ARRET N° .

N° RG 24/00214 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRQY

AFFAIRE :

S.C.I. COLODOR

C/

S.A.S. SEPHORA

OJLG/MS

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée à M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC, M^e Aurélie PINARDON, le 13-02-25.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

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Le treize Février deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.C.I. COLODOR, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Aurélie PINARDON de la SELARL ACCENSE PROCEDURES, avocat au barreau de BRIVE substituée par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau D’EURE

APPELANTE d’une décision rendue le 02 FEVRIER 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

ET :

S.A.S. SEPHORA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 Décembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, et Madame Johanne PERRIER, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assistées de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, ont tenu l’audience au cours de laquelle Madame Johanne PERRIER a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société Colodor exerce une activité de location de biens immobiliers.

La société Sephora exerce une activité de commerce de parfumerie et soins de beauté.

Aux termes d’un acte authentique des 27 janvier et 22 février 1994, la S.C.I Colodor a donné à bail à la société Artemis, aux droits de laquelle vient la société Sephora, un local à usage commercial situé dans le centre commercial Carrefour, à [Localité 4], pour une durée de 12 années moyennant un loyer de 280 000 francs HT annuels.

Par acte sous seings privés du 15 juillet 2010, la société Sephora et la société Colodor ont procédé au renouvellement amiable du bail, pour une durée de10 années à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2018 moyennant un loyer annuel de 70 000 € HT plus taxe foncière.

Au début de l’année 2019, des négociations portant sur le renouvellement du bail ont été engagées entre les parties. Le 13 février 2019, la bailleresse a adressé une proposition locative à la société Sephora, annotée de façon manuscrite par cette dernière. Les négociations sur les conditions générales et particulières de renouvellement ont ensuite fait l’objet de nombreux courriels entre 2019 et 2021, sans qu’un nouvel avenant ou bail soit signé entre les parties.

Dans le cadre de divers arrêtés et décrets publiés par le gouvernement afin de lutter contre la propagation de la Covid-19, le magasin exploité par la société Sephora a été fermé au public du 16 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020 et du 3 avril 2021 au 19 mai 2021.

Par courrier du 8 septembre 2020, la société Sephora a adressé à la société Colodor une demande de révision du loyer à 40 000 € HT annuel, visant l’écoulement de trois années depuis le début du bail de janvier 2009. Cette demande a été refusée par la bailleresse par courrier du 28 octobre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2021, la société Colodor a signifié un commandement de payer à la locataire pour réclamer le paiement de 42 117,42 € en principal correspondant aux périodes de fermeture susvisées. La société Sephora a réglé ce montant dans le mois suivant.

Par acte extrajudiciaire du 27 août 2021, la société Colodor a signifié un nouveau commandement de payer en paiement de 18 678 € en principal. Ce montant a été réglé par la société Sephora dans le mois suivant la signification.

Par acte extra judiciaire du 14 septembre 2021, la société Sephora a sollicité auprès de la bailleresse le renouvellement de son bail à effet au 1er octobre 2021 mais les parties n’ont pu parvenir à un accord sur le montant du loyer renouvelé.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la société Colodor a assigné la société Sephora devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de voir reconnaître l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail, mais n’a pas placé son assignation auprès de ce tribunal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2022, la société Sephora a contesté les commandements de payer signifiés par la bailleresse, et a demandé le remboursement des sommes versées.

Par exploit du 12 mai 2022, la société Sephora a saisi le tribunal judiciaire de Brive aux fins de faire condamner la société Colodor à lui rembourser les loyers exposés pendant les périodes de fermeture administrative et de fixer le loyer renouvelé à la somme de 43 289 € à compter du 1er octobre 2021, ou subsidiairement après expertise.

Par jugement du 2 février 2024, le tribunal judiciaire de Brive la Gaillarde a:

Dit que le bail commercial conclu entre les parties portant sur le local n°37 d’une surface de 200 m2, situé au sein de la galerie marchande du [Adresse 9], a été prolongé à compter du 1er janvier 2019, puis renouvelé à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (14 septembre 2021), soit le 1er octobre 2021,

Rejeté la demande de la S.A. SEPHORA en remboursement de la somme de 41.718,47 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes et accessoires indûs versées en exécution de ca bail pendant les périodes de fermeture administrative du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020, et du 3 avril 2021 jusqu’au 18 mai 2021,

Rejeté la demande reconventionnelle en réparation de la S.C.I. COLODOR au titre de la rupture abusive des pourparlers,

Avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé,

Ordonné une expertise confiée à :

Monsieur [W] [N]

[…]

expert inscrit sur la lise de la cour d’appel de LIMOGES avec pour mission de :

— voir et visiter les lieux litigieux, local n°37 d’une surface de 200 m2, situés au sein de la galerie marchande du [Adresse 9], après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties dans leurs explications et si nécessaire à titre de simple renseignement tout sachant,

— se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenue par des tiers,

— rechercher la valeur locative des locaux en application des critères fixés par les articles L145-33 et suivants du code de commerce, à la date du 1er octobre 2021, date du renouvellement du contrat de bail commercial ,

— établir un pré-rapport diffusé aux parties, en laissant à ces dernières un délai d’un mois pour faire part de leurs dires et observations,

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée,

— établir un rapport définitif diffusé aux parties et déposé au greffe en double exemplaire, dans le délai de quatre mois de la consignation de la provision sur les honoraires de l’expert,

Dit que la S.A. SEPHORA et ta S.C.I. COLODOR, à qui incomberont pour moitié chacune l’avance des frais d’expertise, consigneront CHACUNE entre les mains du régisseur d’avances et des recettes la somme de 1.250 € dans le délai d’un mois à compter de la notification qui lui en sera faite par le greffier du service des expertises ;

Dit qu’en cas de non respect du délai pour le versement de la consignation, la caducité de la mesure d’expertise sera constatée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Désigne pour le contrôle de la présente mesure le juge désigné par l’ordonnance de roulement en qualité de magistrat chargé du suivi des opérations d’ expertise ;

Dit que dans l’attente de la fixation du loyer, le loyer prévisionnel restera régi par les dispositions du bail prolongé ;

En tout état de cause,

Réserve la demande de fixation du loyer renouvelé et les demandes consécutives en remboursement de trop-perçus formées par les deux parties, les demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Par déclaration du 15 mars 2024, la société Colodor a relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 5 novembre 2024, la société COLODOR demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le 2 février 2024 par le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en ce que le tribunal a :

« Dit que le bail commercial conclu entre les parties portant sur le local n°37 d’une surface de 200 m2, situé au sein de la galerie marchande du [Adresse 9], a été prolongé à compter du 1er janvier 2019, puis renouvelé à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (14 septembre 2021), soit le 1er octobre 2021,

Rejeté la demande reconventionnelle en réparation de la S.C.I. COLODOR au titre de la rupture abusive des pourparlers,

Avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé,

Ordonné une expertise confiée à :

Monsieur [W] [N] […] expert inscrit sur la lise de la cour d’appel de LIMOGES avec pour mission de :

— voir et visiter les lieux litigieux, local n°37 d’une surface de 200 m2, situés au sein de la galerie marchande du [Adresse 9], après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties dans leurs explications et si nécessaire à titre de simple renseignement tout sachant,

— se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenue par des tiers,

— rechercher la valeur locative des locaux en application des critères fixés par les articles L145-33 et suivants du code de commerce, à la date du 1er octobre 2021, date du renouvellement du contrat de bail commercial ,

— établir un pré-rapport diffusé aux parties, en laissant à ces dernières un délai d’un mois pour faire part de leurs dires et observations,

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée,

— établir un rapport définitif diffusé aux parties et deposé au greffe en double exemplaire, dans le délai de quatre mois de la consignation de la provision sur les honoraires de l’expert,

Dit que la S.A. SEPHORA et ta S.C.I. COLODOR, à qui incomberont pour moitié chacune l’avance des frais d’expertise, consigneront CHACUNE entre les mains du régisseur d’avances et des recettes la somme de 1.250 € dans le délai d’un mois à compter de la notification qui lui en sera faite par le greffier du service des expertises ;

Dit qu’en cas de non respect du délai pour le versement de la consignation, la caducité de la mesure d’expertise sera constatée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Désigne pour le contrôle de la présente mesure le juge désigné par l’ordonnance de roulement en qualité de magistrat chargé du suivi des opérations d’expertise ;

Dit que dans l’attente de la fixation du loyer, le loyer prévisionnel restera régi par les dispositions du bail prolongé ;

En tout état de cause,

Réservé la demande de fixation du loyer renouvelé et les demandes consécutives en remboursement de trop-perçus formées par les deux parties, les demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. »

Statuant à nouveau,

Rejeter la demande d’expertise judiciaire,

Débouter la société SEPHORA de sa demande de fixation de la valeur locative à la somme de 43.289 euros HT et HC par an en principal, à compter du 1er octobre 2021,

Constater l’accord de la société SCI COLODOR et de la société SEPHORA sur le renouvellement de bail,

Juger que la société SEPHORA et la SCI COLODOR sont parvenues à un accord sur un renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2019 en particulier sur le loyer du bail renouvelé et constater que cet accord est parfait entre les parties,

Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 77.878,52 hors taxes et hors charges l’an en principal à compter du 1er janvier 2019,

Condamner la société SEPHORA à verser à la SCI COLODOR la différence de loyer depuis le 1er janvier 2019.

A titre subsidiaire, si la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit est confirmée,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal chargé de fixer la valeur locative à la date du 1er janvier 2019,

Juger que les honoraires de l’expert seront aux frais avancés et exclusifs de la société SEPHORA,

Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel, jusqu’à sa fixation définitive,

Juger que la société SEPHORA a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en rompant brutalement et de mauvaise foi les négociations avec la SCI COLODOR,

Condamner la société SEPHORA à verser une somme de 150.000 euros à la société COLODOR, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu par le 2 février 2024 par le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en ce que le tribunal a :

— Ecarté le moyen allégué tiré de l’impossibilité d’exécuter le contrat et sa suspension consécutive,

— Rejeté le moyen avancé par la société SEPHORA et tiré de la forme majeure,

— Ecarté et rejeté le moyen allégué par la société SEPHORA et tiré de l’exception d’inexécution,

— Ecarté et rejeté le moyen allégué par la société SEPHORA et tiré de la perte de la chose louée,

— Débouté la société SEPHORA de ses demandes de suppression de loyers et charges portant sur des périodes de fermeture administrative sur la base de la force majeure, de l’exception d’inexécution et/ou de la perte de la chose louée,

— Débouté la société SEPHORA de sa demande de condamnation de la SCI COLODOR à lui rembourser la somme de 41.718,47 euros TTC,

— Débouté la société SEPHORA de sa demande de condamnation de la société SCI COLODOR à lui rembourser les trop-versés, outre intérêts au taux légal,

— Débouté la société SEPHORA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Débouté la société SEPHORA de sa demande de condamnation de la société SCI COLODOR à lui rembourser la somme de 41.718,47 € TTC au titre des loyers, charges, taxes et accessoires indus versées pendant les périodes de fermeture précitées

— Débouté la société SEPHORA de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens,

— Condamner la société SEPHORA à verser à la SCI COLODOR une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société SEPHORA aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction.

A cette fin, la société Colodor soutient que les loyers, charges et accessoires dus par la société Sephora pendant les périodes de fermeture administrative des locaux sont demeurés exigibles. La bailleresse souligne que l’exception d’inexécution n’est pas applicable en l’espèce, car elle a continué à mettre les locaux loués à disposition de sa locataire, et que leur fermeture a été causée par la nature même de l’activité exploitée par cette dernière. Pour la même raison, la perte de la chose louée ne peut être opposée pour justifier d’une absence de paiement des loyers.

La société Colodor soutient avoir respecté son obligation de délivrance, et souligne que les activités de 'click & collect’ ont pu perdurer. Dans les faits, la galerie marchande (dont parties communes) est restée ouverte et accessible au public pendant les périodes de fermeture litigieuses, certains commerces étant restés ouverts.

La société Colodor soutient que la société Sephora a accepté les conditions du bail renouvelé dont le montant du loyer de 77 878,52 € HT plus impôt foncier dès le 13 février 2019. Elle dit que le projet de bail qui lui a été retourné par la locataire ne comportait aucune annotation modifiant ou rectifiant le montant du loyer. Les points restant en discussion après cette date n’avaient pas d’impact financier.

La bailleresse soutient être bien-fondée à demander l’obtention de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers par la société Sephora, pour un montant de 150 000€.

Aux termes de ses dernières écritures du 03 décembre 2024, la société Sephora demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée la société Sephora dans son appel incident, ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

' Dit que le bail commercial conclu entre les parties portant sur le local n°37 d’une surface de 200 m2, situé au sein de la galerie marchande du [Adresse 8] [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 5], a été prolongé à compter du 1er janvier 2019, puis renouvelé à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (14 septembre 2021), soit le 1er octobre 2021,

' Rejeté la demande reconventionnelle de la S.C.I. COLODOR au titre de la rupture abusive des pourparlers,

' Avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé,

Ordonné une expertise visant à déterminer le montant du loyer renouvelé, confiée à :

Monsieur [W] [N]

' En tout état de cause, réservé la demande de fixation du loyer renouvelé et les demandes consécutives en remboursement de trop-perçus formées par les deux parties, les demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société Sephora en remboursement de la somme de 41.718,47 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes et accessoires indus versées en exécution de ce bail pendant les périodes de fermeture administrative du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020, et du 3 avril 2021 jusqu’au 18 mai 2021.

Et statuant à nouveau

— Juger qu’en raison de l’exception d’inexécution et de la perte partielle de la chose louée, les loyers, charges, taxes et accessoires ne sont pas dus par la société Sephora à la société SCI Colodor pour les périodes suivantes :

— du 15 mars au 11 mai 2020,

— du 30 octobre au 29 novembre 2020,

— du 3 avril 2021 jusqu’au 18 mai 2021.

— Condamner la société SCI Colodor à rembourser à la société Sephora la somme de 41.718,47€ TTC au titre des loyers, charges, taxes et accessoires indus versées pendant les périodes de fermeture précitées.

En tout état de cause

Juger qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur les clauses et conditions d’un renouvellement d’un nouveau bail à l’amiable au 1er janvier 2019.

Juger que le bail s’est renouvelé par l’effet de la demande de renouvellement à effet du 1er octobre 2021 et désigner un expert avec pour mission de rechercher la valeur locative à cette date.

Débouter la société SCI Colodor de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 77.878,52 € hors taxes et hors charges l’an en principal à compter du 1er janvier 2019.

Débouter la société SCI Colodor de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Sephora afin d’obtenir le versement de la différence de loyer depuis le 1er janvier 2019.

Débouter la société SCI Colodor de sa demande de voir l’expert fixer la valeur locative au 1er janvier 2019,

Débouter la société SCI Colodor de sa demande de faire supporter à la société Sephora les frais de l’expert et dire que lesdits frais seront partagés entre les parties,

Débouter la société SCI Colodor de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Sephora de verser la somme de 150.000 € au titre de la prétendue rupture brutale des négociations dès lors que la société SCI Colodor a expressément mis fin aux pourparlers le 29 octobre 2021.

Débouter la société SCI Colodor de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société SCI Colodor à verser à Sephora une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens et autoriser à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société Sephora soutient que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance de la chose louée durant les périodes de fermetures administratives du centre commercial, et qu’en conséquence, elle devra lui reverser le trop-perçu des loyers, charges, taxes et accessoires, pour un montant total de 41 718,47 €.

La locataire souligne que les arrêtés et décrets ministériels de lutte contre la propagation du covid-19 ont visé la fermeture du centre commercial et de ses parties communes, interdisant de fait l’accès du client à son magasin. Elle dit que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ce que les parties communes du centre commercial étaient inaccessibles au public, et que ses animations/services/prestations étaient arrêtés. Qu’en conséquence, en application de l’exception d’inexécution, la société Colodor n’était pas en droit d’exiger le paiement du loyer et charges sur ces périodes, quand bien même cette fermeture résulterait d’un cas de force majeure, ou n’aurait pas été de son fait.

La société Sephora soutient avoir subi une perte partielle des locaux loués pendant les périodes de fermeture litigieuses, puisqu’elle n’a pu profiter des parties communes du centre commercial.

La société Sephora conteste s’être entendue avec la société Colodor sur un montant de loyer renouvelé de 77 878,52 € HT. Elle dit avoir très largement modifié la proposition locative du 13 février 2019, ne pas l’avoir pas signée, ce dont la bailleresse a pris acte en lui transmettant un courriel le 29 octobre 2021 mettant fin aux négociations. La locataire souligne encore que la société Colodor visait le bail renouvelé du 15 juillet 2010 dans ses commandements de payer des 31 mars, 27 août et 16 décembre 2021. Elle réfute avoir rompu de manière abusive les pourparlers, la bailleresse ne justifiant par ailleurs d’aucun préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.

Durant le cours de son délibéré, la cour a demandé aux parties leurs observations sur le point de savoir dans quelle mesure la demande de fixation du loyer formée par la société Sephora est recevable, à défaut d’avoir respecté la procédure d’échanges de mémoire prévue par les dispositions des articles R145-24 et suivants du code de commerce.

Par observations du 17 janvier 2025, la société Sephora a conclu que la demande en fixation de loyer étant une demande accessoire et non la demande principale, la procédure devant être suivie était la procédure contentieuse de droit commun.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de remboursement des loyers payés durant les périodes de confinement:

Par application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

Si la société Sephora soutient que le centre commercial dans lequel est situé son local commercial a fermé durant les périodes de confinement, cette circonstance de fait est contestée par la société Colodor, qui soutient que sa preneuse a pu continuer ses activités de 'click and collect’ durant ces périodes.

La société Colodor justifie de ses allégations en versant aux débats des copies des pages de communication rédigées sur Facebook par l’hypermarché [Adresse 6] durant les périodes considérées, dont il résulte que le centre commercial était ouvert.

La société Sephora soutient toutefois que la société Colodor a manqué à son obligation de délivrance en ce qu’il n’y avait plus d’accueil, d’animations, de locaux ouverts, de réception de la clientèle et plus généralement d’environnement commercial dans le centre et ses parties communes.

Elle ne verse aux débats aucun état comptable ni pièce émanant d’un professionnel du chiffre qui permettrait de constater l’absence de tout chiffre d’affaires sur les périodes considérées.

Ainsi, elle ne démontre pas que les locaux n’aient pas été mis à sa disposition et qu’elle ait été empêchée d’y exercer toute activité économique.

Au surplus, les restrictions imposées à son activité l’ont été du seul fait du législateur, ce dont il se déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance.

Ce grief tiré de l’absence de délivrance des lieux loués durant les périodes de confinement est infondé.

La société Sephora soutient aussi avoir perdu la jouissance des lieux loués par suite de l’impossibilité de les utiliser conformément à leur destination.

Toutefois, l’effet des mesures générales et temporaires de restriction de circulation, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Le grief tiré de la perte de la chose louée est dès lors tout aussi infondé.

Pour ces motifs, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté la société Sephora de ses prétentions à la restitution des loyers payés durant les périodes de confinement.

Sur le renouvellement du bail:

L’examen des pièces versées aux débats permet de constater que le 13 février 2019, la société Colodor a adressé à la société Sephora une 'proposition locative’ contenant les conditions financières du bail renouvelé et notamment le montant du loyer et des charges en précisant que:

'à réception de la présente revêtue de votre signature et de votre 'bon pour accord', les présentes conditions seront soumises à la validation des instances décisionnaires du bailleur'.

Le courrier lui a été adressé raturé pour certaines clauses (mises aux normes du local par le locataire, clause de non- concurrence) et signé, mais sans 'bon pour accord', et avec comme commentaire 'vous trouverez ci-joint la proposition modifiée pour validation'.

Il est exact qu’une signature peut suffire à engager une partie, mais tel n’est pas le cas lorsque l’autre partie a exigé une mention spécifique en plus de la signature.

Ensuite, et quoiqu’en conclut la société Colodor, si même ce courrier avait été renvoyé sans rature et avec une mention 'bon pour accord', le contrat n’aurait pas été conclu pour autant, restant soumis 'à la validation des (nb: de ses) instances décisionnaires', ainsi qu’elle l’avait elle-même prévu.

Selon les dispositions de l’article 1114 du code civil, applicables à l’espèce puisque le bail antérieur était arrivé à échéance le 31 décembre 2018, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Dès lors, l’échange décrit ci-dessus doit être qualifié d’invitation à rentrer en négociation, ce dont la société Colodor a d’ailleurs toujours été consciente puisqu’elle écrivait le 17 février 2020 'nous n’avons aucun retour de votre part. Devons-nous considérer que vous entendez procéder à une rupture des négociations'.

Les échanges qui ont suivi ont par ailleurs démontré l’incapacité des parties à accorder leurs volontés respectives sur les clauses du bail, la pièce numéro 3 de la société Colodor, soit le projet de bail annoté par chaque partie, démontrant que de nombreuses clauses en étaient discutées, dont certaines aux conséquences financières évidentes (caution bancaire plutôt que dépôt de garantie, refus d’application d’un loyer variable indexé sur le chiffre d’affaires, variation de la cotisation pour promotion-publicité, charges discutées et à revoir …).

Aucun accord n’est donc intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé et la société COLODOR est déboutée de ses demandes visant à voir reconnaître un tel accord.

Consécutivement, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que le bail s’était simplement prolongé à l’échéance du bail antérieur.

Par application des dispositions de l’article L145-12 du code de commerce, le bail s’est alors trouvé renouvelé, ainsi que l’a pertinemment noté le premier juge, le premier jour du premier trimestre ayant suivi la demande de renouvellement formée le 14 septembre 2021 par la société Sephora aux termes d’un acte extra-judiciaire, soit le 1er octobre 2021.

La question de la fixation du loyer du bail renouvelé relève alors, par application des dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, des matières sur lesquelles le tribunal judiciaire, puis la Cour auxquels ses pouvoirs sont dévolus, pouvait statuer, aucune des parties ne remettant d’ailleurs en cause sa compétence et les prétentions émises à ce titre sont recevables.

Compte tenu du désaccord exprimé par les parties quant au montant du loyer du bail renouvelé, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise, afin notamment de vérifier dans quelle mesure l’ancien loyer n’est pas obsolète, ayant été fixé en 2010 et certains centres commerciaux ayant connu depuis d’importantes variations d’attractivité.

La mission de l’expert ne peut prendre effet qu’à la date de renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2021 et la société COLODOR est déboutée de sa demande de modification de la mission de l’expert visant à le voir fixer le loyer d’un bail renouvelé au 1er janvier 2019.

Afin de conserver toute efficacité à la désignation de l’expert, la consignation de ses honoraires sera à la charge unique de la société Sephora, qui est la partie ayant demandé sa désignation et qui y a intérêt.

Le jugement est aussi confirmé en ce qu’il a dit que dans l’attente de la fixation du loyer, le loyer prévisionnel restera régi par les dispositions du bail prolongé, tandis que la société COLODOR est renvoyée devant le premier juge pour voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Il est aussi confirmé en ce qu’il a réservé les demandes consécutives en remboursement (ou condamnation ) formées par les parties au titre des loyers.

Sur la demande en indemnisation d’une rupture de pourparlers:

Selon les dispositions de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Une faute est commise dans les négociations si, alors que les échanges font état d’avancées des parties vers une position convergente, l’une des parties décide brusquement de se retirer des négociations.

En l’espèce, les échanges intervenus entre les parties quant aux clauses devant être incluses dans le bail renouvelé ont souligné leurs divergences, ce dont il se déduit que l’échec des négociations n’est pas fautif.

La demande indemnitaire de la société Colodor est rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

La société Colodor, qui succombe majoritairement dans son recours, supportera la charge des dépens d’appel.

Les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que l’avance des frais d’expertise incombera pour moitié à chaque partie.

Statuant à nouveau:

Dit que la société Sephora supportera seule la charge de l’avance des honoraires de l’expert.

Confirme pour le solde le jugement déféré.

Condamne la société Colodor aux dépens d’appel.

Rejette les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.