N° RG 24/04211

N° Portalis DBVM-V-B7I-MQCR

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL BSV

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBÉRY

la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 16 DECEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00641)

rendu par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu

en date du 12 novembre 2024

suivant déclaration d’appel du 10 décembre 2024

APPELANTS :

M. [Y] [Z]

né le 23 novembre 1956 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Mme [U] [M]

née le 22 avril 1968 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE et par M^e Inès RIMET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [W] [X]

né le 13 juin 1972 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

Mme [G] [C]

née le 15 mai 1974 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Denis BUFFAROT de la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

Assistées lors des débats de Claire Chevallet, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2025, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié en date du 10 décembre 2020, Mme [U] [M] et M. [Y] [Z] ont acquis de M. [W] [X] et Mme [G] [C] divorcée [X] une maison d’habitation sise [Adresse 7] et ce aux prix de 280.000€ ; la vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière Nord Isère Immobilier.

Le 4 mai 2021, à la suite de fortes pluies, M. [Z] et Mme [M] ont constaté la présence de remontées d’eaux au niveau du sous-sol, ; ils ont fait intervenir la société ATPT afin de remédier à cette humidité et ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 26 mai 2021.

Les nouveaux propriétaires ayant également eu affaire régulièrement à un bouchage des WC situés au rez-de -chaussée et un débordement de la fosse septique, ont fait intervenir les sociétés Saint Cyr Assainissement en avril 2021 et la société Ray Assainissement en juin 2021.

Suivant actes extrajudiciaires des 15 et 16 juillet 2021, M. [Z] et Mme [M] ont assigné leurs vendeurs en référé expertise devant le juge des référés de [Localité 9], lequel, par ordonnance du 21 octobre 2021 a fait droit à leur demande d’expertise.

Par ordonnance du 21 octobre 2021, le juge des référés faisait droit à cette demande.

L’expert déposait son rapport définitif le 14 novembre 2022.

Par actes extrajudiciaires des 25 mai et 6 juin 2023, M. [Z] et Mme [M] ont assigné M. [X] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en responsabilité et indemnisation.

Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024 le tribunal précité a :

— débouté M. [Z] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. [Z] et Mme [M] aux dépens,

— condamné M. [Z] et Mme [M] à verser à M. [X] et Mme [C] la somme de 1.000€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu en substance que :

— sur les infiltrations d’eau en sous-sol,

' l’action fondée sur l’article 1603 du code civil ne peut aboutir, les non-conformités dénoncées ne constituant pas un manquement à l’obligation de délivrance,

' la clause exclusive de garantie du vendeur du chef des vices cachés doit s’appliquer car il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices dénoncés par les acquéreurs,

' les demandes fondées sur la garantie décennale doivent être rejetées , la date de réception des travaux d’aménagement du sous-sol étant ignorée et les désordres dénoncés ne pouvant pas être qualifiés de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination,

— sur les désordres affectant les toilettes et la fosse septique, les acquéreurs avaient connaissance de ces désordres pour en avoir été informés au moment de la vente, s’agissant de la non-conformité du système d’assainissement, le prix tenant compte de ce point et l’acte de vente excluait expressément tout recours de l’acquéreur contre le vendeur au titre des travaux nécessaires à la mise en conformité de ce système d’assainissement.

Par déclaration déposée le 10 décembre 2024, M. [Z] et Mme [M] ont relevé appel de toutes les dispositions du jugement querellé.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 22 septembre 2025 sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1343-2, 1604, 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, ainsi que les article 699 et 700 du code de procédure civile M. [Z] et Mme [M] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu du 12 novembre 2024 RG N° 23/00641 en ce qu’il :

' les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

' les a condamnés aux dépens,

' les a condamnés à verser à M. [X] et Mme [C] la somme de 1.000€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

s’agissant des infiltrations du sous-sol :

— juger à titre principal M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— juger à titre subsidiaire M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement du défaut d’information,

— juger à titre très subsidiaire M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la délivrance conforme,

— juger à titre encore plus subsidiaire M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la garantie décennale,

— juger à titre infiniment subsidiaire M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la théorie jurisprudentielle des vices intermédiaires,

s’agissant des désordres liés aux WC bouchés et au débordement de la fosse septique :

— juger à titre principal M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— juger à titre subsidiaire M. [X] et Mme [C] responsables des désordres sur le fondement de la délivrance conforme,

par conséquent,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] à leur régler la somme de 47.640€ au titre des travaux réparatoires outre indexation sur l’indice BT01, avec pour indice de référence celui connu à la date du rapport d’expertise judiciaire du 14 novembre 2022, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, décomposée comme suit :

' s’agissant des infiltrations d’eau au sous-sol : 37.560€,

' s’agissant des WC et de la fosse septique : 10.080€,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] à leur régler la somme de 19.116€ à actualiser au jour de la décision à intervenir au titre de leur préjudice de jouissance, décomposée comme suit :

' s’agissant des infiltrations d’eau au sous-sol : 16.416€

' s’agissant des WC et de la fosse septique : 2.250€

' s’agissant de la dépose de la terrasse : 450€

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] à leur régler la somme de 4.500€ au titre de leur préjudice moral,

— ordonner que les condamnations ainsi prononcées portent intérêt de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre capitalisation à compter de la même date,

— débouter M. [X] et Mme [C] de toutes demandes plus amples ou contraires qui seraient sollicitées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

si la cour estimait que les conclusions expertales souffraient d’une absence de clarté ou de précision,

— ordonner la réouverture des opérations d’expertise à confier à M. [K] afin qu’il précise et justifie les conclusions litigieuses, notamment sur les points suivants dénoncés par le tribunal judiciaire :

' justifier de la présence d’infiltrations au sous-sol antérieures à la vente,

' justifier de l’absence d’ignorance par les vendeurs desdites infiltrations au jour de la vente,

' préciser la localisation de la rigole située au sous-sol et indiquer sa destination,

' préciser en quoi les infiltrations d’eau présentes au sous-sol sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] à leur régler la somme de 4.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais de défense en première instance,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] à leur régler la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais de défense en appel,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [C] aux entiers dépens de première instance, d’appel et frais d’expertise, dont distraction faite au profit de la SELARL BSV Avocats sur son affirmation de droit aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses uniques conclusions déposées le 23 mai 2025 au visa des articles 1641 et suivants,1112-1 et suivants, 1792 et suivants, 1604 et suivants, 1353 et suivants du code civil, M. [X] entend voir la cour :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu le 12 novembre 2024,

et statuant à nouveau,

— débouter M. [Z] et Mme [M] de I’ensemble de leurs demandes, 'ns et prétentions, dirigées à son encontre,

— condamner M. [Z] et Mme [M] à lui payer la somme de 3.000€ en application de l’articIe 700 du code de procédure,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Dans ses uniques conclusions déposées le 6 juin 2025 au visa des articles 1604,1641 et 1792 et suivants du code civil, Mme [C] entend voir la cour :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu,

statuant de nouveau,

— débouter M. [Z] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— condamner M. [Z] et Mme [M] à lui payer la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [Z] et Mme [M] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

MOTIFS

Sur la responsabilité

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Sur les infiltrations en sous-sol

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le sous-sol au moment de la construction de la maison n’était pas habitable, qu’il a été transformé par les vendeurs pour y créer une chambre avec douche, une salle de jeu, un WC, une buanderie et qu’ils ont décaissé le vide sanitaire pour le rendre accessible et y faire une cave.

L’expert a précisé que les infiltrations d’eau importantes dans le vide sanitaire et des traces d’humidité dans le sous-sol sont tout à fait normales pour un sous-sol non habitable à la construction et l’imperméabilisation des murs n’est pas obligatoire.

Il a imputé les désordres d’infiltration et d’humidité au fait que l’étanchéité des murs était insuffisante dès lors que le sous-sol avait été transformé en pièce habitable, de sorte que ces désordres préexistaient à la vente et ne pouvaient pas être ignorés par les vendeurs qui étaient à l’origine des travaux de transformation, ayant mis des lambris PVC sur les murs du garage et une rigole ayant été aménagée le long du mur lors de la pose du carrelage dans le sous-sol.

M.[Z] et Mme [M] ont visité la maison durant l’été 2020, les 22 et 25 juin et le 5 août, soit à une période où le temps était chaud et sec, où les infiltrations d’eau étaient inexistantes, celles-ci s’étant révélées à eux lors d’un épisode pluvieux important après la vente ; ces désordres d’infiltration étaient en outre indécelables pour les futurs acquéreurs lors des visites du bien, en ce que les murs en parpaings étaient recouverts en partie par des lambris PVC, voire peints.

L’expert judiciaire a écarté l’argument des vendeurs selon lequel les infiltrations seraient survenues à la suite de travaux réalisés par les acquéreurs (installation de pompes à chaleur) en concluant sans équivoque que l’origine des désordres n’était pas les condensats de la pompe à chaleur mais uniquement l’absence d’étanchéité des murs du sous-sol.

Si les infiltrations d’eau en sous-sol ne sont pas de nature à compromettre la solidité de la maison d’habitation, elles sont fortement de nature à à rendre le sous-sol aménagé en habitation impropre à sa destination.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente du 10 décembre 2020 prévoit que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Quand bien même des traces noirâtres ont pu être découvertes en partie basse du mur séparatif des toilettes en sous-sol lors du constat d’huissier réalisé le 26 mai 2021, elles sont insuffisantes à dire les désordres d’infiltration et d’humidité apparents pour les futurs acquéreurs et donc l’absence de vice caché, ceux-ci n’ayant pas été en mesure de prendre la mesure de la manifestation des désordres d’infiltration dans leur pleine ampleur tels que pouvant survenir à la suite d’épisodes pluvieux, la présence de traces d’humidité dans une pièce située en sous-sol n’étant pas en elle-même significative de désordres d’une telle importance.

Toutefois la présence de ces traces noirâtres signe l’antériorité du vice à la vente, de telles traces relevées lors du constat d’huissier le 26 mai 2021 dont la survenance nécessite un temps certain ne pouvant pas être rattachées à l’apparition des remontées d’eau du 4 mai 2021, et donc la nécessaire connaissance par les vendeurs de cette nature de désordres, en ce qu’ils occupaient la maison avant sa vente.

En définitive, M. [Z] et Mme [M] sont accueillis dans leur action fondée sur la garantie des vices cachés et le jugement déféré infirmé en conséquence.

En raison de l’accueil de leur demande principale il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les autres fondements de responsabilité soulevés par les appelants.

Sur les désordres relatifs aux toilettes et à la fosse septique

L’acte de vente précise que « l’assainissement est composé d’une fosse toutes eaux en béton de 3m² collectant les eaux vannes (WC) + bac à graisse de 200l collectant les eaux ménagères (cuisine, SDB) + tranchée d’épandage non visibles (…)

L’assainissement est considéré incomplet (') l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de tout ce qui est indiqué ci-dessus quant à l’installation d’assainissement »

Il était mentionné qu’était annexé à l’acte de vente un devis qui ne liait pas le vendeur si les travaux s’avéraient plus onéreux et que « l’acquéreur déclare acquérir le bien présentement vendu en l’état, et vouloir faire son affaire personnelle de l’ensemble des travaux relatifs à la mise en conformité de l’assainissement. A ce sujet, les parties déclarent que le prix de la présente vente tient compte de l’état dudit système d’assainissement ».

Il résulte de l’expertise judiciaire que les désordres affectant les WC trouvent leur origine dans la non-conformité de l’installation de traitement des eaux usées, des regards non accessibles outre un mauvais réglage de la chasse d’eau.

En l’état de ces considérations et constatations c’est à bon droit que le premier juge a débouté les acquéreurs de leur action sur le fondement des vices cachés en l’état de la clause figurant à l’acte de vente concernant l’état du système d’assainissement, la cour soulignant qu’en tout état de cause le mauvais réglage de la chasse d’eau, à le supposer constitutif d’un vice caché aux acquéreurs mais non aux vendeurs qui ont utilisé nécessairement cette installation avant la vente, n’est pas de nature à compromettre la solidité du bien immobilier, et n’est pas davantage de nature à rendre les toilettes impropres à leur destination en tant que nécessitant qu’un simple réglage.

L’action des acquéreurs fondée sur la délivrance non conforme n’est pas davantage fondée dès lors qu’ils avaient connaissance de la non-conformité de l’installation du système d’assainissement en l’état des clauses portées dans l’acte de vente telles que rappelées supra.

Le jugement est en conséquence confirmé sur le rejet de l’action en responsabilité des acquéreurs du chef des désordres des toilettes et de la fosse septique.

Sur l’indemnisation des préjudices

L’expert a évalué le coût des travaux de reprise des désordres affectant le sous-sol à une somme de 31.300€ HT incluant un coût de 300€ pour la collecte des condensats de pompes à chaleur et évacuation dans le réseau d’eau pluviales.

Cette évaluation sera retenue à l’exception du dernier poste de 300€ dès lors que les pompes à chaleur ont été installées par les acquéreurs, ce qui porte ainsi l’indemnité à 31.000€ HT soit 37.200€ TTC ; celle-ci sera indexée sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui en cours au jour de l’expertise judiciaire du 14 novembre 2022, et produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

M. [Z] et Mme [M] ont subi un préjudice de jouissance réel en ce qu’ils n’ont pas pu occuper normalement le sous-sol aménagé de leur maison durant 4,5 ans, la création de ces pièces de vie en sous-sol ayant été un élément valorisant du bien immobilier; l’estimation de l’expert sur une base mensuelle de 304 € apparaît satisfactoire et sera en conséquence retenue, soit une indemnité totale de 16.416€ sans qu’il y ait lieu de l’actualiser au jour du présent arrêt, les acquéreurs ne justifiant pas de la date de réalisation des nécessaires travaux de remise en état de l’étanchéité du sous-sol et donc qu’ils subiraient encore à ce jour un tel préjudice de jouissance.

Le préjudice de jouissance au titre de la dépose de leur terrasse ne sera pas retenu en ce qu’il est en lien avec les travaux relatifs aux désordres des toilettes et de la fosse septique.

Sur la réouverture des opérations expertales

Cette demande présentée à titre subsidiaire par les appelants sans justification n’a pas lieu d’être accueillie, l’expertise judiciaire ayant exécuté sa mission et répondu aux dires.

Sur les mesures accessoires

Parties succombantes, M. [X] et Mme [C] sont condamnés in solidum aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile et doivent conserver la charge de leurs frais irrépétibles. Ils sont condamnés in solidum à verser aux appelants, unis d’intérêts, une indemnité de procédure pour la totalité de l’instance (première instance et appel) de 5.000€.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [Y] [Z] et Mme [U] [M] de leur action fondée sur la garantie des vices cachés au titre des désordres affectant les toilettes et de la fosse septique,

L’infirmant pour le surplus et ajoutant,

Déboute M. [Y] [Z] et Mme [U] [M] de leur action fondée sur l’obligation de délivrance conforme au titre des désordres affectant les toilettes et la fosse septique, et de leurs demandes subséquentes d’indemnisation,

Dit M. [W] [X] et Mme [G] [C] responsables au titre de la garantie des vices cachés des désordres affectant le sous-sol de l’immeuble vendu à M. [Y] [Z] et Mme [U] [M],

Condamne in solidum M. [W] [X] et Mme [G] [C] à payer à M. [Y] [Z] et Mme [U] [M], unis d’intérêts,

— la somme de 37.560€ TTC au titre des travaux de reprise des désordres d’infiltration en sous-sol, laquelle sera indexée sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui en cours au jour de l’expertise judiciaire du 14 novembre 2022,

— la somme de 16.416€ au titre du préjudice de jouissance au titre des désordres affectant l’utilisation du sous-sol aménagé,

— la somme de 4.000€ en réparation de leur préjudice moral,

Dit que ces indemnités porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et seront capitalisés par année entière à compter de cette date,

Déboute M. [W] [X] et Mme [G] [C] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, y compris en appel,

Condamne in solidum M. [W] [X] et Mme [G] [C] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel ; dit que les dépens d’appel seront recouvrés par la SELARL BSV Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE