loyers, charges, assurances et impôts attachés au dit emplacement seront supportés par le repreneur,

o Dit que le repreneur devra justifier des connaissances de la présente ordonnance, de la souscription d’une police d’assurance pour les locaux avant toute prise de possession,

o Dit que le prix sera payable immédiatement le jour de la présente ordonnance entre les mains du co-liquidateur pour être déposé par lui à la CDC en séquestre jusqu’à la signature de l’acte de cession de manière à garantir l’entrée en jouissance,

o Dit que le repreneur devra en sus du prix procéder au remboursement au profit de la LJ du DG versé entre les mains du propriétaire des locaux, si le cas d’espèce est vérifié,

o Dit que si des revendications portant sur les biens meubles devaient intervenir dans le cadre de la procédure de LJ, le repreneur s’engage à restituer les biens revendiqués sans recours contre la procédure,

o Dit que la vente sera régularisée par un avocat ou notaire choisi par le liquidateur qui établira lesdits actes, avec le concours du conseil du repreneur si demandé, les honoraires et frais de rédaction, enregistrement, formalités légales ou de toute autre nature que ce soit attachés à ces formalités seront à charge du repreneur,

o Dit que la rédaction des actes devra intervenir dans le délai de 3 mois et qu’il devra nous en être référé en cas de difficulté,

o Dit que l’exercice du droit de préemption et/ou du droit de préférence existants seront purgés, s’il en existe,

o Disons que si l’hypothèse est vérifiée sans avoir à saisir à nouveau par requête, le bailleur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreurs pour le paiement du prix, le remboursement du DG, le paiement des loyers à compter de l’entrée en jouissance ainsi que le règlement de l’intégralité des frais et honoraires attachés à la cession.

— L’INFIRMER en toutes ces dispositions ;

Y faisant droit et Statuant à nouveau :

A titre principal :

— ANNULER – INFIRMER l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 21 décembre 2022 (RG 2022/544 – 2022024176) ayant autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SA ACIAM, exploités dans les locaux sis [Adresse 13] au profit de [U] UP [Adresse 14] aux motifs que le bail est résilié, et/ou les obligations contractuelles dans le cadre de la cession du fonds de commerce et notamment la purge du droit de préférence et l’obtention de l’agrément n’ont pas été respectés, et/ou le délai de 3 mois pour réaliser la cession n’a pas été respecté ;

— ANNULER la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SA ACIAM, sis [Adresse 11] au profit de [U] UP [Adresse 12] ;

— DEBOUTER les intimées de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER qu’en application de l’article L 641-12 alinéa 5 du Code de Commerce, le liquidateur et/ ou le Tribunal exécute et mette en 'uvre toutes les stipulations de l'« ARTICLE 10 SOUS LOCATION – CESSION » du bail commercial y compris :

o L’obtention de l’agrément de la société [D] sur le cessionnaire ;

o La purge du droit de préférence contractuel de la société [D].

II. Sur le jugement du Tribunal de commerce de Lille-Métropole du 25 juin 2024 (RG 2023016755) :

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel formé par la société SAS [D] à l’encontre du jugement du Tribunal de commerce de Lille-Métropole du 25 juin 2024 (RG 2023016755) en ce qu’il a :

o JUGE recevable et bien-fondé la tierce opposition de la société [U] UP;

o REFORME l’ordonnance du juge-commissaire prise en date du 11/07/2023 en ce qu’elle a constaté :

o La résiliation de plein droit du bail commercial entre la SAS ACIAM venant aux droits de la société SAS CAMAIEU INTERNATIONAL et la SAS [D] ;

o La date de résiliation du bail commercial à la date de la requête de la société [D], soit au 29/12/2022

o CONDAMNE la société [D] à verser à la société [U] UP la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

o DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires

o DIT que le présent jugement sera signifié par la partie la plus diligente ou celle ayant un intérêt.

o DEPENS à la charge de la société [D] taxés et liquidés à la somme de 164,65 €.

L’INFIRMER en toutes ces dispositions ;

Y faisant droit et Statuant à nouveau :

o DEBOUTER la société [U] UP et la SELARL [B] [O] et [Q] [A] et la SEL [G] [S] & ASSOCIES, co-liquidateur de la société ACIAM de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

o INFIRMER la décision rendue par le Tribunal de Commerce de Lille-Métropole du 25 juin 2024

o CONFIRMER l’ordonnance du juge commissaire du Tribunal de commerce de Lille-Métropole du 11 juillet 2023 en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial du 19 octobre 1992 signé entre la société SAS [D] et la société ACIAM -venant au droit de la société SAS CAMAIEU INTERNATIONAL – pour un local commercial désigné sous le numéro 3 comprenant une surface de 204 m² au rez-de-chaussée outre une surface de 100 m² à usage de réserve en sous-sol, dépendant du Centre commercial des Clefs sis [Adresse 15] à 68000 Colmar à effet du 29 décembre 2022, date de dépôt de la requête en constat de résiliation dudit bail commercial ;

o CONSTATER – PRONONCER la résiliation de plein droit du bail commercial du 19 octobre 1992 signé entre la société SAS [D] et la société ACIAM – venant au droit de la société SAS CAMAIEU INTERNATIONAL – pour un local commercial désigné sous le numéro 3 comprenant une surface de 204 m² au rez-de-chaussée outre une surface de 100 m² à usage de réserve en sous-sol, dépendant du Centre commercial des Clefs sis [Adresse 15] à [Localité 8] à effet du 29 décembre 2022, date de dépôt de la requête en constat de résiliation dudit bail commercial ou à titre subsidiaire à effet de la date à laquelle la juridiction statuera ;

III. En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum les sociétés [U] UP, ACIAM, [G] [S] & ASSOCIES représentée par Maître [Y] [S], ès qualités de co-liquidateur de la société ACIAM et la société SELARL [B] [O] et [E] [A] représentée par Maître [B] [H], ès qualités de co-liquidateur de la société ACIAM, à payer à la société [D] la somme de 20.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la Selarl [G] [S] & Associés, représentée par Maître [J] [S] et la Selarl [B] [H] et [Q] [A], représentée par Maître [B] [H] en qualités de co-liquidateurs à la liquidation judiciaire de la société Aciam demandent à la cour de :

— Débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Confirmer l’ordonnance et le jugement entrepris.

Reconventionnellement,

— Condamner la société [D] au versement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la société [U] Up demande à la cour de :

— JUGER que la vente du fonds de commerce de la société ACIAM au bénéfice de la société [U] UP était parfaite au jour de l’entrée en jouissance fixée par Monsieur le Juge commissaire au 21 décembre 2022 ;

— JUGER que la société [D] n’était plus recevable à poursuivre la résiliation du bail commercial devant Monsieur le Juge commissaire dans la mesure où la cession du fonds est intervenue avant l’expiration du délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article L.622-14 du Code de commerce ;

En conséquence,

— DEBOUTER la société [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONFIRMER en toutes ses dispositions l’Ordonnance rendue par le Juge-commissaire du Tribunal de commerce de Lille Métropole le 21 décembre 2022 ;

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal de commerce de Lille Métropole le 25 juin 2024 ayant réformé l’Ordonnance du Juge-commissaire en date du 11 juillet 2023 ;

— CONDAMNER la société [D] à payer à la société [U] UP la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, la société [T] demande à la cour de :

— CONSTATER que la société [T] a, à tort, était intimée sur la déclaration d’appel du 3 janvier 2023 effectuée par la société [D],

— CONSTATER qu’aucune des parties ne formule de demandes à son encontre,

— ORDONNER la mise hors de cause de la société [T],

— DEBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la société [T],

— CONDAMNER la société [D] à payer à la société [T] la somme de 3.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu’elles ont transmises, telles que susvisées.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la mise hors de cause de la société [T]

La cour constate que, dans son ordonnance du 7 décembre 2023 aujourd’hui définitive, le conseiller de la mise en état a déjà prononcé la mise hors de cause de la société [T] dans le dossier inscrit au RG sous le numéro 23/50 (et n’a pas été intimée dans le dossier RG 24/4655), aucune demande n’étant formée contre elle, de sorte que la demande présentée à nouveau sur ce point est sans objet.

Sur l’appel contre l’ordonnance rendue le 21 décembre 2022 par le juge commissaire

La société [D] soutient que, dans le cadre de la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail commercial, le liquidateur aurait dû respecter le formalisme contractuel et en particulier l’obligation d’obtenir son agrément et la purge de son droit de préemption stipulé à son profit dans l’article 10 du contrat de bail qui a vocation à s’appliquer même dans le cadre d’une procédure collective. Elle constate qu’aucun projet de cession de fonds de commerce ne lui a été notifié dans les formes et délais contractuellement convenus, outre qu’aucun acte n’a été rédigé ensuite de l’ordonnance, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter l’annulation de cette ordonnance et à défaut son infirmation.

Les liquidateurs soutiennent que le fait d’autoriser la cession d’un fonds de commerce entre dans les pouvoirs du juge commissaire, de sorte que la société [D] ne justifie pas de la nullité qu’elle entend voir prononcer, rappelant que l’autorisation de cession résultant de l’ordonnance du juge commissaire conduit à la mise en 'uvre effective des opérations de cession par la rédaction de l’acte de vente; que les dispositions relatives à l’agrément du bailleur n’avaient vocation à être opposées qu’en cas de concession de la jouissance ou de sous-location du local et que le droit de préemption revendiqué ne devait être purgé que lorsque le preneur entend céder son fonds de commerce, hypothèse de cession de droit commun contractuel, différente du cas présent où ils ont procédé à des opérations de réalisation des actifs de la procédure collective, soit une vente faite d’autorité de justice. Ils en déduisent que les stipulations auxquelles se réfère la bailleresse étaient inapplicables à la présente vente.

La société [U] Up considère que la cession du fonds de commerce de la société Aciam est parfaite depuis le prononcé de l’ordonnance du juge commissaire du 21 décembre 2022 et que la société [D] ne peut se prévaloir des clauses du bail pour faire obstacle à la cession intervenue. S’agissant de la clause d’agrément, elle soutient comme les liquidateurs qu’elle ne s’applique qu’en matière de sous-location. S’agissant de la clause de préemption, elle retient également qu’elle n’a pas vocation à lui être opposée, le preneur n’ayant pas entendu céder volontairement son fonds puisque la vente de gré à gré d’un actif dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice, de sorte que ce sont les organes de la procédure collective qui ont imposé au preneur, conformément à loi et dans le cadre d’un appel d’offre, la vente de son fonds et non l’inverse.

Elle estime en outre que la procédure d’appel d’offre organisée était publique et que la décision critiquée a été notifiée à la société [D] qui n’a pas entendu user de son droit de préemption dans le délai de deux mois, de sorte qu’elle ne peut soutenir avoir été empêchée de faire valoir ce droit.

Sur ce, en vertu de l’article L. 642-19 du code du commerce, « Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. ('). »

Et selon l’article L. 641-12 alinéa 5 du même code, « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ».

La cour rappelle par ailleurs qu’il résulte de la combinaison de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et des articles L. 145-16, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire en application du dernier texte précité, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En conséquence, lorsqu’il envisage une telle cession, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur ( Com., 19 avril 2023, pourvoi n° 21-20.655).

En outre, la vente, qu’il s’agisse d’un actif mobilier ou d’un actif immobilier, est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire, sous la condition suspensive que celle-ci acquière force de chose jugée, mais le transfert de propriété est différé au jour de la signature de l’acte de cession, sauf précision contraire prévue dans l’ordonnance ( Com., 8 mars 2017, n° 15-21945).

A la requête du liquidateur présentée le 19 décembre 2022, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Aciam a autorisé le 22 décembre 2022 la cession au profit de la société [U] Up du fonds de commerce situé à [Adresse 16] [Adresse 17], moyennant le prix de 35 200 euros, hors droit et hors frais.

Il a par ailleurs notamment :

— fixé l’entrée en jouissance au jour de l’ordonnance de manière à ce qu’à cette date, loyers, charges, assurances et impôts attachés au dit emplacement seront supportés par le repreneur,

— dit que le repreneur devra justifier de la souscription d’une police d’assurance pour les locaux avant toute prise de possession,

— dit que le prix sera payable immédiatement le jour de l’ordonnance entre les mains du co-liquidateur pour être déposé par lui à la CDC en séquestre jusqu’à la signature de l’acte de cession de manière à garantir l’entrée en jouissance,

— dit que la vente sera régularisée par un avocat ou notaire choisi par le liquidateur qui établira lesdits actes, avec le concours du conseil du repreneur si demandé, les honoraires et autres frais étant à la charge du repreneur,

— dit que la rédaction des actes devra intervenir dans un délai de trois mois et qu’il devra lui en être référé en cas de difficulté,

— dit que l’exercice du droit de préemption et / ou du droit de préférence existants seront purgés s’il en existe,

— dit que si l’hypothèse est vérifiée sans avoir à saisir à nouveau par requête le bailleur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur pour le paiement du prix, le remboursement du dépôt de garantie, le paiement des loyers à compter de l’entrée en jouissance ainsi que le règlement de l’intégralité des frais et honoraires attachés à la cession.

Le bail du 16 octobre 1992 stipule dans l’article 10 « sous location – cession » :

— un article 10.2 selon lequel « le preneur ne pourra concéder la jouissance ou sous louer le local à qui que ce soit, en tout ou partie, sous quelque forme que ce soit même temporairement ou à titre gratuit sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (') »,

— un article 10.3 par lequel " le preneur ne pourra céder son droit au bail si ce n’est en totalité à l’acquéreur de son fonds de commerce ou à une société filiale de son groupe ou du groupe Camaïeu.

Si le preneur entend céder son fonds de commerce, il devra le notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en lui indiquant le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités de paiement, les conditions de la vente projetée et en lui donnant copie du projet d’acte et d’un état récent des inscription grevant le fonds.

Ladite notification vaudra offre de vente au bailleur qui aura le droit dans les deux mois de cette notification, d’indiquer au preneur dans les même formes qu’il se substitue ou substitue un tiers à l’acquéreur proposé aux conditions décrites. ('..)

Elle devra être constatée par un acte authentique ou sous seing privé, approuvé par le bailleur qui sera appelé à concourir à sa signature par notification effectuée au moins quinze jours à l’avance. Une grosse ou un exemplaire original enregistré de l’acte de cession devra être remis au bailleur dans le mois de la signature au frais du preneur, le tout à peine de résiliation de plein droit du bail.

Aucune cession, aucun apport ne saurait être fait, s’il est dû des loyers et charges par le preneur. "

Le bailleur sollicite l’annulation de l’ordonnance du juge commissaire et à défaut son infirmation, faute pour le liquidateur d’avoir obtenu son agrément et d’avoir purgé son droit de préemption.

S’agissant de la demande d’annulation, dans la mesure où l’article L. 642-19 du code du commerce dispose expressément qu’il appartient au juge commissaire d’autoriser la vente de gré à gré des biens du débiteur, l’ordonnance prise dans ce cadre n’encourt aucune annulation pour un éventuel excès de pouvoir, le bailleur ne précisant pas au demeurant le fondement textuel de cette demande.

Par ailleurs, la cour constate que l’agrément du bailleur n’est requis, aux termes du bail dans son article 10.2, que si le preneur envisage de concéder la jouissance ou de sous-louer le local, de sorte que cette disposition n’est pas applicable en cas de cession du fonds de commerce.

Cependant, l’article 10.3 ci-dessus reproduit impose clairement la nécessité de purger le droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce.

Et, contrairement à ce que soutiennent les liquidateurs et la société [U] Up, cette disposition a vocation à s’appliquer, en ce compris en cas de cession du fonds de commerce dans le cadre d’une procédure collective, l’article L.641-12 al 5 du code du commerce prévoyant expressément la possibilité d’une cession du bail « dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », en ce donc compris l’éventuel droit de préemption du bailleur.

Si les intimées invoquent des arrêts rendus par la chambre commerciale de la Cour de cassation les 23 mars 2022 ( Com., 23 mars 2022 n° 20-19.174) et 8 février 2023 (Com., 8 février 2023, n°21-23.211) jugeant que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice et ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le locataire commercial, ils ne sont pas transposables, étant rendus au visa de l’article L.145-46-1 du code du commerce, et statuant sur un droit de préemption du locataire.

De plus, il ne peut être considéré que le droit de préemption au profit du bailleur aurait été purgé par le liquidateur en ce qu’une procédure publique d’appel d’offre a été organisée préalablement par le juge-commissaire ou encore que l’ordonnance autorisant la cession a été notifiée au bailleur et que ce dernier aurait implicitement renoncé à son droit en ne se manifestant pas dans le délai de deux mois stipulé au contrat de bail, faute de respect du formalisme stipulé sur ce point dans le contrat de bail.

Néanmoins, la cour rappelle que la vente de gré à gré d’un élément de l’actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée et la vente n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire.

Aussi, en présence d’un bail stipulant, au profit du bailleur, un droit de préemption applicable lors de la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut, aux termes mêmes de la clause stipulant le droit de préemption, prendre position qu’à compter de la signification qui doit lui être faite du projet d’acte de cession, l’exercice du droit de préemption étant subordonné au caractère irrévocable de l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce (Com., 7 septembre 2010, pourvoi n°09-66.284).

Il s’en évince que l’autorisation de vente régulièrement prise par le juge commissaire dans le cadre des articles L.642-19 et L. 641-12 alinéa 5 du code du commerce n’encourt aucune nullité ni motif d’infirmation pour ne pas avoir respecté le droit de préemption stipulé au contrat de bail, qui ne commence à courir qu’à compter du caractère irrévocable de l’ordonnance ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce.

En conséquence, la société [D] doit être déboutée des demandes formulées sur ce point et l’ordonnance déférée sera confirmée.

Sur l’appel contre le jugement rendu le 25 juin 2024 par le tribunal de commerce

Sur la recevabilité de la tierce opposition de la société [U] Up

A titre liminaire, il convient de constater que le jugement n’est pas utilement critiqué en ce qu’il a déclaré recevable la tierce opposition de la société [U] Up et doit être confirmé pour les justes motifs qu’il comporte.

Sur la résiliation de plein droit du bail commercial

La société [D] soutient avoir, à juste titre, sollicité le juge commissaire par requête déposée le 29 décembre 2022, afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial puisqu’à cette date la société Aciam était redevable d’une somme de 28 236,66 euros au titre des loyers, charges, impôts ayant régulièrement formé sa requête trois mois après le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 28 septembre 2022.

Elle conteste les moyens que lui opposent les intimées, relevant que dans la mesure où elle bénéficiait d’un droit de préemption qui n’avait pas été purgé, la cession ne pouvait valoir transfert de propriété et ce d’autant que l’acte de vente n’a pas été régularisé, et que dans la mesure où la dette locative n’avait été réglée, le bail se trouvait automatiquement résilié par l’effet de la requête déposée trois mois après la date d’ouverture de la procédure collective. Elle souligne à nouveau que la cession du droit au bail quelle que soit sa forme se fait aux clauses et conditions du bail, de sorte qu’il ne peut être soutenu que la vente du fonds de commerce était parfaite au jour de l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente et qu’en tout état de cause, cette ordonnance n’opère transfert de propriété qu’après accomplissement des actes matériels de la cession qui n’ont jamais été réalisés.

Elle ajoute que le fait que la société [U] Up n’ait pas été informée de l’absence de paiement de cette créance de loyers est indifférent dès lors qu’au jour du dépôt de la requête le transfert de propriété n’était pas intervenu et que le liquidateur ne s’était pas acquitté des sommes qui lui étaient dues. Elle constate également que la société [U] Up ne démontre pas qu’à la date du 28 décembre 2022 le liquidateur était en possession de la totalité du prix de cession.

Elle en déduit que c’est à tort que le tribunal a réformé l’ordonnance du juge commissaire constant la résiliation du contrat de bail.

Les liquidateurs considèrent que l’ordonnance du juge commissaire du 21 décembre 2022 ayant autorisé la cession des éléments incorporels et corporels du fonds de commerce a bien entraîné la perfection de la vente, les opérations subséquentes nécessaires à sa formalisation demeurant sans effet sur ce caractère parfait, de sorte que le juge commissaire qui avait autorisé la vente ne pouvait, postérieurement, faire droit à la requête de la société [D] et constater la résiliation du bail dépendant des actifs cédés.

Ils ajoutent que la clause de préférence reprise au bail ne peut trouver à s’appliquer dans le cadre d’une vente faite d’autorité de justice en dehors d’un processus contractuel de droit commun.

La société [U] Up considère que la vente de gré à gré du fonds de commerce du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l’ordonnance du juge commissaire qui l’autorise. Aussi, selon elle, dès lors qu’elle est intervenue avant l’expiration du délai de trois mois, le bailleur ne pouvait postérieurement poursuivre la résiliation de ce bail qui avait été cédé préalablement à un tiers. Elle soutient qu’il n’est pas possible de déconnecter le début de la date d’entrée en jouissance, fixée par le juge commissaire au 21 décembre 2022, de la date de transfert de propriété du fonds à son profit, mettant en avant les dispositions de l’article 1583 du code civil. Elle considère ainsi qu’un acte réitératif est sans emport sur la perfection de la cession et le transfert de propriété, ne servant en pratique qu’à l’enregistrement et au paiement des droits y afférents, l’ordonnance ne stipulant nullement que la cession serait soumise à des conditions suspensives et la clause relative au droit de préemption du bailleur n’étant pas opposable dans le cadre d’une vente faite d’autorité de justice.

En vertu de l’article L. 622-14 du code du commerce, " Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : (')

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. (') "

Et, selon l’article R. 622-13 du même code, « (') Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation. (') »

Sur ce, il n’est pas contesté qu’à la date à laquelle la société [D] a saisi le juge commissaire d’une requête aux fins de constater la résiliation du bail le 29 décembre 2022, soit trois mois à compter du prononcé de la liquidation judiciaire de la société Aciam, des loyers dus par cette société postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, restaient impayés pour une somme de 28 236,66 euros.

Il n’est par ailleurs pas justifié du versement de cette somme à la date à laquelle le juge commissaire a statué ni, davantage à ce jour, le simple courriel produit en pièce 16 par la société [U] Up, adressé par le liquidateur à la société Aciam en date du 8 mars 2023 lui réclamant le décompte des sommes dues et un RIB afin de régler les créances postérieures, ne pouvant être assimilé à un paiement.

Par ailleurs, si le juge commissaire avait, au préalable, le 21 décembre 2022, autorisé la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail, rendant la cession parfaite, il n’en demeure pas moins que le transfert de propriété, sauf mention contraire de l’ordonnance, n’intervient qu’après l’accomplissement des actes matériels de cession ( 3e Civ., 5 janvier 2010, pourvoi n° 08-12.156) et sous la condition suspensive que la décision acquiert force de chose jugée (Com., 11 mars 1997, n° 94-19.207).

Or, en l’espèce, si l’ordonnance autorisant la vente prévoit une entrée en jouissance au jour de la décision de manière à ce « qu’à cette date, loyers, charges, assurances et impôts attachés audit emplacement seront supportés par le repreneur », cette entrée en jouissance ne peut s’interpréter comme un transfert de propriété immédiat au profit du repreneur, alors que dans le même temps, le juge commissaire mentionne des conditions relatives au paiement du prix, à la régularisation de l’acte par un avocat ou un notaire dans le délai de trois mois, et à la purge du droit de préemption et/ou du droit de préférence existants, aucune de ces conditions n’ayant été au demeurant régularisées, la société [U] Up ne justifiant au demeurant pas du versement du prix de cession au liquidateur.

En outre, les dispositions de l’article L. 642-19 du code du commerce par leur caractère d’ordre public font échapper la vente aux dispositions d’ordre privé du code civil régissant la nature et la forme de la vente (Com., 14 juin 1994, n°92-14.721), de sorte que les intimés ne sont pas fondés à opposer les dispositions de l’article 1583 du code civil au cas présent.

Par ailleurs, comme il a déjà été rappelé, en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire dans les conditions de l’article L. 642-19 du code du commerce se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire, de sorte que le droit de préemption stipulé au profit du bailleur devait être purgé pour lui rendre la vente opposable et permettre l’accomplissement des actes matériels de cession.

Il s’en évince que les intimés ne peuvent opposer l’ordonnance du juge commissaire du 21 décembre 2022, autorisant le liquidateur à vendre le fonds de commerce de la société Aciam à la société [U] Up, à la société [D], bailleresse, pour voir juger qu’elle n’était plus recevable le 29 décembre 2022 à poursuivre la résiliation de ce bail commercial.

En conséquence, faute de paiement au bailleur de la créance de loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure, la résiliation du contrat de bail a pris effet au jour de la présentation de la requête soit le 29 décembre 2022, de sorte que le jugement déféré doit être infirmé en ses chefs ayant réformé l’ordonnance du juge commissaire qui a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial et fixé la date de sa résiliation au 29 décembre 2022, l’ordonnance du 11 juillet 2023 étant en conséquence confirmée.

Sur les autres demandes

La société [D], partie perdante sur une partie de ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Enfin, l’équité et la situation des parties commandent de condamner la société [D] à verser à la société [U] Up une somme de 2 000 euros et aux liquidateurs une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société [T] doit être déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Dit sans objet la demande de mise hors de cause de la société [T] ;

Confirme l’ordonnance rendue par le juge commissaire dans la procédure collective de la société Aciam le 21 décembre 2022 ;

Infirme le jugement rendu le 25 juin 2024 par le tribunal de commerce de Lille métropole sauf en ce qu’il a :

— Jugé recevable la tierce opposition de la société [U] Up,

— Condamné la société [D] à verser à la société [U] Up une somme de 2 500 euros et à la liquidation judiciaire de la société Aciam une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens ;

Le confirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge commissaire dans la procédure collective de la société Aciam le 11 juillet 2023 en toutes ses dispositions ;

Condamne la société [D] aux dépens d’appel ;

Condamne la société [D] à verser à la société [U] Up une somme de 2 000 euros et à la Selarl [G] [S] & Associés, représentée par Maître [J] [S] et la Selarl [B] [H] et [Q] [A], représentée par Maître [B] [H] en qualités de co-liquidateurs à la liquidation judiciaire de la société Aciam une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente