ARRET N°

N° RG 17/00423

N°Portalis DBWA-V-B7B-B6D3

M. B C Y

C/

M. A D X

S.A.R.L. HADMA

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 JUIN 2020

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 23 Mai 2017, enregistré sous le n° 17/00146 ;

APPELANT :

Monsieur B C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur A D X

[…]

Morne Coco

9700 FORT-DE-FRANCE

Non représenté

SARL HADMA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège de la société,

Centre d’affaires Place d’Armes

Beterbat

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été prise selon la procédure sans audience conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 en l’absence des parties, sur le rapport de M^me Emmanuelle TRIOL, Conseillère. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée

de :

Présidente : Mme,Emmanuelle TRIOL, Conseillère

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 23 Juin 2020

ARRÊT : Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE':

Par acte authentique du 17 septembre 1999 et du 26 avril 2000, M. Z X et son épouse ont vendu à M. B C Y un terrain d’une superficie de 1 000 m² sis à Rivière Salée lieu-dit Habitation Thoraille, cadastré K 1468. Ce terrain est issu d’une parcelle plus grande appartenant aux vendeurs et cadastrée K 1469.

Par acte authentique du 16 novembre 2009, M. A X a vendu à la société HADMA la parcelle cadastrée K 1469, après l’avoir acquise lui-même des époux X. Dans l’acte figure la mention suivante':'«'de convention expresse, le vendeur s’engage à conférer au propriétaire de la parcelle K 1468 une servitude de passage et de réseau du lotissement, par acte séparé à recevoir par le notaire soussigné'».

Par ordonnance de référé du 21 mars 2014, le président du tribunal de grande instance de Fort de France a fait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. Y afin de déterminer dans quelle mesure la SARL HADMA a mis en place le raccordement au réseau des eaux pluviales, au réseau Télécom et à celui de l’eau potable au bénéfice de la parcelle de M. Y.

L’expert judiciaire a déposé son rapport courant mars 2016.

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2016, M. B Y a fait assigner M. A X et la SARL HADMA devant le tribunal de grande instance de Fort de

France pour les voir condamner solidairement, et sous astreinte, à faire procéder aux travaux permettant la mise en 'uvre effective de toutes les servitudes qui lui sont dues, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1217 du code civil et pour obtenir la condamnation de la SARL HADMA à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2017, le tribunal a’débouté M. B Y de ses demandes.

Le tribunal a, en effet, et particulièrement motivé sa décision par le fait que le demandeur se fondait sur la responsabilité contractuelle alors qu’il n’existait aucun contrat entre lui-même et les parties défenderesses.

Par déclaration électronique du 7 juillet 2017, M. B Y a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions du 3 novembre 2019, transmises par la voie électronique, l’ appelant demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de':

- dire qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation de la SARL HADMA et de M. X, sur le fondement de l’article 1240 (ancien article 1382) du code civil, à l’occasion de l’inexécution de leur obligation prévue aux termes de l’acte du 16 novembre 2009,

- en conséquence, homologuer le rapport d’expertise judiciaire et condamner solidairement la SARL HADMA et M. A X à procéder, à leurs frais, à la réalisation des travaux permettant la mise en 'uvre effective de toutes les servitudes qui lui sont dues, lui permettant d’obtenir son permis de construire, sous astreinte de 3 000,00 euros par jour de retard,

- condamner solidairement la SARL HADMA et M. A X à lui payer la somme de 240 000,00 euros, à titre de dommages-intérêts, à raison de la résistance organisée depuis le 16 novembre 2009, lui interdisant de construire sur sa parcelle depuis dix ans,

- dire que la somme sera actualisée au jour où la cour rendra sa décision,

- condamner solidairement la SARL HADMA et M. A X aux dépens et à lui payer la somme de 5 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il se fonde sur une jurisprudence de la cour de cassation pour affirmer que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il souligne que la SARL HADMA lui a causé un préjudice qu’elle doit réparer en lui versant une indemnité pour compenser la perte de jouissance d’une construction qui aurait dû être réalisée depuis sept ans et les troubles dans les conditions d’existence.

Par conclusions remises au greffe le 20 janvier 2020, la SARL HADMA demande à la cour de’déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en paiement de la somme de 240 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, de débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes et de le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5 000,00 euros, en vertu des termes de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que l’acte notarié de vente de M. X à M.

Y ne contient aucune mention relative à une servitude. Elle souligne que dans l’acte de vente passé à son profit, le vendeur, et non elle-même, doit s’occuper d’une servitude pour la parcelle de M. Y. Elle constate que le raccordement de la parcelle K 1468 aux différents services ne coûtera à son propriétaire que la somme de 2 400,00 euros et permettra de solutionner le litige.

M. A X s’est vu signifier les conclusions de l’appelant, à sa personne, par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2017 et la déclaration d’appel, à l’étude de l’huissier, par acte du 12 décembre 2017.

L’ordonnance de clôture et de fixation est intervenue le 28 janvier 2020, pour une clôture au 24 mars 2020.

MOTIFS DE L’ARRET':

1- Sur la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 240 000,00 euros':

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande formée en cause d’appel par M. Y consiste en une demande de paiement de dommages-intérêts en réparation «'de la résistance organisée depuis le 16 novembre 2009, [lui] interdisant de construire sur sa parcelle depuis 10 ans'». Dans le corps de ses écritures, l’appelant motive cette prétention par le fait qu’il subit «'une perte de jouissance d’une construction qui aurait dû être réalisée depuis 7 ans'» et des «'troubles dans les conditions d’existence du propriétaire'».

En première instance, M. Y avait formé, selon les termes de l’assignation du 30 décembre 2016, une demande de dommages-intérêts, pour la somme de 168 000,00 euros, suivant la même motivation visant la perte de jouissance et les troubles dans les conditions d’existence.

La demande formée en appel n’est, dès lors, pas nouvelle. Elle est recevable.

2- Sur la demande d’exécution des travaux sous astreinte':

Vu les dispositions de l’ancien article 1384 du code civil applicables à l’espèce ;

En application de ces dispositions, un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il appartient ainsi à M. Y de démontrer l’existence de ce manquement contractuel des intimés, de son préjudice et du lien de causalité entre ce manquement et son préjudice.

Certes, l’acte notarié de vente signé entre M. Z X et son épouse et M. Y ne précise pas l’existence d’une servitude au profit de la parcelle vendue.

Cependant, aux termes de l’acte notarié de vente du 16 novembre 2009, conclu entre M. A X, devenu propriétaire de la parcelle K 1469, et la SARL HADMA il est précisé que «'de convention expresse, le vendeur s’engage à conférer au propriétaire de la

parcelle K 1468 une servitude de passage et de réseau du lotissement, par acte séparé à recevoir par le notaire soussigné'». Dans le rapport d’expertise judiciaire, contradictoire à toutes les parties, il est expliqué que «'le projet d’acte de constitution du droit de passage et des servitudes de réseau n’a pas encore reçu l’approbation des parties, ayant été produit deux jours après l’assignation de M. Y aux défendeurs devant le tribunal de grande instance'».

Il est ensuite exposé qu’aux termes du projet d’acte du 9 janvier 2014, le notaire a repris les termes de la promesse de vente de 2008 et précisé que'«'c’est à tort et par erreur qu’à l’acte de vente, il a été mentionné que le vendeur s’engage à conférer au propriétaire de la parcelle n° 1468 une servitude de passage et de réseau du lotissement alors qu’en réalité c’est l’acquéreur, c’est à dire la société HADMA qui s’engage à conférer cette servitude'». La cour a pu effectivement vérifier, au titre de l’extrait de la promesse de vente produites aux débats, que celle-ci prévoyait l’obligation pour son bénéficiaire de conférer au propriétaire de la parcelle K 1468 une servitude de passage et de réseaux. Ces faits ne sont pas démentis par les parties au procès et suivant un courriel du 20 août 2013, adressé par le dirigeant de la SARL HADMA au notaire, le premier confirme au second que M. Y aura accès au réseau d’eau pluviale et au réseau télécom du […] et qu’il pourra se raccorder directement aux réseaux EDF et SME implantés le long de la voie commune qui borde la parcelle K 1468.

Il est donc établi que les signataires de l’acte de vente de la parcelle K 1469 sur laquelle le […] est aujourd’hui implanté ont convenu dans l’acte de ce que l’acquéreur conférerait au propriétaire de la parcelle K 1468 une servitude de passage et de réseau du lotissement. Or, l’appelant justifie que cet engagement n’a pas été encore respecté et qu’il ne peut donc obtenir un permis de construire sur son terrain faute de viabilisation. Son préjudice du fait du manquement contractuel de la SARL HADMA est donc démontré.

La société s’étant engagée à accorder au propriétaire de la parcelle K 1468 l’accès à l’ensemble des réseaux, il n’y a lieu à distinguer et il convient de la condamner à effectuer, à ses frais, tous les travaux nécessaires pour que la parcelle K 1468 soit raccordée aux réseaux électricité, eau potable, eau pluviale et Télécom.

Pour assurer l’exécution de la condamnation, il y a lieu de condamner la SARL HADMA à effectuer lesdits travaux dans les trois mois de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard pendant un délai de six mois.

Le jugement querellé est donc infirmé de ce chef.

3- Sur la demande en paiement de la somme de 240 000,00 euros de dommages intérêts':

Vu les dispositions de l’ancien article 1382 du code civil applicable à l’espèce ;

Il appartient à l’appelant d’établir le préjudice né du trouble de jouissance d’une construction et du trouble dans les conditions d’existence du propriétaire qu’il allègue subir, la faute de la SARL HADMA et de M. X et le lien de causalité entre cette faute et son préjudice.

Aux dires de M. Y, l’inertie de ses contradicteurs à respecter l’engagement compris dans leur acte authentique de vente l’a empêché de faire construire sur son terrain une maison d’habitation. Cependant, s’il est établi qu’un projet de construction d’une villa a existé, en 2012, entre l’appelant et les MAISONS BETERBAT, soit le propriétaire de la parcelle K 1469 sur laquelle a été construit le […], il n’a pas été dit à la cour la raison de son abandon. Pour autant, M. Y n’établit pas avoir fait d’autres démarches pour finaliser un autre projet. De plus, sa demande de dommages-intérêts

qui s’élève pourtant à la somme de 240 000,00 euros, n’est pas justifié par la production de pièces permettant à la cour d’évaluer le montant du préjudice supposé. Le préjudice de l’appelant au titre du trouble de jouissance ou du trouble dans les conditions d’existence n’est donc pas démontré.

Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts est rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

4- Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile':

La SARL HADMA est condamnée aux dépens.

Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS':

DÉCLARE la demande en dommages intérêts formée par M. B Y recevable ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. B Y de sa demande de condamnation à exécution de travaux sous astreinte ;

et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la SARL HADMA à faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que la parcelle K 1468 soit raccordée aux réseaux électricité, eau potable, eau pluviale et […], dans les trois mois de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

DÉBOUTE M. Y de la même demande formée à l’encontre de M. A X ;

CONFIRME, au besoin, le jugement en ses autres dispositions ;

CONDAMNE la SARL HADMA aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Emmanuelle TRIOL, Présidente et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,