N° RG 19/04980 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KIWX

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL CABINET HADRIEN PRALY

la SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 05 AVRIL 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 17/03767) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 14 novembre 2019, suivant déclaration d’appel du 12 Décembre 2019

APPELANTE :

SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES venant aux droits de la société AISH, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

M. E A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M^me Y Z épouse A née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Denis DREYFUS de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d’une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d’appel de Grenoble

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 février 2022, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans (CCMI) régularisé le 13 juillet 2012, M. et M^me A ont confié à la société Ambition Isère Savoie (renommée depuis lors AISH) l’édification d’un bâtiment à usage d’habitation sur la commune de Le Touvet (38 660).

Le prix convenu a initialement été arrêté à la somme de 105.074 euros avant d’être porté à la somme de 107.130, 40 euros par l’effet de 4 avenants.

Les travaux ont débuté le 1er février 2013.

La maison a été réceptionnée par les époux A le 18 avril 2014 avec 23 réserves.

Suivant assignation du 4 juin 2014, les époux A ont sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la société AISH et de leur voisine, Madame X, dans le but que l’expert judiciaire donne son avis sur le bien-fondé des réserves émises à la réception et se prononce sur un éventuel empiétement de leur maison sur la propriété X.

Par ordonnance du 2 juillet 2014, l’expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur C D a été désigné.

L’expert a déposé son rapport le 10 décembre 2015.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2017, les époux A ont saisi le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins notamment de voir condamner la société AISH à leur verser des pénalités de retard.

Suivant traité de fusion par absorption du 26 octobre 2018, la société AISH a été absorbée par une société dénommée AGECOMI (RCS ANGERS 350 805 396).

La réalisation des conditions suspensives prévues audit traité de fusion a été constatée par décision de l’associée unique de la société AGECOMI du 31 décembre 2018, à l’issue de laquelle la société précitée a été rebaptisée « Société française de maisons individuelles ' SFMI » et son siège social transféré 19 cours Alexandre Borodine à Valence.

Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

-condamné la société AISH à payer aux époux A :

' 11.553, 20 euros au titre des préjudices financiers ;

' 13.140 euros au titre des pénalités contractuelles ;

' 5.840 euros au titre du préjudice de jouissance ;

' 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.064, 46 euros ;

-condamné les époux A à payer à la société AISH le solde du prix convenu, d’un montant de 5.216, 46 euros ;

-prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration du 12 décembre 2019, la société SFMI, venant aux droits de la société AISH a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

-condamné la société AISH à payer aux époux A :

-11.553, 20 euros au titre des préjudices financiers ;

-13.140 euros au titre des pénalités contractuelles ;

-5.840 euros au titre du préjudice de jouissance ;

-2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.064, 46 euros ;

-rejeté les demandes présentées par la société SFMI, venant aux droits de la société AISH tendant:

-A voir condamner les époux A à lui verser les pénalités de retard aux taux de 1 % par mois à compter du 1er juillet 2016 et jusqu’à complet paiement au titre du retard de règlement du solde du prix convenu, d’un montant de 5.215, 46 euros ;

-A voir condamner les époux A à lui verser une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses conclusions notifiées le 26 août 2020, la Société française de maisons individuelles demande à la cour de :
-réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné la société AISH à payer aux époux A les sommes de :

-11.553, 20 euros au titre des préjudices financiers ;

-13.140 euros au titre des pénalités contractuelles ;

-5.840 euros au titre du préjudice de jouissance ;

' condamné la société AISH aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise pour une somme de 6.064, 46 euros ;

' condamné la société AISH à payer aux époux A la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouté la société SFMI, venant aux droits de la société AISH, de ses demandes tendant :

-A voir condamner les époux A à lui verser les pénalités de retard aux taux de 1 % par mois à compter du 1er juillet 2016 et jusqu’à complet paiement au titre du retard de règlement du solde du prix convenu, d’un montant de 5.215,46 euros ;

-A voir condamner les époux A à lui verser une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-le confirmer pour le surplus,

Puis, statuant à nouveau

-débouter les époux A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou infondées ;

-condamner les époux A à payer à la société française de maisons individuelles, venant aux droits de la société AISH, une somme de 5.215,46 euros au titre du solde du prix convenu dans le cadre du contrat de construction, outre intérêts contractuels aux taux de 1% par mois de retard à compter du 1er juillet 2016 et jusqu’à complet paiement ;

-condamner les époux A à payer à la société française de maisons individuelles, venant aux droits de la société AISH, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner les époux A aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, la SFMI énonce qu’il est de jurisprudence constante qu’en matière de CCMI, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception ou la levée des réserves éventuellement émises à cette occasion, soit en l’espèce le 18 avril 2014.

Elle ajoute qu’aucune des réserves émises à la réception de l’ouvrage n’était de nature à compromettre l’occupation du bien.

Elle fait état de l’existence de prorogations du délai de réalisation excluant tout retard de livraison imputable au constructeur, avec notamment la réalisation de travaux réservés, le refus d’autorisation de passage opposé par la voisine du terrain d’assiette, les intempéries subies en cours de chantier.
A titre subsidiaire, elle se fonde sur l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation qui précise que les pénalités de retard journalières dues par le constructeur en cas de retard s’élèvent à 1/3000ème du prix convenu, et non pas 1/3000ème du coût total de l’opération.

Elle réfute tout préjudice financier et de jouissance, faisant observer que les époux A ne présentaient aucune demande ayant trait à la réalisation de travaux de reprise et qu’il n’est pas contesté que toutes les réserves avaient été levées.

Elle ajoute que le premier juge ne pouvait pas, selon l’adage non bis in idem, accorder aux époux A a la fois des pénalités de retard pour la période comprise entre le mois de février 2014 et le mois d’avril 2015 et une indemnité en réparation des loyers acquittés en partie sur la même période, puisqu’il est de jurisprudence constante que les pénalités de retard contractuelle ont pour vocation d’indemniser le maître d’ouvrage de l’ensemble des préjudices liés au retard de livraison.

Elle ajoute que la réception des travaux et la prise de possession de l’ouvrage par les demandeurs sont intervenues en date du 18 avril 2014, qu’il en résulte que les demandeurs étaient parfaitement en mesure, à compter de cette date, d’aménager dans leur maison et de se dispenser, ipso facto, du paiement du loyer dont ils réclamaient le remboursement.

Elle s’oppose à toute demande de remboursement des intérêts intercalaires, indiquant que si les époux A avaient acquitté les sommes dues en temps utiles, leur prêt serait entré en phase d’amortissement dès le début du mois d’avril 2014.

Elle s’oppose de même au rejet de la prise en charge des travaux de reprise de l’abergement de la toiture de Madame X, les époux A étant dépourvus d’intérêt à agir, l’assignation de cette dernière ne lui ayant pas été signifiée.

Elle énonce ne pas avoir à supporter les frais d’expertise, estimant la mesure inutile.

Enfin, elle demande à voir condamner les époux A au paiement des pénalités contractuelles de retard au taux de 1% par mois à compter du 1er juillet 2016 (date d’exigibilité du solde) et jusqu’à complet paiement.

Dans leurs conclusions notifiées le 1er juin 2020, les époux A demandent à la cour de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il retenu la responsabilité contractuelle de la société AISH devenue Société française de maisons individuelles, sur le fondement de 1231 du code civil, et condamné celle-ci à indemniser les époux A des préjudices qu’ils ont subis du fait des retards de livraison et des désordres affectant la livraison de l’immeuble.

Vu le rapport d’expertise de Monsieur C D,

-infirmer le jugement entrepris et évoquant sur les sommes allouées,

-condamner la Société française de maisons individuelles à payer à Monsieur et Madame A:

o la somme de 63.650, 44 euros au titre des pénalités contractuelles.

o la somme de 11.553, 20 euros au titre des préjudices matériels subis par les demandeurs du fait de la livraison différée d’une prestation conforme.

o la somme de 5 840 euros au titre des loyers supplémentaires de février à septembre 2014 outre les charges correspondantes.
o la somme de 4 704,44 euros au titre des intérêts intercalaires du crédit de février à septembre 2014.

o la somme de 5.000 euros au titre de ce préjudice de jouissance.

o la somme de 1 000 euros au titre des travaux d’abergement au droit de la jonction des toitures X / A.

-confirmer le jugement entrepris et condamner la Société française de maisons individuelles à payer à Monsieur et Madame A la somme de 6 064,46 euros au titre des honoraires d’expertise judiciaire.

-condamner la société Société française de maisons individuelles à payer aux époux A la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

-débouter la Société AISH de sa demande reconventionnelle et réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux A à payer la somme de 5 215, 46 euros au titre du solde restant dû et à titre très subsidiaire ordonner la compensation de toute somme qui pourrait être allouée avec les sommes qui seront allouées aux époux A.

-condamner la Société française de maisons individuelles aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CDMF avocats, Maître Denis Deryfus avocat associé, sur son affirmation de droit.

Les époux A énoncent que la construction a été réalisée avec un retard déraisonnable et réfutent être à l’origine du retard. S’agissant de leur voisine M^me X, ils soulignent que la difficulté est exclusivement imputable à la société AISH puisque la construction réalisée a généré un empiétement sur la propriété X, l’expert judiciaire précisant qu’après réalisation du crépi, l’empiétement serait de 2 centimètres.

A titre incident, ils se fondent sur l’article 14 du contrat de construction pour calculer le montant de la pénalité de retard en se fondant sur le coût total de l’opération.

Ils expliquent leur préjudice de jouissance par le fait qu’ils ont dû supporter huit mois de loyers supplémentaires de février à septembre 2014 outre les charges correspondantes soit 730 euros x 8 = 5 840 euros, qu’ils ont dû assumer d’autres frais.

La clôture a été prononcée le 1er décembre 2021.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société AISH devenue SFMI

Selon l’expert, alors que la réception a été prononcée le 18 avril 2014 avec 23 réserves, au premier accédit le 17 septembre 2014, une seule réserve avait été levée alors qu’au deuxième accédit le 25 février 2015, seules les réserves intérieures ont été levées.

Lors de la réalisation des murs, il est apparu que la dépassée de toiture du pan sud de la maison X débordait d’environ 15 cm sur la parcelle A, le pan sud a été repris mais non le pan nord.

A l’exécution de la charpente couverture, le constructeur a constaté que les pans nord des deux maisons avaient une rive non parallèle, que les pentes différentes conduisaient à ce que les toitures soient sécantes, et qu’il y avait un débordement de la toiture X au dessus de la toiture A. Pour achever la toiture, il est intervenu sur le toit riverain, sans autorisation et sans parachever les ouvrages, laissant un faîtage ouvert, une tuile supprimée et des gravats sur les tuiles.
En outre, les enduits extérieurs n’ont pas été exécutés sur ce pignon.

S’agissant des réserves, la plupart sont très mineures, certaines relatives à des suspicions de malfaçons étant sans objet, aucun dommage n’étant avéré.

La marquise n’est pas conforme au plan de façade et est dissymétrique.

L’absence d’enduit de façade est préjudiciable à l’ouvrage, puisque le mur pignon n’est pas imperméable et en cas de fortes et longues intempéries pluvieuses, l’eau pourrait pénétrer dans la maison des époux A, sous formes d’infiltrations, au travers du mur pignon et dans la maison de M^me X, sous forme d’infiltrations par la toiture non réparée, ce qui est constitutif d’une impropriété à destination et est susceptible d’affecter « quelque peu » selon l’expert la solidité du bien.

Répondant à la question des empiétements éventuels, l’expert note que concernant le mur sur limite, lorsque l’enduit extérieur sera réalisé, il y aura un empiétement de 2 cm maximum sur la propriété X.

Concernant la toiture, sur le long pan sud, le bandeau de la toiture A déborde de 5 cm sur le toit X, et sur le long pan Nord, la toiture X surplombe la toiture A avec un biais de 15 cm en partie basse et 0 cm à 1 m au faîtage.

Les travaux propres à remédier aux désordres supposent que le constructeur termine les travaux selon son contrat, qu’il modifie la marquise non acceptable, refasse l’enduit de la façade et fasse l’enduit du pignon, qu’il achève les finitions sur la toiture de M^me X.

Sur la somme de 63.650, 44 euros au titre des pénalités contractuelles

Selon l’article 14 du contrat, en cas de retard dans l’achèvement de la construction, hors cas prévus par ledit article, une pénalité de 1/3000ème du prix convenu par jour de retard est due par le constructeur.

Les travaux devaient commencer dans un délai de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et leur durée d’exécution était de 12 mois à compter du démarrage effectif des travaux.

La réception est intervenue le 18 avril 2014.

Il est de jurisprudence constante que les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception.

Par application des dispositions de l’article L. 231-6 IV du code de la construction et de l’habitation : « la garantie de livraison cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de 8 jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer des vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

Il résulte de ces dispositions que le terme de la garantie de livraison est fixé, suivant les hypothèses :

-soit lors de la réception sans réserves des travaux, lorsque le maître d’ouvrage s’est fait assister d’un professionnel ;

-soit dans les 8 jours qui suivent cette réception des travaux si le maître d’ouvrage ne s’est pas fait assister par un professionnel et qu’aucune réserve n’a été formulée dans ce délai ;
-soit à la levée des réserves exprimées lors de la réception des travaux.

Les réserves ont été levées selon les époux A le 1er juillet 2016 à l’exception des travaux relatifs à la toiture.

C’est donc cette date qu’il convient de retenir pour apprécier le calcul des pénalités de retard et non celle de la réception des travaux, quelle que soit la nature des réserves.

Le coût de l’opération s’élevait à 107 982, 40 euros après prise en compte des avenants.

La maison devant initialement être livrée le 1er février 2014.

Le délai a été suspendu pendant la réalisation des travaux de VRD, soit 18 jours.

S’agissant du refus de M^me X, le courrier lui demandant la permission de passer sur son terrain est en date du 22 janvier 2014, ce qui est très tardif, alors qu’une telle demande aurait pu être formulée très en amont puisqu’elle était prévisible au vu de la configuration des lieux et le retard pris pour obtenir l’autorisation de celle-ci est uniquement imputable à la société.

L e n o m b r e d e j o u r s d e r e t a r d e s t d o n c d e 8 5 0 , s o i t d e s p é n a l i t é s q u i s ' é l è v e n t à 107 982,40x1/3000x850=30 595 euros, le jugement sera infirmé.

Sur la somme de 11.553, 20 euros au titre des préjudices matériels

Les époux A sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société SFMI à leur verser la somme de 11 553, 20 euros au titre des préjudices matériels.

Cette somme correspond au montant des travaux de reprise tel qu’il avait pu être calculé par l’expert, sur la base des quatre devis fournis par le Conseil des époux A.

Si la société AISH avait effectué correctement ses travaux, les époux A auraient dû lui verser la somme de 5 215,

46 euros, le surcoût réel s’élève donc à la somme de 6 667,74 euros, somme que la SFMI sera condamnée à verser aux époux A.

Il n’y a pas lieu de condamner les époux A à verser cette somme de 5 215, 46 euros à la SFMI avec intérêts de 1% par mois à compter du 1er juillet 2016, les travaux n’ayant pas été terminés.

Sur la somme de 5 840 euros au titre des loyers supplémentaires de février à septembre 2014 outre les charges correspondantes.

L’expert a rappelé que les réserves étaient mineures et les époux A ne rapportent pas la preuve qu’ils ne pouvaient pas emménager dès le 18 avril 2014, les gros travaux devant s’effectuer à l’extérieur.

Il convient de retenir des frais de loyer entre février et avril 2014, et la nécessitépour les époux A de respecter un préavis qui est généralement de trois mois, soit 730x6=4 380 euros, le jugement sera infirmé.

Sur la somme de 4 704,44 euros au titre des intérêts intercalaires du crédit de février à septembre 2014.

Les époux A ne rapportent pas la preuve du lien de causalité entre le retard pris par la construction de la maison et l’impossibilité alléguée de commencer à rembourser leur crédit dès le mois de février 2014, ce qui leur aurait évité d’assumer des frais intercalaires.

Sur la somme de 5.000 euros au titre de ce préjudice de jouissance

Les époux A justifient d’un préjudice de jouissance lié au fait que leur maison n’est pas achevée et qu’ils devront encore faire face à des travaux, toutefois ce préjudice doit être ramené à de plus justes proportions et sera fixé à la somme de 2 500 euros.

Sur la somme de 1 000 euros au titre des travaux d’abergement au droit de la jonction des toitures X / A

Les époux A sont légitimes à agir dès lors que ces travaux sont situés à la jonction des deux maisons.

La somme proposée par l’expert, à savoir 800 euros pour la reprise et les finitions en partie haute de toiture pour les abergements et le nettoyage des tuiles, sera retenue.

Sur les pénalités de retard dues par les époux A

La société SFMI sollicite le paiement de pénalités de retard, en visant l’article 23 du contrat de construction.

Toutefois, et contrairement à ses allégations, les époux A n’ont pas admis que l’ensemble des travaux litigieux étaient effectués, puisque s’ils ont reconnu que les réserves avaient été levées au 1er juillet 2016, les travaux portant sur la toiture et les façades n’étaient pas réalisés.

La société SFMI sera donc déboutée de sa demande.

Sur la prise en charge des frais d’expertise judiciaire

Si la plupart des réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception apparaissaient finalement mineures, l’expertise a permis de mettre en exergue des dommages de nature décennale puisqu’ils avaient trait à l’étanchéité de la maison, dommages qui sont dus à la manière dont les travaux ont été réalisés, et il est donc légitime que ce soit le constructeur qui prenne l’intégralité de ces frais à sa charge.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société SFMI à payer les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétible et les autres dépens

Chacune de parties voyant ses prétentions partiellement accueillies, il ne sera pas fait application de l’article 700 en cause d’appel et chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel, dont distraction au profit des avocats en la cause.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

-condamné la société AISH à payer aux époux A :

' 11.553, 20 euros au titre des préjudices financiers ;
' 13.140 euros au titre des pénalités contractuelles ;

' 5.840 euros au titre du préjudice de jouissance.

-condamné les époux A à payer à la société AISH le solde du prix convenu, d’un montant de 5.216, 46 euros ;

et statuant de nouveau,

Condamne la société SFMI venant aux droits de la société AISH à payer aux époux A :

-la somme de 30 595 euros au titre des pénalités contractuelles,

-la somme de 6 667,74 euros au titre du préjudice matériel,

-la somme de 4 380 euros au titre des loyers,

-la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

-la somme de 800 euros au titre de l’abergement.

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel, dont distraction au profit des avocats en la cause ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.