ARRET N° 13

N° RG 22/00778 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMJL

AFFAIRE :

M. [Z] [E] [R] [N], Mme [A] [F] épouse [N]

C/

Mme [H] [U], M. [C] [W], intimé par appel provoqué

CB/LM

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 18 JANVIER 2024

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Le DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [Z] [E] [R] [N]

né le 16 Juin 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe LEFAURE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE

Madame [A] [F] épouse [N]

née le 04 Décembre 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe LEFAURE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE

APPELANTS d’une décision rendue le 13 SEPTEMBRE 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET

ET :

Madame [H] [U]

née le 15 Octobre 1927 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne JOUHANNEAU-BOUREILLE de la SELARL JOUHANNEAU-BOUREILLE, avocat au barreau de CREUSE

Monsieur [C] [W], intimé par appel provoqué

assignation délivrée le 18/04/2023

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 Novembre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte reçu le 5 mars 2018 par Maître [C] [W] Notaire à [Localité 5] faisant suite à un compromis de vente en date du 17 octobre 2017, Monsieur [Z] [N] et son épouse Madame [A] [F] ont acquis auprès de Madame [H] [U] Veuve [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] (23), moyennant le prix de 30 000 €, sachant que l’acte authentique de vente :

— énonçait notamment que 'l’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance, notamment il déclare parfaitement savoir que le plancher d’une des deux pièces au rez-de-chaussée donnant sur la terrasse est entièrement à refaire', et que 'l’acquéreur entendant prendre l’immeuble dans son état actuel et sans aucune garantie, le tout ayant été pris en compte dans le prix de vente ci-après indiqué'

— contenait une clause de non-garantie des vices cachés

— précisait dans un paragraphe intitulé 'Mérule’ situé en sa page 11 que 'l’immeuble n’est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par la mérule au sens des articles L 133-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de la présence d’un tel champignon dans l’immeuble'.

Après avoir chargé la Société [B] de procéder au remplacement du plancher de l’une des pièces du rez-de-chaussée qu’ils savaient à refaire, les époux [N] alertés par ladite entreprise de la découverte de mérule, ont successivement été amenés :

— d’une part, à s’adresser à la Société L’EXPERT DU BOIS pour lui confier le traitement du champignon mérule, travaux réalisés au printemps 2018 pour un coût de 13 358,95 €

— d’autre part, à mandater leur assureur Protection Juridique aux fins

* de mise en cause de leur venderesse pour cause de vice caché, en lien avec la présence de mérule dans la maison acquise auprès de cette dernière, et la découverte par la société chargée de procéder au traitement de ce champignon, d’un ancien traitement contre la mérule (brûlage de champignon)

* d’obtention d’un dédommagement à hauteur du coût des travaux de traitement financés par leurs soins

— enfin et en l’absence de tout réglement amiable du litige les opposant à Madame [H] [U] Veuve [L], à assigner cette dernière devant le Tribunal Judiciaire de GUERET par acte d’huissier en date du 25 février 2020, pour

* au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, voir constater que l’immeuble vendu par cette dernière était atteint de vices cachés connus de la venderesse, et la voir condamner à leur régler la somme de 13 358,95 €

* voir condamner leur adversaire à leur verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Par jugement du 13 septembre 2022 rendu après appel en garantie dirigé à l’encontre de Maître [C] [W] Notaire par Madame [H] [U] Veuve [L], le Tribunal Judiciaire de GUERET a notamment :

— débouté les époux [N] de leurs demandes à l’encontre de Madame [H] [U] Veuve [L], après avoir considéré que ceux-ci étaient défaillants dans l’administration de la preuve de la connaissance par leur venderesse du vice caché

— condamné les époux [N] à payer à Madame [H] [U] Veuve [L] la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens avec la précision qu’ils ne pourront inclure ceux afférents à l’appel en cause de Maître [W].

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 26 octobre 2022, Monsieur [Z] [N] et son épouse Madame [A] [F] ont interjeté appel de ce jugement en intimant Madame [H] [U] Veuve [L].

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023, rendue en l’état d’une assignation en appel provoqué délivrée le 18 avril 2023 à la requête de Madame [H] [U] Veuve [L] à l’encontre de Maître [C] [W] Notaire.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 20 janvier 2023, Monsieur [Z] [N] et son épouse Madame [A] [F] (ci-après dénommés les époux [N]) demandent en substance à la Cour :

— de réformer le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GUERET, et statuant à nouveau, de condamner Madame [H] [U] Veuve [L] à leur régler

* la somme de 13 358,95 € au motif que l’immeuble par eux acquis auprès de cette dernière était atteint de vices cachés consistant dans la présence de mérule, et que ce vice était parfaitement connu de la venderesse

* une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens

— de débouter Madame [H] [U] Veuve [L] de l’ensemble de ses demandes .

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 18 avril 2023, Madame [H] [U] Veuve [L] (ci-après dénommée Madame [H] [U] ) demande en substance à la Cour :

— de juger les époux [N] mal fondés en leur appel, et par conséquent de confirmer le jugement déféré et de condamner ceux-ci à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en faisant notamment valoir

* que n’est pas rapportée de façon certaine par ses adversaires la preuve de la présence de mérule dans la maison vendue à ces derniers

* qu’elle est de bonne foi, et qu’elle n’a jamais été au courant d’un brûlage de mérule qui aurait été réalisé du temps de son occupation de l’immeuble litigieux

— à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, de condamner Maître [W]

* à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge, au motif que serait engagée la responsabilité professionnelle de ce dernier pour manquement à son devoir de conseil et d’information

* à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens .

Dans ses dernières conclusions datées du 20 septembre 2023, Maître [C] [W] Notaire demande en substance à la Cour :

— de confirmer le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GUERET et de débouter Madame [H] [U] Veuve [L] de son appel en garantie, en faisant notamment valoir

* qu’il a parfaitement respecté les obligations qui étaient les siennes

* qu’il n’a commis aucune faute, dès lors que la présence éventuelle de mérule dans la maison vendue ne pouvait être décelée par lui, et qu’il n’était nullement tenu de procéder à des vérifications techniques ne relevant pas de sa compétence

— de condamner Madame [H] [U] Veuve [L] au paiement d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés exercée par les époux [N] à l’encontre de Madame [H] [U] en sa qualité de venderesse de l’ immeuble par eux acquis suivant acte authentique du 5 mars 2018.

I) Sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés exercée par les époux [N] à l’encontre de Madame [H] [U] en sa qualité de venderessede l’ immeuble par eux acquis suivant acte authentique du 5 mars 2018 :

Pour prospérer en leur action en garantie, il incombe aux époux [N] de prouver :

— d’une part, que l’immeuble par eux acquis auprès de Madame [H] [U] était atteint d’un vice caché

— et d’autre part que la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente et édictée dans l’intérêt de leur venderesse n’a pas vocation à lui bénéficier.

1) sur l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble acquis par les époux [N] auprès de Madame [H] [U] :

De l’examen du dossier, il ressort que l’existence même d’un vice caché pose question, en ce que :

— la présence de mérule dont se prévalent les époux [N] pour légitimer leur action en garantie ne ressort d’aucune constatation matérielle circonstanciée et dotée d’une valeur probatoire certaine, mais des vagues déclarations de Monsieur [D] [B], entrepreneur qu’ils avaient mandaté pour procéder au remplacement du plancher de l’une des pièces du rez-de-chaussée dont la réfection était expressément prévue dès la passation de l’acte authentique de vente, lequel par voie de mail adressé le 13 avril 2018 à Monsieur [Z] [N] indique 'j’avais envoyé mes garçons ce matin pour commencer les diverses déposes… mais, MAUVAISE nouvelle, la mérule est vraiment installée dans les poutres et à priori, remonterait en mural. Pour faire vos travaux, il faut absolument l’éradiquer. Nous ne faisons pas … Des entreprises spécialisées peuvent prendre ces travaux en charge avec une garantie décennale. Je vous le recommande', sans que de tels propos ne permettent d’apprécier en toute objectivité l’ampleur et la gravité du problème ainsi révélé

— aucune vérification tehnique ne peut désormais être effectuée dès lors que les époux [N] ont fait le choix de faire réaliser divers travaux dans l’immeuble litigieux, aux fins de traitement de la présence d’un champignon (type Mérule) pour un coût global de 13 358,95 € selon facturation établie par la Société L’EXPERT DU BOIS, et ce sans prendre la précaution de faire dresser constat de l’état antérieur des lieux à des fins probatoires, et ce tant pour prévenir tout risque de contestation quant à l’existence et à la gravité du vice consistant selon eux dans la présence de mérule dans la maison d’habitation qu’ils venaient d’acquérir, que pour justifier d’une précédente contamination de leur immeuble par ce même champignon .

Il s’ensuit que n’est pas vraiment démontrée par les époux [N] l’existence d’un vice ayant eu pour effet de rendre leur immeuble impropre à sa destination, et de rendre nécessaires les divers travaux d’exploration et de traitement qu’ils ont fait réaliser dans leur immeuble suite au simple signalement émanant de l’entrepreneur [D] [B] selon les termes susmentionnés, sauf à considérer que la nature des travaux effectués par la Société L’EXPERT DU BOIS constitue une preuve suffisante de la présence de mérule dans diverses pièces (salon, pièce au dessus du salon, salle de bains) et à divers endroits de l’immeuble (façade avant, garage sous salle de bain), et de l’assimilation d’un tel défaut à la notion de vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil.

2) sur l’applicabilité de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente au bénéfice de la venderesse Madame [H] [U] :

A supposer que la présence de mérule soit avérée et qu’elle constitue pour les époux [N] un vice caché, force est de reconnaître que la réunion de ces conditions ne suffit pas à mobiliser la garantie qui leur est due à ce titre par leur venderesse, et ce du fait de l’insertion dans l’acte authentique de vente d’une clause de non-garantie des vices cachés au profit du vendeur, clause dont l’application est exclusive de la connaissance par la venderesse des défauts de la chose vendue (page 13 de l’acte authentique de vente).

Pour accréditer leur thèse selon laquelle leur venderesse avait nécessairement connaissance de la présence de mérule, les époux [N] :

— d’une part, se prévalent d’une remarque faite par la Société L’EXPERT DU BOIS à l’occasion des divers travaux d’exploration et de traitement réalisés par cette dernière pour leur compte, et reproduite en ces termes au bas de sa facture du 18 mai 2018 ' au cours de nos traitements, nous avons constaté la présence d’un ancien traitement contre la mérule (brûlage de champignon)

— d’autre part, opposent à leur venderesse le fait d’avoir consenti une forte diminution du prix de vente, qui de 90 000 € a été ramené à 30 000 €.

Les arguments ainsi invoqués par les époux [N] ne sont pas de nature à emporter la conviction de la Cour, en ce que :

— aucun élément probant ne permet de déterminer à quelle date précise aurait été réalisé cet ancien traitement contre la mérule, sachant qu’aucune vérification n’est plus possible par suite de l’intervention de la Société L’EXPERT DU BOIS

— Madame [H] [U] conteste formellement avoir eu connaissance de la réalisation d’un traitement de brûlage contre la mérule du temps de son occupation de l’immeuble litigieux de 1985 à 2015, et ce sans être utilement contredite sur ce point

— la baisse de prix consentie par Madame [H] [U] n’est pas en soi révélatrice d’une connaissance par cette dernière ni de la présence de mérule impactant l’immeuble qu’elle projetait de vendre, ni d’une prétendue résurgence de ce champignon, alors

* qu’il résulte clairement de la description faite dans l’acte authentique de vente (pages 2 et 3) que l’immeuble vendu pour le prix de 30 000 € comme ' Immeuble à rénover ' se trouvait dans un état médiocre (plancher d’une pièce à refaire, fonctionnement du chauffage central non garanti, toiture ancienne) ayant conduit à préciser que 'l’acquéreur entendant prendre l’immeuble dans son état actuel et sans aucune garantie, le tout ayant été pris en compte dans le prix de vente ci-après indiqué '

* qu’il ne peut être fait grief à Madame [H] [U] d’avoir consenti une baisse conséquente de prix afin de pouvoir céder au plus vite un immeuble devenu pour elle inutile et surce de tracas.

Il s’ensuit :

— que les époux [N] sont défaillants dans la caractérisation de la mauvaise foi de leur venderesse pour cause de connaissance par cette dernière, de l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble cédé à leur profit

— que la clause de non-garantie des vices cachés doit bénéficier à Madame [H]

[U].

Au vu de ces observations, il convient de juger les époux [N] mal fondés en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de leur venderesse Madame [H] [U], et de confirmer le jugement querellé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre cette dernière.

II) Sur l’appel en garantie formé par Madame [H] [U] contre Maître [C] [W] Notaire instrumentaire :

Le rejet de l’action en garantie exercée par les époux [N] contre leur venderesse Madame [H] [U] rend sans objet l’appel en garantie formé par Madame [H] [U] contre Maître [W] en sa qualité de notaire instrumentaire ayant établi l’acte définitif de vente.

De surcroît, force est de reconnaître que Maître [W] ne peut se voir reprocher la moindre faute en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte définitif de vente de l’immeuble acquis par les époux [N], en ce que :

— la description donnée de l’immeuble dans l’acte authentique de vente ne recèle aucune anomalie ni contradiction par rapport à l’état réel du bien vendu qualifié 'd’immeuble à rénover', se trouvant dans un état révélant clairement la nécessité d’y faire réaliser divers travaux, et en rapport avec le prix de vente fixé à la somme de 30 000 € pour une maison de ville de dix pièces

— les informations portées dans l’acte authentique de vente étaient suffisantes à éclairer les acquéreurs sur l’état du bien qu’ils projetaient d’acheter après avoir visité les lieux à leur convenance, et déclarer ' prendre l’immeuble dans son état actuel et sans aucune garantie, le tout ayant été pris en compte dans le prix de vente ci-après indiqué '

— Maître [W] n’avait aucunement pour obligation de procéder à des vérifications d’ordre technique à l’effet de faire déceler la présence éventuelle de mérule dans l’immeuble vendu, et ce en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons sur la présence d’un tel champignon, et d’autant que le bien concerné n’était pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par la mérule au sens des articles L 133-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Il s’ensuit que l’appel en garantie formé par Madame [H] [U] contre Maître [W] est tout aussi dénué d’objet que dénué de fondement sérieux.

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Pour avoir succombé en leurs prétentions et en leurs recours, les époux [N]

seront :

— condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et ce à l’exclusion toutefois du coût de l’assignation en intervention forcée délivrée à l’encontre de Maître [C] [W] et du coût de l’assignation en appel provoqué également délivré à l’encontre de ce dernier, lesquels frais resteront à la charge de Madame [H] [U] à la requête de qui lesdites assignations ont été régularisées

— déboutés de leur réclamation présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile accessoirement à leur action en garantie .

L’équité commande toutefois de ne pas laisser à la charge de Madame [H] [U] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour résister à l’action en garantie injustement exercée à son encontre par les époux [N], lesquels seront condamnés à lui verser en sus de la somme de 1800 € mise à leur charge par le premier juge, une indemnité de 3000 € pour ses frais irrépétibles d’appel.

Il serait également inéquitable de laisser Maître [C] [W] supporter l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts face à l’action en responsabilité inopportunément dirigée à sonencontre par Madame [H] [U], laquelle sera condamnée à lui verser une indemnité de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Monsieur [Z] [N] et son épouse Madame [A] [F] ;

Confirme le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GUERET en ce qu’il a :

— débouté les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [H] [U] Veuve [L]

— condamné les époux [N] à verser à Madame [H] [U] Veuve [L] la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Y ajoutant,

Juge les époux [N] mal fondés en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de leur venderesse Madame [H] [U] Veuve [L] ;

Condamne les époux [N] à verser à Madame [H] [U] Veuve [L] la somme de 3000 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

Juge l’appel en garantie formé par Madame [H] [U] Veuve [L] contre Maître [C] [W] dénué d’objet et dénué de fondement sérieux ;

Condamne Madame [H] [U] Veuve [L] à verser à Maître [C] [W] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne les époux [N] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion toutefois du coût de l’assignation en intervention forcée et du coût de l’assignation en appel provoqué délivrées à l’encontre de Maître [C] [W], lesquels frais resteront à la charge de Madame [H] [U] Veuve [L].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.