N° RG 20/00636 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KLAH

JB

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Florence DESVAGES

la SELARL MONNIER-BORDES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 JANVIER 2022

Appel d’une décision (N° RG 17/04561)

rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 16 janvier 2020

suivant déclaration d’appel du 05 Février 2020

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ A2C ALPES CONSTRUCTIONS CONTEMPORAINES Prise en la personne de son représentant légal Monsieur B C,

[…]

[…]

représentée par M^e Florence DESVAGES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

M. D X

né le […] à […]

de nationalité Française

123 la grande terre

[…]

M^me E F épouse X née le […] à […]

de nationalité Française

123 la grande terre

[…]

représentés par M^e Laurence BORDES-MONNIER de la SELARL MONNIER-BORDES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, président de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 décembre 2021 Madame BLATRY, conseiller chargée du rapport en présence de Madame COMBES, président de chambre, assistées de M. Frédéric STICKER, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 29 mars 2017, la société A2C Alpes Construction (A2C) a consenti aux époux E F/ D Y un compromis de vente portant sur l’acquisition d’un bien immobilier sur la commune de Pontcharra sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La somme de 5.000,00€ a été consignée par les époux Y à titre de dépôt de garantie.

Suivant mail du 24 mai 2017, les époux Y ont informé la société A2C de leur intention de mettre fin à l’achat de la maison pour non acceptation du prêt.

Les époux Y ne se sont pas présentés à la réitération de la vente prévue le 20 juillet 2017.

Suivant exploit d’huissier en date du 30 août 2017, la société A2C a fait citer les époux Y, devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en paiement de la clause pénale.

Par jugement du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

débouté la société A2C de sa demande en clause pénale,•

• dit que la somme de 5.000,00€ séquestrée entre les mains de Maître Z, notaire à A, sera restituée aux époux Y, condamné la société A2C à payer aux époux Y une indemnité de procédure de 1.300,00€,• dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,• condamné la société A2C aux dépens.•

Selon déclaration en date du 5 février 2020, la société A2C a relevé appel de cette décision.
Selon uniques écritures du 4 mai 2020, la société A2C Alpes Construction demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, rejetant les prétentions adverses, de :

• dire que le dépôt de garantie de 5.000,00€ leur sera versé du fait de la non réitération fautive de la vente,

• condamner les époux Y à lui payer la somme de 22.500,00€ au titre de la clause pénale, outre une indemnité de procédure de 4.000,00€.

Elle fait valoir que :

• le compromis de vente était soumis à l’obtention par les époux Y d’un financement aux conditions définies précisément, après avoir obtenu un financement, ils se sont rétractés,•

• le refus de crédit dont ils se prévalent n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, de sorte qu’il entraîne la réalisation fictive de la conditions suspensive,

• ils appartient aux acquéreurs de justifier de ce qu’ils ont sollicité un prêts aux caractéristiques définies dans la promesse de vente,

• en l’espèce, les époux Y ne justifient pas avoir formulé de demande conforme aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente,

• les acquéreurs ont tenté d’invoquer que la condition suspensive était impossible à réaliser alors que ce sont eux qui ont fixé les caractéristiques du prêt,

• rien ne faisait obstacle à la réitération de la vente et l’absence de celle-ci est du seul fait des époux Y,

• l’acquéreur défaillant engage sa responsabilité de telle sorte que la clause pénale prévue au contrat l’oblige au paiement.

Par uniques conclusions du 30 juillet 2020, Monsieur et Madame Y demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la société A2C à leur payer une indemnité de procédure de 5.000,00€.

Ils exposent que :

• c’est le comportement fautif du débiteur de l’obligation sous condition qui est sanctionné par les dispositions de l’article 1304-3 du code civil,

• toutefois, il est de jurisprudence constante que même dans l’hypothèse où le débiteur n’aurait pas rempli ses obligations, il pourra échapper à l’application des dispositions susvisées s’il démontre qu’en tout état de cause, la condition ne pouvait pas se réaliser pour des motifs indépendants de sa volonté,

• les conditions de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour 2 ans au taux d’intérêt maximum de 2% n’étaient pas réalisables,

• s’il est vrai qu’ils n’ont pas déposé de demande conforme, celle-ci était irréalisable au regard de leur situation financière,

• au regard de cette impossibilité, ils n’ont pas été déloyaux et n’ont pas empêché par leur faute la vente,

• l’offre de financement a été obtenue sous condition de l’accord des assurances et des garanties, ce n’était donc pas une offre ferme et définitive.•

La clôture de la procédure est intervenue le 9 novembre 2021.

SUR CE

1/ sur la demande en paiement de la clause pénale
Le compromis de vente du 29 mars 2017 a été conclu sous la condition suspensive en faveur des acquéreurs d’obtention d’un prêt de 241.000,00€ pour une durée maximale de remboursement de deux ans au taux nominal d’intérêt maximum de 2% l’an, le dépôt de la demande devant être effectuée au plus tard le 29 avril 2017 et la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 12 juin 2017.

En page 7 de l’acte, il est stipulé une clause pénale aux termes de laquelle «'au cas où toutes les conditions relative à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 22.5000,00€ à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'».

Par application de de l’article 1304-3 du code civil alinéa 1er, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient aux emprunteurs de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, il n’est nullement contesté que les époux Y n’ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente.

Ils ont formé une demande le 26 avril 2017 auprès du Crédit Mutuel pour un montant de 279.309,00€ sur une durée de 300 mois, qui a été refusée.

Ils ont également sollicité la Caisse d’Epargne pour un montant de 240.992,85€ sur 300 mois, qui a été accepté le 28 avril 2017 sous réserve de l’accord des assurances et d’une caution.

Aucune faute ne peut être reprochée à l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait de toutes façons, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières.

En l’espèce, les époux Y sont propriétaires d’un bien immobilier acquis en décembre 2010 pour la somme de 125.325,00€ dont le prêt n’était pas entièrement remboursé, le capital restant dû s’élevant à la date du 29 mars 2017 à la somme de 21.342,73€.

Les ressources mensuelles des époux Y de 3.063,00€ et la valeur de leur bien immobilier, même s’il était vendu, ne leur permettaient en aucun cas de rembourser la somme de 241.000,00€ à l’issue d’un délai de deux ans.

Toutefois, d’une part, c’est avec une légèreté blâmable qu’ils se sont engagés à l’égard de la société A2C et, d’autre part, ils ont obtenu le principe d’un accord de financement, de sorte que la non réitération de la vente leur est imputable à tort et justifie l’application de la clause pénale.

Celle-ci, étant manifestement excessive au regard de la durée d’immobilisation du bien, sera réduite à la somme de 5.000,00€.

Ainsi, la somme séquestrée en la comptabilité de Maître Z, notaire à A, sera reversée à la société A2C.

2/ sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la société A2C.

Les époux Y, qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur D Y et Madame E F épouse Y à payer à la société A2C Alpes Construction la somme de 5.000,00€ à titre de clause pénale,

Dit que la somme de 5.000,00€ séquestrée entre les mains de Maître Z, notaire à A, sera reversée à la société A2C Alpes Construction,

Condamne Monsieur D Y et Madame E F épouse Y à payer à la société A2C Alpes Construction la somme de 3.500,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur D Y et Madame E F épouse Y aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.