ARRET N°588

JPF/KP

N° RG 20/01412 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBCF

S.A.R.L. SAINT J DE MONTS

C/

X

X

S.A.S. LAMA

S.C.P. MASSONNEAU, BARON CL., BARON CH., […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01412 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBCF

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 juin 2020 rendu(e) par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. SAINT J DE MONTS SARL ,prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES :

Madame D E épouse X

née le […] à LONDRES

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-BACLE-VEYRIER LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES.

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-BACLE-VEYRIER LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES.

S.A.S. LAMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Défaillante

S.C.P. OCEAN NOTAIRES, prise en la personne de ses représentants légaux domciliés en cette qualités audit siège.

Notaires associés 13, […]

85167 SAINT J DE MONTS CEDEX

A y a n t p o u r a v o c a t p l a i d a n t M e N i c o l a s G I L L E T d e l a S E L A R L MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur J-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur J-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame G H,

ARRÊT :

—  DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur J-Pierre FRANCO, Président, et par Madame G H,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, Monsieur F O B et son épouse Madame D E (les époux X) ont, par acte sous seing privé en date du 2 Septembre 2002, et par l’intermédiaire de la SAS Lama, signé avec la société Gestion Patrimoine Loisirs un contrat de réservation, préalable à une vente en l’état futur d’achèvement, concernant une villa à bâtir numéro 15, avec terrain et piscine privative, au sein de la résidence de tourisme «Domaine de Vertmarines», sise Route des Sables à Saint-J-de-Monts (Vendée), se composant d’un ensemble de 59 villas.

Le même jour, les époux X ont consenti à la société Gestion Patrimoine Loisirs un bail commercial pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de la date d’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, soit en l’espèce en juin 2004, pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

La vente en l’état futur d’achèvement a été constatée par ace authentique du 16 septembre 2003 dressé par Maître Jacques A, notaire au sein de la SCP A Chaigne, devenue la SCP Océan Notaires.

En mars 2007, la société Gestion Patrimoine Loisirs a cédé son fonds de commerce à la SARL Saint J de Monts, en ce compris le droit au bail.

Par acte d’huissier en date du 19 mars 2014, les époux X ont délivré à leur locataire un «congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction', pour la date du 30 septembre 2014, en rappelant que le locataire avait renoncé à cette indemnité à l’article 1er du bail.

Par acte en date du 27 avril 2016, la société Saint J de Monts a fait assigner les époux X-E devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne pour voir déclarer nul et de nul effet le congé et obtenir la restitution des clés sous astreinte, ainsi que sa réintégration dans les lieux objets du bail, outre l’indemnisation de sa dépossession des lieux sans autorisation jusqu’à sa réintégration ou le versement de l’indemnité d’éviction.

Les époux X ont fait assigner en intervention forcée la SCP Océan notaires, ainsi que le la SAS Lama, par acte du 22 décembre 2016, pour voir :

— dire valide le congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 19 mars 2014, avec effet au 30 septembre 2014,

— condamner la société Saint-J-de-Monts au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2014 comme occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion,

— subsidiairement, juger que la SAS Lama et la SCP Océan Notaires ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

— et les voir condamner à les garantir de toute condamnation qui serait mise à leur charge.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 mars 2017.

Par jugement en date du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a débouté la société Saint J de Monts de l’ensemble de ses demandes et a :

— déclaré valable le congé sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré à la société Saint J de Monts par exploit huissier de justice le 19 mars 2014 par les époux X pour le 30 septembre 2014.

— dit et jugé l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société Sainte J de Monts prescrite,

— débouté en conséquence la société Saint J de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés et expulsion, demande en dommages et intérêts pour dépossession, demande en paiement d’une indemnité d’éviction, demande subséquente en expertise,

— débouté les époux X de leur demande reconventionnelle en indemnité d’occupation et expulsion,

— prononcé la mise hors de cause de la société Lama et de la SCP Océan Notaires,

— débouté la SCP Océan Notaires, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— condamné la société Saint J de Monts à payer aux époux X la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société Saint J de Monts à payer à la société Lama la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Saint J de Monts à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société Saint J de Monts,-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Saint J de Monts aux entiers dépens

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu, pour l’essentiel:

— que le congé sans offre d’une indemnité d’éviction n’avait pas à être spécialement motivé, puisque par une stipulation expresse du bail qui faisait la loi des parties (article 1er), le preneur avait renoncé de manière expresse à demander une indemnité d’éviction et qu’au surplus, la société Saint-J-de-Monts n’avait pas demandé le renouvellement du bail dans le délai de six mois prévu

par l’article L. 145-10,

— que le preneur ne pouvait se prévaloir utilement des dispositions de l’article L. 145-15 dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, réputant non écrite toute clause faisant échec au droit du preneur à une indemnité d’éviction, dès lors que ces dispositions ne peuvent avoir d’effet rétroactif et ne sont pas applicables à un congé délivré le 19 mars 2014,

— qu’au surplus, l’action en nullité de la clause, fondée sur l’article L. 145 -15 du code de commerce dans sa version en vigueur lors de la délivrance du congé, était prescrite au regard des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce (prescription biennale),

— qu’enfin, les époux X, qui avaient récupéré les lieux le 12 août 2015, ainsi que constaté par procès-verbal de constat, ne rapportent pas la preuve d’une quelconque occupation sans droit ni titre et ne sont donc pas fondés à réclamer des indemnités d’occupation.

Par déclaration au greffe en date du 22 juillet 2020, la société Saint J de Mont a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 aout 2021, elle demande à la cour :

Au visa des articles L145-1, L145-9, L145-14, L 145-15, L145-17, L 145-28 et suivants du code de commerce et des articles 1719 et 1147 ancien et 1231 et suivants nouveaux du code civil,

— de déclarer la société Saint J de Monts recevable et bien fondée en son appel,

— d’infirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal judicaire des Sables d’Olonne le 25 juin 2020, en ce qu’il a :

*déclaré valable le congé, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré à la société Saint J de Monts par exploit d’huissier de justice le 19 mars 2014 par les époux X pour le 30 septembre 2014,

*dit et jugé l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société Saint J de Monts prescrite,

*débouté en conséquence la société Saint J de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés et expulsion, demande en dommages et intérêts pour dépossession, demande en paiement d’une indemnité d’éviction, demande subséquente en expertise ,

*condamné la société Saint J de Monts à payer aux époux X la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la société Saint J de Monts à payer à la société Lama la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la société Saint J de Monts à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société Saint J de Monts,

*débouté la société Saint J de Monts de ses demandes plus amples ou contraires.

*condamné la société Saint J de Monts aux entiers dépens et ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— d’annuler le congé délivré par les époux X à la société Saint J de Monts le 19 Mars 2014 sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, portant sur la villa N°15 sise Domaine de Vertmarines, Route des Sables à Saint-J de Monts

En conséquence,

— de déclarer que le bail commercial liant les parties, et conclu le 2 Septembre 2002, se poursuit par tacite prolongation,

— d’ordonner la réintégration immédiate de la société Saint J de Monts dans les lieux pris à bail et condamner solidairement époux X à restituer à la société Saint J de Monts , les clefs des lieux loués, savoir la villa portant le numéro 15 située dans le Domaine de Vertmarines, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le 15 ème jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— d’ordonner l’expulsion immédiate des époux X , ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— d’interdire aux époux X , sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée, de changer les serrures du bien loué et de se maintenir dans les lieux directement ou par personne interposée, au-delà des périodes d’occupation personnelles contractuelles, de consentir un bail ou un mandat de gestion ou tout contrat d’exploitation à un tiers sur les locaux dont s’agit, tant que la société Saint J de Monts disposera d’un titre locatif ou sera en attente du paiement de l’indemnité d’éviction,

Subsidiairement, si la cour devait dire le congé de nature à mettre fin au bail commercial, ou refuser la réintégration dans les lieux,

— de déclarer non écrite, par application des dispositions d’ordre public de l’article L 145-15 du code de commerce la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002, invoquée par les bailleurs;

En toute hypothèse et à défaut de la juger non écrite,

— de déclarer la société Saint J de Monts recevable à faire valoir par voie d’exception la nullité de la clause de renonciation du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction telle qu’insérée à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial liant les parties, en application de l’article L 145-15 du code de commerce dans sa version antérieure à la loi du 18 juin 2014,

— de déclarer la société Saint J de Monts bien fondée en sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, en application des articles L145-14 et suivants du code de commerce,

— de condamner solidairement les époux X à payer de ce chef à la société Saint J de Monts une somme de 54.300 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— de désigner, aux frais avancés du bailleur, tel expert qu’il lui plaira de nommer aux fins de chiffrer ladite indemnité, selon les critères fixés par l’article L 145-14 du code de commerce,

— de condamner solidairement les époux X dans l’attente de la fixation définitive de ladite

indemnité d’éviction, à payer à la société Saint J de Monts , à titre provisionnel de ce chef, une somme de 30.000 euros,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement les époux X à payer à la société Saint J de Monts une somme de 80 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux en réparation du préjudice qu’elle a subi depuis le 1er janvier 2015 du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué et des actes de concurrence déloyale et agissements parasitaires commis à son détriment,

— de condamner solidairement les époux X à payer à la société Saint J de Monts à compter 1er janvier 2021 et jusqu’à réintégration effective dans les lieux, ou paiement de l’indemnité d’éviction, une somme de 833 euros par mois en réparation du préjudice subi par la société Saint J de Monts du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué, à compter du 31 décembre 2020,

— de débouter les époux X, de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la la société Saint J de Monts et les déclarer infondés leur appel incident et toutes leurs demandes incidentes,

— de débouter la société Océan Notaire de sa demande de confirmation du jugement et la déclarer infondée en toutes ses prétentions à l’encontre de la société Saint J de Monts ainsi qu’en toutes ses demandes incidentes,

— de débouter la société Lama en toutes ses prétentions,

— de condamner solidairement les époux X et tout succombant à payer à la société Saint J de Monts une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux X aux entiers dépens incluant les frais de signification et de traductions pour le respect des formalités imposées par les régles procédurales applicables entre le Royaume-Uni et la France.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 aout 2021, les époux X demandent à la cour :

Au visa des articles L.145-9, L.145-15, L.145-60 du Code de commerce ,

de l’article 146 du Code de procédure civile

des articles 1134 ancien du Code civil et 1240 du Code civil

— de recevoir les époux X en toutes leurs demandes, fins et conclusions

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 25 juin 2020,

— de dire et juger la société Saint J de Monts irrecevable et mal fondée à contester la licéité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction,

— de dire et juger en tout état de cause que l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction est prescrite et donc irrecevable,

— de valider le congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré 19 mars

2014 à effet du 30 septembre 2014,

— de débouter la société Saint J de Monts de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la société Saint J de Monts à payer aux époux X la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure de première instance,

Subsidiairement,

— de dire et juger que la responsabilité contractuelle de la société Saint J de Monts qui vient aux droits de la société Gestion Patrimoine Loisirs est engagée pour manquement à son obligation de bonne foi et de loyauté contractuelle,

— de condamner en conséquence la société Saint J de Monts à payer aux époux X des dommages et intérêts dont le montant sera équivalent au montant de l’indemnité d’éviction, et ordonner la compensation entre lesdites condamnations,

— de dire et juger que tant la société Lama et que la SCP Océan Notaires ont commis des fautes en manquant à leur devoir d’information et de conseil à l’égard des époux X

— de dire et juger que les fautes ainsi commises par la société Lama et que la SCP Océan Notaires sont à l’origine du présent contentieux

— de condamner en conséquence la société Lama et que la SCP Océan Notaires à garantir les époux X de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge au profit de la société Saint J de Monts; en principal, frais et accessoires,

— de débouter la SCP Océan Notaires de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux X,

— de condamner in solidum la société Saint J de Monts, la société Lama et la SCP Océan Notaires à verser aux époux X la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel,

— de condamner in solidum la société Saint J de Monts, la société Lama et la SCP Océan Notaires en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2021, la SCP Ocean Notaires demande à la cour :

Au visa des articles 1240, 1241, 1317 et 1318 nouveaux du Code civil,

— de dire et juger prescrite l’action engagée par la société Saint J de Monts et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 25 juin 2020, en ce qu’il a :

*déclaré valable le congé, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré à la société Saint J de Monts par exploit d’huissier de justice le 19 mars 2014 pour le 30 septembre 2014,

*dit et jugé l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société société Saint J de Monts prescrite,

*débouté en conséquence la société société Saint J de Monts de ses demandes en réintégration,

restitution des clés et expulsion, demande en dommages et intérêts pour dépossession, demande en paiement d’une indemnité d’éviction, demande subséquente en expertise ;

*prononcé la mise hors de cause de la société Lama et de la SCP Océan Notaires *condamné la société société Saint J de Monts à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamné la société Saint J de Monts aux entiers dépens

A titre subsidiaire

— de dire et juger que les époux X ne justifient pas de la réunion des conditions cumulatives à la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle de la SCP Océan Notaires et les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP Océan Notaires,

— de condamner solidairement les époux X à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

A titre infiniment subsidiaire,

— de condamner la société Lama à garantir et relever indemne la SCP Océan Notaires, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée in solidum entre la SCP Océan Notaires et la société Lama au profit de la Saint J de Monts,

En tout état de cause,

— de condamner en outre les époux X solidairement, ou tout succombant, à payer à la SCP Ocean Notaires la somme complémentaire de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux X ou tout succombant aux entiers dépens

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précités pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION:

Concernant l’appel principal:

1- sur la recevabilité de l’appel principal:

Il n’existe aucune contestation sur la recevabilité de l’appel, et les pièces de procédure ne révèlent aucune cause d’irrecevabilité susceptible d’être relevée d’office par la cour.

L’appel sera déclaré recevable.

2- Sur la validité du congé

Les parties ne discutent pas du fait que le bail objet du litige est soumis aux dispositions d’ordre public des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, relativers au statut des baux

commerciaux.

Selon les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce, et pardérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, 'les baux des locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné 6 mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement.

A défaut d’un congé ou d’une demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite reconduction, le congé soit être donné au moins six mois à l’avance, et pour le dernier mois du trimestre civil'.

En l’espèce, il n’a été délivré ni congé, ni demande de renouvellement avant le terme du bail survenu le 31 décembre 2013.

Il en résulte que le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2014; et l’acte d’huissier du 19 mars 2014 n’encourt pas de critique en ce qu’il a fixé le terme du bail à la date du 30 septembre 2014, au moins 6 mois à l’avance.

Le congé énonce que ' les bailleurs refusent le renouvellement du bail sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction dans la mesure où le locataire ne saurait y prétendre puisqu’il s’est expressément engagé à ne pas en solliciter au titre de l’article 1er des conditions générales du bail commercial liant les parties.'

Les époux X ont ainsi entendu dénier le droit au renouvellement, par un motif clairement énoncé, dépourvu d’ambiguité, de sorte que le congé est régulier en la forme et était de nature à mettre fin au bail.

C’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en nullité du congé et en réintégration. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Il incombe toutefois à la juridiction de vérifier le bien-fondé du motif de dénégation du doit au renouvellement sans indemnité d’éviction.

3- sur le droit à l’indemnité d’éviction:

Selon les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

I – 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’absence de tout projet de démolition ou reconstruction de l’immeuble, le refus de paiement d’une indemnité d’éviction ne peut en l’espèce être fondé que sur l’article L.145-14 I 1°; de sorte que les époux X devaient justifier de l’existence d’un motif grave et légitime.

Les époux X invoquent les stipulations de l’article 1er du bail commercial, selon lesquelles: 'le bail pourra être renouvelé par le bailleur. Néanmoins, au cas où celui-ci ne souhaiterait pas renouveler le présent bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction.'

(Souligné par la cour).

Il est constant que la clause litigieuse a pour effet de faire échec au droit au renouvellement.

Les époux X soutiennent d’abord que la SARL Saint J de Monts est irrecevable à contester la validité de cette clause, dès lors qu’un délai de plus de deux ans s’est écoulé à compter de la conclusion du bail, le 2 septembre 2002.

Ils se fondent sur les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, et sur celles de l’article L.145-15 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (selon eux seule applicable en la cause), qui énonçait 'Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…)".

Mais la SARL fait valoir, à bon droit, que ces dispositions relatives à la nullité ne sont plus applicables au litige.

En effet, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (article 6-1), l’article L.145-15 dispose désormais que 'Sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations, et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement(…)'

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 est entrée en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, intervenue le 19 juin, sauf pour celles de ses dispositions qui entrent en vigueur à la date qu’elle fixe.

Aucune disposition transitoire particulière n’a été prévue, en ce qui concerne l’article 6-1 de la loi.

Il est constant par ailleurs que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Le droit à renouvellement d’un bail commercial trouve son fondement dans le statut d’ordre public des baux et non dans le contrat, et se trouve donc affecté par la loi nouvelle, qui substitue la sanction du 'non-écrit’ à la nullité.

La nouvelle sanction est donc bien applicable au litige.

Il en résulte que l’action engagée par la SARL Saint J de Monts, tendant notamment à voir déclarer non écrite la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, n’était pas soumise à le prescription de deux ans édictée par l’article L.145-60 du code de commerce et sera en conséquence déclarée recevable.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

La cour déclarera non écrite la clause de renonciation du locataire au bénéfice de l’indemnité d’éviction stipulée à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002.

Les époux X soutiennent ensuite qu’ils sont fondés à opposer à l’appelante la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, qui était pour eux essentielle, et en parfaite conformité avec l’économie générale de l’opération immobilière, d’autant plus que le locataire est un professionnel, qui a renoncé en toute connaissance de cause et sans aucune équivoque possible au paiement de l’indemnité.

Mais il convient de rappeler que la clause réputée non écrite est non avenue par le seul effet de la loi, et qu’elle est censée n’avoir jamais existé.

Il en résulte que les époux X ne peuvent l’opposer à la société Saint J de Monts, puisque le droit au bail est réputé lui avoir été cédé sans cette clause lors de la cession du fonds de commerce.

4- le montant de l’indemnité d’éviction:

Selon les dispositions de l’article L.145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La société demande à ce titre à la cour d’évaluer l’indemnité d’éviction à la somme de 54300 euros, soit 1/59 ème de l’indemnité qui serait due pour la perte totale du fonds de commerce du Domaine de Vertmarines soit 3 207 300 euros, détaillée comme suit :

— indemnité pour perte du fonds : 2 712 000 euros

— frais de déménagement: 88500 euros

— préjudice commercial:135 600 euros

— indemnité de remploi: 271 200 euros.

Elle précise qu’elle entend prendre pour base de calcul de l’indemnité de perte du fonds un chiffre d’affaires moyen de 904 000 euros par an sur trois ans, et un coefficient moyen de trois fois le chiffre annuel (904 000 x 3 = 2 712 000 euros), conformément aux règles de la méthode hôtelière.

Les époux X contestent le principe et le montant de cette indemnité, en soulignant que le chiffrage effectué par l’appelante est injustifié, que la méthode hôtelière n’est pas applicable en l’espèce (le chiffre d’affaire provenant pour l’essentiel de loyers et non de prestation para-hôtelières optionnelles), que seul le produit de la location de leur villa pourrait être pris en compte (et non les résultats de l’ensemble du domaine), que seul un coefficient maximal de 2 pourrait être retenu.

Ils indiquent subsidiairement que le montant maximal de l’indemnité d’éviction ne pourrait dépasser la somme de 22 279.27 euros.

La cour estime nécessaire d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise, dans les conditions précisées ci-après au dispositif, compte tenu de la technicité du litige opposant les parties sur l’essentiel des éléments d’évaluation de l’indemnité.

Il sera donc sursis à statuer sur la fixation du montant de l’indemnité jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Concernant la demande de provision:

La SARL Saint J de Monts sollicite paiement d’une somme de 30 000 euros, à titre provisionnel, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de l’évaluation de l’indemnité par la cour statuant au fond.

Les époux X répliquent qu’aucune provision ne saurait être allouée à l’appelante car la créance d’indemnité d’éviction ne présente pas un caractère certain, puisqu’ils conservent le droit de repentir prévu par l’article L.145-58 du code de commerce, et que les lieux ne peuvent être considérés comme déinitivement libérés.

La cour constate que le moyen ainsi soulevé par les époux X est inopérant dès lors que l’exercice régulier du droit de repentir aurait pour effet de rendre non avenue toute la procédure dont la cour est actuellement saisie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article L.145-58 du code de commerce, 'le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.'

Or il ne résulte nullement des pièces produites que la société Saint J de Monts soit encore dans les lieux.

L’article 4 du bail stipule que le droit d’occupation personnelle des époux X s’exerce durant 4 semaines consécutives en juillet ou en aout.

Il ressort du constat dressé par huissier le 12 aout 2015 qu’à cette date, une personne anglophone occupait la villa numéro 15, précisant avoir loué directement auprès du propriétaire.

Un second constat dressé par huissier le 11 avril 2016 démontre que les époux X proposaient à cette date leur maison à la location au moyen d’annonces sur le site HomeAway.ca, du 7 mai 2016 au 11 juin 2016 et du 10 au 30 septembre 2016, mais également sur les sites Internet themedholidayideas.com aluguetemporada.com ; sur le site Holprop.fr sur différentes semaines réparties d’avril à septembre 2016.

La société Saint J de Monts démontre ainsi que depuis 2015, les époux X on repris la jouissance de leur bien en le donnant eux-même en location à des tiers, dans des périodes excédant largement celles où ils disposaient d’un droit contractuel d’occupation personnelle.

Par ailleurs, les attestations versées au débat par M. et M^me X, insuffisamment précises et circonstanciées, ne démontrent pas que la société Saint J de Monts aurait conservé une clé et aurait utilisé leur bien en 2015 soit pour le louer, soit pour une utilisation à usage de laverie.

Au vu des pièces comptables produites au débat, et de la demande d’indemnisation initialement transmise par la société dans son courrier du 23 aout 2014 (sur la base d’un chiffre d’affaires moyen de 10362.45 euros par an sur trois ans pour la villa numéro 15, non contesté) le montant non sérieusement contestable de la provision à valoir sur l’indemnité d’éviction sera fixé à la somme de 20 000 euros.

5- Sur la demande de dommages-intérêts pour dépossession:

Selon les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce, 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation.'

Il résulte de ce texte que le preneur qui a été contraint de quitter les lieux donnés à bail et qui n’a pu continuer son activité jusqu’à la date de paiement de l’indemnité d’éviction du fait du manquement du bailleur à ses obligations, est fondé à solliciter la réparation du préjudice qui en résulte.

La SARL Saint J de Monts sollicite, à ce titre, paiement de la somme de 60 000 euros, au titre de la perte d’exploitation à compter du 1er janvier 2015, du fait de son éviction des lieux sans droit ni titre, par changement des serrures de la porte d’entrée.

Les époux X concluent au débouté en soulignant qu’aucune voie de fait ne peut leur être reprochée, et que la société a pu continuer à jouir de la maison, ce qui a d’ailleurs été le cas durant le week-end du 1er mai 2015, puis lors de l’utilisation de leur logement à usage de laverie, entre leur départ en octobre 2015 et leur retour la saison suivante.

La cour observe sur ce point que la SARL Saint J de Monts était en possession des clés du logement numéro 15 après la date d’effet du congé, puisque par courriel de M^me K L en date du 8 octobre 2014 (pièce 15 de l’appelante), elle a informé M. et M^me X qu’elle ne les restituerait qu’après paiement de l’indemnité d’éviction.

L’appelante ne démontre pas avoir été évincée des lieux lors d’un changement de serrure qui serait intervenu 'à compter du 1er janvier 2015".

Cette allégation n’est pas prouvée par le constat dressé par huissier le 12 aout 2015 (pièce 11), contrairement à ce que soutient la société Saint J de Monts en page 61 de ses écritures.

En effet, à cette occasion, Maître Christophe Fayon, huissier de Justice aux Sables d’Olonne, n’a pas tenté, en vain, d’ouvrir la porte d’entrée à l’aide de clés que sa mandante aurait conservées.

Il a seulement constaté que le logement numéro 15 était occupé par une personne anglophone, qui lui a déclaré avoir loué le bien directement auprès du propriétaire.

Aucune mise en demeure aux fins de libération des lieux n’a été adressée aux propriétaires entre le 1er janvier 2015 et le 27 avril 2016, date de l’assignation.

Il n’est donc pas établi que la société Saint J de Monts ait perdu, par voie de fait, le libre accès à la maison numéro 15 aux fins d’exploitation commerciale conformément au bail.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre de la dépossession.

La cour rejettera également la demande en paiement d’une somme de 833 euros par mois à compter du 1er janvier 2021, en l’absence d’éviction forcée.

6- sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble commercial et des agissements parasitaires:

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à

autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour la première fois devant la cour, la société Saint J de Monts sollicite paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct qui lui aurait été occasionné, durant 6 ans, en raison de la concurrence déloyale et des actes parasitaires dont les époux X se seraient rendus responsables, en commercialisant auprès de tiers, pour leur compte exclusif, tout en profitant des infrastructures et de la marque de l’exploitant.

Les époux X répliquent qu’il n’existe pas de relation de concurrence entre eux et la société appelante, et qu’ils ont pu valablement louer de manière occasionnelle leur villa sur un site Home Away, entre particuliers, sans tirer profit des investissements que la locataire déclare avoir effectués.

La cour relève que les actes imputés aux bailleurs ne peuvent s’analyser en actes de concurrence déloyale en l’absence de risques de confusion entre l’activité de location saisonnière touristique exploitée à titre professionnel par la société Saint J de Monts et la location entre particuliers effectuée de manière ponctuelle par les époux X, qui n’utilisent pas de signes, marque, slogans, ni documents commerciaux propres à la société appelante dans les annonces parues sur les sites HomeAway.ca, themedholidayideas.com, aluguetemporada.com ou sur le site Holprop.fr, au vu des captures d’écran effectuées par huissier, lors du constat réalisé le 11 avril 2016.

Il convient de déterminer si l’existence d’agissements parasitaires est démontrée.

Il est constant que le parasitisme consistant à s’immiscer dans le sillage d’autrui afin de tirer profit, sans rien dépenser, de ses efforts et de son savoir-faire.

L’offre de location du logement numéro 15, en langue française, sur le site HomeAway, contient une description des caractéristiques du bien, d’abord de manière générique (villa ' piscine privée ' barbecue ' à l’extérieur des chaises en osier/canapé/table à manger), puis de manière plus détaillée (villa de trois chambres avec jardin sécurisé, une salle de bains, double vasque avec douche, deux WC, deux grands canapés en cuir de salon, grande table à manger, TV).

Il est mentionné, de manière peu claire, que la villa se trouve 'sur un développement très bien entretenu', sans qu’il soit possible de déterminer avec certitude si ce terme vise les parties du Domaine de Vertmarines entretenues par la société appelante, ou s’il est ainsi fait référence aux parties privatives extérieures du logement, qui dispose d’un jardin sécurisé avec piscine.

Il n’est pas fait référence à des équipements, avantages ou services communs, relevant de l’activité para-hôtelière de la société Saint J de Monts.

Aucune des photographies ne montre des parties communes de la résidence.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les époux X aient entendu s’immiscer dans le sillage de la société Saint J de Monts afin de tirer profit, sans rien dépenser, de ses efforts, de ses investissements ou de son savoir-faire.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et parasitaire doit être rejetée.

7- sur les demandes reconventionnelles des époux X (appel incident):

Les époux X sollicitent la condamnation de la société Saint J de Monts à leur payer des dommages-intérêts d’un montant équivalent à celui de l’indemnité d’éviction, avec compensation, en soutenant que la responsabilité de la société appelante qui vient aux droits de la société Gestion patrimoine Loisirs est engagée pour manquement à son obligation de bonne foi et de loyauté

contractuelle.

Elle précise que la mauvaise foi et la déloyauté de cette société sont avérées dans le cadre de l’exécution du contrat de bail, dès lors qu’elle avait nécessairement connaissance de l’inopposabilité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction incluse dans le bail commercial.

La société Saint J de Monts réplique qu’elle a succédé à la société Gestion Patrimoine Loisirs, preneur initial, de sorte qu’elle n’a jamais été débitrice d’une quelconque obligation d’information à l’égard des époux X, et qu’elle a toujours exécuté le contrat de bonne foi.

La cour rappelle en premier lieu que le manquement éventuel de la société Gestion patrimoine Loisirs, professionnelle de la résidence de loisirs, à son obligation d’information pré contractuelle sur les caractéristiques essentielles du service, engagerait le cas échéant sa seule responsabilité, et non celle de la société Saint J de Monts, cessionnaire du droit au bail, qui n’a nullement participé à la rédaction de cet acte.

En outre, la cour ne peut considérer comme fautif ou caractéristique d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat le fait, pour la société Saint J de Monts, de se prévaloir du caractère non-écrit d’une clause du bail conclu entre les bailleurs et un autre locataire; dès lors que cette clause est censée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, il est indifférent, dans le cadre du présent litige, que la même clause non-écrite ait figuré sur un projet d’acte de renouvellement de bail entre les consorts Z et la société Saint J de Monts, en date du 2 mai 2011 (dont on ignore d’ailleurs s’il a été signé).

Il convient dès lors de rejeter la demande en paiement et en compensation ainsi formée par les époux X, sur laquelle le tribunal n’avait pas statué.

8- sur l’appel en garantie à l’encontre du notaire:

Sur la faute:

Les époux X soutiennent que la SCP Océan Notaires, chargée de la rédaction de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a manqué à son devoir de conseil en omettant de s’assurer que les principales clauses et conditions du bail étaient conformes à leurs attentes, alors même qu’elle a nécessairement eu connaissance de la teneur du contrat.

La SCP Océan Notaires réplique qu’elle n’était tenue à aucune obligation de conseil et d’information en ce qui concerne un acte auquel elle n’a pas prêté son concours, et qui n’a pas été porté à sa connaissance, bien qu’il ait été, en réalité, conclu avant l’acte authentique qu’elle a instrumenté.

Elle ajoute que les époux X ne justifient pas de l’existence d’un préjudice indemnisable en lien avec son intervention.

La cour rappelle que le notaire est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il instrumente, qu’il doit conseiller utilement et ses clients de manière adaptée en attirant leur attention de manière complète et circonstanciées sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en leur suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre.

L’acte authentique du 16 septembre 2003 portant vente en l’état futur d’achèvement contient en page 4 la mention suivante:' Etant précisé que la vente a été précédée d’un contrat préliminaire, conforme à l’article 11 de la loi numéro 67-3 du 2 janvier 1967, établi par acte sous signature privée en date à Saint-J-de Monts du 2 septembre 2002, pour lequel les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ont été respectées, ainsi que l’acquéreur le reconnaît. Un exemplaire de la remise en main propre signe de l’acquéreur est demeuré joint et annexé aux présentes.'

L’article 11 de la loi n°67-3 du 2 janvier 1967 dispose que 'La vente prévue à l’article 6 ci-dessus peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente.'

Dans le cadre de sa mission de vérification de l’efficacité des actes, le notaire a donc pris connaissance du contenu du contrat de réservation bien qu’il ne l’ait pas annexé à l’acte authentique du 16 septembre 2003.

En tant que de besoin, cette connaissance du contrat de réservation résulte de la circonstance suivante: le dépôt de garantie de 4576 euros versé par les réservataires le 2 septembre 2002 a été payé par un chèque tiré par les époux X au profit de Maître A ; et cette somme a bien été reçue par la comptabilité du notaire puisqu’il en est fait mention dans le paiement du prix en page cinq de l’acte authentique. Désigné comme séquestre du dépôt de garantie, l’office notarial a nécessairement reçu le contrat préliminaire qui en prévoit le principe et le montant.

Or, l’article 4 de ce contrat de réservation stipule en pages 2 et 3: 'Il (le réservataire) s’engage d’ores et déjà et de façon irrévocable, sous peine de tous dommages et intérêts, tant à l’égard du réservant qu’à l’égard de tout autre acquéreur des locaux dépendant de cette para-hôtellerie à en consentir le bail commercial à la société gestion patrimoine loisir dans les termes résumés en annexe.'

Ainsi qu’indiqué en dernière page, le contrat de réservation comportait trois annexes: une annexe technique sommaire, un plan des locaux réservés, et le bail commercial à la société de gestion de la résidence.

Il s’en évince que le notaire a nécessairement eu connaissance du contenu du bail commercial, nonobstant l’emploi du futur en page 26 dans la clause Bail commercial ('ce bail commercial sera régularisé par acte sous seing privé entre l’acquéreur et la société GPL'), qui provient manifestement d’une erreur matérielle.

En sa qualité de professionnel du droit, il ne pouvait ignorer que la clause figurant à l’article 1er alinéa 4 du bail signé le 2 septembre 2002 était frappée d’une nullité de plein droit, à la date de signature de l’acte authentique, conformément aux dispositions de l’article L. 145 ' 15 du code de commerce.

Les époux X étaient donc exposés au risque de devoir payer une indemnité d’éviction au locataire s’ils entendaient donner congé sans offre de renouvellement au terme du bail commercial.

Il incombait en conséquence à Maître A d’attirer l’attention des époux X sur la portée et les conséquences de cette clause, qui pouvait, à l’évidence, avoir une incidence sur leurs

projets concernant l’utilisation du bien au terme normal du bail.

Les époux X sont donc fondés à soutenir que le notaire a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier que les principales clauses et conditions du bail commercial, qui constituait un élément fondamental dans l’ensemble contractuel, étaient conformes à leurs attentes d’investisseurs, d’autant plus qu’il s’agissait de particuliers totalement profanes en la matière et de nationalité étrangère.

Sur le préjudice:

Les époux X font valoir que le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil leur a fait perdre une chance de renoncer à l’acquisition du bien litigieux, et, partant, à la mise en location du bien.

Maître A conteste tout lien entre son comportement et le préjudice invoqué, en soutenant que s’ils avaient été informés de l’irrégularité de la clause du bail, ils auraient proposé une indemnité d’éviction lors de la délivrance du congé, et auraient dû la régler à la SARL Saint-J-de-Monts, de sorte qu’en définitive, leur situation aurait été inchangée.

La cour relève que s’ils avaient été informés de la nullité (devenue non-écrit) de la clause de renonciation par le preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction, les époux X auraient été en mesure :

— soit de poursuivre leur projet, en sachant que le bien immobilier devrait, selon toutes vraisemblances, rester en location durant de longues années compte tenu du droit au renouvellement du preneur professionnel, sauf paiement d’une indemnité d’éviction conséquente,

— soit d’y renoncer, contre abandon du dépôt de garantie de 4576 euros, ce qui leur donnait la possibilité de rechercher une autre forme d’investissement locatif, qui ne les exposaient pas à un risque de procédure et de condamnation à paiement de sommes substantielles en application du statut des baux commerciaux.

Compte tenu nénmoins de l’intérêt intrinsèque du bien, dans un site privilégié, et des avantages économiques liés à la défiscalisation, la perte de chance de renoncer à l’achat et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction, sera évaluée à 70% (et non 90 %, ainsi que sollicité).

Il convient dès lors de condamner la SCP Océans Notaires à relever et garantir les époux X, à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel.

Dès à présent, cette société sera condamnée à relever et garantir les époux X, à concurrence de 70 %, de la condamnation provisionnelle prononcée à leur encontre, soit à hauteur de la somme de 14 000 euros.

9- sur l’appel en garantie à l’encontre de la société Lama:

Les époux X font valoir que la société Lama est intervenue comme intermédiaire, exerçant une activité de promotion immobilière, pour leur faire signer un contrat de réservation prémilinaire à une vente en l’état futur d’achèvement, mais aussi comme rédacteur du bail, en omettant à cette occasion d’attirer leur attention sur l’irrégularité de la clause de renonciation anticipée au paiement de l’indemnité d’éviction.

La société Lama n’a pas constitué avocat devant la cour, et le tribunal l’avait mise hors de cause, sans examen de ses moyens de défense (fin de non-recevoir et défense au fond), en raison du rejet des

demandes principales contre les époux X.

La cour doit donc seulement apprécier le bien-fondé des demandes des époux X, au vu des pièces produites par les époux B.

Il ressort de l’extrait K bis versé au débat que la SAS Lama a pour activité principale la promotion immobilière, la maîtrise d’ouvrage, la commercialisation et la gestion de programmes immobiliers.

Dans un courriel adressé le 27 février 2003, la société Lama a demandé aux époux X de lui retourner le contrat de réservation signé, car elle ne disposait pas de l’original, et elle sollicitait en conséquence l’envoi des 21 pages du contrat (dont elle ne disposait que des copies, transmises initialement par fax des époux X du 19 septembre 2021), et des documents techniques (9 pages) qu’elle n’avait pas.

La pièce numéro 1 des époux X correspond en effet au contrat de réservation préliminaire à la VEFA, en 21 pages, sur lesquelles est mentionné un envoi par télécopie à destination de la société Lama, le 19 septembre 2002 à 10h41.

Cet envoi comportait d’une part le contrat de réservation proprement dit, en 9 pages, mais également, dans les annexes, les conditions générales du bail commercial, dans lesquelles était stipulée, à l’article 1er alinéa 4, la renonciation anticipée du preneur au droit à l’indemnité d’éviction, dans l’hypothèse de non renouvellement du bail.

Il est donc établi que la société Lama a bien remis pour signature aux époux X le bail litigieux.

Il ne ressort d’aucune des pièces produites que la société Lama, mandataire professionnelle, chargée de la commercialisation de programmes immobiliers, ait, d’une quelconque manière, informé les époux X que cette clause de renonciation était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-15 du code de commerce et qu’elle ne pourrait être opposée au preneur, en cas de non-renouvellement du bail commercial à son terme.

Il s’agit là d’un manquement de la société Lama à son obligation d’information sur l’une des caractéristiques essentielles du projet d’investissement locatif, en ce que la clause privait les acquéreurs de la posssibilité de reprendre l’entière jouissance du bien au bout de 9 ans, sauf à payer une indemnité d’éviction.

Cette faute, de même nature que celle reprochée au notaire, est à l’origine d’une perte de chance, pour les époux X de renoncer à leur investissement, et d’éviter une action en paiement d''une indemnité d’éviction, que la cour évaluera à 70 %.

La cour retiendra donc la responsabilité de la SAS Lama sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, du fait de la faute commise dans l’accomplissement de sa mission.

Il convient dès lors de condamner la société Lama à relever et garantir les époux X, à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel.

Dès à présent, la société Lama sera condamnée à relever et garantir les époux X, à concurrence de 70 %, de la condamnation provisionnelle prononcée à leur encontre, soit à hauteur de la somme de 14 000 euros.

10- sur l’obligation in solidum:

Les fautes commises tant par le notaire que par la société Lama ont contribué à l’entier dommage, il convient en conséquence de prononcer à leur encontre une condamnation in solidum.

11- sur le recours du notaire:

Se fondant sur les dispositions de l’article 1318 du code civil, la SCP de notaires demande à être relevée totalement indemne, par la société Lama, des condamnations prononcées à son encontre, en soutenant que seul le rédacteur du bail commercial est à l’origine de l’irrégularité du congé.

Mais il apparaît en réalité que le défaut de conseil donné lors de la signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a, tout autant que la faute de l’intermédiaire dans la commercialisation du projet, entraîné le préjudice de perte de chance subie par les acquéreurs.

Il ne sera donc fait droit à l’appel en garantie qu’à concurrence de la moitié des condamnations.

12- sur la demande du notaire en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire :

L’appel en garantie formé par les époux X à l’encontre du notaire est jugée en partie bien-fondée.

Il n’existe donc de la part des époux X aucune légèreté blâmable dans leur action en justice, ni autre circonstance particulière susceptible d’avoir occasionné un préjudice à Maître C.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

13- sur les demandes accessoires :

Il convient d’allouer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt):

— à la société Saint J de Monts une indemnité de 6000 euros,

— aux époux X une indemnité de 6000 euros (à la charge in solidum des sociétés Lama et Océan Notaires).

Partie perdante, la SCP Océan notaires supportera ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé délivré par M. et M^me X, par acte d’huissier en date du 19 mars 2014, pour le 30 septembre 2014,

— débouté en conséquence la société Saint J de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession,

— débouté M. Et M^me X de leur demandes reconventionnelles à l’encontre de la société Saint J de Monts,

— débouté la SCP Océan Notaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclare recevable la contestation de la société Saint J de Monts, concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1' alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

Déclare cette clause non-écrite et inopposable à la société Saint J de Monts,

Déclare recevable la demande de la société Saint J de Monts en paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder M. M N expert près la couor d’appel de Rennes, […]

Tél: : 07 82 38 28 25 / 09 51 77 09 50

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

Dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

Dit que la société Saint J de Monts fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 janvier 2022 :

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

Condamne in solidum Monsieur F O X et son épouse Madame D B-E à payer à la SARL Saint J de Monts la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Déclare partiellement fondé le recours en garantie formé par les époux X à l’encontre de la SAS Lama et de la SCP Océan Notaires,

Dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d’information en omettant d’informer les époux X de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1' alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

Dit que cette faute a privé les époux X d’une chance de renoncer à leur réservation, et d’éviter une action en paiement d''une indemnité d’éviction,

Dit que la SCP Océan Notaires a manqué à son devoir de conseil, en omettant d’informer les époux X de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1' alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

Dit que cette faute a privé les époux X d’une chance de renoncer à leur achat, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

Condamne in solidum la SCP Océans Notaires et la SAS Lama à relever et garantir les époux X, à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel,

Condamne, dès à présent, in solidum la SAS Lama et la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux X :

— à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros,

— à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l’encontre des époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamne la SAS Lama à relever et garantir la SCP Océan Notaires à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d’appel,

Condamne in solidum Monsieur F O X et son épouse Madame D X-E à payer à la SARL Saint J de Monts la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

Condamne in solidum la SAS Lama et la SCP Océans Notaires à payer à Monsieur F O X et son épouse Madame D X-E la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

Rejette la demande formée par la SCP Océan Notaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,