N° RG 19/04595 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KHS3

N° Minute :

FD

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Caroline PARAYRE

la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT

SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT

M^e Laure RIMLINGER

SELARL DENIAU AVOCATS

M^e Régis JEGLOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 30 NOVEMBRE 2021

Appel d’un Jugement (N° R.G. 15/04470) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 19 septembre 2019, suivant déclaration d’appel du 13 Novembre 2019

APPELANT :

M. B X

né le […] à BRON

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

S.A.S. COTRABAT représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Roselyne CHANTELOVE de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocat au barreau de GRENOBLE

Société d’assurance MUTUELLE L’AUXILIAIRE représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Roselyne CHANTELOVE de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocat au barreau de GRENOBLE

SA ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaëlle LE MAT de la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT, avocat au barreau de GRENOBLE

SA BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laure RIMLINGER, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et maître Stéphane BONNET avocat plaidant au Barreau de LYON

S.A.S.U. SANISERE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Ronald LOCATELLI de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A. AXA FRANCE IARD Assureur de la société SANISERE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Ronald LOCATELLI de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. CONSEIL TECHNIQUE INGENIERIE DU BATIMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Défaillante

Société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège prise en sa succursale de Paris sise […], […],

Plantation place, 30

[…]

Représentée par M^e Régis JEGLOT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

la Société QBE SA/NV société de droit étranger prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège […], […]

Belgique dont la succursale française a son siège C’UR DEFENSE ' TOUR A ' […]

Représentée par M^e Régis JEGLOT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d’une ordonnance en date du 6 juillet 2021 rendue par la première présidente de la cour d’appel de Grenoble

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 septembre 2021, Frédéric Dumas, vice président placé entendu en son rapport, en présence de Laurent Grava, conseiller , assistés de Caroline Bertolo, greffière, ont entendu les avocats en leurs observations et M^e Parayre en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. B X a acquis le 20 novembre 2009 auprès de la société civile immobilière Le Chantelor, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, les lots n°62 et n°68 constitués d’un appartement de type T4 et d’un garage au sein de la résidence Le […] à Grenoble.

La société Chantelor était assurée dans le cadre de cette opération de construction au titre de sa garantie dommage ouvrage par la société anonyme Allianz I.A.R.D..

Ont participé à cette opération immobilière la société civile professionnelle Grange-Scrittori assurée auprès de la société M. A.F., en qualité d’architecte et de maître d''uvre de conception, la société par actions simplifiée Cotrabat assurée auprès de la société d’assurance mutuelle L’Auxiliaire, chargée d’une mission de maîtrise d''uvre d’exécution, la société à responsabilité limitée Cotib assurée auprès de la société QBE Insurance, en qualité de bureau d’études Fluide, la société par actions simplifiée Sanisère assurée auprès de la société anonyme AXA France I.A.R.D., pour la réalisation du lot n°15 chauffage-ventilation-plomberie/sanitaire.

La livraison est intervenue le 17 décembre 2009 avec des réserves.

Par courrier du 9 janvier 2010 M. X a adressé à la société Bouygues Immobilier, venant aux droits de la société Le Chantelor, une liste de désordres complémentaires puis, par un second courrier du 27 août 2010 une nouvelle liste de désordres affectant son appartement, relatifs à un 'problème majeur de chauffage’ dans la cage d’escalier et dans son appartement ainsi qu’à une impossibilité d’obtenir de 1'eau froide dans l’appartement.

Par courrier du même jour il informait la société Faure Immobilier en sa qualité de syndic, des problèmes de chauffage affectant tant les parties communes que son appartement et lui indiquait avoir sollicité l’intervention de la société Bouygues Immobilier.

La compagnie AGF I.A.R.T., venant aux droits de la compagnie Allianz, a diligenté une expertise amiable puis notifié à M. X un refus de garantie le 11 août 2011.

Saisi par le maître d’ouvrage le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné le 27 mars 2013 une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. Y.

Aux termes de son rapport déposé le 28 février 2014 l’expert judiciaire a constaté l’existence de désordres liés au chauffage de la dalle de béton du logement de M. X en toutes saisons et à une température de l’eau froide anormalement haute en raison d’une erreur de conception traduisant un manquement aux règles de l’art outre un manque de bon sens. Les travaux de reprise ont été évalués à 5.400 euros.

Selon exploit du 8 septembre 2015 M. X a assigné la société Allianz AGF I.A.R.T. et la société Le Chantelor ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor devant le tribunal de grande instance de Grenoble afin notamment d’obtenir la condamnation des sociétés Le Chantelor et Allianz à l’indemniser de ses préjudices.

La société Bouygues Immobilier venant aux droits de la société Chantelor a assigné les 23 et 24 mai 2016 en intervention forcée la société Cotrabat et son assureur L’Auxiliaire, la société Sanisere et son assureur AXA France I.A.R.D. ainsi que la société Cotib et son assureur QBE Insurance Europe Limited.

Suivant jugement du 19 septembre 2019 assorti de l’exécution provisoire le tribunal de grande instance de Grenoble a :

— rejeté les fins de non recevoir tirées de la prescription de l’action et du défaut d’intérêt à agir de M. X,

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de la société Faure Immobilier afin de représenter en justice le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— condamné in solidum la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor, la S.A. Allianz I.A.R.D., la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société La Mutuelle L’Auxiliaire, la S.A.S. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor une somme de 5.060 euros,

— dit que cette somme serait indexée sur l’indice B01 de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise,

— dit que la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société La Mutuelle L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. seraient condamnées in solidum à relever et garantir la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor et la S.A. Allianz I.A.R.D. des condamnations prononcées à leur encontre,

— dit que dans les rapports entre la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société La Mutuelle L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. :

— la S.A.R.L. Cotib serait tenue de prendre en charge 50 % des condamnations prononcées au profit du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— la S.A.S. Cotrabat et la société la Mutuelle L’Auxiliaire seraient condamnées à prendre en charge 30 % des condamnations prononcées au profit du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— la S.A.R.L. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. seraient tenues de prendre en charge 20 % des condamnations prononcées au profit du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— débouté le syndicat des copropriétaires de L’immeuble Le Chantelor et M. X du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la société Allianz I.A.R.D. et la S.A. Bouygues Immobilier, venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor, à verser à M. X une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor, la société Allianz la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société L’Auxiliaire, la société Sanisère, la société AXA France I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la S.A. Bouygues Immobilier, la société Allianz I.A.R.D., la S.A.R.L. Cotrabat, la compagnie L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère, la S.A. […] et la S.A.S. Cotib aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— autorisé la S.E.L.A.R.L. Boyer G Mangione Parayre et la S.C.P. E-F & G-Mollard à recouvrer contre la S.A. Bouygues Immobilier, la société Allianz I.A.R.D., la S.A.S. Cotrabat, la compagnie L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère, la S.A. […] et la S.A.R.L. Cotib ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration du 13 novembre 2019 M. X a interjeté appel, à l’encontre des sociétés Allianz

AGF I.A.R.D. et Bouygues Immobilier, du jugement du 19 septembre 2019 en ce qu’il l’avait débouté de ses demandes de condamnation solidaire des sociétés Chantelor et Allianz à lui verser la somme de 9.155,22 euros au titre de son préjudice matériel et de jouissance.

Le 17 juin 2020 la société Bouygues Immobilier a fait appel, à l’encontre des sociétés Cotrabat, Mutuelle L’Auxiliaire, Sanisere, AXA France I.A.R.D., Conseil technique ingénierie du bâtiment et QBE Insurance (Europe) Limited, du jugement en ce qu’il avait :

— condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la S.A. Allianz I.A.R.D., la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société La Mutuelle L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor une somme de 5.060 euros,

— dit que la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société La Mutuelle L’Auxiliaire, la S.A.R.L. Sanisère et la S.A. AXA France I.A.R.D. seraient condamnées in solidum à relever et garantir la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor et la S.A. Allianz I.A.R.D. des condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné in solidum la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor, la société Allianz la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société L’Auxiliaire, la société Sanisère, la société AXA France I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la S.A. Bouygues Immobilier venant aux droits de la S.C.I. Le Chantelor, la société Allianz la S.A.R.L. Cotib, la S.A.S. Cotrabat, la société L’Auxiliaire, la société Sanisère, la société AXA France I.A.R.D. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 avril 2021 M. X demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement rendu du 19 septembre 2019 relatif à son préjudice et de condamner solidairement les sociétés Le Chantelor et Allianz à lui régler les sommes suivantes :

—  14.320,79 euros euros au titre du préjudice matériel,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions l’appelant expose que, malgré le faible montant des travaux de reprise, les parties adverses ont refusé de régler amiablement le litige de sorte que son préjudice a perduré, plusieurs locataires lui ayant donné leur congé en raison des désordres, le loyer ayant été diminué pour ce motif et ces difficultés ayant généré divers frais en relation avec la location du logement.

Selon des écritures transmises le 11 mars 2021 la société Bouygues Immobilier, venant aux droits de la société Le Chantelor, conclut à ce que la cour confirme le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M. X de sa demande au titre d’un prétendu préjudice matériel et :

— à titre subsidiaire :

— condamne in solidum les sociétés Cotrabat, L’Auxiliaire, Sanisère, […], Cotib et QBE Europe SA/NV venant aux droits et obligations de la société QBE Insurance Europe Limited à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal et intérêts qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des dépens et frais d’expertise,

— réduise le préjudice allégué par M. X au titre du préjudice financier,

— en toute hypothèse :

— condamne M. X ou in solidum les sociétés Cotrabat, L’Auxiliaire, Sanisère, […], Cotib et QBE Europe SA/NV à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les mêmes aux entiers dépens de la présente instance et autorise Maître Rimlinger, avocat, à les recouvrer conformément à l’article 699 du même code.

La société Bouygues Immobilier fait valoir que :

— le lien de causalité n’est pas établi entre les désordres affectant le bien de M. X et le départ de ses locataires alors que son préjudice peut résulter au mieux d’une perte de chance de louer l’appartement sur les périodes considérées,

— l’expert judiciaire a mis en évidence les erreurs de conception à l’origine des désordres et le fait que les sociétés Cotib, Sanisere et Cotrabat ne les aient pas relevées de sorte que le tribunal a retenu leur responsabilité,

— les sociétés Cotrabat, L’Auxiliaire, Sanisère, […], Cotib et QBE Europe SA/NV qui ne contestent pas devoir relever et garantir la société Bouygues Immobilier devraient donc être tenues de la garantir.

La société Allianz I.A.R.D., suivant conclusions notifiées le 26 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens qui tendent essentiellement à démontrer que M. X n’établit nullement l’existence d’un lien de causalité entre les désordres de l’appartement et le préjudice matériel allégué, conclut à ce que la cour confirme le jugement du 19 septembre 2019 en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre d’un prétendu préjudice matériel et :

— le déboute de l’intégralité de ses demandes pécuniaires,

— à titre subsidiaire réduise à de plus justes proportions le préjudice financier allégué,

— en tout état de cause, s’il était fait droit aux demandes de l’appelant, la condamne in solidum avec les sociétés Cotib, Sanisère et Cotrabat, et leurs assureurs respectifs, les sociétés QBE Insurance devenue QBE Europe SA/NV, AXA France I.A.R.D. et L’Auxiliaire,

— déboute M. X ou quelque partie qui en fait le demande, de toutes prétentions au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamne M. X ou qui mieux le devra à régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. X ou toute partie succombante, aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la S.C.P. Guidetti – Bozzarelli-le Mat.

Les sociétés AXA France I.A.R.D. et Sanisere, faisant valoir par conclusions adressées le 16 juillet 2020 que l’appelant ne justifie ni de la quantification de son préjudice ni de son lien de causalité avec les défauts de construction, demandent à la cour de rejeter les demandes formées par M. X et :

— subsidiairement de juger que dans les rapports entre les sociétés Bouygues Immobilier, Allianz I.A.R.D., Cotib, Cotrabat, L’Auxiliaire, Sanisère et AXA France I.A.R.D. :

— la S.A.R.L. Cotib sera tenue de prendre en charge 50 % des condamnations prononcées au profit du

syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— la S.A.S. Cotrabat et la société la Mutuelle L’Auxiliaire seront condamnées à prendre en charge 30 % des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chantelor,

— les sociétés Sanisère et AXA France I.A.R.D. seront tenues de prendre en charge 20 % descondamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

— en toute hypothèse de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne saurait être tenue au-delà des limites de ses garanties, en particulier en termes de franchise et plafond de garantie,

— rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions ;

— condamner la société Bouygues Immobilier, ou qui mieux le devra, à verser la somme de 3 000 euros à la société Sanisère et son assureur AXA France I.A.R.D. au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bouygues Immobilier, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Deniau Avocat Grenoble.

Aux termes de leurs écritures remises le 19 novembre 2020, par lesquelles elles invoquent le défaut de preuve d’un lien entre les départs de locataires et les baisses de loyers d’une part et les désordres affectant le bien d’autre part outre l’absence de justification du quantum du préjudice allégué, les sociétés Cotrabat et Mutuelle L’Auxiliaire concluent à ce que la cour confirme le jugement déferré en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes au titre de son prétendu préjudice financier et :

— déboute la société Bouygues Immobilier de son appel provoqué à l’encontre de la société Cotrabat et de la Mutuelle L’Auxiliaire,

— à titre subsidiaire :

— réduise l’indemnité sollicitée à la stricte réparation du préjudice subi, justifié dans son principe et dans son quantum et présentant un lien de causalité direct et certain avec les désordres dénoncés,

— juge que ce montant sera réparti entre les différents intervenants dans les proportions retenues par le Tribunal soit :

—  50 % à la charge de la société Cotib,

—  20 % à la charge de la Société Sanisère sous la garantie de la société AXA France I.A.R.D.,

—  30 % à la charge de la société Cotrabat sous la garantie de la Mutuelle L’Auxiliaire,

— juge que la Mutuelle L’Auxiliaire pourra opposer à toutes les parties sa franchise en matière de dommages immatériels s’élevant à 10 % des dommages, avec un minimum de 1.143 euros et un maximum de 3.430 euros,

— en toutes hypothèses condamne la société Bouygues Immobilier à verser à la société Cotrabat et à la Mutuelle L’Auxiliaire la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon des écritures notifiées le 18 décembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour un exposé développé de ses moyens, la société QBE Europe SA/NV venant aux droits de la compagnie QBE Insurance Europe Limited et soutenant que M. X ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre les désordres et le préjudice allégué, demande à la cour de :

— mettre purement et simplement hors de cause la société QBE Insurance Europe Limited,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes au titre de son prétendu préjudice financier,

— débouter la société Bouygues Immobilier de son appel provoqué à l’encontre de la société QBE Europe SA/NV et rejeter les appels en garantie des intimées à son encontre,

— à titre subsidiaire :

— réduire l’indemnité sollicitée à la somme de 5.880 euros telle qu’évaluée par l’expert et retenir conformément à la clé de répartition des responsabilités retenue par l’expert, 50 % de ce montant pour la société Cotib, soit 2.940 euros,

— dire et juger que la compagnie QBE est fondée à opposer sa franchise, laquelle s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 5.000 euros et un maximum de 10.000 euros,

— en conséquence rejeter toutes les demandes formées à l’encontre de la compagnie QBE,

— en toutes hypothèses condamner la société Bouygues Immobilier ou qui mieux le devra à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée suivant ordonnance du 16 juin 2021.

MOTIFS

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.

Sur la demande de M. X

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au maître de l’ouvrage impropre à sa destination de démontrer l’existence d’un préjudice en relation causale avec cette impropriété.

En l’espèce considérant que le logement de M. X était constamment surchauffé, que la température de l’eau froide dépassait très largement la température maximale fixée à 25° degrés celsius par le décret du 20 décembre 2011 le tribunal a jugé que ces désordres rendaient la jouissance du logement particulièrement désagréable, voire impossible en période estivale, et le rendait impropre à sa destination. De plus ces désordres liés, selon l’expert, à la mauvaise conception d’un élément d’équipement de l’ouvrage faisant indissociablement corps avec lui le rendaient donc impropre à son usage.

Dès lors, en vertu des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1646-1 du code civil, la société Bouygues Immobilier en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, ainsi que la compagnie d’assurance Allianz I.A.R.D., en sa qualité d’assureur dommages ouvrages, étaient condamnées à indemniser le syndicat de copropriétaires et M. X des préjudices résultant pour eux de ces désordres sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil.

Tant la nature des désordres que le principe de la responsabilité décennale du vendeur ne sont aujourd’hui contestés, les dispositions du jugement étant sur ce point définitives.

M. X demande à la cour de condamner les sociétés Le Chantelor et Allianz à lui payer la somme de 14.320,79 euros au titre de son préjudice matériel caractérisé par les congés délivrés par plusieurs locataires en raison des désordres constatés, la diminution du loyer pour le même motif et les divers frais en relation avec la location du logement tels que ceux de rédaction des baux, d’états des lieux, de recherche de locations.

Il a été débouté en première instance de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation au titre de ses préjudices de jouissance et matériels, le premier juge ayant considéré que le propriétaire ne justifiait pas de ceux-ci.

Il a en effet considéré, sur le préjudice matériel allégué, que M. X s’était contenté de produire les attestations de l’agence Oralia, gestionnaire de l’appartement litigieux, ne produisait ni les factures correspondant aux frais qu’il prétendait avoir exposés, ni les baux conclus avec ses locataires, pas plus que le montant du loyer qu’il percevait déduction faite des frais d’agence. En outre les attestations établies par l’agence Oralia ne faisant état que des départs des locataires, mentionnant seulement que « la température ambiante de l’appartement » n’est pas « étrangère à cette situation », ne pouvaient permettre à elles seules de considérer que la perte de loyer invoquée, ainsi que les frais de rédaction de bail, de recherches de locataires, d’état lieux exposés ou encore que la diminution de loyer qui aurait été consentie seraient directement liés aux désordres constatés dans l’appartement. S’agissant de l’absence d’indexation du loyer entre juin 2015 et juin 2016 M. X ne produisait aucune pièce susceptible de permettre au tribunal d’apprécier le montant de ce préjudice.

Devant la cour, à l’appui de sa demande d’indemnisation de la perte de loyers et des frais occasionnés par les changements de locataires, l’appelant produit :

— une attestation de D A, occupant le logement donné à bail par M. X et qui témoigne des désordres affectant les températures de l’eau courante et de l’appartement,

— un historique de l’indice de référence des loyers daté du 5 novembre 2013 complété d’une mention manuscrite selon laquelle le loyer aurait dû s’élever au 3ème trimestre 2013 à 973,49 euros et non 900 euros,

— un courrier du 8 avril 2014 de l’agence Oralia indiquant que les premiers locataires sont demeurés trois mois dans l’appartement, lequel est demeuré inoccupé entre les 2 janvier et 10 juin 2013, et que la température ambiante de l’appartement n’est pas étrangère à cette situation,

— un tableau actualisé au 2ème trimestre 2016 des pertes sur loyers résultant des différences entre les montants des loyers perçus et théoriques en l’absence notamment de revalorisation à la demande du locataire en lien avec le problème de l’eau,

— un courrier du 31 août 2016 de l’agence Oralia concernant le défaut d’indexation des loyers de M. et M^me Z entre juin 2015 et juin 2016 à leur demande et en compensation du préjudice lié à la température de l’eau froide,

— un décompte de frais de gestion de la société Gignoux Lemaire en date du 28 juin 2013 mentionnant des honoraires de location et de rédaction de bail pour les premier et deuxième trimestres 2013,

— un tableau récapitulatif établi par M. X évaluant le total de ses pertes à 14.320,79 euros,

— un historique de la location de l’appartement dressé par M. X de juillet 2010 à juillet 2022,

— des relevés de gestion concernant plusieurs trimestres de 2010 à 2019.

Force est de constater qu’une fois de plus, devant la juridiction du second degré, l’appelant procède par affirmations s’agissant du lien existant entre les désordres avérés affectant son appartement et les changements de locataires, les divers frais occasionnés et le loyer non revalorisé, versant au dossier un certain nombre de pièces déjà produites devant le tribunal et dont l’inefficience quant à la démonstration d’un lien de causalité a déjà été soulignée par le premier juge.

En effet il ne fournit pas la moindre attestation de locataires témoignant précisément des motifs de leur départ ou des raisons du défaut de revalorisation du loyer, ne produisant ni contrat de location, ni congé. L’attestation de M. A, qui ne fait que confirmer les constatations expertales, ne justifie aucunement les allégations de M. X sur une prétendue perte de revenus liée aux désordres et les écrits de l’agence Oralia, qui en font état de manière chiffrée, demeurent insuffisants par leur caractère général a rapporter la preuve du lien contesté.

Si l’expert a considéré qu’un préjudice pour perte de location entre janvier 2013 et juin 2013 pouvait être évalué à 980 euros par mois soit 5.880 euros pour six mois il n’explique nullement les modalités par lesquelles il a déterminé ce préjudice.

Ce faisant, alors que l’exercice de son droit d’appel aurait dû lui permettre d’apporter de nouveaux éléments probatoires en tenant compte du motif de rejet de ses demandes en première instance, M. X, feignant de déduire du jugement la négation de tout préjudice (pièce 36), ne parvient pas davantage à rapporter la preuve d’une relation causale entre ses pertes de revenus et les frais exposés avec les désordres de son logement.

Il conviendra dans ces conditions de confirmer la décision du premier juge et de débouter M. X de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ainsi que de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 19 septembre 2019 du tribunal de grande instance de Grenoble,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties ses propres dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE