N° RG 24/03628

N° Portalis DBVM-V-B7I-MODQ

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 03 FEVRIER 2026

Appel d’une décision (N° RG 23/00155)

rendue par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 03 septembre 2024

suivant déclaration d’appel du 15 octobre 2024

APPELANT :

M. [X] [N]

né le 09 avril 1988 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES :

S.A.R.L. BENOIT FAUCHATRE ET CELINE FLORIN, NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHONE-ALPES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er décembre 2025, M^me Faivre, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc président de chambre , assistées de Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, préparé par la société Square Habitat Sud Rhône Alpes, M. [X] [N] (acquéreur) et M. [B] [E] (vendeur) ont conclu un avant-contrat portant sur la vente, sous conditions suspensives, d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 1], et mentionnant « l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante mentionnée à l’annexe 13-9 du code de la santé publique» et faisant état d’un diagnostic établi le 13 septembre 2013.

Par acte notarié reçu le 28 mai 2014 par la SCP Faissolle [V] aux droits de laquelle vient la SARL Benoit Fauchatre et Céline Florin, Notaires associés, la vente a été réitérée, faisant également état de l’absence d’amiante et annexant notamment un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante ainsi qu’une note de synthèse des constats amiante exposition au plomb, diagnostic de performance énergétique, diagnostic gaz, réalisés par la SARL ABdiags.

Le 29 mars 2017, M. [N] a fait réaliser un diagnostic par la SARL Mistral Diagnostic Immobilier qui a repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, à savoir, des plaques sous toiture en fibrociment amianté.

Par ordonnance du 06 septembre 2017, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné à cette fin M. [Z] [M].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé en l’état en raison du décès du vendeur.

Par ordonnance du 31 mars 2021, le juge des référés a ordonné une nouvelle expertise, désignant une nouvelle fois M. [M], la procédure ayant été engagée à l’encontre du notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente et de la société Square Habitat.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 avril 2022.

Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, M. [N] a assigné la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires Associés et la société Square Habitat Sud Rhône Alpes, devant le tribunal judiciaire de Valence aux fins de les voir, au visa des articles 1103 et suivants, et 1990 du code civil, condamnés solidairement à lui verser les sommes de 33.130€ correspondant au coût de la remise en état du bien, de 31.210 € au titre du préjudice de jouissance, à parfaire et de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Par jugement contradictoire du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

— débouté M. [N] de l’intégralité de ses fins et prétentions au titre de la responsabilité tant de la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés que de la société Square Habitat Sud Rhône Alpes,

— débouté M. [N] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés et la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— autorisé M^e Philippe Romulus à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Par déclaration du 15 octobre 2024, M. [N] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires et la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 14 janvier 2025, M. [N] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il :

— l’a débouté de l’intégralité de ses fins et prétentions au titre de la responsabilité tant de la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés que de la société Square Habitat Sud Rhône Alpes ;

— l’a débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés et la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— autorisé M^e Philippe Romulus à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020,

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes et la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés, au paiement de la somme de 33.130 € correspondant au coût de la remise en état du bien,

— condamner solidairement la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes et la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés, au paiement de la somme de 38.920 € correspondant au préjudice de jouissance, somme à parfaire,

— condamner solidairement la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes et la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et à la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de première instance.

Au soutien de son action en responsabilité contre la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes, il fait valoir que :

— elle lui a transmis la note de synthèse du diagnostiqueur malgré la mention interdisant de produire ce document comme annexe d’un acte authentique, sans que son attention ne soit attirée sur les carences du document communiqué,

— il ne suffisait pas de mentionner l’existence d’un DPE mais, en sa qualité de professionnel et tenu d’un devoir de conseil à l’ensemble des parties, il convenait de l’avertir des risques et conséquences de la situation,

— s’il est soutenu que l’expert judiciaire aurait mentionné « que la découverte des matériaux contenant de l’amiante était possible par un simple examen visuel, il est toutefois bien précisé que le simple examen visuel devait se faire depuis les combles et il n’y a pas eu accès,

— si le premier juge a estimé qu’il aurait pu y avoir accès après le départ du locataire, ceci n’est aucunement avéré et par ailleurs l’expert lui-même a établi que, en sa qualité de profane, il n’avait pas la possibilité de connaître la présence d’amiante.

Au soutien de son action en responsabilité contre la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés, il fait valoir que :

— le notaire a commis une faute en intégrant à son acte une note de synthèse du diagnostiqueur porte clairement la mention :« document ne pouvant en aucun cas être annexé à un acte authentique »

S’agissant de son préjudice, il expose que :

— il est évident qu’il n’aurait pas procédé à l’achat si le vice ne lui avait pas été caché,

— ce vice serait suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente,

— il a acquis le bien pour le mettre en location, ce qu’il n’a pu faire depuis plus de 10 ans désormais et le préjudice est d’ailleurs d’autant plus grave qu’il s’accroît quotidiennement, de sorte que conformément aux usages en la matière, il sollicite une indemnisation à hauteur de 10 € par jour d’immobilisation du bien, soit pour la période du 20 mai 2014 au jour de l’arrêt à venir, la somme de 38.920 € =3.892 jours X 10 €).

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 26 mars 2025, la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes, demande à la cour au visa de l’article 1240 du code civil de :

— confirmer le jugement du 03 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il a :

débouté M. [N] de l’intégralité de ses fins et prétentions au titre de la responsabilité tant de la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés que de la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes,

débouté M. [N] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire,

autorisé M^e Philippe Romulus à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que la décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Si par extraordinaire, la cour réformait le jugement du 03 septembre 2024 et retenait sa responsabilité,

Sur la demande relative à l’indemnisation du coût des travaux de reprise :

— juger que l’indemnisation de son entier préjudice sera celle d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux ou de l’avoir acquis à un prix moindre, à l’exclusion de tout autre préjudice,

— juger que la perte de chance doit être calculée non pas sur la base du coût du désamiantage mais en fonction du montant de la réduction du prix que M. [N] aurait pu espérer s’il avait procédé à un nouveau diagnostic d’amiante avant de donner son consentement à la réitération de la vente,

— juger que si le coût des travaux de désamiantage est évalué à 8.700 € par le devis produit par la partie adverse, la réduction du prix n’aurait pas été supérieure à la moitié de la somme des travaux de désamiante soit 4.350 €,

En conséquence,

— débouter M. [N] de toute autre demande indemnitaire formulée à son encontre qui dépasserait 5% du montant de la réduction probable du prix qui ne saurait être évaluée à 4.350 € soit une perte de chance indemnisable de 218 €,

Sur la demande relative à l’indemnisation du préjudice de jouissance :

A titre principal :

— juger que M. [N] ne rapporte ni l’existence de son préjudice de jouissance ni du lien de causalité avec la détection de la présence de l’amiante,

Par conséquent :

— débouter M. [N] de toute autre demande indemnitaire formulée à son encontre,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour venait à mettre à sa charge un préjudice de jouissance :

— juger que le préjudice de jouissance réparable de M. [N] ne peut résulter que d’une perte de chance de subir ce préjudice évalué par l’expert judiciaire à 17.290 €,

Par conséquent :

— débouter M. [N] de toute autre demande indemnitaire relative au préjudice de jouissance formulé à son encontre qui dépasserait 5% du montant retenu par l’expert soit une perte de chance indemnisable de 864,50 €,

En tout état de cause :

— condamner M. [N] à payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [N] aux entiers dépens, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Philippe Romulus pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour contester sa responsabilité, elle fait valoir que :

— la note de synthèse du diagnostiqueur du 13 septembre 2023 porteuse de la mention «document ne pouvant être annexé à un acte authentique », était annexée à l’acte notarié du 28 mai 2014, pour autant, il ne saurait être déduit de ces affirmations, que les professionnels n’ont donc pas rempli leur obligations alors que dans le cadre de l’acte authentique, la note de synthèse était communiquée à la suite du rapport complet concernant le diagnostic d’amiante qui faisait notamment état que le grenier n’avait pas été visité par le professionnel réalisant le diagnostic,

— elle était bien fondée à communiquer la note de synthèse du rapport d’amiante dans le cadre de l’avant-contrat pour informer le potentiel acquéreur des conclusions du rapport d’amiante faisant état qu’aucun matériaux et produits suite au diagnostic n’avaient été répertoriés,

— lors de l’acte authentique, M. [N] a pu prendre connaissance de l’intégralité du rapport de la société ABDiags et a donc accepté un « aléa » sur la potentielle présence d’amiante au niveau de la toiture,

— elle n’a pas manqué à son obligation d’information alors que l’information selon laquelle une pièce de la maison n’avait pas pu être visitée ressortait bien du constat de repérage d’amiante annexé à l’avant-contrat et il est bien précisé par deux fois dans ledit constat en pages 3 et 5, que la pièce n°14, correspondant au grenier de la maison, n’a pas pu être visitée au motif du « refus du locataire, armoire placée devant la porte »,

— elle a correctement renseigné l’acquéreur en lui transmettant tous les éléments dont elle disposait pour lui permettre d’apprécier la situation et consentir de manière éclairée à la vente,

— l’expert judiciaire retient que la découverte des matériaux contenant de l’amiante était possible par un simple examen visuel, de sorte que M. [N] qui a visité le bien avant la vente, a choisi de consentir à cette vente avec un aléa certain sur la présence ou non d’amiante au niveau du grenier, puisque lors de sa visite l’accès au grenier avait été dégagé.

Pour contester l’existence d’un lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, elle indique que :

— en l’état M. [N] ne rapporte pas la preuve d’un lien causal direct et certain entre les préjudices allégués et une faute qui lui serait imputable alors c’est en raison du choix de M. [N] de procéder à la remise à neuf de sa charpente qu’il a procédé à un désamiantage préalable et non en raison de la présence d’amiante,

— M. [N] ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance à défaut de constat par l’expert d’une impropriété à destination du bien, ce dernier retenant que l’acquéreur n’était pas dans l’obligation de réaliser un désamiantage au regard de l’état de conservation des plaques,

— M. [N] a réitéré la vente de sorte qu’il a accepté par deux fois l’existence d’un aléa tenant à l’absence de visite du grenier par le diagnostiqueur.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir que:

— le préjudice de M. [N] ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de ne s’engager qu’à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé, les aléas inhérents à toute opération d’investissement devant en toute hypothèse être supportés par l’investisseur et le pourcentage de perte de chance doit s’exercer non pas sur le coût des travaux mais uniquement sur la réduction du prix que M. [N] aurait pu espérer de la part du vendeur,

— or, dès lors que M. [N] a eu communication à deux reprises du rapport d’expertise d’amiante faisant état de manière claire et apparente que le grenier n’avait pas fait l’objet d’un diagnostic d’amiante et du nécessaire aléa qu’il avait consenti, le préjudice de perte de chance sera évalué à 5% du montant des travaux résultant du devis de 8.700 € produit par l’appelant.

Pour contester le préjudice de jouissance, elle expose que :

— à supposer que M. [N] souhaitait effectivement mettre en location le bien, rien ne permet aujourd’hui de considérer qu’il allait immédiatement trouver un locataire et ainsi percevoir des loyers à compter de l’année 2018,

— compte tenu de l’absence de constat par l’expert d’une impropriété à destination du bien, qui relève au contraire que l’appelant n’était pas dans l’obligation de réaliser un désamiantage au regard de l’état de conservation des plaques, cette remise à neuf de sa charpente nécessitant un désamiantage préalable résulte de son choix de refaire la toiture et non en raison de la présence d’amiante,

— en tout état de cause, ce préjudice ne peut être qu’un préjudice de perte de chance, qui doit être évalué à 5%.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 11 avril 2025, la société Benoît Fauchatre et Celine Florin, Notaires Associés, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter en conséquence M. [N] de l’intégralité de ses prétentions

Ajoutant au jugement,

— condamner M. [N] à lui régler la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour contester sa responsabilité, elle expose que :

— il est de jurisprudence constante que le notaire n’a pas à vérifier le diagnostic effectué par un professionnel,

— il est mentionné à ce diagnostic que le grenier n’a pas pu être visité par le diagnostiqueur le locataire refusant de déplacer une armoire qui obturait l’ouverture,

— l’expert judiciaire dans son rapport précise que la présence de plaques ondulées sous la toiture était visible et M. [N] a d’ailleurs reconnu lors des opérations d’expertise qu’il avait pu se rendre compte de la présence de ces plaques ondulées en toiture avant son acquisition, lors de sa visite de la maison,

— si M. [N] tente d’engager sa responsabilité en indiquant que la note de synthèse annexée à l’acte portait la mention « document ne pouvant en aucun cas être annexé à un acte authentique », en réalité il opère une confusion entre la note de synthèse et le diagnostic amiante qui a bien été annexé à l’acte comme il se doit.

Pour contester l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité, elle expose que :

— ces matériaux rigides de plaques ondulées ne comportaient aucun effritement, de sorte qu’il n’y avait donc aucune obligation de procéder à leur enlèvement pour la santé des occupants de la maison et seule la volonté d’engager des travaux nécessite que ces plaques ondulées soient retirées de la toiture,

— en toute état de cause, ce préjudice ne peut être constitué que par une perte de chance d’avoir pu négocier le montant du prix d’acquisition, laquelle en l’espèce n’est pas certaine, réelle et raisonnable puisqu’il n’est pas justifié que le vendeur, qui n’est pas présent dans la procédure, ait pu accepter de réduire le montant du prix de vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Ces dommages peuvent procéder d’un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à son devoir de conseil.

En leur qualité de professionnels de l’immobilier, les agents immobiliers sont tenus d’un devoir de conseil envers leurs clients et doivent, en raison de leur compétence technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances entourant l’opération qu’ils envisagent, ainsi que sur ses conséquences (Civ. 1re, 15 juill. 1999, n° 97-18.984).

Par ailleurs, la Cour de cassation juge que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13.255 ) et que s’il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu’il subit, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement ( Cass. Ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963).

En l’espèce, conformément à l’article 9 relatif à la réglementation de l’immeuble, figurant au contrat de mandat de vente donné par M. [E], vendeur à la société Square Habitat, celui-ci s’engage à fournir au mandataire au plus tard au moment de la signature de l’avant-contrat, tout document nécessaire à la rédaction de l’acte, et notamment les éléments constituant le dossier de diagnostics techniques obligatoires en matière d’amiante.

A ce titre, l’avant-contrat de vente sous condition suspensive par M.[E] à M. [N] d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 1], établi avec le concours de la société Square-Habitat, stipule en clause n°23.2 relative à l’amiante ainsi qu’il suit : « le vendeur remet à l’acquéreur le constat amiante visé à l’article L.1334-13 du code de la santé publique établi le 13 septembre 2013 et établissant l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante ».

L’acte authentique de réitération de la vente, reçu le 28 mai 2014 par Me [V], Notaire à [Localité 1], exerçant au sein de la SCP Faissolle [V], Notaire, aux droits de laquelle vient la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires associés, comporte en annexe un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante établi par la société ABDiags le 13 septembre 2013 ainsi qu’un document intitulé « note de synthèse » établi également par la société ABDiags et comportant la mention ainsi libellée « document ne pouvant en aucun cas être annexé à un acte authentique ».

Le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante indique que dans le cadre de la mission décrite, il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante et mentionne également que le grenier n’a pas pu être visité en raison du refus du locataire et d’une armoire placée devant la porte, le tableau récapitulatif des résultats détaillés du repérage figurant à la fin du diagnostic rappelant également que le grenier n’a pas été visité.

Or le rapport établi par la société Mistral Immobilier le 10 avril 2017 à la demande de M. [N], a mis en évidence la présence d’amiante dans l’immeuble, laquelle présence est corroborée par les conclusions non contestées de M. [Z] [M], expert judiciaire qui relève dans son rapport du 15 mars 2022 la présence de plaques de toiture en fibro-ciment en sous face de la toiture, lesquelles sont parfaitement visibles. Il retient que la découverte de matériaux et produits contenant de l’amiante était possible par un simple examen visuel réalisé depuis l’accès aux combles, qui aurait conduit à la réalisation d’un prélèvement et que cette découverte ne nécessitait pas d’investigations complémentaires dans le cadre des conditions réglementaires de réalisation d’un diagnostic avant-vente.

A ce titre, s’il n’est pas discuté par M. [N] qu’il a eu connaissance du diagnostic amiante ainsi que de la synthèse réalisés par la société ABDiags, ces éléments ne sont pas de nature à exonérer la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de sa responsabilité, alors qu’il appartenait à cette dernière, mandaté par M. [E], vendeur afin de procéder à la vente du bien immobilier et de rédiger l’avant-contrat, d’une part d’attirer l’attention de son client sur les risques tenant à l’absence d’examen du grenier au titre du dépistage de l’amiante et d’autre part de lui conseiller d’inviter le locataire à dégager l’accès au grenier afin de permettre la réalisation d’un diagnostic amiante complet de l’immeuble.

La société Square Habitat Sud Rhône-Alpes, en s’abstenant d’alerter son client sur l’existence d’un risque tenant à la réitération de la vente en l’absence d’examen complet de la maison par le diagnostiqueur amiante, a ainsi manqué à son devoir de conseil dont il était tenu à l’égard du vendeur, de sorte que M. [N], acquéreur tiers au contrat de mandat, est bien fondé à se prévaloir de cette faute contractuelle sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil précité.

S’agissant du préjudice de M. [N], il ressort des constatations non contestées de l’expert judiciaire que des travaux de réfection de la toiture engagés au cours des années 2014 et 2015 par M. [N] ont révélé le mauvais état de la toiture et que c’est à cette occasion que celui-ci a fait réaliser un diagnostic mettant en évidence de l’amiante en sous-face de la toiture.

L’expert judiciaire relève à ce titre que l’état de conservation des plaques sous tuile est bon et qu’au regard de la seule réglementation, les travaux de désamiantage ne seraient pas nécessaires. Il retient encore que la programmation de la réfection de la toiture est à prévoir à court terme car la charpente est en très mauvais état. Il chiffre le coût du désamiante à la somme de 15.840 €.

Si M. [N] sollicite une indemnisation correspondant au montant de la remise en état du bien, son préjudice s’analyse en réalité en une perte de chance d’acheter le bien immobilier à un prix moindre, compte tenu du surcoût lié au désamiante préalable nécessaire à la réfection de la toiture.

En outre, contrairement à ce que soutient la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes le lien de causalité direct et certain entre la faute qui lui est imputable et ce préjudice de perte de chance est établi alors que cette dernière n’allègue ni que M. [N] a été alerté des risques liés à une absence de contrôle de la totalité de l’immeuble par le diagnostiquer, ni qu’il est passé outre une telle mise en garde, de sorte qu’elle ne démontre pas que le dommage de l’appelant trouve son unique cause dans l’aléa accepté par ce dernier relatif à l’absence de contrôle amiante dans le grenier, étant au demeurant observé d’une part qu’en réponse à un dire faisant état du caractère profane de M. [N], l’expert judiciaire retient que celui-ci n’avait pas la possibilité de connaître la présence d’amiante et d’autre part, que l’affirmation de l’intimée selon laquelle lors de la visite préalable à la vente, la porte du grenier était dégagée, qui ne ressort d’aucune pièce de la procédure, est fermement contestée par l’appelant.

Le préjudice de perte de chance d’acquérir le bien immobilier à un prix moindre, compte tenu du surcoût lié au désamiantage préalable nécessaire à la réfection de la toiture est évalué à 20%, dès lors qu’il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré que l’état de la charpente était connu au moment de la vente et qu’il était envisagé son remplacement dès 2013, date de la cession du bien à M. [N]. Il convient donc de condamner la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer la somme de 3.168 € ( 20% x 15.840 €) à M. [N] en réparation de son préjudice de perte de chance. Le jugement déféré est infirmé.

Par ailleurs, si M. [N] justifie avoir engagé des démarches en vue de la rénovation du bien pour le destiner à la location, il ne justifie pas d’un préjudice de jouissance, lequel ne peut en tout état de cause consister qu’en une perte de chance de louer son bien, alors qu’il résulte des conclusions de l’expert que l’état de conservation des plaques sous tuile est bon et qu’au regard de la seule réglementation, les travaux de désamiantage ne sont pas nécessaires, de sorte que l’absence de mise en location du bien résulte des travaux de toiture qu’il a décidé d’engager et non de la présence d’amiante dans les combles. Il convient donc de le débouter de ce chef de préjudice.

Sur la responsabilité de la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires associés, venant aux droits de Me [V]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au notaire chargé d’instrumenter, de dresser un acte conforme aux lois et règlements et d’assurer l’efficacité des actes qu’il a la charge d’établir. Il est ainsi tenu d’un devoir de conseil comportant une obligation d’information et de vérification pour assurer l’efficacité de l’acte ; s’il rédige les actes au vu des pièces des parties, il doit procéder au contrôle de leurs déclarations, il n’a pas l’obligation de visiter les biens objet d’une vente.

Il appartient plus particulièrement au notaire de veiller à ce que tous les diagnostics requis soient établis et mentionnés dans l’acte qu’il doit dresser. A défaut sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement du texte précité.

En l’espèce, l’annexion dans l’acte authentique de vente reçu le 28 mai 2014 par Me [V], du document intitulé « note de synthèse » n’est pas de nature à constituer une faute de la part du notaire, alors qu’il ressort de la lecture de l’acte authentique litigieux qu’il comporte bien en annexe le rapport complet de diagnostic amiante établi par la société ABDiags, de sorte que l’ajout de cette note de synthèse est sans conséquence, étant observé qu’il n’existe aucune interdiction règlementaire de joindre une telle synthèse à l’acte authentique, cette mention du diagnostiqueur étant seulement destinée à attirer l’attention sur le fait que ce document qui contient un simple résumé des diagnostics amiante, plomb, performance énergétique, gaz, électricité et risques naturels miniers et technologiques, ne constitue pas le diagnostic réglementaire devant figurer dans un acte authentique de vente.

M. [N] qui échoue ainsi à établir l’existence d’une faute du notaire doit ainsi être débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires Associés. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Partie succombante, la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes doit supporter les dépens de première instance , en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et d’appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser à M. [N] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel. Il convient également de condamner M. [N] à payer à la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires associés la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs infirmées, sauf en ce que la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes a été débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté M.[X] [N] de l’intégralité de ses demandes contre la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires Associés et en ce qu’il a débouté la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Condamne la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à M.[X] [N] la somme de 3.168 € en réparation de son préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à un coût moindre,

Déboute M. [X] [N] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance,

Condamne la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à M.[X] [N] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Condamne M. [X] [N] à payer à la société Benoît Fauchatre et Céline Florin, Notaires associés la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel,

Déboute la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE