N° RG 21/04024 – N° Portalis DBVM-V-B7F-LBQ2

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ingrid ALAMPI

la SCP LACHAT MOURONVALLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 SEPTEMBRE 2023

Appel d’une décision (N° RG 18/01225)

rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 24 juin 2021

suivant déclaration d’appel du 23 septembre 2021

APPELANTS :

M. [S] [Y]

né le 12 juin 1965 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par M^e Ingrid ALAMPI, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009497 du 01/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

Mme [I] [N]

née le 21 décembre 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Ingrid ALAMPI, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009496 du 01/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMES : et INTERVENANTS VOLONTAIRES

M. [G] [K] en qualité d’héritier de feu Madame [E] [X] épouse [K] décédée le 29 août 2022

né le 18 avril 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 12]

Mme [C] [K] en qualité d’héritière de feu Madame [E] [X] épouse [K] décédée le 29 août 2022

née le 06 mars 1959 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

M. [W] [K] en qualité d’héritier de feu Madame [E] [X] épouse [K] décédée le 29 août 2022

né le 18 Mars 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [F] [K] en qualité d’héritier de feu Madame [E] [X] épouse [K] décédée le 29 août 2022

né le 21 mai 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par M^e Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 juin 2023, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 6 mars 2012, faisant suite à un compromis de vente du 19 janvier 2012, M. [S] [Y] et Mme [I] [N] ont acquis de M. [D] [X] alors âgé de 79 ans, dans la proportion de la moitié chacun, un bâtiment en ruine situé à [Localité 11] (Isère) lieu-dit « [Localité 7] » figurant au cadastre section B n° [Cadastre 3] moyennant le prix de 4500 euros payé par compensation avec les avances d’argent consenties antérieurement par l’acquéreur au vendeur.

Sur la saisine du ministère public, le tribunal d’instance de Grenoble, par jugement en date du 22 janvier 2013, a placé M. [D] [X] sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mois.

Dans le même temps une information judiciaire était ouverte concernant M. [S] [Y] et Mme [I] [N] des chefs d’abus de l’ignorance ou de la faiblesse d’une personne vulnérable et de recel.

Par jugement en date du 23 janvier 2015 le tribunal correctionnel de Grenoble a condamné ces derniers à des peines d’emprisonnement avec sursis pour des faits d’abus frauduleux de l’ignorance ou de la faiblesse d’une personne vulnérable en vue de la conduire à un acte ou à une abstention préjudiciable commis entre le 1er décembre 2011 et le 29 octobre 2012 et les a condamnés solidairement au plan civil à payer à la victime la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [D] [X] est décédé le 19 juin 2017 en laissant pour lui succéder, sa s’ur, Mme [E] [X] épouse [K].

Par acte d’huissier du 13 mars 2018, cette dernière a fait assigner M. [Y] et Mme [N] devant le tribunal de Grande instance de Grenoble à l’effet d’obtenir l’annulation de la vente immobilière conclue le 6 mars 2012 pour altération des facultés mentales du vendeur et à défaut pour vice du consentement en demandant à titre subsidiaire la nullité de la vente pour vil prix.

Les défendeurs ont soulevé principalement la prescription de l’action et se sont opposés subsidiairement sur le fond à la demande d’annulation de la vente.

Plus subsidiairement, en cas d’annulation, ils ont sollicité la condamnation de Mme [K] à leur payer la somme de 65'500 euros en remboursement du coût des travaux qu’ils auraient effectués dans les lieux, outre la restitution du prix de 4500 euros, demandant à titre infiniment subsidiaire l’instauration d’une expertise judiciaire aux fins d’évaluation du montant des travaux entrepris en vue de la conservation et de l’amélioration du bien immobilier.

Par jugement en date du 24 juin 2021 le tribunal judiciaire de Grenoble :

a déclaré l’action recevable,

a prononcé la nullité de la vente conclue entre les parties le 6 mars 2012,

a ordonné en conséquence la restitution du bien,

a débouté M. [Y] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes,

a débouté Mme [K] de sa demande en dommages et intérêts,

a condamné M. [Y] et Mme [N] à payer à Mme [K] la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent à l’initiative de la partie la plus diligente,

a dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

a condamné M. [Y] et Mme [N] aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré en substance :

qu’en application des articles 414'2 et 1304 ancien du code civil la demande principale en nullité de la vente pour insanité d’esprit n’était pas prescrite comme ayant été introduite moins de cinq années après le décès de M. [D] [X],

que la décision pénale du 23 janvier 2015, ayant condamné les acquéreurs pour abus de l’ignorance ou de la situation de faiblesse de M. [X] en raison de sa déficience psychique, a autorité de chose jugée devant le juge civil s’agissant de l’existence d’un trouble mental,

que la preuve de l’insanité d’esprit de M. [X] résulte en outre d’un courrier du maire de la commune de [Localité 11] daté du 27 juin 2012, des conclusions du rapport social du 24 juillet 2012 et du certificat médical du docteur [O] faisant état d’un déficit intellectuel et scolaire, de troubles mnésiques, d’un déni de ses difficultés, et d’une incapacité à s’occuper de ses affaires,

qu’il a été définitivement jugé par le tribunal correctionnel que M. [X] n’a jamais été débiteur de la somme de 4500 euros prétendument venue en compensation du prix de vente, de sorte que les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter la restitution de ce prix,

que les acquéreurs ne justifiaient pas du montant des travaux nécessaires et utiles à la conservation de l’immeuble qu’ils auraient effectués, tandis qu’en toute hypothèse le prix de tels travaux devraient se compenser avec la jouissance du bien pendant plusieurs années,

que Mme [K] ne justifiait pas d’un préjudice personnel distinct de celui qui a été indemnisé par le tribunal correctionnel.

M. [S] [Y] et Mme [I] [N] ont relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 23 septembre 2021 aux termes de laquelle ils critiquent le jugement en ce qu’il a déclaré recevable et bien fondée l’action en nullité de la vente pour insanité d’esprit, ordonné la restitution du bien immobilier à Mme [E] [K] en sa qualité d’héritière, ordonné la publication du jugement au service de publicité foncière compétent, rejeté l’ensemble de leurs demandes en les condamnant au paiement d’une indemnité de procédure de 1300 euros, outre les dépens.

Par ordonnance juridictionnelle en date du 7 février 2023 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par les appelants aux fins d’évaluation du montant des travaux de conservation du bien immobilier et de détermination de la valeur vénale actuelle de celui-ci au motif qu’il n’était pas en son pouvoir de statuer sur une demande rejetée par le tribunal.

Mme [E] [K] est décédé le 29 août 2022 en laissant pour lui succéder ses quatre enfants, qui ont déclaré intervenir volontairement à l’instance d’appel.

Vu les conclusions récapitulatives n°4 déposées et notifiées le 20 mai 2023 par M. [S] [Y] et Mme [I] [N] qui demandent à la cour, par voie de réformation du jugement :

A titre principal

de débouter les consorts [K] de leur demande en nullité de la vente conclue le 6 mars 2012 et de l’ensemble de leurs demandes en restitution du bien et en fixation d’une indemnité d’occupation à compenser avec le montant des travaux,

A titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente

de condamner les consorts [K] à leur payer la somme de 88'000 euros correspondant à la plus-value apportée à l’immeuble par les travaux qu’ils ont réalisés, outre celle de 45'000 euros correspondant aux dépenses nécessaires à sa remise en état,

de condamner les consorts [K] à leur restituer le prix de vente de 4500 euros,

A titre infiniment subsidiaire

de condamner les consorts [K] à leur payer la somme de 27'189,08 euros représentant le montant des factures produites, ainsi que le montant des frais de notaire,

de débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes,

de condamner les consorts [K] à leur restituer le prix de vente de 4500 euros,

d’ordonner en cas de besoin une expertise judiciaire aux fins d’évaluation des travaux entrepris par eux dans l’immeuble,

En tout état de cause

de débouter les consorts [K] de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation à compenser avec le coût des travaux,

de débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes,

de condamner les consorts [K] à leur payer à chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre leur renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Ils font valoir :

que Mme [E] [K] n’a pas rapporté la preuve de ce qu’elle aurait été l’unique héritière de M. [D] [X],

que s’agissant de la prescription de l’action il doit être observé que M. [X] et son curateur n’ont pas estimé nécessaire d’agir en nullité de la vente pendant plus de quatre années,

Sur la demande en nullité de la vente

que la vulnérabilité du vendeur reconnue par le juge pénal est distincte de l’insanité d’esprit visée à l’article 414'1 du code civil,

que la nullité d’un acte ne peut être prononcée sur le fondement de ce texte qu’en cas de preuve rapportée d’un trouble mental au moment de cet acte,

que l’insanité d’esprit alléguée n’est pas établie alors que la vente a été conclue sous le contrôle du notaire, qui a considéré que le vendeur disposait de sa pleine capacité, que la date de l’audition au cours de laquelle M. [X] aurait semblé ne pas comprendre le mécanisme de la compensation n’est pas précisée, que l’unique certificat médical établi six mois après la vente ne donne aucune indication sur l’état de santé de M. [X] le 6 mars 2012, qu’aucune action en nullité n’a été engagée au cours de la mesure de curatelle et que le prix de vente a été avalisé par le notaire,

Sur les restitutions en cas de nullité

qu’en application de l’article 1381 ancien du code civil le vendeur doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose,

que la réalité du prix de vente ne peut être remise en cause sans que soit engagée une procédure d’inscription de faux à l’encontre de l’acte notarié mentionnant que le prix de 4500 euros a été payé par compensation avec des avances d’argent antérieures consenties au vendeur qui en a donné quittance sans réserve,

que la nullité de la vente ne pouvant conduire à l’enrichissement des héritiers du vendeur, ils sont fondés à réclamer le montant de la plus-value conférée à l’immeuble par les travaux à concurrence de la somme de 88'000 euros représentant la différence entre la valeur du bien estimée au jour de la vente (27'000 euros) et l’évaluation effectuée par expert le 6 décembre 2021 (115'000 euros),

qu’ils sont également fondés à demander le remboursement du prix des travaux réalisés dans l’immeuble conformément aux prescriptions de l’arrêté de péril du 3 décembre 1996, qui n’avait pas été exécuté au jour de la vente, alors qu’il s’agit de travaux strictement nécessaires pour rendre l’immeuble habitable sans danger,

qu’il est, en effet, justifié de l’exécution de travaux de charpente, d’isolation, d’électricité, de menuiserie, de maçonnerie, de doublage, de VRD, de couverture, et de plomberie,

qu’une partie des factures ayant été détruite dans un incendie, ils ne peuvent aujourd’hui justifier que d’une somme de 25'589,08 euros, mais l’expert qu’ils ont mandaté a évalué les travaux effectivement entrepris entre 35'000 et 45 000 euros,

qu’à tout le moins ils sont créanciers d’une somme de 27'189,08 euros correspondant au coût des travaux justifiés par factures (1500+ 2000+ 22'089,08) et aux frais de notaire (1600),

qu’il est de jurisprudence constante que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble, de sorte que les consorts [K] ne sont pas fondés à obtenir le versement d’une indemnité d’occupation à compenser avec le montant des travaux, étant observé qu’en tout état de cause Mme [E] [K] n’avait formé aucune demande de ce chef dans ses premières conclusions d’intimée.

Vu les conclusions n°2 déposées et notifiées le 8 novembre 2022 par M. [G] [K], Mme [C] [K], M. [W] [K] et M. [F] [K], intervenants volontaires en leur qualité d’héritiers de Mme [E] [X], qui sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, qui subsidiairement en cas de réformation du jugement s’agissant de la demande de remboursement du coût des travaux demandent à la cour de fixer l’indemnité d’occupation due par les acquéreurs à hauteur du montant de ces travaux et d’ordonner la compensation entre les créances réciproques et qui en tout état de cause prétendent obtenir la condamnation des appelants à leur verser une nouvelle indemnité de procédure de 3000 euros.

Ils font valoir :

qu’il est justifié de la qualité d’héritière de Mme [E] [X] par un acte de notoriété,

qu’ils viennent aux droits de cette dernière en leur qualité d’héritiers réservataires,

qu’ils ont qualité à agir en vertu de l’article 414'2 du code civil puisque le vendeur a été placé sous curatelle avant son décès,

que l’action n’est pas prescrite alors d’une part que le délai de prescription de cinq ans n’a commencé à courir qu’à compter de la cessation le 23 janvier 2015 (date du jugement correctionnel) des violences dont a été victime M. [D] [X], et d’autre part que s’agissant de la nullité pour altération des facultés mentales le point de départ du délai se situe au jour du décès de ce dernier,

que la vente doit être annulée pour altération des facultés mentales et à défaut pour vice du consentement alors que M. [X], qui présentait une déficience intellectuelle et des troubles mnésiques, était dans l’incapacité de gérer ses affaires, que les acquéreurs ont pleinement profité de son état de faiblesse en lui soutirant de l’argent, en le menaçant, en le frappant et en le plaçant sous leur emprise mentale, que l’instruction pénale a établi qu’il n’avait manifestement pas compris la clause de compensation, que la prétendue créance des acquéreurs était purement fantaisiste et que la maison vendue pour la somme de 4500 euros a été évaluée par un professionnel à la somme de 27'000 euros,

que la vente doit subsidiairement être annulée pour absence de cause à défaut d’un prix réel et sérieux, puisque la maison valait en réalité 27'000 euros et que le terrain de 745 m² valait à lui seul plus de 64'000 euros,

que la demande en paiement de la somme de 88'000 euros représentant la plus-value apportée à l’immeuble est sans aucun fondement alors que les avis de valeur unilatéraux et fluctuants versés au dossier leur sont inopposables, et que les appelants ne justifient pas avoir effectivement supporté et payé les travaux de rénovation prétendument réalisés,

que de la même façon, la demande en paiement du coût des prétendus travaux de conservation de l’immeuble n’est pas fondée alors que les factures de maçonnerie et de travaux de charpente n’ont pas été acquittées, comme en atteste l’entrepreneur, que les travaux d’entretien et de rénovation qui ont pu être réalisés pour permettre l’occupation de la maison sont largement compensés par la jouissance du bien, que contrairement à ce qui est soutenu la jurisprudence admet que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé est en droit d’obtenir réparation du préjudice subi consistant en la privation de jouissance du bien, qu’aucune indemnisation n’est possible en l’état de la condamnation pénale prononcée pour abus de faiblesse,

que la demande en remboursement du prix de 4500 euros ne peut davantage prospérer dès lors que l’acte de vente ne fait pas preuve jusqu’à inscription de faux de la prétendue créance de compensation, que le notaire n’a pas personnellement constatée, et que le jugement correctionnel a autorité de chose jugée comme ayant constaté l’absence de toute dette de M. [X] à l’égard des acquéreurs.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 6 juin 2023.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Il est justifié de la qualité à agir de Mme [E] [X] par un acte de notoriété du 15 mai 2018 établissant que M. [D] [X] a laissé sa s’ur pour lui succéder en qualité d’unique héritière en l’absence d’enfants, de père et mère et d’autres frères ou s’urs.

La qualité subséquente à agir des consorts [K], qui n’est pas discutée, est par ailleurs pleinement justifiée par la production aux débats de l’acte de décès de Mme [E] [X] et de la copie de son livret de famille.

Bien que les appelants sollicitent la réformation du jugement, ils se bornent à conclure au rejet au fond de la demande en nullité et ne demandent plus à la cour dans le dispositif de leurs conclusions de déclarer l’action prescrite, se contentant de rappeler dans le corps de leurs écritures qu’aucune action en nullité n’a été engagée pendant l’exécution de la mesure de curatelle sans en tirer de conséquences particulières sur la recevabilité de la demande.

Le jugement qui n’est pas spécialement critiqué sur ce point sera par conséquent confirmé en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Sur la demande en nullité de la vente

Les consorts [K] invoquent principalement l’altération des facultés mentales du vendeur, à défaut le vice de violence et subsidiairement le caractère dérisoire du prix.

L’insanité d’esprit

Il est de principe que l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse n’exige pas la preuve d’une altération des facultés mentales, qui se distingue de l’état de faiblesse et de vulnérabilité.

Il résulte du jugement correctionnel du 23 janvier 2015, éclairé par l’ordonnance de renvoi prononcée le 16 juin 2014 par le juge d’instruction, que M. [Y] et Mme [N], ainsi que leurs enfants, ont abusé de la vulnérabilité apparente de M. [X] en s’installant sans autorisation sur sa propriété, en lui faisant payer leurs achats, en lui réclamant de l’argent sous divers prétextes et en le convainquant de leur vendre son terrain et la bâtisse au prix de 4500 euros, alors que la valeur vénale de ce bien était de 27'000 euros selon l’estimation réalisée par un professionnel.

S’agissant de l’altération des facultés intellectuelles de M. [X] le juge d’instruction s’est fondé sur l’examen médical ordonné par le juge des tutelles, sur le signalement du maire de la commune, sur l’enquête des services sociaux du conseil général et sur ses propres constatations au cours de l’audition de l’intéressé ayant révélé des grandes difficultés d’audition et de compréhension.

Il ne résulte pas de ces éléments factuels que la procédure pénale aurait permis de caractériser le trouble mental exigé par l’article 414'1 du code civil, qui se définit comme une altération du discernement privant la partie de sa faculté de compréhension de la nature et de la portée de l’acte accompli.

L’autorité de la chose jugée au pénal, qui n’est relative qu’aux faits constatés constituant le soutien nécessaire de la condamnation, ne peut donc être invoquée, puisque le juge répressif s’est borné à relever l’existence d’un état de vulnérabilité dû à l’age et aux capacités intellectuelles limitées de M. [X] le plaçant en situation de faiblesse à l’égard de la famille [Y]/[N].

C’est donc à tort que le tribunal a considéré que la condamnation pénale définitive pour abus de faiblesse avait autorité de chose jugée devant le juge civil s’agissant de l’existence d’un trouble mental.

Il appartient en conséquence aux consorts [K] de prouver l’existence d’un trouble mental au moment précis où l’acte attaqué a été fait.

Une telle preuve ne résulte pas cependant :

du courrier que le maire de la commune a adressé le 27 juin 2012 au procureur de la république se bornant à faire état de l’isolement de M. [X] et de son incapacité à gérer ses affaires au quotidien au point d’avoir omis de faire valoir ses droits à la retraite,

du rapport social des services du conseil général de l’Isère daté du 24 juillet 2012 décrivant M. [X] comme rencontrant des difficultés pour engager les démarches nécessaires à la régularisation de sa situation administrative et financière,

de l’unique certificat médical délivré le 3 septembre 2012 par le Docteur [H] [O], médecin spécialiste inscrit sur la liste établie par le procureur de la république, selon lequel M. [X] présente un déficit intellectuel et scolaire, une hypoacousie marquée, des troubles mnésiques et un déni des difficultés auxquelles il est confronté, cette altération nécessitant qu’il soit assisté dans les actes patrimoniaux de la vie civile, mais ne caractérisant pas suffisamment au jour de l’acte litigieux l’existence d’un trouble mental obérant profondément ses facultés de discernement et de compréhension.

Aux termes de son jugement du 22 janvier 2013 le tribunal d’instance de Grenoble a d’ailleurs placé M. [X] sous curatelle renforcée après avoir considéré que s’il avait besoin d’être assisté et contrôlé dans la gestion de ses intérêts patrimoniaux, une représentation d’une manière continue constituerait une mesure disproportionnée, ce qui ne permet pas de retenir l’existence, au jour de l’acte litigieux, d’un trouble mental au sens de l’article 414'1 du code civil, sur lequel le médecin spécialiste ne s’est pas prononcé.

Le jugement sera par conséquent réformé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente sur ce fondement.

Le vice de violence et la vileté du prix

Devant le juge d’instruction M. [X] a expliqué sa soumission à l’égard de la famille [Y]/[N], non par la violence, mais par la peur ressentie, ainsi que par l’emprise mentale exercée par les auteurs de l’abus de faiblesse.

Compte tenu de l’âge de M. [X], de son état manifeste de vulnérabilité et de ses capacités intellectuelles limitées, un état de contrainte par exploitation de son ignorance est manifestement caractérisé.

Il résulte, en effet, du courrier du maire de la commune que la famille [Y]/[N] était omniprésente auprès de M. [X] dans une ambiance délétère, tandis que l’instruction pénale a mis en évidence qu’il a reçu des coups de pieds, des jets de pierres, des insultes et même un projectile tiré par un pistolet à billes.

Le prix offert par les acquéreurs était,en outre, exprimé en francs, bien que selon le médecin spécialiste M. [X] n’avait pas la notion de la valeur de l’euro par rapport au franc et qu’il ne comprenait pas le mécanisme de la compensation en vertu duquel il n’a pas effectivement reçu le prix de 4500 euros.

La vileté manifeste du prix constitue par ailleurs une cause de nullité de la vente, alors que la somme de 4500 euros, représentant moins de 20 % de la valeur vénale réelle du bien telle qu’estimée dans le cadre de la procédure pénale (27000 euros), n’a pas été payée au vendeur par compensation avec de prétendues avances de fonds, dont l’enquête pénale a définitivement démontré qu’elles n’avaient aucune réalité.

Substituant ses motifs à ceux du tribunal, la cour confirmera par conséquent le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente, ordonné la publication de la décision et condamné les consorts [Y]/[N] à restituer l’immeuble, sauf à préciser que cette restitution interviendra désormais au profit des héritiers de Mme [E] [X].

Sur les restitutions

Le prix de vente, qui n’a pas été versé, ne saurait être restitué, étant précisé que l’acte de vente ne fait pas foi de la compensation jusqu’à inscription de faux , puisque le notaire instrumentaire n’a pas lui-même personnellement vérifié l’existence de la créance invoquée par les acquéreurs ni contrôlé que les conditions légales de ce mode de paiement étaient réunies.

Au demeurant l’enquête pénale a établi que la prétendue créance de compensation n’avait aucune réalité, et il ne résulte d’aucune pièce du dossier que les acquéreurs auraient effectivement avancé des fonds à M. [X] que celui-ci se serait engagé à rembourser.

Les consorts [K] reconnaissent que des travaux de rénovation ont été réalisés par les acquéreurs.

Le procès-verbal de constat du 18 décembre 2019 avec photographies annexées, qui fait notamment état de la «'reprise en moellons de la façade sur cour sous la toiture dont la charpente apparaît de facture récente'», en atteste.

Les constatations effectuées le 6 décembre 2021 par L’expert amiable [B] [J] confirment l’existence de ces travaux récents de reprise du pignon et de la charpente.

Il ne résulte pas cependant des constatations de l’huissier et de l’expert, qui se bornent à reprendre sur ce point les déclarations des consorts [Y]/[N], que des travaux de plomberie, d’électricité, de placo plâtre, de peinture, de menuiserie, de VRD et d’assainissement ont été également réalisés après la vente en l’absence de tout état des lieux antérieur à la transaction .

Au demeurant les deux seules factures versées au dossier portent exclusivement sur la reprise du pignon et de la charpente pour un prix de 3500 euros, que les acquéreurs ne justifient pas même avoir effectivement réglé, puisque l’artisan ( M. [M]) a attesté le 6 janvier 2022 qu’il n’a jamais été payé de son travail.

En toute hypothèse en application de l’article 1381 ancien du code civil, applicable au litige s’agissant d’une vente intervenue antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016, le possesseur ne peut exiger que le remboursement du coût des travaux nécessaires et utiles à la conservation du bien. Or en l’espèce la somme de 45000 euros qui est réclamée au titre des prétendus travaux de remise en état correspond exclusivement au coût de travaux de rénovation et d’amélioration destinés à rendre l’immeuble habitable, sans qu’il soit démontré que tout ou partie de ces travaux ont empêché la ruine du bâtiment.

A cet effet il sera observé que le logement, initialement proposé à la location, a fait l’objet le 3 décembre 1996 d’une déclaration d’insalubrité remédiable et qu’au jour de la vente aucun des travaux prescrits par l’autorité préfectorale n’avait été réalisé, ainsi que l’acte notarié du 6 mars 2012 le constate.

Si les travaux réalisés par les acquéreurs répondent en partie aux prescriptions administratives, s’agissant notamment de la réfection de la charpente/couverture, ils n’ont pas cependant permis la conservation du bien au sens de l’article 1381 ancien du code civil, puisque l’arrêté d’insalubrité, qui avait pour seul objet de faire obstacle à sa relocation en l’état à défaut pour le logement de présenter un caractère décent, ne caractérise pas un état de péril imminent, la décision reproduite dans l’acte de vente ne mentionnant aucun risque d’effondrement, mais seulement un mauvais état général de l’immeuble.

La plus-value apportée à l’immeuble ne saurait pas plus ouvrir droit à indemnisation au profit de la partie responsable de la nullité, l’article 1352'3 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 n’étant pas applicable au présent litige.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner la demande subsidiaire de compensation avec une indemnité d’occupation du bien, qui ne pourrait en toute hypothèse prospérer sous l’empire de l’article 1381 ancien du code civil en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente,le jugement sera par conséquent également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [Y]/[N] de leur demande de remboursement du prix des travaux litigieux.

Ces derniers seront également déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de la plus-value qu’ils auraient apportée à l’immeuble.

Responsables de la nullité de la vente les consorts [Y]/[N] ne sauraient pas davantage obtenir la restitution des frais notariés d’acte.

L’équité commande enfin de faire à nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Donne acte à M. [G] [K], Mme [C] [K], M. [W] [K] et M. [F] [K] de leur intervention volontaire en leur qualité d’héritiers de Mme [E] [X],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la restitution de l’immeuble interviendra désormais au profit des héritiers de Mme [E] [X],

Y ajoutant :

déboute M. [S] [Y] et Mme [I] [N] de leur demande subsidiaire d’indemnisation au titre de la plus-value qu’ils auraient apportée à l’immeuble, ainsi que de leur demande de remboursement des frais notariés d’acte,

condamne M. [S] [Y] et Mme [I] [N] à payer à M. [G] [K], Mme [C] [K], M. [W] [K] et M. [F] [K] une nouvelle indemnité de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [Y] et Mme [I] [N] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT