N° RG 24/00576 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MD2O

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 25 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00701) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Bourgoin-jallieu en date du 05 décembre 2023, suivant déclaration d’appel du 01 février 2024

APPELANT :

ALPES ISERE HABITAT, EPIC, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉE :

Mme [C] [J]

née le 26 Juillet 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail verbal du 31 mars 2021, consenti par la société Alpes Isère Habitat, Mme [C] [J] a pris en location un logement situé à [Localité 13].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, la société Alpes Isère Habitat a fait délivrer à Mme [C] [J] un commandement de payer la somme de 2 332,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la société Alpes Isère Habitat a assigné Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire et de la voir condamnée au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— constaté l’existence d’un bail verbal, en date du 31 mars 2021, entre Mme [C] [J] d’une part, et Alpes-Isère-Habitat, d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 9] ;

— débouté Alpes-Isère-Habitat de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal ;

— ordonné la poursuite du bail verbal entre Mme [C] [J] et Alpes-Isère-Habitat ;

— condamné Mme [C] [J] à régler à Alpes-Isère-Habitat la dette locative d’un montant de 3 928,86 euros ;

— débouté Alpes-Isère-Habitat du surplus de ses demandes ;

— dit que, sauf meilleur accord des parties, Mme [C] [J] pourra s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 110 euros avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courantes, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

— débouté Alpes-Isère-Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné, Mme [C] [J] à supporter les dépens de l’instance, comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa noti’cation au représentant de l’État dans le département ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 1er février 2024, l’établissement Alpes-Isère-Habitat a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— débouté Alpes-Isère-Habitat de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal ;

— ordonné la poursuite du bail verbal entre Mme [C] [J] et Alpes-Isère-Habitat.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, l’appelant demande à la cour de réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] le 5 décembre 2023,

En conséquence :

— prononcer, avec effet au 1er avril 2023, la résiliation du bail consenti par Alpes-Isère-Habitat pour l’appartement situé [Adresse 10] à [Adresse 14] [Localité 1], aux torts exclusifs du locataire pour non-respect de son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges,

— condamner Mme [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux loués outre intérêts au taux légal à chaque échéance,

— condamner Mme [C] [J] à régler la somme en principal de 7080,07 euros au titre des loyers échus et indemnités d’occupation arrêtés au 3 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2 332,22 euros échue à cette date et à compter de l’arrêt à intervenir,

— suspendre les effets de la résiliation du bail pendant 36 mois à condition que Mme [C] [J] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail reprendra son plein et entier effet,

Dans ce cas, autoriser Alpes-Isère-Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [C] [J] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner Mme [C] [J] à payer à Alpes-Isère-Habitat la somme de 1 080 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] du 5 décembre 2023 en ce qu’il a condamné Mme [C] [J] aux dépens ;

— y ajoutant, condamner Mme [C] [J] aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que Mme [J] a manqué à son obligation première de régler son loyer et qu’à partir de l’engagement de la procédure, la dette a doublé même si la locataire a repris le paiement de l’indemnité d’occupation avant l’audience. Il ajoute que la locataire ne respecte pas l’échéancier de 36 mois fixé par le premier juge et que sa dette s’est aggravée atteignant la somme de 7 080,07 euros au 2 février 2025.

Mme [J] a été assignée devant la cour par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, étant précisé que cet acte extrajudiciaire a été signifié à étude. L’ intimée n’a pas constitué avocat ni donc conclu en cause d’appel.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1709 du code civil dispose que le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le contrat de bail en cause étant verbal, il ne contient dès lors pas de clause résolutoire et il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

En l’espèce, il est constant et non contesté par les parties qu’un bail verbal a été conclu entre elles avec effet au 31 mars 2021. Le bailleur produit par ailleurs un décompte locatif démontrant des règlements de loyers et charges mensuels par la locataire depuis le 12 avril 2021, et ainsi l’exécution du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le bailleur a fait commandement à la locataire de payer la somme de 2 332,22 euros arrêtée au 5 janvier 2023 au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans le délai imparti et il ressort des décomptes produits que Mme [J] a continué à s’abstenir de régler régulièrement les loyers par la suite, si bien que l’arriéré n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 4 502,39 euros, frais de procédure déduits, au 16 juin 2023, date de l’assignation.

Le premier juge a retenu que la diminution de la dette locative entre l’assignation et l’audience ne permettait pas de caractériser un manquement suffisamment grave pouvant justifier la résiliation.

Néanmoins, les paiements sporadiques de loyers et d’une partie de la dette locative intervenus à seulement trois reprises en juillet, août et septembre 2023 ne permettent pas de régulariser le manquement suffisamment grave caractérisé par le non-paiement de six mois de loyers. En effet, la Cour de cassation considère que le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, est constitutif d’un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail (Civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774).

À titre surabondant, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter depuis le jugement pour atteindre la somme de 7 080,07 euros au 3 février 2025 (pièce 9).

Le jugement sera infirmé de ce chef et il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement, fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux et d’ordonner l’expulsion de la locataire.

Sur la dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation judiciaire :

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Au cas d’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé à la somme de 7 080,07 euros arrêtée au 3 février 2025 (pièce 9) ,somme à laquelle Mme [J] sera condamnée.

Le bailleur sollicite la suspension des effets de la résiliation du bail pendant 36 mois à condition que Mme [J] apure sa dette locative dans ce délai.

Partant, l’octroi des délais de paiement n’étant pas contesté par les parties, le jugement sera confirmé en ce qu’il a autorisé Mme [J] à apurer sa dette en 36 mensualités.

Au vu de l’actualisation de la dette, la cour accorde ainsi à Mme [J] des délais de paiement pour s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative en 35 mensualités de 196 euros et une dernière mensualité venant solder la dette, en plus du loyer courant.

L’octroi desdits délais de paiement suspend les effets de la résiliation du contrat de bail.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— dit que, sauf meilleur accord des parties, Mme [C] [J] pourra s’acquitter de sa dette pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courantes ;

— condamné, Mme [C] [J] à supporter les dépens de l’instance, comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa noti’cation au représentant de l’État dans le département ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par Alpes-Isère-Habitat à Mme [C] [J] pour l’appartement situé [Adresse 12] [Localité 15] avec effet au 1er avril 2023 ;

Condamne Mme [C] [J] à régler la somme de 7 080,07 euros au titre des loyers échus et indemnités d’occupation arrêtés au 3 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2 332,22 euros échue à cette date et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Mme [C] [J] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 196 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Condamne Mme [C] [J] à verser à Alpes-Isère-Habitat à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la résiliation du contrat de bail pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

A défaut : ordonne l’expulsion de Mme [C] [J] du local d’habitation situé [Adresse 11] [Localité 15], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [C] [J] à payer à Alpes-Isère-Habitat la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [J] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section