N° RG 21/04578 – N° Portalis DBVM-V-B7F-LDAQ

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL SELARL RETEX AVOCATS

M^e Pauline CASERTA

M^e Christine RIJO

SCP GOURRET JULIEN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 JANVIER 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 19/01404) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 02 septembre 2021, suivant déclaration d’appel du 27 octobre 2021

APPELANTES :

S.A.R.L. BP immobilier prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

SCCV Le clos Ferraris prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentées et plaidant par M^e Céline Cassegrain de la SELARL Retex avocats, avocat au barreau de Valence

INTIMÉS :

M. [E] [I]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 5]

M. [K] [O]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 5]

Mme [H] [F] épouse [O]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentés par M^e Pauline Caserta, avocat au barreau de Valence, postulant, plaidant par M^e Florian Chanon, avocat au Barreau de Lyon

M. [T] [U]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 5]

Mme [C] [D] épouse [U]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentés par M^e Olivier Julien de la SCP Gourret Julien, avocat au barreau de Valence

M. [B] [J]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Association ATMP de la Drôme prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentés par M^e Christine Rijo, avocat au barreau de Valence

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2023, M^me Ludivine Chetail, conseillère et M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistées de M^me Caroline Bertolo, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions et M^e Cassegrain et M^e Chanon en leurs plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par une demande déposée le 31 décembre 2012, complétée le 23 avril 2013, la SARL BP immobilier a sollicité la délivrance d’un permis de construire aux fins d’édifier, après démolition d’un bâtiment existant, un immeuble de 20 logements en R+3 et attique, sur une parcelle cadastrée BI [Cadastre 2] sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Par arrêté n° PC02628112R0153 du 12 juillet 2013, le permis de construire lui a été accordé.

Le 13 septembre 2013, la société BP immobilier a transféré le permis de construire à la société SCCV Le clos Ferraris, en cours d’immatriculation.

Par requête enregistrée le 25 septembre 2013, les consorts [U], [I], [O] et [J] ont sollicité du tribunal administratif de Grenoble l’annulation de l’arrêté précité du 12 juillet 2013.

Selon ordonnance du 26 mars 2014, rendue au visa de l’article R.222-1 du code de justice administrative, la requête a été rejetée en raison de l’irrecevabilité manifeste attachée à sa tardiveté.

Les consorts [U], [I], [O] et [J] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt rendu le 1 er décembre 2015, la cour administrative d’appel a confirmé l’ordonnance.

Les consorts [U], [I], [O] et [J] ont saisi le 20 juin 2016 le maire de la commune de [Localité 5] d’une demande de retrait du permis de construire en faisant état d’une fraude commise par le pétitionnaire dans la présentation de son dossier.

Un rejet implicite de leur demande de retrait étant intervenu, ils ont formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Grenoble.

Selon jugement du 8 mars 2018, le tribunal administratif les a déboutés de leur demande.

Par assignation en date du 17 mai 2019, la SARL BP immobilier a saisi le tribunal de grande instance de Valence aux fins de condamnation in solidum des consorts [I], [U], [J] et [O] à lui payer la somme de 450 391,52 euros outre intérêts de droit à compter de la demande, et la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et dépens.

Par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a:

— déclaré la SARL BP immobilier recevable en son action ;

— débouté les sociétés BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné la SARL BP immobilier à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile:

— M.[E] [I], la somme de 2 000 euros

— M.[K] [O] et Mme [H] [O], la somme de 2 000 euros

— M.[B] [J] représenté par l’ATMP ès qualité de tuteur, la somme de 2 000 euros

— M.[T] [U] et Mme [C] [U], la somme de 2 000 euros

— condamné la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris aux entiers dépens distraits au profit de M^e Julien.

Par déclaration d’appel enregistrée le 2 novembre 2021, les sociétés BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris ont interjeté appel du jugement.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 mars 2023, la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris demandent à la cour de:

Vu les articles cités,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les présentes conclusions pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action intentée par la société BP immobilier contre les consorts [U], [I], [O] et [J] ;

— l’infirmer pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau :

— débouter les consorts [I], [O], [U] et [J] de l’intégralité de leurs demandes;

— condamner in solidum, Monsieur [I], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [U] et Monsieur [J] à payer aux sociétés SARL BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris une somme de 450 391,52 euros en réparation de leur préjudice ;

A titre subsidiaire et avant-dire droit :

— ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise à tel expert-comptable qu’il plaira avec mission de :

— Convoquer et entendre les différentes parties ;

— Se faire communiquer tous documents contractuels et comptables relatifs au projet immobilier « Le Clos Ferraris » et, plus largement, toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se faire communiquer tous documents comptables utiles relatifs à la comptabilité générale des sociétés BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris ;

— En prendre connaissance ;

— Analyser les données recueillies afin de présenter la santé financière des sociétés BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris avant le lancement du projet de construction « Le Clos Ferraris », pendant la durée de purge des recours administratifs contre son permis de construire et après le lancement effectif du projet ;

— Préciser les préjudices subis par les sociétés BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris à raison du retard pris dans ce projet de construction ;

— Indiquer, pour chaque préjudice, son poste comptable et son montant ;

— Donner tous les éléments motivés sur les causes des préjudices dont il s’agit et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés.

— Adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai d’un mois pour leur permettre de présenter leurs observations ;

— Répondre aux dires des parties ;

— Etablir un calendrier et un coût prévisionnels.

En tout état de cause :

— condamner in solidum, Monsieur [I], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [U] et Monsieur [J] à payer aux sociétés SARL BP immobilier et SCCV Le clos Ferraris une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Monsieur [I], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [U] et Monsieur [J] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les appelantes font d’abord valoir la recevabilité de l’action intentée par la société BP immobilier au motif que le premier recours à l’encontre de ce permis de construire étant intervenu le 25 septembre 2013, la société BP immobilier s’est vue dans l’obligation de suspendre toute procédure d’immatriculation de la SCCV Le clos Ferraris, laquelle n’a donc pu être immatriculée qu’en suite de l’obtention du certificat de non-appel, confirmant la validité du permis de construire contesté et donc la possibilité de la faire exister (condition essentielle de constitution d’une SCCV), le 21 septembre 2018.

Elles ajoutent que l’action de la société BP immobilier est fondée sur la responsabilité délictuelle et l’abus des recours exercés par les consorts [U], [I], [O] et [J], et que l’intégralité de ces recours ont été formulés par eux contre la seule société BP immobilier.

Sur le fond, elles excipent d’un abus de droit des intimés, qui ont introduit un recours manifestement tardif, alors qu’ils étaient assistés d’un avocat, qui ont persévéré en interjetant appel, puis qui ont soulevé l’existence d’une fraude, alors que tel n’était manifestement pas le cas selon elles.

Elles font ensuite état de leur préjudice, lié au retard pris dans le démarrage des travaux, et soulignent que le projet porté par la société BP immobilier était un projet en VEFA, auxquels les acquéreurs ont renoncé à raison des recours initiés.

Dans leurs conclusions notifiées le 18 mars 2022, les époux [U] demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 2 septembre 2021.

— rejeter les demandes de la SARL BP immobilier et de la SCCV Le clos Ferraris.

Y ajouter du fait de l’appel,

— condamner la SARL BP (RCS Romans 523 705 788) et la SCCV Le clos Ferraris à payer à Madame et Monsieur [T] [U], la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont distraction aux offres de droit de M^e Julien.

Les époux [U] déclarent que leurs recours contentieux n’étaient pas de nature à empêcher, ni même retarder le commencement des travaux autorisés par le permis délivré par arrêté municipal du 12 juillet 2013.

Ils font valoir que conformément à l’article L. 424-7 du code de l’urbanisme, le permis délivré par une autorité décentralisée est exécutoire à la date de sa notification et de sa transmission au préfet.

Ils ajoutent que l’argument selon lequel les banques Crédit mutuel et Crédit agricole sud Rhône-Alpes subordonneraient leur financement à l’obtention d’un permis de construire purgé des recours des tiers et administratif est inopérant.

Ils indiquent qu’il ressort du jugement du 8 mars 2018 du tribunal administratif de Grenoble que le dossier de permis de construire présentait des inexactitudes, puisqu’il omettait d’indiquer la présence de l’habitation et du cabinet médical des consorts [U], que cet élément est au demeurant confirmé par le rapport du géomètre-expert, qui indique également que l’impact du projet a été minimisé à l’examen de la pièce d’insertion paysagère 2.

Ils contestent enfin les préjudices allégués.

Dans leurs conclusions notifiées le 17 avril 2022, M.[J] et l’ATMP de la Drôme ès qualités de tuteur aux biens demandent à la cour de:

— confirmer le jugement rendu le 02 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valence,

Et y ajoutant :

— condamner la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris à régler à Monsieur [B] [J] et l’association ATMP ès qualités de tuteur (tutelle aux biens) la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Les intimés réfutent toute faute, se fondant notamment ur l’analyse du géomètre-expert, et contestent le préjudice allégué, énonçant que les appelantes ne démontrent nullement qu’en raison des recours et actions légitimement intentés par les consorts [J] et autres, elles ont été empêchées dans le développement de leur projet « Le clos Ferraris ».

Dans leurs conclusions notifiées le 16 mai 2023, M.[I] et les époux [O] demandent à la cour de:

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 901 et suivants du code de procédure civile,

Vu les arguments de fait et de droit qui précèdent,

Vu les pièces produites,

A titre principal

— infirmer le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il a déclaré la SARL BP immobilier recevable dans son action,

— infirmer le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il s’est prononcé au fond sur les demandes présentées par la SARL BP immobilier,

— le confirmer pour le surplus,

Et statuant de nouveau

— rejeter comme irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la SARL BP immobilier,

— rejeter au fond les demandes indemnitaires présentées par la SCCV Le clos Ferraris,

et d’y ajouter du fait de l’appel

— condamner solidairement la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris à verser respectivement à Monsieur [I], et aux Consorts [O], la somme de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la Cour déclarerait la SARL BP immobilier recevable dans son action

— confirmer le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valence, et statuant de nouveau

— rejeter au fond les demandes indemnitaires présentées par la SARL BP immobilier et par la SCCV Le clos Ferraris,

et d’y ajouter du fait de l’appel

— condamner solidairement la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris à verser respectivement à Monsieur [I], et aux consorts [O], la somme de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En tout état de cause,

— rejeter la demande nouvelle de désignation avant-dire droit d’un expert judiciaire,

— rejeter l’ensemble des demandes de condamnation des consorts [I] et [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens.

M.[I] et les époux [O] soulèvent d’abord l’irrecevabilité de la demande formée par la SARL BP immobilier puisqu’ un arrêté de transfert de permis de construire à une société tierce emporte disparition de l’ensemble des droits tenus par le pétitionnaire initial en vertu du permis de construire initial.

Ils énoncent que le 12 juillet 2013, le permis de construire a été accordé à la société BP Immobilier, seule, que l’autorisation était alors exécutoire dès sa notification, donc immédiatement, en application des dispositions de l’article L.424-7 du code de l’urbanisme.

Ils soulignent qu’à supposer que les recours sur le plan administratif aient constitué un frein au financement de l’opération, les exposants n’ont pas pu exercer utilement leur recours, sur le plan du droit de l’urbanisme, contre la bonne décision.

Ils réfutent tout préjudice, faisant valoir de surcroît que l’exécution des travaux l’a été en infraction, puisqu’il n’y a eu sur les lieux aucun affichage réglementaire de l’autorisation d’urbanisme.

La clôture a été prononcée le 6 septembre 2023.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M.[I] et les époux [O] concluent à l’irrecevabilité de l’action engagée par la SARL BP immobilier au motif que celle-ci n’est plus titulaire de l’autorisation de construire suite au transfert de ladite autorisation à la SCCV Le Clos Ferraris.

Toutefois, c’est à juste titre que le premier juge a rappelé que la SCCV n’a été constituée et immatriculée qu’en 2018. En outre, c’est à l’encontre uniquement de la SARL BP immobilier que les recours ont été formés.

Le jugement sera confirmé.

Sur le fond

Selon l’ancien article 1382 du code civil, applicable en l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les appelantes font état d’une faute commise par les intimés qui auraient formé un recours manifestement tardif et fait ensuite état de l’existence d’une fraude qui n’était pas avérée.

S’agissant du recours tardif, ainsi que l’a rappelé le premier juge de manière détaillée, le point de départ du recours supposait que le permis de construire ait fait l’objet d’un affichage continu durant deux mois, et cette question a été débattue devant la cour administrative d’appel de Lyon, ce qui démontre que ce recours, quand bien même il était tardif, ne présentait pas de recours abusif.

S’agissant de l’existence d’une fraude, il est avéré que celle-ci n’a pas été retenue par le tribunal administratif de Grenoble. Toutefois, il ressort de l’avis de la société Geometri, géomètre-expert, que le permis de construire ne mentionnait sur la parcelle voisine de la construction qu’un unique 'garage voisin’ alors qu’il y avait en outre une habitation, parfaitement visible du domaine public.

En outre, selon ce géomètre-expert, la photographie figurant dans la pièce 'd’insertion paysagère 2" a été visiblement retouchée pour éviter l’effet d’écrasement et aérer la perspective, mais cela a conduit à éloigner les bâtiments voisins dont l’habitation et le Cabinet médical des époux [U]. Le géomètre-expert a également fait état de raccords d’assemblage de deux clichés différents, avec un lampadaire décalé de 3 mètres, un portillon dédoublé, des végétaux imaginaires et extérieurs au projet qui meublent l’espace vide ou masquent des raccords.

Par ailleurs, le tribunal administratif a pris soin de préciser, comme l’a également rappelé le premier juge, que l’absence de fraude tenait au fait que les services instructeurs avaient été mis en mesure d’apprécier réellement l’insertion du projet au regard des constructions environnantes, l’architecte conseil s’étant rendu sur les lieux.

Au vu de ce qui précède, il n’est nullement établi que les intimés ont commis un abus de droit en exerçant ces divers recours, le jugement sera confirmé.

LA SARL BP immobilier et la SCVV Le Clos Ferraris qui succombent à l’instance seront condamnées aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Julien.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile:

—  2 000 euros aux époux [U]

—  2 000 euros à M.[I] et aux époux [O]

—  2 000 euros à M.[J], représenté par l’ATMP de la Drôme ès qualités de tuteur ;

Condamne la SARL BP immobilier et la SCCV Le clos Ferraris aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Julien.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par M^me Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE