Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 13, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03893 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK43B

Décision déférée à la cour : ordonnance du 12 février 2025 – président du TJ de [Localité 9] – RG n°24/54883

APPELANTE

S.C.I. LA TOUREL, RCS de [Localité 9] n°822580981, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Belgin Pelit-Jumel de la SELEURL Belgin Pelit-Jumel avocat, avocat au barreau de Paris, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Chantal Teboul-Astruc, avocat au barreau de Paris

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA AGENCE IMMOBILIERE MOZART, RCS de [Localité 9] n°712044890, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eléonore Daniault, avocat au barreau de Paris, toque : B0282

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2025, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Saveria Maurel

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société la Tourel est propriétaire depuis le 6 octobre 2023 du lot n°1 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2], consistant en un appartement au rez-de-chaussée sur cour.

Lui reprochant la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner la société la Tourel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de l’entendre :

déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par la société La Tourel visant à le voir condamner à procéder à tous travaux de nature à faire cesser les désordres existants en caves et visant à le voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

condamner la société La Tourel à procéder à ses frais à :

— la dépose du plancher en bois posé dans la cour commune ;

— la remise en état de la porte de service ouvrant sur le local poubelle par repose d’une porte en bois peint pourvue d’une poignée de tirage central ;

— la remise en état des fenêtres de son appartement par repose de fenêtres munies de traverses horizontales en bois et d’une porte-fenêtre équipée de croisillons en partie haute ;

et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pour chacune des infractions susvisées ;

condamner la société La Tourel à lui communiquer l’entier dossier de travaux (descriptif d’un architecte, plans, devis de l’entreprise et factures) et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

débouter la société La Tourel de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société La Tourel à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 12 février 2025, le dit juge des référés a :

écarté des débats les dernières conclusions et pièces de la société La Tourel ;

déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par la société La Tourel visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à tous travaux de nature à faire cesser les désordres existants en caves et visant à le voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

condamné la société La Tourel à procéder à ses frais à la dépose du plancher en bois posé dans la cour commune, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de six mois ;

condamné la société La Tourel à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] l’entier dossier de travaux (descriptif d’un architecte, plans, devis de l’entreprise et factures), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois;

rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

condamné la société La Tourel aux dépens ;

condamné la société La Tourel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 19 février 2025, la société la Tourel a relevé appel de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, au visa des articles 9, 64, 70, 145, 446-2, 484, 768, 834 et 835 du code de procédure civile, 544, 1353, 2258, 2261, 2272 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, la société la Tourel a demandé à la cour de :

la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit,

débouter le syndicat intimé de ses demandes, fins et conclusions contraires, notamment d’appel incident ;

infirmer l’ordonnance de référé en date du 12 février 2025 en ce qu’elle a :

° condamné la société la Tourel à procéder à ses frais à la dépose du plancher en bois sous astreinte ;

° condamné la société la Tourel à communiquer au syndicat des copropriétaires l’entier dossier de ses travaux sous astreinte ;

° en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la société la Tourel ;

statuant à nouveau,

déclarer la société la Tourel recevable et bien fondée à opposer son droit de propriété par usucapion sur la courette au droit de son lot 1 ;

débouter la copropriété du [Adresse 1] à [Adresse 10] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme pour partie irrecevables pour le surplus non fondées ni justifiées ou sans objet ;

la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, avec distraction au profit de M^e Belgin Pelit-[Localité 8] en vertu de l’article 699 du code de procédure civile ;

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 9] à faire procéder à tous travaux de nature à faire cesser les désordres existants dans la cave 12 comprise dans le lot 1 appartenant à la société la Tourel, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

le condamner à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 10 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par la société la Tourel ;

dispenser la société la Tourel de toute participation aux frais de l’instance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 octobre 2025, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, 25b de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de :

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par la société la Tourel visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à tous travaux de nature à faire cesser les désordres existants en caves et visant à le voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

— condamné la société La Tourel à procéder à ses frais à la dépose du plancher en bois posé dans la cour commune, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de six mois ;

— condamné la société La Tourel à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] l’entier dossier de travaux (descriptif d’un architecte, plans, devis de l’entreprise et factures), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois;

— condamné la société La Tourel aux dépens ;

— condamné la société La Tourel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

et statuant à nouveau,

condamner la société la Tourel à procéder à ses frais, à :

la remise en état de la porte de service ouvrant sur le local poubelle par repose d’une porte en bois peint pourvue d’une poignée de tirage central ;

la remise en état des fenêtres de son appartement, par repose de fenêtres munies de traverses horizontales en bois et d’une porte-fenêtre équipée de croisillons en partie haute ;

et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pour chacune des infractions susvisées ;

en tout état de cause,

débouter la société la Tourel de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions;

condamner la société la Tourel à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société la Tourel aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

— sur l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à la pose du plancher en bois dans une cour

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La charge de la preuve de l’existence du trouble et de son caractère manifestement illicite incombe à celui qui s’en prévaut.

L’intervention du juge des référés sur ce fondement n’est pas subordonnée à une condition d’urgence. L’existence de contestations sérieuses ne fait pas en elle-même obstacle aux pouvoirs de la présente juridiction.

Par ailleurs, selon l’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

Conformément à l’article 25 b) de cette même loi, un copropriétaire doit être autorisé par une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires s’agissant de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En application des dispositions précitées, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite, qui justifie que soit ordonnée la remise en état des lieux.

Selon l’article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, (…)' .

Selon l’article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'.

Selon l’article 2272, alinéa 1er, du même code, 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans'.

L’article 2261 du même code précise que 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

En application de ces textes, des copropriétaires ayant utilisé et entretenu seuls une cour et s’étant comportés en propriétaires, ayant accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque, sont fondés à se prévaloir de l’usucapion (cf. Cass. 3ème Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.771).

Mais, l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci et il appartient à la personne qui revendique un droit de propriété d’en rapporter la preuve en établissant des actes matériels de possession (cf. Cass. 3ème Civ., 11 juin 1992, pourvoi n° 90-16.439, Bull. 1992, III, n° 199). Le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur (cf. Cass. 3ème Civ., 12 septembre 2024, n° 23-11.543).

En l’espèce, comme l’a observé le premier juge le règlement de copropriété précise que 'Les parties communes de l’immeuble comprendront : La totalité du sol, c’est-à-dire la cour et le sol des parties construites, tous les gros murs de façade, des pignons et de refend, la charpente, la toiture, les cloisons séparant les passages communs et autres dépendances qui seront choses communes […]' (p. 23).

La société la Tourel poursuit l’infirmation de la décision entreprise de ce chef, dont elle conteste le bien fondé, en faisant valoir que, contrairement à ce que le premier juge a retenu, la courette n’est pas une partie commune. Elle considère que si le règlement de copropriété mentionne l’existence d’une cour, comme étant une partie commune, en réalité, il existe deux cours. Elle en déduit que le règlement de copropriété n’est pas compatible avec l’ouvrage bâti et que la clause doit être réputée non écrite.

Elle revendique la propriété de la cour litigieuse à raison d’une possession continue, publique et non équivoque, exercée sans contestation des autres copropriétaires depuis au moins le 24 mars 1983, successivement par elle-même et par son auteur. Elle explique que cette cour n’a qu’un seul accès, et exclusivement privatif, soit par la porte du lot 1 au rez-de-chaussée ouvrant sur ladite cour, à l’exclusion de tout autre accès par une partie commune, comme par un lot voisin de quelque manière que ce soit. Elle précise que le précédent propriétaire du lot 1 a toujours utilisé cette courette comme jardinet ainsi que le démontrent les installations et plantes correspondantes qui s’y trouvaient avant qu’elle la lui vende. Elle indique que l’acte de vente du 6 octobre 2023 stipule que 'ledit lot n° 1 (UN) a la jouissance de fait du jardinet’ étant déclaré que 'cette jouissance de fait n’a jamais été contestée par la copropriété depuis l’acquisition du bien par Monsieur et Madame [M] [K]', soit le 24 mars 1983.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’usucapion de la cour telle que revendiquée par la société la [Adresse 11], en faisant notamment valoir que le règlement de copropriété prévoit bien qu’il s’agit d’une partie commune et que celle-ci ne démontre pas que les conditions de la prescription acquisitive seraient réunies. Elle fait valoir que les mentions contenues dans l’acte de vente ne sont que de simples déclarations, qui ne sont corroborées par aucun autre élément. Elle ajoute que les appartements situés dans la partie de l’immeuble à gauche en montant l’escalier principal n’ont aucun moyen de voir cette courette, en sorte que la possession n’est pas publique à leur égard.

La cour constate qu’afin de démontrer une possession trentenaire continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de la cour litigieuse, la société la Tourel se borne à verser au débat, outre l’acte en vertu duquel elle a acquis le lot de copropriété, essentiellement des clichés photographiques. Ceux-ci ne permettent que de visualiser la cour litigieuse, étant relevé que de plus, ils n’ont pas date certaine.

Si l’acte de vente reçu le 6 octobre 2023 entre la société La Tourel et les époux [K] précise clairement que, selon l’acte de l’auteur du vendeur, le lot 1 a la jouissance de fait d’un jardinet et que le vendeur déclare que cette jouissance n’a jamais été contestée par la copropriété, il n’évoque pas d’usucapion et dans leurs déclarations les vendeurs ne revendiquent aucunement la propriété du dit jardinet. Comme l’a retenu de façon pertinente le premier juge, il ne peut en être déduit, à ce stade, que les auteurs de la société la Tourel se seraient comportés comme des propriétaires de la courette, au sens de l’article 2261 du code civil.

Par ailleurs, aucune pièce versée ne rapporte la preuve d’actes matériels de possession de la cour litigieuse durant trente ans de la part de la société La Tourel et de ses auteurs. Dans ces conditions, la société la Tourel a échoué à caractériser un doute sérieux sur le droit revendiqué par le syndicat des copropriétaires concernant cette cour, qui est manifestement une partie commune.

En revanche, et comme l’a retenu, de façon pertinente, le premier juge, il résulte d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 mai 2024 et des clichés photographiques produits par le syndicat des copropriétaires que la société la Tourel a installé un plancher en bois recouvrant la courette et ce sans avoir été autorisée à le faire par les autres copropriétaires.

Ces faits ne sont, au demeurant, pas contestés par les parties, la société la Tourel précisant qu’en exécution de la décision entreprise et afin d’éviter de régler une astreinte, elle a fait déposer le plancher litigieux.

C’est vainement que la société la Tourel conteste le caractère manifestement illicite de ces travaux en expliquant qu’elle n’a fait qu’habiller la courette litigieuse d’un plancher décoratif en bois, parfaitement mobile, qui constitue donc un élément d’agrément totalement amovible.

En effet, alors que les constatations opérées par le premier juge en ce qu’il a retenu que le plancher, posé sans autorisation, portait en outre atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et obstruait partiellement un siphon et les soupiraux des caves ne sont pas sérieusement remises en cause à hauteur d’appel, il en résulte que le trouble manifestement illicite est caractérisé et justifie que soit ordonnée la remise en état des lieux sous astreinte.

Par voie de conséquence, la décision entreprise doit être confirmée de ce chef.

— sur l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant au remplacement de la porte d’accès au local poubelles

La cour se réfère aux dispositions précitées.

Au cas présent, le premier juge a retenu que le changement d’une porte permettant d’accéder au local poubelles n’était pas constitutif d’un trouble manifestement illicite, rejetant la demande de remise en état émanant du syndicat des copropriétaires.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation de l’ordonnance de ce chef en exposant que la porte actuellement posée n’est pas conforme aux autres portes de l’immeuble et que la société la Tourel aurait dû obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour poser une porte en acier plutôt qu’une porte en bois, peu important les impératifs de sécurité qu’elle invoque. Elle précise que la société la Tourel a convenu que la porte installée en février 2024 n’était pas en harmonie avec l’existant et que lorsque ce sujet a été évoqué en assemblée générale, elle a pris l’engagement d’une remise en état à l’origine. Elle ajoute que les travaux de remise en état ont été terminés au mois d’octobre 2024, soit après la délivrance de l’assignation, mais qu’à ce jour, l’aspect extérieur de la porte n’est toujours pas identique à l’origine tant du point de vue des ornements que de la couleur.

Au contraire, la société La Tourel soutient que l’atteinte à l’harmonie ou à l’uniformité de l’immeuble à cet égard, telle que visée par l’article 7 du règlement de copropriété n’est pas démontrée par le syndicat requérant. Elle précise qu’il s’agit d’une porte de service donnant exclusivement sur le local des poubelles, non visible de l’extérieur, ni en façade et que le remplacement a été fait, comme l’atteste la Serrurerie des Princes :

— à raison du mauvais état structurel de la porte d’origine, le bois étant mince et friable

— à raison de la perte d’énergie en résultant, alors que le local poubelle est une courette, n’est pas chauffé et qu’il en résultait une déperdition de chaleur importante pour le lot 1.

Elle ajoute que la porte actuelle a un excellent coefficient thermique et renforce la prévention d’un risque important d’effraction ainsi que du risque incendie. Elle se prévaut d’un constat du 28 mai 2024 dont il résulte que la nouvelle porte, en acier, est peinte de la même couleur que les portes d’origine, et est en outre pare-flammes de 30mn. Elle relève qu’en revanche, comme cela ressort du rapport établi par M. [E], architecte, le 8 janvier 2025, à l’exception de la porte qu’elle a installée, les autres portes et parois vitrées ou non dans ce local à poubelles qui donnent sur des cages d’escalier, logements et locaux ne sont pas conformes à la réglementation incendie et aux normes sanitaires (portes et parois non hermétiques et non coupe-feu).

De l’examen des pièces versées au débat et notamment des clichés photographiques produits, il apparaît que les constatations opérées par le premier juge, quant à la similitude entre la porte remplacée et les autres, ne sont pas sérieusement remises en cause. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires échoue à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du remplacement de cette porte.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

— sur l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à la dépose des plaques de propreté de la porte palière du rez-de-chaussée

La cour se réfère aux dispositions précitées.

Le syndicat des copropriétaires expose que les plaques de propreté situées sur la porte palière de l’appartement de la société la Tourel avaient été supprimées, ce qui rompait avec l’aspect des autres portes palières de l’immeuble. Elle précise que la porte est restée sans plaques de propreté depuis le 5 février 2024 au moins jusqu’au 6 juin 2024, la société la Tourel ayant accepté de les rétablir, ce qui a été fait. Elle indique que la demande initiale de ce chef est aujourd’hui sans objet.

La cour constate que l’infirmation de la décision entreprise de ce chef n’est pas poursuivie.

— sur l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant au changement des portes et fenêtres

La cour se réfère aux dispositions précitées.

Au cas présent, le premier juge a relevé que le règlement de copropriété stipule que : « Bien que constituant la propriété exclusive et séparée des propriétaires de l’appartement ou local dont ils dépendent, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appuis des balcons et fenêtres et, d’une manière générale, tout ce qui, à l’extérieur des appartements ou locaux et bien que dépendant de chaque appartement ou local, ne peuvent être modifiés sans nuire à l’harmonie et à l’uniformité de l’immeuble ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des propriétaires comme il va être dit plus loin, sous l’article neuf et le tout devra toujours être parfaitement entretenu et en bon état » (p.30). C’est à juste titre qu’il en a déduit que les copropriétaires ne peuvent donc changer les portes palières, fenêtres ou balustrades de leur appartement sans l’autorisation de l’assemblée générale et ce, afin de préserver l’harmonie de l’immeuble.

Alors qu’il n’est pas contesté que la société la Tourel a fait procéder au remplacement des fenêtres et porte-fenêtres donnant sur la courette, sans avoir sollicité l’autorisation de ce faire, le premier juge a retenu qu’il ressortait du devis de la société RV Bâtiment du 23 octobre 2023 que ce remplacement était 'à l’identique', outre que les photographies produites démontraient que les croisillons avaient été reposés sur la porte-fenêtre, sans qu’aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble ne résulte des modifications mineures qui subsistaient.

Le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation de ce chef de la décision entreprise alors que selon lui ses demandes restent totalement fondées dans la mesure où la porte-fenêtre et les fenêtres ne sont pas identiques aux précédentes. Il précise qu’au vu des clichés photographiques la porte actuelle est totalement différente de la porte qui existait préalablement alors que son soubassement est beaucoup plus haut et que les trois fenêtres situées en partie haute sont également beaucoup plus hautes après qu’avant.

La société la Tourel indique que le remplacement des fenêtres et de la porte fenêtre donnant sur la courette a été commandé à l’identique de l’existant, exception faite du double vitrage. Elle observe que le commissaire de justice mandaté par le syndicat demandeur n’a procédé à aucun constat sur les fenêtres et la porte fenêtre donnant accès à la courette. Elle ajoute que les croisillons qui font prétendument défaut, ont bien été posés par la société RV Bâtiment, en conformité avec le devis de remplacement. Elle fait encore remarquer que la copropriété ne saurait se prévaloir d’une prétendue rupture de l’harmonie de l’immeuble en s’appuyant sur un rapport de son architecte qui a indiqué que 'La porte comprend une partie vitrée à petits carreaux avec petits bois sur la partie supérieure sur une allège pleine. L’allège pleine ne nuit pas à l’harmonie de l’immeuble. En effet, la porte d’accès à la cage d’escalier de service comporte aussi une allège pleine. La différence de hauteur de cette allège peut être considérée comme une différence mineure compte tenu que sur les façades sur cour de l’immeuble plusieurs fenêtres ne respectent pas la composition avec les petits bois (voir les 2 fenêtres au 1er étage). Il convient aussi de préciser que cette porte sur cour à jouissance privative n’est visible que par la société la Tourel'.

La cour constate qu’il ne résulte pas des pièces en débat que soit démontrée une différence quant aux dimensions de la porte fenêtre et des fenêtres remplacées par rapport à celles qui préexistaient, ni une dysharmonie au regard des autres fenêtres sur cour et en façade.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires échoue à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du remplacement de ces éléments.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

— sur la demande de production de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une production de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès potentiel entre les parties, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. En tout état de cause, la mesure d’instruction ordonnée sur ce fondement ne préjuge en rien du succès de l’action engagée au fond s’agissant de la stricte recherche de preuves.

L’astreinte est l’accessoire de l’injonction qu’elle assortit et constitue une mesure de contrainte ayant pour objet de sanctionner la méconnaissance d’un ordre du juge.

Au cas présent, le premier juge a retenu qu’il existe un potentiel litige futur au fond entre les parties sur la conformité des travaux entrepris par la société La Tourel aux règles de l’art et au règlement de copropriété, accueillant en conséquence favorablement la demande de communication de pièces sous astreinte.

C’est vainement que la société la Tourel prétend qu’elle n’est pas tenue de fournir les pièces demandées au regard du caractère strictement privatif de ses travaux et alors que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la démonstration évidente d’une atteinte aux parties communes et qu’il ne peut se contenter de supputer que la rénovation de l’appartement aurait pu emporter la démolition de cloisons porteuses ou semi porteuses et/ou le raccordement d’installations sanitaires aux canalisations collectives.

En effet, d’une part, comme l’a relevé de façon pertinente le premier juge, le règlement de copropriété (page 29) prévoit que 'Chacun des acquéreurs et propriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement ou le local, les caves et chambres lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir, faire et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et sous les réserves qui vont être ci-après formulées'.

D’autre part, il n’est pas sérieusement contesté que la société la Tourel a fait réaliser des travaux qui affectent, fût-ce en partie, les parties communes sans y avoir été autorisée par l’assemblée des copropriétaires, en sorte que le syndicat de la copropriété peut à ce stade envisager d’engager une action à ce titre, dont il n’est pas établi qu’elle serait manifestement vouée à l’échec et en vue de laquelle, il peut légitimement souhaiter vérifier les documents concernant les travaux litigieux.

Par ailleurs, s’agissant de l’astreinte prononcée qui vise à renforcer l’injonction décernée et à en assurer l’exécution, il doit être constaté qu’elle apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux ainsi qu’aux circonstances de l’espèce.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes de la société la Tourel relatives aux désordres subis dans la cave n°12, tendant à faire procéder à des travaux sous astreinte et à l’octroi d’une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi

Selon l’article 70, alinéa 1er,du code de procédure civile, 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'.

C’est vainement que la société la Tourel poursuit l’infirmation de la décision entreprise de ce chef alors que c’est en faisant une exacte application des dispositions précitées, que le premier juge a déclaré irrecevables ses prétentions qui concernent un litige autre, résultant de désordres dans une cave, sans aucun lien avec les travaux qu’elle a entrepris.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En outre, selon l’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige'.

La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions afférentes aux frais et dépens.

Partie perdante dans l’essentiel de ses prétentions, la société la Tourel sera condamnée aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande de la société la Tourel d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ne peut prospérer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société la Tourel aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre elles ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT