N° RG 21/02161 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K3ZL

(jonction 21/3324)

C2

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SARL ANAÉ AVOCATS

la SCP ALPAVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 09 MAI 2023

Appel d’une décision (N° RG 19/00835)

rendue par le Tribunal judiciaire de GAP

en date du 23 mars 2021

suivant déclaration d’appel du 10 mai 2021

APPELANTS :

M. [B] [J]

né le 04 octobre 1960 à Rheydt (Allemagne)

de nationalité Allemande

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mme [C] [U] épouse [J]

née le 19 octobre 1970 à Paris

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Thibault LORIN de la SARL ANAÉ AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

M. [L] [H]

né le 07 septembre 1973 à TURIN

de nationalité Italienne

[Adresse 6]

[Adresse 6] [Localité 7] Italie

M. [T] [H]

né le 08 août 1947 à PALERME

de nationalité Italienne

[Adresse 6]

[Adresse 6] [Localité 7] Italie

représenté par M^e Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 mars 2023 M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

******

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Mme [S] [P] a acquis en 2005 de M. [L] [H] un appartement constituant le lot n° 2 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (05), qu’elle a revendu, suivant acte authentique du 27 juillet 2016, aux époux [C] [U]/[B] [J] moyennant le prix de 67.000€.

A l’occasion de travaux, les époux [J] ont été avertis de l’existence d’infiltrations affectant les murs intérieurs.

Ils ont obtenu, suivant ordonnance du 4 juillet 2017, l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire de leur assureur, la société AXA, de Mme [P], de l’agence immobilière Charlemagne, de l’assureur du syndicat de copropriété, la société Allianz, de la commune de Briançon, de la communauté de communes du Briançonnais, du vendeur originel, M. [L] [H] et, de son père, architecte maître d''uvre ayant conduit les travaux de réhabilitation de l’ouvrage, M. [T] [H].

L’expert, Mme [M] [A], a déposé son rapport le 14 mars 2019.

Suivant exploits d’huissier du 2 juillet 2019, les époux [J] ont poursuivi les consorts [H], père et fils, concernant le premier au titre de sa responsabilité et pour le second au titre de la garantie des vices cachés, subsidiairement, au titre du défaut de délivrance et, plus subsidiairement, au titre du dol.

Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Gap a :

débouté les époux [J] de leurs demandes à l’encontre de M. [L] [H],

déclaré irrecevable comme forclose l’action en responsabilité à l’encontre de M. [T] [H],

débouté les consorts [H] de leurs demandes reconventionnelles à l’encontre des époux [J],

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

condamné les époux [J] aux dépens de l’instance qui comprennent les frais d’expertise.

Suivant déclaration du 10 mai 2021, les époux [J] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 12 octobre 2021, les époux [J] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

les déclarer recevables et bien fondés en leur action à l’encontre de M. [L] [H] et de M. [T] [H],

condamner solidairement M. [L] [H] et M. [T] [H] à leur payer la somme de 57.202,96€ avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2016, outre capitalisation,

condamner les mêmes solidairement à leur payer une indemnité de procédure de 10.000€.

Ils font valoir que :

ils sont parfaitement recevables en leur action, ayant publié régulièrement l’assignation,

les consorts [H] ont changé la destination de la cave pour réaliser une salle de bain et ce au moyen d’un simple cuvelage étanche de la voute sans traiter le problème des infiltrations,

l’expert impute sans discussion l’entière responsabilité des désordres aux consorts [H] du fait du changement de destination avec la circonstance aggravante de l’absence d’autorisation d’urbanisme,

M. [L] [H] n’avait pas simplement connaissance de l’existence des vices cachés mais les a lui-même causés directement avec le concours de son père,

ces vices cachés remettent en cause l’habitabilité de l’appartement,

le tribunal a retenu l’apparente bonne foi de M. [L] [H] en ignorant les liens unissant le propriétaire au maître d''uvre,

M. [L] [H] n’est pas le profane qu’il prétend être puisqu’il a étudié l’architecture comme cela ressort de son profil facebook et disposait donc des connaissances nécessaires en matière de travaux de construction,

la cour ne doit donc pas s’arrêter à l’apparence juridique des actes de ventes,

M. [T] [H] s’est chargé de l’intégralité des démarches et formalités administratives relatives aux travaux litigieux,

il s’est affiché ainsi comme le propriétaire des lieux en sus de sa qualité d’architecte,

il a représenté son fils à la vente du 5 août 2005,

en réalité, M. [T] [H] s’est chargé de l’acquisition, des travaux, de la revente et de la défense en justice,

les travaux réalisés par les consorts [H] ont agi comme une bombe à retardement avec une altération de la voute une vingtaine d’années après les travaux,

ainsi, c’est à tort que le tribunal a refusé de faire peser sur M. [L] [H] la mauvaise foi de M. [T] [H],

un vendeur peut être tenu de la garantie des vices cachés en raison de la connaissance du vice par celui qui l’a représenté à l’acte de vente,

il s’agit d’une extension nécessaire des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

si la garantie des vices cachés n’était pas retenue, la cour sanctionnerait le défaut de délivrance conforme ou encore la réticence dolosive,

c’est à tort que le tribunal a estimé que l’action fondée sur le dol n’était pas transmissible aux acquéreurs successifs,

le tribunal s’est affranchi des dispositions de l’article 1138 du code civil,

le dol est constitué par le comportement de M. [T] [H], auteur de la rénovation des lieux et surtout signataire de l’acte de vente,

en sa qualité de professionnel de la construction, M. [T] [H] ne pouvait ignorer ses manquements flagrants aux règles de l’art,

le tribunal a retenu la forclusion de l’action à l’encontre de M. [T] [H] en oubliant que celui-ci n’est pas seulement le constructeur de l’immeuble mais également le représentant de son fils,

sur le fondement de la responsabilité délictuelle du mandataire, la responsabilité de M. [T] [H] doit être retenue.

Par dernières écritures du 8 décembre 2022, les consorts [H] demandent à la cour de confirmer la décision confirmée et, y ajoutant, de condamner les époux [J] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€.

Ils expliquent que :

sur les demandes l’encontre de M. [L] [H]

sur le fondement de l’article 1643 du code civil, le vendeur est fondé à opposer aux acquéreurs la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte de vente du 5 août 2005,

le vendeur, qui n’avait aucune compétence en matière de construction, n’a pas réalisé les travaux de rénovation,

durant son occupation des lieux, aucun vice ne s’est révélé,

au moment des travaux de rénovation, M. [L] [H] travaillait dans un magasin de vente de vêtements,

la motivation du tribunal particulièrement circonstanciée ne souffre aucun grief,

en tout état de cause, l’immeuble n’était pas affecté d’un vice caché,

l’expert a relevé que le cuvelage étanche a rempli sa fonction durant 16 années,

l’expert a écarté toute impropriété à destination et n’a retenu aucun désordre structurel,

c’est de façon tout aussi inexpliquée que l’expert [A] s’est focalisée sur un prétendu problème d’urbanisme en soulignant que le changement de destination de la cave n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire,

à supposer que cette assertion soit vraie, elle est sans conséquence, les époux [J] ne pouvant être inquiétés à raison des délais de prescription,

l’expert n’a par ailleurs pas tenu compte des affirmations de l’artisan ayant réalisé les travaux selon lesquelles il n’avait pas modifié le cuvelage étanche du bien,

l’expert n’a pas davantage tenu compte du fait que l’immeuble avait été inondé en raison d’importantes fuites provenant d’un collecteur d’eau,

il n’y a eu aucun défaut de délivrance par rapport aux attentes de Mme [P],

elle a habité le bien de 2005 à 2016 sans rencontrer le moindre désordre,

il n’existe aucun dol de la part de M. [L] [H],

sur les demandes à l’encontre de M. [T] [H]

l’action des époux [J] à l’encontre de M. [T] [H] sur le fondement de la responsabilité contractuelle en sa qualité de maître d''uvre à l’opération de construction est prescrite,

aucune faute dolosive n’est nullement établie à son encontre.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 septembre 2022.

MOTIFS

1/ sur les demandes à l’encontre de M. [L] [H]

au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Les époux [J], qui déplorent des problèmes d’humidité excessive dans l’ensemble de l’appartement, doivent démontrer l’existence de défauts cachés antérieurs à la vente lesquels soit diminuent notablement l’usage de l’appartement, soit le rendent impropre à sa destination.

Il ressort des propres déclarations des époux [J] qu’ils avaient constaté des traces d’humidité dans la salle de bain, sur l’arc de voute dans le cabinet de toilette et sur la voute dans le placard .

Il n’est pas contesté que l’agent immobilier a attiré l’attention des acquéreurs sur des traces d’humidité sur le mur mitoyen vers la fenêtre de gauche du salon.

Les époux [J] ne s’en sont pas inquiétés compte tenu que la salle de bains était enterrée.

L’expert a noté l’existence de traces apparentes de remontées capillaires sur la façade ouest de l’immeuble.

L’expert explique, qu’après la vente, l’appartement étant resté inoccupé et non chauffé, les traces d’humidité se sont aggravées.

Elle impute les traces d’humidité dans le salon aux remontées capillaires qui s’intensifient en l’absence de chauffage.

La salle de bains est affectée d’infiltrations issues des précipitations sur la voie pavée et du fait de la configuration géologique.

L’expert estime que l’absence de mise en 'uvre d’exutoire des eaux infiltrées a progressivement altéré la structure voutée et le liant ancien entre les pierres.

Ainsi, le problème d’infiltration a été masqué jusqu’en 2016.

L’humidité excessive de la salle de bain a transité pendant des années vers les murs mitoyens et le plafond de la chambre, du couloir et de la buanderie.

Ainsi, les infiltrations très importantes masquées par les enduits enlevés par la société Eco Renov à l’occasion des travaux de rénovation concernant la salle de bain, la chambre, le couloir et la buanderie constituent des vices cachés antérieurs à la vente qui diminuent notablement l’usage de l’appartement.

Le surplus des problèmes d’humidité dans le salon était apparent et dû à l’ancienneté de l’immeuble et à sa situation géologique.

M. [L] [H] se prévaut de l’existence d’une clause exclusive de garantie insérée à l’acte de vente au bénéfice de Mme [P].

Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins, que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Cette clause ne trouve pas à s’appliquer uniquement en cas de démonstration de la mauvaise foi du vendeur, à savoir qu’il connaissait l’existence des vices, soit le défaut de mise en 'uvre d’exutoire des eaux infiltrées.

Ainsi que l’a relevé l’expert, durant l’occupation des lieux tant par M. [L] [H] que par Mme [P], aucune désordre lié à des infiltrations ne s’est manifesté.

Le fait que M. [L] [H] ait étudié à «'Architectura'» sans avoir obtenu le moindre diplôme en la matière tel que cela ressort de son profil facebook alors qu’à l’époque des travaux en 2000, il travaillait dans une boutique de mode, ne peut établir sa mauvaise foi.

En outre, le fait que son père, M. [T] [H], ait été le maître d''uvre des travaux ou l’ait représenté à la vente au bénéfice de Mme [P] ne permet pas de caractériser une interposition de personne faisant de celui-ci le véritable vendeur et ne caractérise pas davantage la connaissance par M. [L] [H] de la teneur des travaux réalisés au titre du cuvelage de la voute.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal, faisant application de la clause exclusive de garantie, a débouté les époux [J] de leur demande au titre de la garantie des vices cachés.

au titre du défaut de délivrance

Outre que les désordres liés aux infiltrations ne relèvent pas de l’obligation de délivrance conforme, c’est à bon droit que le tribunal a rappelé que l’action sur ce fondement ne peut être cumulée avec celle au titre de la garantie des vices cachés.

Ainsi, c’est pertinemment que le tribunal a débouté les époux [J] de leur demande sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

au titre du dol

Selon une application exacte du droit au fait, le tribunal a pu retenir que si le sous-acquéreur dispose de tous les droits et actions attachés à la chose transmise par son auteur, il ne peut invoquer l’existence de man’uvres dolosives à l’occasion d’un acte de vente auquel il n’a pas été partie.

En outre, d’une part, les dispositions de l’article 1138 du code civil alléguées par les époux [J] n’étaient pas encore entrées en vigueur en 2005, mais encore, aucun élément ne permet de retenir la mauvaise foi de M. [L] [H] lors de la conclusion de la vente avec Mme [P].

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute les époux [J] de leur demande en condamnation à paiement de M. [L] [H], sera confirmé sur ce point.

2/ sur les demandes à l’encontre de M. [T] [H]

En cas de démonstration d’une faute dolosive du constructeur, celui-ci est tenu, au delà de la garantie décennale de l’article 1792-4 du code civil, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Cette action en responsabilité se prescrit conformément au délai de droit commun qui était de 30 ans au moment de l’édification de l’ouvrage litigieux.

Au regard de la réforme de la prescription intervenue le 17 juin 2008, qui a réduit la prescription de droit commun à 5 ans, ce nouveau délai commence à courir à la date de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, et expire au 19 juin 2013 si la durée de 30 ans n’est pas atteinte avant.

Ainsi, sans qu’il soit besoin de rechercher si M. [T] [H] a commis une faute dolosive, les époux [J] sont en tout état de cause irrecevables en leur action en responsabilité contractuelle, le délai de prescription quinquennal attachée à celle-ci étant venu à terme le 19 juin 2013.

Concernant l’éventuelle responsabilité de M. [T] [H] en tant que mandataire de son fils à l’occasion de la vente du 5 août 2005 au bénéfice de Mme [P], selon le même raisonnement, les époux [J] sont également prescrits.

Par voie de conséquence, il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

3/ sur les mesures accessoires

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT