N° RG 20/02619 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KQXG

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Caroline PARAYRE

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 OCTOBRE 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 18/02060) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 09 juillet 2020, suivant déclaration d’appel du 24 Août 2020

APPELANT :

M. [M] [I]

né le 25 Décembre 1953

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA GRANDE VIGNE représenté par son syndic en exercice la société ORALIA GIGN

OUX dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente

M. Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 septembre 2022, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [I] est copropriétaire depuis le 13 octobre 2016 du lot n°5 dans la copropriété [Adresse 4].

Cette copropriété est régie par un règlement de copropriété du 20 juin 1973 et par le modificatif de règlement de copropriété établi le 21 septembre 2011.

M. [I] a déposé une déclaration de travaux aux fins de faire construire une piscine auprès du service d’urbanisme de la commune de [Localité 5].

Il a par ailleurs sollicité l’assemblée générale afin d’être autorisé à procéder aux travaux de réalisation de cette piscine et de pouvoir faire entrer les matériaux et engins de chantier par le chemin qui dessert son terrain.

Le 4 avril 2018, l’assemblée générale a notamment :

— rejeté la résolution n°13 tendant à autoriser M.[I] à construire une piscine,

— rejeté la résolution n°14 tendant à autoriser M.[I] à faire rentrer les matériaux et engins de chantiers,

— adopté la résolution n°15 tendant à autoriser M. [I] à construire un abri de jardin.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié le 18 avril 2018 à M.[I].

Par acte en date du 18 mai 2018, M.[I] a assigné le syndicat des copropriétaires La grande vigne devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins de voir contester les décisions de l’assemblée générale.

Par jugement rendu le 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté l’exception de fin de non-recevoir tiré du principe de l’estoppel,

— débouté Monsieur [M] [I] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Monsieur [M] [I] à verser au syndicat des copropriétaires La grande vigne une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [M] [I] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 24 août 2020, M.[I] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a:

— débouté Monsieur [M] [I] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Monsieur [M] [I] à verser au syndicat des copropriétaires La grande vigne une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [M] [I] aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 8 février 2022, M.[I] demande à la cour de:

Vu la loi du10 juillet 1965,

Vu le modificatif du règlement de copropriété du 21 septembre 2011,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire rendu le 9 juillet 2020.

En conséquence

Délibération n° 13 :

— constater que la délibération de la convocation n’est pas conforme à celle de l’assemblée générale.

En conséquence :

— annuler la délibération n° 13,

— constater que l’assemblée générale a commis un abus de majorité et une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

En conséquence :

— annuler la délibération n° 13,

— constater que le sol des jardins des villas individuelles est une partie privative.

En conséquence :

— annuler la délibération n° 13.

En tout état de cause autoriser Monsieur [I] à procéder sur son lot n°5 à la construction d’une piscine conformément à l’autorisation donnée par la mairie de [Localité 5] et annexée en pièce jointe.

Délibération n° 14 :

— constater que la délibération n° 14 est différente de la délibération votée en assemblée générale.

En conséquence :

— annuler la délibération n° 14,

— constater que l’assemblée générale a commis un abus de majorité en refusant l’accès aux parties communes à Monsieur [I].

En conséquence :

— annuler la délibération n° 14.

Réserve de la délibération n° 15 :

— constater que le conseil syndical ne peut intervenir sur les parties privatives de Monsieur [I].

En conséquence :

— annuler la réserve émise,

— dire et juger qu’il sera fait application de l’article 10-1 alinéas 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la charge des frais de procédure et que Monsieur [I] en sera dispensé,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [I] une somme de 3 000 euros.

Au soutien de ses demandes, M.[I] fait état pour les résolutions n°13 et 14 du caractère privatif de son terrain. Il souligne que du fait de la modification du règlement de copropriété, les parties communes ne comprennent pas les canalisations à usage exclusif du lot, ce qui démontre selon lui que la totalité du sol ne comprend pas les terrains des jardins privatifs, faute de quoi le règlement de copropriété serait totalement ambigu sur la définition des parties communes et privatives.

II indique que l’article 83 modifié précise que les parties communes ne comprennent pas de bâtiment et se limitent à la voirie, aux murs et murets de soutènement des différents lots et des différents réseaux de l’allée de La grande vigne et aux espaces verts communs.

Il indique que le vote a eu lieu à l’article 26, modifié lors de l’assemblée générale et en conclut qu’il y a une non-conformité entre la convocation et la délibération, qu’en tout état de cause, le vote aurait dû avoir lieu à la majorité de l’article 25 conformément à la loi et au règlement de copropriété.

Subsidiairement, il fait valoir que ce refus s’apparente à un abus de majorité, puisqu’il y a déjà deux piscines enterrées dans la copropriété La Grande Vigne, qu’en outre, la construction de piscines est autorisée sur son principe depuis 1991.

S’agissant de la résolution n°15, il allègue que les réserves émises sur cette résolution sont contraires à la législation.

Dans ses conclusions notifiées le 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété La grande vigne demande à la cour de:

Vu le règlement de copropriété du 20 juin 1973,

Vu le modificatif du règlement de copropriété en date du 21 septembre 2011,

Vu la loi du 10 juillet 1965

— confirmer le jugement rendu le 9 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Grenoble.

En conséquence,

— débouter Monsieur [M] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter Monsieur [M] [I] de ses demandes en annulation des délibérations n° 13, n° 14 et n° 15 contenus dans le procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2018.

En tout état de cause, déclarer irrecevable et subsidiairement infondé la demande d’autorisation de Monsieur [I] de procéder à la construction d’une piscine sur son lot n°5.

Y ajoutant du fait de l’appel,

— condamner Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Le syndicat des copropriétaires indique que le point 13 de la convocation et la délibération n°13 ont un contenu strictement identique, la seule différence étant la majorité requise pour le vote de la résolution, puisque suite à la demande de M.[I], le syndic de la copropriété a valablement modifié lors de l’assemblée générale la règle de majorité pour le vote de ladite résolution, en application des règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Il se fonde sur l’article 3 du règlement de copropriété pour énoncer que la totalité du sol, et notamment les terrains entourant les constructions (en particulier les jardins) constituent des parties communes.

Il déclare que le modificatif du règlement de copropriété en date du 21 septembre 2011 ne modifie pas l’article 1 (définition des parties privatives) et l’article 3 (définition des parties communes) du règlement de copropriété du 20 juin 1973, et que la modification du règlement de copropriété concerne exclusivement les articles 83, 85 et 88 du règlement de copropriété, qui sont relatifs à l’administration des parties communes s’agissant des assurances.

Il fait valoir qu’à supposer que le vote doive s’effectuer à la majorité de l’article 25 b (ce qui est contesté à titre principal par la copropriété), la résolution n’aurait pas pu être adoptée puisqu’elle ne recueillait pas la majorité de l’article 25 b, qu’au demeurant, il s’agit de toute évidence des « travaux comportant transformation, addition et amélioration » du terrain, qui correspondent aux travaux visés à l’article 26 c de la loi du 10 juillet 1965.

Il réfute tout abus de majorité, soulignant que les deux copropriétaires qui ont installé une piscine il y a plus de 30 ans n’ont jamais obtenu d’autorisation de la copropriété, mais que la tolérance des copropriétaires à l’époque ne peut être constitutive de sources de droit.

Il ajoute que par jugement le 19 novembre 2020, le tribunal administratif de Grenoble a annulé l’autorisation tacite donnée par la commune de Meylan de construire une piscine sur son terrain situé [Adresse 2] dans le lotissement « La grande vigne » et rappelle que la cour ne peut donner une autorisation en lieu et place de l’assemblée générale.

S’agissant de la résolution n°15, il allègue que Monsieur [I] ne fournit aucun élément sur « les réserves émises » et ne précise pas en quoi les prétendues réserves seraient contraires à la législation.

La clôture a été prononcée le 9 février 2022.

MOTIFS

1 / Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

La résolution n°13 est ainsi rédigée :

« A la demande de Monsieur [I] propriétaire du lot n°5, autorisation à lui donner de construire une piscine : majorité article 26

Autorisation à donner à Monsieur [I] [M] de construire dans son lot n° 5 comprenant une villa de 5 pièces avec jouissance privative d’une parcelle de terrain d’environ 380 m² et les 325/1000° des parties communes générales une piscine en partie enterrée d’une superficie de 15 m² respectant les limites de propriété est construite dans le prolongement de la terrasse existante du séjour et cuisine, construction ayant obtenu un permis de construire par la mairie de [Localité 5]. (')

Votent pour : 1 copropriétaire

Votent contre : 23 copropriétaires

S’abstiennent : 4 copropriétaires

Résolution non adoptée.

L’assemblée étant normalement constituée avec 90 % des tantièmes présents et représentés, elle concède le vote de l’article 26 pour cette résolution, bien que le règlement de copropriété stipule « à l’unanimité ». Cette décision est prise afin de parfaire les relations au sein de la copropriété et laisser une plus grande place aux projets personnels."

Sur le caractère privatif du terrain

Le règlement de copropriété du 20 juin 1973 est ainsi rédigé : « Chapitre 1 : distinction entre parties privatives et parties communes: « Section I- Définition des parties privatives : Article 1: les parties privées comprennent : – Les constructions avec leurs dépendances et accessoires, mais sous les dérogations ci-après. – La jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle de terrain supportant la construction et attenante à chaque villa.

Les canalisations et réseaux divers, tels que ceux d’eau, de gaz, d’électricité, de tout à l’égout, intérieurs aux constructions et parcelles à jouissance privative et les desservant.

Section II-définition des parties communes Article 3 : « Les parties communes comprennent : La totalité du sol’ ».

L’article 83 du règlement a été modifié selon acte notarié du 21 septembre 2011 de la manière suivante: « il convient de distinguer les parties communes de la copropriété et les villas individuelles qui constituent en leur entier des lots privatifs.

Les parties communes ne comprennent pas de bâtiment et se limitent à la voirie, aux murs et murets de soutènement des différents lots, aux réseaux d’eau, d’égouts et eaux pluviales, aux réseaux d’alimentation électrique et de gaz, au réseau d’éclairage (23 lampadaires, 2 hublots) de l’allée de La Grande Vigne et aux espaces verts communs », la suite de l’article portant sur l’assurance devant être prise par le syndicat.

Quand bien même l’article 83 figure dans le chapitre relatif à l’administration des parties communes, la modification introduite vise à distinguer les parties communes et les parties privatives, alors que la définition de celles-ci est donnée aux articles 1 et 3 de ce règlement.

Il existe une première contradiction entre l’article 3 et l’article 83 puisque l’article 3 énonce expressément que les parties communes comprennent la totalité du sol, alors que l’article 83 ne s’y réfère plus.

En outre, il est précisé en page 5 de ce règlement modificatif, dans la partie consacrée au « règlement intérieur » : « Article 2, règles pratiques : Il est rappelé que toute rénovation introduisant un changement de matériau, un changement d’aspect d’un élément extérieur de la maison ou du terrain privatif (portes et fenêtres, volets, revêtements muraux, boiseries, toitures') ou l’ajout de tout élément nouveau (antenne, panneaux solaires') doit obtenir l’approbation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, après avis si nécessaire d’un architecte. En outre en application de la réglementation en vigueur, certaines de ces modifications doivent faire l’objet soit d’une demande de travaux, soit d’une demande de permis de construire auprès des autorités compétentes. »

Cet article 2 en mentionnant un « terrain privatif », est contradictoire tant avec l’article 3 précité qu’avec l’article 1, qui fait état de « la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle de terrain supportant la construction et attenante à chaque villa ».

Il est de jurisprudence constante qu’en cas d’ambiguïté du règlement de copropriété, il convient d’appliquer l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes : – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.825 ).

En conséquence, le terrain de M.[I] est une partie commune, le jugement sera confirmé.

Sur l’article applicable au vote

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable lors des faits, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

Selon l’article 26, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

La création d’une piscine relève des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, le vote aurait donc dû intervenir selon les modalités de l’article 25 et non de l’article 26.

Pour autant, la résolution a été rejetée à la majorité de 7743/10000 tantièmes, elle n’aurait en conséquence pas été adoptée même si le fondement exact avait été retenu, il n’y a pas lieu d’annuler la délibération pour ce motif.

Sur l’abus de majorité

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire (Cass. 3e civ. n°17-12-2014).

M.[I] se fonde sur le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 10 janvier 1991, qui rappelle la réglementation en matière de construction de piscines, et sur le fait que deux autres copropriétaires ont pu construire une piscine sur leur lot.

Toutefois, même si l’autorisation de principe avait été donnée en 1991, elle signifie seulement qu’à l’époque les propriétaires n’étaient pas opposés à l’édification de telles constructions, et nullement que tel est encore le cas aujourd’hui, les deux piscines auxquelles M.[I] fait référence ayant été construites il y a plusieurs dizaines d’années. Le fait qu’aucune action ne soit intentée aussi longtemps après envers les copropriétaires concernés est logique, compte tenu de l’absence de contestation lors de la construction, et il n’y a donc aucune rupture d’égalité. C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que les copropriétaires avaient le droit d’interdire pour l’avenir de nouvelles piscines.

M.[I] ne démontre donc pas que la résolution a été votée dans le seul but de lui nuire.

Il ne démontre pas non plus qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, une piscine étant nécessairement source de nuisances supplémentaires, ni qu’elle a été prise pour favoriser d’autres copropriétaires à ses dépens.

Le jugement sera confirmé.

II / Sur la résolution n°14

« A la demande de M. [I], propriétaire du lot n°5, autorisation à lui donner de faire rentrer les matériaux et engin de chantiers Article 26

Autorisation de faire rentrer les matériaux et engins de chantier par le chemin donnant accès à la parcelle lot n° 5, du côté sud/ouest, pour la construction de la piscine et de la remise en état de la totalité du terrain qui a été laissé à l’abandon depuis de nombreuses années. (')

Votent pour : 1 copropriétaire (')

Votent contre : 24 copropriétaires (')

S’abstiennent : 3 copropriétaires (')

Résolution non adoptée

Dans la logique de la résolution précédente, l’assemblée étant normalement constituée avec 90 % des tantièmes présent et représentés, elle concède le vote à l’article 26 pour cette résolution."

Les observations relatives au caractère commun du terrain ont déjà été exposées ci-dessus.

S’agissant de l’article applicable, l’article 24 dispose : I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ;

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

M.[I] se réfère à cet article, mais sa demande est en lien avec la construction de la piscine et n’obéit pas aux dispositions de cet article, mais à celles de l’article 25, les observations formulées sur la validité du vote étant les mêmes, tout comme celles relatives à un abus de majorité, le jugement sera confirmé.

III/ Sur la résolution n°15

M.[I] allègue que les réserves sur cette résolution sont contraires à la législation sans expliciter son propos. Il sera débouté de sa demande.

M.[I] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M.[I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M.[I] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE