RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13699 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDHT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]- RG n° 11-22-2696

APPELANTS

Monsieur [S] [I] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X]

né le 06 Juillet 1963 à [Localité 12] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [L] [B] [Y] épouse [P] [J]

née le 09 Juin 1962 à [Localité 12] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

INTIMÉE

La société [Adresse 11], Société Anonyme d’Habitations à Loyer

Modéré inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X], et Mme [L] [P] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel de 355,77 euros hors charges.

Par avenant du 9 novembre 2020, ils ont également pris à bail un emplacement de parking (n° 1080P-1024) à la même adresse, moyennant un loyer lensuel de 21,49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires, par acte du 1er décembre 2021, un commandement de payer la somme de 2.564,62 euros correspondant aux échéances impayées au 29 novembre 2021 (loyer d’octobre 2021 inclus), visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2022, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement résiliation judiciaire, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.721,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 novembre 2022 (terme d’octobre 2022 inclus), d’une indemnité mensuelle d’occupation et de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Devant le premier juge, la société a actualisé la dette et s’est opposée à des délais de paiement.

Les défendeurs ont reconnu la dette locative, faisant état de difficultés personnelles et financières ayant rendu impossible le respect d’un premier plan d’apurement convenu avec le bailleur ; ils ont demandé des délais de paiement, fait valoir qu’ils ont déjà payé la somme de 4.000 euros en décembre 2022 suite à la vente d’un véhicule ; ils soutenaient que le logement était insalubre mais que le bailleur refusait de financer des travaux.

Par jugement contradictoire entrepris du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2020 entre la SA d’HLM Immobilière 3F et M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et à son avenant du 9 novembre 2020 concernant l’emplacement de stationnement (n° 1080P-1024) sont réunis à la date du 2 février 2022,

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs formulée par M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J],

ORDONNE en conséquence à M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SA d’HLM Immobilière 3F pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] à verser à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 5.507,20 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 18 avril 2023, incluant l’échéance de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] à verser à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 621 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (142,87 euros), de la saisine de la CCAPEX (dans la limite du coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 5,55 euros), de l’assignation devant la présente juridiction (57,10 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d’un euro), et de la signification du jugement,

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 juillet 2023 par M. et Mme [P] [J];

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 mars 2024 par lesquelles M. et Mme [P] [J] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement dont appel

Et statuant à nouveau

CONDAMNER la société [Adresse 10] pour avoir délivré aux époux [P] [J] un logement dangereux ou, à tout le moins, qui ne répond pas aux normes de décence

RECEVOIR les époux [P] [J] en leur exception d’inexécution du contrat de location

En conséquence,

DEBOUTER la société Immobilière 3F de leur demande de paiement de l’arriéré locatif et de leurs autres demandes

DEBOUTER la société [Adresse 10] de sa demande d’expulsion à défaut du paiement de l’arriéré locatif du fait du caractère indécent du logement

A titre subsidiaire si les époux [P] [J] sont jugés irrecevables et mal fondés à soulever l’exception d’inexécution

ACCORDER aux époux [P] [J] les plus larges délais pour s’acquitter du reliquat éventuel de leur dette locative

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail

SUSPENDRE ET INTERDIRE toute mesure d’exécution du fait des mesures imposées par la Commission de surendettement

DEBOUTER la société HLM Immobilière 3F de toutes ses demandes

Dans tous les cas

CONDAMNER la société [Adresse 10] à indemniser les époux [P] [J] pour le trouble de jouissance qu’ils ont subi du fait du caractère indécent du logement ou à tout le moins du fait du défaut d’entretien du logement

CONDAMNER la société HLM Immobilière 3F à verser aux époux [P] [J] la somme de 4.560 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER la société [Adresse 10] à verser aux époux [P] [J] 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 septembre 2025 par lesquelles la SA d’HLM Immobilière 3F, forme appel incident et demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 11 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec les conséquences en découlant, à l’exception de la condamnation en paiement de l’arriéré locatif qui sera actualisée et de la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 621 euros (charges comprises et sans indexation possible) à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à libération des lieux.

REFORMER le jugement rendu le 11 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE en ce qu’il a condamné M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] solidairement à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5.507,20 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 18 avril 2023 et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 621 euros (sans indexation possible et charges comprises), à partir du mois d’avril 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

Statuant à nouveau :

DECLARER irrecevables en tant que nouvelles les demandes de M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] tendant à les voir dispensés de régler leurs loyers et l’arriéré locatif et à voir condamner la société Immobilière 3 F au paiement de la somme de 4.560 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celles visant à voir suspendre la clause résolutoire,

LES DEBOUTER, en conséquence, de leurs demandes tendant à les voir dispensés de régler leurs loyers et l’arriéré locatif et à voir condamner la société Immobilière 3 F au paiement de la somme de 4.560 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] solidairement à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5.454,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, terme de septembre inclus.

CONDAMNER M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] solidairement à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

DÉBOUTER M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

CONDAMNER M. [S] [P] [J] utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] in solidum au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement du 16 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil a octroyé à M. et Mme [P] [J] un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [P] [J]

La société 3F soulève l’irrecevabilité des demandes de M. et Mme [P] [J] tendant à:

— les dispenser de régler leurs loyers et l’arriéré locatif, en raison de l’exception d’inexécution,

— condamner la société 3 F au paiement de la somme de 4.560 euros à titre de dommages et intérêts,

— suspendre la clause résolutoire du bail.

Elle fait valoir que M. et Mme [P] [J] ont, en première instance, reconnu la dette et se sont contentés de solliciter des délais de paiement, sans se prévaloir d’une exception d’inexécution, ni invoquer de préjudice de jouissance ou formuler une demande de dommages et intérêts.

M. et Mme [P] [J] répliquent que Mme [P] [J] a été hospitalisée entre août et octobre 2023 en raison d’une légionellose qu’ils imputent à la mauvaise qualité de l’eau distribuée dans le logement et à un défaut d’entretien, ce qui constitue un élément nouveau ; ils soutiennent par ailleurs que des délais de paiement suspensifs d’exécution provisoire peuvent être demandés à tout moment.

Les articles et principes suivants sont applicables :

Article 563 du code de procédure civile : Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Article 564 : A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Est recevable en cause d’appel la demande du locataire formée pour la première fois en appel tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans un bail, qui tendent à faire écarter celle du bailleur en paiement et en constatation de la résiliation de la location (3e civ., 8 janvier 1993 ; 3e civ., 19 décembre 2000 pourvoi n° 99-14.727).

Article 565 : Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Article 566 : Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En cause d’appel les parties peuvent ainsi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément ; encourt la cassation l’arrêt qui déclare irrecevable une demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice financier formée par une société en retenant que si celle-ci, défenderesse en première instance, s’était plainte d’avoir subi un préjudice, elle s’était bornée à réclamer une dispense de condamnation sans solliciter une indemnité, alors qu’il résulte de l’arrêt que la demande de dommages-intérêts formée en appel constituait la conséquence et le complément de la défense opposée à la demande principale devant les premiers juges (Civ. 2ème, 3 mai 1990, n°88-17.812).

Article 567 : Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

La juridiction d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (Civ. 3e, 25 février 2016, n° 14-29.760 , publié).

S’agissant des demandes principales des appelants (exception d’inexécution et dommages-intérêts résultant de l’indécence alléguée du logement)

Selon l’exposé du litige du jugement entrepris, les locataires n’ont pas invoqué, devant le premier juge, l’exception d’inexécution pour justifier des impayés de loyers et n’ont pas demandé de dommages-intérêts résultant de l’indécence du logement loué ; mais ils demandaient des délais de paiement et faisaient valoir qu’ils avaient manqué à leur obligation de paiement des loyers à hauteur de 2.500 euros car ils avaient du payer eux mêmes des travaux incombant au bailleur, le logement étant selon eux insalubre.

Cependant, il résulte des articles 564 et 566 précités que les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si c’est pour faire écarter les prétentions adverses ou encore en raison de la survenance d’un fait nouveau et qu’elles peuvent expliciter en appel les prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, l’exception d’inexécution constitue un moyen de droit légal permettant à une partie au contrat de se soustraire temporairement à ses obligations, et non une prétention; M. et Mme [P] [J] peuvent donc invoquer ce moyen nouveau.

De plus, l’exception d’inexécution et la demande de dommages-intérêts fondées sur l’insalubrité ou l’indécence du logement, déjà mentionnées devant le premier juge, sont la conséquence et le complément de la défense opposée à la demande principale devant les premiers juges et tendent à faire écarter les prétentions adverses.

Enfin, les appelants invoquent l’hospitalisation de Mme [P] [J], en août 2023 pour légionellose, à l’appui de leur demande, ce qui constitue en tout état de cause un fait nouveau.

S’agissant de la demande subsidiaire tendant à octroyer des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, si M. et Mme [P] [J] n’ont pas contesté la dette locative en son principe devant le premier juge, ils ont demandé des délais de paiement, lesquels ont été rejetés.

Or, en application du VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation sont suspendus et, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son effet dans le cas contraire.

Par conséquent les demandes des appelants doivent être déclarées recevables.

Sur l’indécence du logement loué

M. et Mme [P] [J] se fondent sur le caractère indécent du logement pour conclure à l’infirmation du jugement et solliciter le rejet de la demande en paiement de la dette locative outre l’octroi de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

Ils soutiennent en substance que Mme [P] [J] a été contaminée par la légionnelle concentrée dans les eaux distribuées dans l’appartement loué, les installations d’eau n’étant, selon eux, pas correctement entretenues de sorte que le logement n’était pas habitable en raison d’un risque de maladie mortelle.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers (voir notamment 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n 19-19.092 ; 3e Civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406).

L’insalubrité est une notion spécifique résultant d’une procédure administrative et d’un arrêté préfectoral dont il n’est pas ici question.

S’agissant de l’exception d’inexécution

En l’espèce, il résulte des pièces produites que :

— l’état des lieux d’entrée, effectué le 30 octobre 2020, en présence des locataires, décrit un logement globalement en bon état, voire à l’état neuf (s’agissant des peintures des murs et plafonds du couloir, de la cuisine, de l’entrée, de la salle de bains, du salon, des toilettes, des deux chambres et du salon) ;

— les premiers impayés de loyers des locataires remontent au mois de février 2021 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 1er décembre 2021 ;

— Mme [P] [J] a été hospitalisée du 14 au 31 août 2023 en raison d’une pneumopathie à légionnelle 'à antécédents’ avec détresse respiratoire aiguë; puis du 31 août au 10 octobre 2023 elle a été hospitalisée en réhabilitation respiratoire; la lettre de liaison de la clinique de [Localité 9] du 10 octobre 2023 indique, au titre de l’histoire de la maladie, qu’il est question d’une 'pneumopathie à légionnelle grave d’importation au retour du Congo';

— l'[Localité 7] (agence régionale de santé) alertée de cette légionnellose par M. et Mme [P] [J], a adressé un courrier à Mme [P] [J], le 21 août 2023, lui indiquant avoir demandé au bailleur de vérifier la concentration en légionnelle dans ses installations, lui précisant que cette campagne d’analyse et de prélèvement n’est pas obligatoire, et lui indiquant que, concernant les autres lieux qu’elle avait déclaré avoir fréquentés lors des 14 jours précédant sa contamination, une enquête environnementale allait être effectuée par les services de l’Agence afin d’identifier la source d’exposition à l’origine de sa légionellose et d’éviter l’apparition de potentiels nouveaux cas ;

— par courrier à l’ensemble de ses locataires du 13 septembre 2023, la société 3F a indiqué qu’une concentration de légionelles nécessitant des mesures préventives immédiates avait été détectée et qu’un traitement chloré et par choc thermique était nécessaire, les douches étant 'interdites jusqu’à nouvel ordre’ (bains, lavages au gant et vaisselle étant en revanche autorisés, l’eau froide étant par ailleurs sans risque);

— par courrier du 7 novembre 2023, la société 3F se réfère à un dégât des eaux et rappelle à M. et Mme [P] [J] qu’elle les a déjà invités à faire un constat amiable avec leur voisin de l’étage supérieur afin de faire intervenir les assurances respectives des parties; elle leur rappelle également la nécessité de procéder à une aération régulière du logement pour permettre un bon renouvellement d’air et d’installer un rideau de douche afin de limiter les projections d’eau dans la salle de bains ; enfin elle insiste sur la nécessité de laisser intervenir le prestataire de chauffage afin de faire les prélèvements en vue de déterminer l’origine de la légionellose dont a souffert Mme [P] [J], un premier rendez-vous ayant été manqué ;

— des courriels échangés entre l'[Localité 7] et la société 3F confirment qu’en octobre et novembre 2023 cette dernière a effectué plusieurs tentatives de prélèvements sans succès chez M. et Mme [P] [J] qui n’ont pas permis l’accès au logement ; les autres rapports effectués 'en sous station’ par la société 3F lors de sa 'campagne d’analyse légionelles’ sont pour leur part négatifs;

— un rapport d’intervention diligentée par la société 3F a par ailleurs été effectué le 1er février 2024 et révèle un taux anormal d’humidité avec cloques et moisissures dans les WC, le couloir et la salle de bains, causé essentiellement par la vétusté de la douche et pour le surplus par une fuite chez le voisin du dessus ; aucun élément ne permet de retenir que ces constatations ont un rapport avec la légionellose contractée par la locataire ; la société 3F a ensuite fait refaire la douche comme le démontre une facture de janvier 2025;

— les documents produits par M. et Mme [P] [J] mentionnent l’éventualité ou la probabilité d’une contamination à la légionellose en raison d’un logement insalubre et humide, essentiellement au vu des déclarations de la patiente elle même et en tout état de cause, comme une éventualité et sans qu’il soit confirmé, au final, que le logement litigieux a bien été la cause de cette contamination.

Il ne résulte pas de ces éléments que le logement loué ait été impropre à l’habitation, et il n’est pas établi que Mme [P] [J] a contracté la légionellose en raison de désordres des équipements du logement loué ni que le bailleur se soit 'abstenu d’entretenir le logement pendant plusieurs années', étant observé qu’il ne ressort pas des pièces produites que les locataires aient alerté la société 3F sur des quelconques désordres pendant la durée du bail.

En tout état de cause, les désordres précités et l’infection subie par Mme [P] [J] sont postérieurs de plusieurs années aux défauts de paiements du loyers et au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient d’écarter l’exception d’inexécution invoquée par M. et Mme [P] [J] ; le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le 2 février 2022, soit deux mois après le commandement de payer cité plus haut, resté infructueux, sous réserve de la question de la suspension des effets de celle-ci examinée ci-après.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts

M. et Mme [P] [J] demandent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance subi après le jugement de première instance et résultant selon eux de l’humidité anormale du logement ayant entraîné l’hospitalisation de Mme [P] [J] et d’un défaut d’entretien des lieux par l’intimée.

Cependant, les appelants ne peuvent se prévaloir de l’obligation contractuelle du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation postérieurement à la résiliation du bail, puisqu’ils étaient alors eux mêmes occupants sans droit ni titre.

Comme il a été dit plus haut, il ne résulte en outre pas des pièces produites que l’humidité anormale et les moisissures constatées en février 2024 existaient déjà avant la résiliation du bail alors, au demeurant, que le logement avait été remis en bon état aux locataires, seulement trois ans et demi auparavant, étant rappelé que des causes multiples tenant à l’usage des lieux par leurs occupants sont susceptibles de causer une telle humidité.

De plus, ce n’est qu’en février 2024, soit bien après la résiliation du bail, que l’état du bac de douche s’est révélé suffisamment abîmé pour justifier des réparations qui ont alors été effectuées par la société 3F.

Aucun trouble de jouissance résultant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, pas plus que d’une faute non contractuelle, ne résulte des pièces produites de sorte que la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur l’appel incident de la société 3F relatif au montant de l’indemnité d’occupation et à son point de départ

La société 3F forme appel incident du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant fixe de 621 euros, à compter du mois d’avril 2023 ; elle demande que cette indemnité soit fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et que la condamnation soit prononcée à compter de la date de résiliation du bail.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de la société 3F est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et en ce qu’il a condamné M. et Mme [P] [J] au paiement de cette somme à compter du mois d’avril 2023, alors que ces indemnités d’occupation sont dues, in solidum, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Sur la dette locative

La société 3F demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qui concerne le montant de la dette locative et d’actualiser celle-ci à la somme de 5.454,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il résulte du décompte produit que M. et Mme [P] [J] restent devoir la somme de 5.454,44 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 ; ils n’allèguent ni n’établissent avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne la dette locative, M. et Mme [P] [J] étant condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

M. et Mme [P] [J] font état de la 'suspension des mesures d’exécution du fait de leur surendettement’ en application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, se prévalant du plan de rééchelonnement de leur dette adoptée le 16 janvier 2024 par la commission de surendettement, prévoyant l’apurement de la dette locative en 9 mensualités.

La société 3F réplique qu’entre-temps ce plan est devenu caduc à défaut de respect des échéances par les intéressés.

Il est constant et il résulte des pièces produites que :

— la commission de surendettement du Val-de-Marne a déclaré recevable le dossier de M. et Mme [P] [J], le 24 octobre 2023, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire qui n’est donc pas remise en cause de ce fait ;

— puis a adopté un plan conventionnel de redressement par courrier du16 janvier 2024, prévoyant l’apurement de la dette en 9 mois, par un paiement de 674,94 euros puis 8 paiements de1.078,34 euros chacun; il ne ressort pas des éléments produits que les parties aient contesté cette mesure;

— par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 30 août 2024, la société 3F, faisant état du non respect de ce plan de surendettement, a mis en demeure M. et Mme [P] [J] de régulariser la situation avant le 25 août 2024 en payant la somme de 2.635,02 euros, indiquant qu’à défaut le plan de surendettement était dénoncé et la procédure en recouvrement forcé et expulsion reprendrait.

Le plan conventionnel de surendettement est ainsi devenu caduc de plein droit, 15 jours après cette mise en demeure restée infructueuse, et ce en application de l’article R. 732-2 du code de la consommation, le créancier recouvrant son droit de poursuite individuelle.

L’article L. 722-2 du code de la consommation cité par les appelants ne concerne que les effets de la déclaration de recevabilité du dossier de surendettement ; ils ne développent par ailleurs aucun moyen de droit ou de fait relatif à leur situation précitée et actualisée.

Il en résulte que M. et Mme [P] [J] ne peuvent se prévaloir des délais octroyés par la commission de surendettement ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire découlant de cette procédure de surendettement.

Par ailleurs, M. et Mme [P] [J] demandent à la cour d’appel de leur octroyer des délais de paiement 'selon le droit commun', citant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version visant l’article1244-1 du code civil.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige, postérieure à la loi du 29 juillet 2023, dispose :

'V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

…

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il résulte des pièces produites que M. et Mme [P] [J] paient intégralement le loyer courant et que leurs efforts de paiements ont été constants ces dernières années ; ainsi le décompte produit par la société 3F fait état, entre autres de paiements supérieurs au montant du loyer, de 1.204,86 euros en février 2025, 1.172,37 euros en mars 2025, 1.241,24 euros en mai 2025, 1.191,89 euros en juillet 2025.

Selon les documents émanant de la commission de surendettement du Val de Marne, le couple bénéficiait, lors de l’adoption du plan, de ressources de 2.923 euros mensuels composées du salaire de M. [P] [J] et de la pension d’invalidité de Mme [P] [J] ; le jugement rendu par le juge de l’exécution le 16 mai 2025 fait état de revenus justifiés à hauteur de 3.000 euros par mois environ, le couple ayant en outre une fille étudiante à charge.

M. et Mme [P] [J] apparaissent donc en situation de régler leur dette locative, qui est stabilisée et a légèrement diminué depuis le jugement entrepris.

Il convient donc de leur octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les demandes formées par M. et Mme [P] [J] tendant à:

— les dispenser de régler leurs loyers et l’arriéré locatif,

— condamner la société Immobilière leur payer la somme de 4.560 euros à titre de dommages et intérêts,

— suspendre la clause résolutoire du bail

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs formulée par M. et Mme [P] [J],

— les a condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 5.507,20 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 18 avril 2023,

— les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 621 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne in solidum M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X], et Mme [L] [D] épouse [P] [J] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

Condamne solidairement M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, la somme de 5.454,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse;

Autorise M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] à s’acquitter de la dette par 11 versements mensuels d’au moins 450 euros et le solde au 12ème versement, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,

Suspend les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit que s’ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement mensuel à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. et Mme [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Immobilière 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, selon les modalités précisées dans le jugement entrepris confirmé sur ce point

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X], et Mme [L] [D] épouse [P] [J] ;

Condamne in solidum M. [S] [P] [J], utilisant le prénom d’usage [X] et Mme [L] [D] épouse [P] [J] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,