RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 01 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00801 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLEP

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 19/02815, en date du 07 novembre 2023,

APPELANTS :

Monsieur [D] [F]

né le 31 juillet 1947 à [Localité 14] (54)

domicilié [Adresse 10]

Représenté par M^e Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY

Madame [P] [H]

née le 1er décembre 1949 à [Localité 13] (57)

domiciliée [Adresse 5]

Représentée par M^e Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Syndicat Principal des copropriétaires du groupe d’immeubles [Adresse 7] à [Localité 15], ayant siège [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS [T] ET NEUMAYER, sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, substituée par M^e Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY

S.A.S. [T] ET NEUMAYER, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente chargée du rapport, et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN, assistée de Madame [E] [L], greffière stagiaire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [H] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 2].

La copropriété est constituée de trois bâtiments : 1, 2 et 3 à usage d’habitation et 4 à usage de garage.

Par acte d’huissier du 5 août 2019, Monsieur [F] et Madame [H] ont fait assigner d’une part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Villers-lès-Nancy [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS [T] et Neumayer, et d’autre part la SAS [T] et Neumayer pris en la personne de son représentant légal, devant le tribunal de grande instance de Nancy.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de la copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 2],

— débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation des résolutions 2, 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de la copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 2],

— annulé la résolution 8 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de la copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 2],

— débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS [T] et Neumayer,

— condamné in solidum Monsieur [F] et Madame [H] à payer à la SAS [T] et Neumayer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté le syndicat de copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 1] [Localité 11] représenté par son syndic la SAS [T] et Neumayer de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé par moitié entre Monsieur [F] et Madame [H] d’une part et le syndicat de copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 1] [Localité 11] représenté par son syndic la SAS [T] et Neumayer d’autre part les dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi le jugement déféré a retenu les motifs suivants :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2019

Pour débouter Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2019, le juge a relevé que cette demande était fondée sur l’absence de fonctionnement normal du conseil syndical, mais sans que soit démontré un prétendu dysfonctionnement et qui, dans tous les cas, ne fait pas partie des causes de nullités d’une assemblée générale retenues par la jurisprudence (l’inobservation des formes légales ou réglementaires concernant la tenue des assemblées générales, le dépassement des pouvoirs par l’assemblée ou les fraudes ou abus de majorité). Il a ajouté que la violation des dispositions de l’article 26 du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical n’est pas sanctionnée par la nullité.

Sur la demande d’annulation des résolutions 2, 4, 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 17 mai 2019

* S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 2 (approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018) et 4 (quitus donné au syndic), le juge a relevé que cette demande était fondée sur le fait que le syndic avait inclus dans les comptes de 2018 des charges ne figurant pas au budget prévisionnel, notamment d’anciennes factures, dont une de 2013.

Cependant, le tribunal a énoncé qu’aucune règle n’imposait une conformité stricte entre le budget prévisionnel et le budget définitif, considérant qu’une exigence d’identité absolue entre ces deux documents rendrait impossible le fonctionnement de la copropriété en raison des dépenses imprévisibles. Il a ensuite souligné qu’il n’existait aucune interdiction de voter le règlement de factures datant d’exercices antérieurs et que les articles 14-1, 14-2 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 invoqués par les demandeurs ne contredisent nullement cette pratique. Enfin, le juge a constaté l’absence d’éléments probants fournis par Monsieur [F] et Madame [H] pour démontrer que les factures, dont ils avaient demandé la production, n’auraient pas été mises à leur disposition, tel que requis par l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 ;

* S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 6 (dispense de mise en concurrence des contrats de syndic) et 7 (désignation d’un syndic), le juge a relevé que cette demande était fondée sur le non-respect de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’aucune décision autorisant la désignation d’un syndic sans mise en concurrence n’avait été prise par l’assemblée générale annuelle précédente.

Concernant la résolution 6, le tribunal a estimé que Monsieur [F] et Madame [H] ne communiquaient aucun motif justifiant son annulation, cette résolution concernant la dispense du conseil syndical de procéder à une mise en concurrence lors de la prochaine désignation du syndic, c’est-à-dire lors de l’assemblée générale de l’année suivante (2020).

Concernant la résolution 7, le tribunal a relevé qu’il n’était pas contesté que le syndic avait été reconduit dans ses fonctions en dehors de toute mise en concurrence, alors même que l’assemblée générale de l’année précédente n’avait pas voté une telle dispense.

Pour débouter Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande, le juge a rappelé que dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, remaniée par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, l’alinéa 3 de l’article 21 posait le principe de la mise en concurrence du contrat de syndic tous les trois ans et que sur ce fondement, il était déjà de jurisprudence constante que la désignation du syndic opérée en l’absence de toute concurrence n’entraînait pas l’annulation de la décision.

* Sur la demande d’annulation des résolutions 2, 4, 5 (approbation du budget prévisionnel) et 8 (nomination ou reconduction du ou des membres du conseil syndical) pour non-respect des conditions normales de vote, le tribunal a relevé que Monsieur [F] et Madame [H] faisaient valoir que les comptes auraient dû être présentés et votés par bâtiment, et que le syndic désignait un membre du conseil syndical par bâtiment mais refusait de procéder à un vote bâtiment par bâtiment, comme l’imposerait l’article 117 du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété prévoyant, dans l’état descriptif de division, que les différents lots sont composés, outre des parties privatives, de millièmes de propriété du sol et des parties communes, ainsi que de millièmes particuliers à chaque bâtiment, le tribunal a retenu que, s’agissant du budget global de la copropriété, il n’existait aucun motif de le voter bâtiment par bâtiment. Il a ajouté que Monsieur [F] et Madame [H] ne démontraient pas en quoi la configuration de la copropriété en quatre bâtiments justifierait un vote du budget de la copropriété ou de l’approbation des comptes par bâtiment.

Le tribunal a ensuite rappelé que le jugement du 25 juin 2012, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Nancy du 22 octobre 2013, constatait que l’article 117 du règlement de copropriété du 14 mars 1980 était réputé non écrit en ce qu’il prévoyait la désignation de trois des membres du conseil syndical respectivement par l’assemblée générale du syndicat du bâtiment 2, l’assemblée générale du bâtiment 3, l’assemblée générale du bâtiment 4 ; qu’il résultait de l’article 24 du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires de lots qui n’étaient plus constitués en syndicat secondaire, du fait de leur dissolution, disposaient de trois sièges au conseil syndical pour lesquels ils élisent leurs représentants lors de l’assemblée générale du syndicat principal ;

Dès lors, le tribunal en a conclu que 'tant que la dissolution du syndicat secondaire du bâtiment 1 n’était pas actée', le membre du conseil syndical secondaire relatif au bâtiment n° 1 devait l’être par l’assemblée générale de ce syndicat secondaire ;

En conséquence, le tribunal a annulé la résolution 8 de l’assemblée générale du 19 mai 2019 ;

Sur la demande de dommages et intérêts à l’égard de la SAS [T] et Neumayer

Le tribunal a relevé que Monsieur [F] et Madame [H] souhaitaient engager la responsabilité personnelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour ne pas avoir alerté les copropriétaires de l’absence complète de fonctionnement normal du conseil syndical et pour ne pas avoir respecté le principe du vote par bâtiment.

Cependant, le juge a estimé que la complexité de la gestion de cette copropriété, due notamment à la superposition de multiples décisions judiciaires et aux contestations systématiques par les demandeurs de toutes les décisions prises par le syndicat des copropriétaires et le syndic, expliquait largement l’erreur commise par le syndic dans l’organisation du vote présidant à l’élection du conseil syndical.

En conséquence, le tribunal n’a retenu aucune faute et a débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SAS [T] et Neumayer pour procédure abusive

Le tribunal a relevé que la SAS [T] et Neumayer faisait valoir que les allégations de Monsieur [F] et Madame [H], selon lesquelles le syndic exercerait une mainmise sur la copropriété et les empêcherait d’être entendus par les autres copropriétaires, étaient ridicules et injurieuses à l’égard d’un syndic professionnel ;

En dépit de l’issue du litige et de l’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale, le juge a considéré que la procédure menée par les requérants à l’encontre du syndic en responsabilité, ainsi que l’intention de nuire prêtée au syndic, était effectivement abusive et a condamné Monsieur [F] et Madame [H] à verser à la SAS [T] et Neumayer la somme de 1000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat de copropriété du groupe d’immeubles, représenté par son syndic la SAS [T] et Neumayer, pour procédure abusive

Compte tenu de l’annulation de la résolution 8 et du succès même partiel des prétentions de Monsieur [F] et Madame [H], le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat de copropriété.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 19 avril 2024, Monsieur [F] et Madame [H] ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 5 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [F] et Madame [H] demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fondé leur appel,

En conséquence,

— réformer la décision querellée en ce qu’elle a :

— débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation des résolutions 2, 4 et 5 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de la copropriété du groupe d’immeubles sis [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 2],

— débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS [T] et Neumayer,

— condamné in solidum Monsieur [F] et Madame [H] à payer à la SAS [T] et Neumayer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé par moitié entre Monsieur [F] et Madame [H] d’une part et le syndicat de copropriété représenté par son syndic la SAS [T] et Neumayer d’autre part les dépens de l’instance,

Statuant a nouveau,

— annuler les résolutions 2, 4 et 5 votées à l’assemblée générale du 17 mai 2019,

— condamner la SAS [T] et Neumayer à payer à Monsieur [F] et Madame [H] chacun une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS [T] et Neumayer à payer à Monsieur [F] et Madame [H] chacun une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— la condamner en outre aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— débouter le syndicat de copropriété de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— débouter la SAS [T] et Neumayer de toutes ses demandes fins et conclusions contraires.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 31 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Adresse 18] demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets subséquents, des dispositions du règlement de copropriété et des différentes décisions de justice rendues précédemment, au regard notamment de l’article 117 du règlement de copropriété, de :

— déclarer Monsieur [F] et Madame [H] non fondés en leur appel,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation des résolutions 2, 4 et 5 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 du syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2],

Infirmant partiellement,

— faire droit à l’appel incident,

En conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a procédé à l’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de la copropriété du groupe d’immeubles [Adresse 9] à [Localité 16] [Adresse 1] [Localité 11],

— condamner Monsieur [F] et Madame [H] à régler in solidum au syndicat de copropriété :

—  15000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs,

—  6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] et Madame [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS [T] et Neumayer demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— dire et juger Monsieur [F] et Madame [H] mal fondés en leur appel,

— les débouter de chacune de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision rendue le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’elle a débouté Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande indemnitaire dirigée contre l’exposante et en ce qu’elle les a condamnés, en sus des dépens, à régler à cette dernière une indemnité de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

— condamner, in solidum entre eux, Monsieur [F] et Madame [H] à régler à la SAS [T] et Neumayer une indemnité de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner encore, sous la même solidarité imparfaite, aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1er juillet 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 1er septembre 2025 et le délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [F] et Madame [H] le 5 mai 2025 et par le syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 1] [Localité 11] le 31 janvier 2025 et par la SAS [T] et Neumayer le 7 octobre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 1er juillet 2025 ;

Le syndic la société [T]&Neumayer, pris en sa personne, a conclu à la confirmation du jugement déféré s’agissant des dispositions le concernant;

Le syndicat de la copropriété représenté par son syndic, la société [T]&Neumayer, a fait appel du jugement déféré en ce qu’il a fait droit à une des prétentions de Monsieur [F] et Madame [H] (délibération n°8) et rejeté sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive;

En outre, Monsieur et Madame [F] ont fait appel incident du jugement en ce qu’il a écarté leurs prétentions portant sur les délibérations 2,3 et 4 s’agissant de la même assemblée générale et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; ils renoncent cependant à leur prétentions s’agissant des délibérations n°6 et 7 de l’assemblée générale ainsi qu’a son annulation globale ;

Le litige sera dès lors apprécié selon la présentation chronologique ;

Sur les prétentions de Monsieur [F] et Madame [H]

Monsieur [F] et Madame [H] rappellent que le règlement de copropriété prévoit la gestion des quatre immeubles constituant la copropriété en un syndical principal et quatre syndicats secondaires ; les charges communes sont réparties bâtiment par bâtiment ; cependant les syndicats secondaires 2, 3 et 4 ont disparu ce qui n’a pas changé le mode de répartition des charges de chaque bâtiment, information que le syndic mentionne dans ses comptes ;

Ils affirment que ce mode de répartition des charges doit nécessairement avoir une répercussion sur les règles de vote des décisions lors des assemblées générales et considèrent que pour les parties communes spéciales à un bâtiment, seuls les copropriétaires concernés doivent voter, ce qui n’a pas été fait lors de l’assemblée générale contestée ;

En outre, ils affirment que le syndicat secondaire n° 1 existe, dès lors que le tribunal judiciaire de Nancy a, dans sa décision du 15 janvier 2024 annulé rétroactivement le vote portant sur sa disparition ;

Or lors de l’assemblée générale contestée, ils affirment que ces règles n’ont pas été respectées ce qui fonde leurs demandes d’annulation ; cela concerne les délibérations portant sur l’approbation des comptes clos au 31 décembre 2018, le quitus donné au syndic ainsi que l’approbation du budget prévisionnel ;

Ils rappellent que pour les années 2016 à 2019, la décision ayant désigné un conseil syndical a été définitivement annulée, ce qui milite pour l’annulation des décisions contestées de la présente assemblée générale (n°2, 4 et 5) ;

Enfin, ils entendent mettre en jeu la responsabilité du syndic pour faute, en ce qu’il n’a pas respecté les règles applicables à l’organisation et aux délibérations de l’assemblée générale ; ils affirment que cela leur porte préjudice étant majoritaires dans le bâtiment n°1 ;

Le syndicat de la copropriété indique que la copropriété a fonctionné uniquement de façon unitaire pour l’ensemble de la copropriété, sans faire appel aux syndicats secondaires ;

Il rappelle que lors de la désignation en 1990 du syndic actuel, les quatre syndicats secondaires ont été mis en place parce qu’ils étaient prévus dans le règlement de copropriété mais il s’est avéré que cela multipliait les frais de représentation par un syndic par quatre ;

Leur suppression a alors été décidée, lors de l’assemblée générale du 18 avril 1997, laquelle ne modifiait pas la répartition des charges communes ; après une décision judiciaire du 27 juillet 2000, la procédure de suppression des syndicats secondaires et de la modification du règlement de copropriété qui les prévoyait a été mise en place, décision contestée par les appelants uniquement pour le syndicat secondaire afférent à l’immeuble n°1 ;

Or il rappelle que le syndicat de l’immeuble n°1 a décidé de sa suppression lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2016, décision également contestée par les consorts [K] ; leur recours a été jugé fondé sur une question de forme par jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 15 janvier 2024, date à partir de laquelle le syndicat secondaire n°1 revivait ;

En outre, dans trois autres décisions du même jour, le tribunal a sanctionné l’attitude des époux [F] qui a été qualifiée d’opposition quasi systématique aux délibérations de l’assemblée générale, entraînant des coûts importants pour la copropriété et a été sanctionnée par une amende civile de 2000 euros ;

Enfin, il affirme que la contestation d’une délibération de l’assemblée générale n’a pas d’effet suspensif , les décisions s’imposant aux copropriétaires tant qu’elles ne sont pas annulées ;

Les délibérations ici contestées, n’ont pas pu tenir compte de l’existence d’un syndicat secondaire n°1 qui n’avait plus d’existence le jour où elles ont été votées ;

L’intimé ajoute que la répartition des charges de copropriété par millièmes généraux pour l’ensemble des bâtiments et spéciaux pour chacun des bâtiments a toujours été appliquée ; les délibérations portant sur des millièmes spéciaux ont toujours été votées uniquement par les copropriétaires concernés ;

En revanche cette règle n’a pas vocation à s’appliquer pour le vote du budget notamment, ou sur toute question concernant la copropriété dans son ensemble tel que le quitus de gestion, contrairement aux souhaits des consorts [K] qui font fi des dispositions relatives à la gestion et à la comptabilité d’un syndicat de la copropriété ce qui justifie la confirmation du jugement déféré à cet égard ;

Enfin s’agissant de la délibération n°8, elle a été annulée au visa de la violation de l’article 117 du règlement de copropriété, alors que celui-ci a été déclaré 'réputé non écrit’ par arrêt de la cour d’appel de Nancy du 22 octobre 2013, définitif après rejet du pourvoi en cassation de Monsieur [F] ; elle rappelle encore que le syndicat secondaire de l’immeuble n°1 n’avait plus d’existence en 2019, compte tenu de la décision de suppression actée en 2016 et non remise en cause avant la décision du 14 janvier 2024 ; aussi elle réclame l’infirmation du jugement entrepris ;

Sur la demande d’annulation des délibérations n° 2,4,5 et 8 de cette assemblée générale

Il y a lieu de constater avec les intimés, que lors de l’assemblée générale contestée, la résolution n°2 portait sur l’examen et l’approbation des comptes clos en 2018, la résolution n°4 sur le quitus de gestion donné au syndic et la résolution n°5 sur l’approbation du budget prévisionnel ;

Le jugement déféré a retenu qu’il ne résultait aucunement des dispositions du règlement de copropriété, d’autre obligation pour le syndic que de dissocier les comptes généraux de la copropriété correspondant aux millièmes des parties communes générales, des comptes relatifs aux millièmes particuliers à chaque bâtiment, outre les millième propres à chaque lot privé ;

En effet l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 réglementant la copropriété, prévoit que les comptes du syndicat comprennent le budget prévisionnel, les charges et produits, l’état de la trésorerie, les annexes au budget prévisionnel, documents établis conformément aux règles comptables définies par décret (14 mars 2005) ;

Ainsi il y a lieu de constater le respect par le syndic de ces dispositions dans les comptes dont l’approbation était soumise à l’assemblée générale contestée, s’agissant des comptes clos au 31 décembre 2018 et du quitus qui lui a été donné pour sa gestion ; il en va de même pour le budget prévisionnel ce qui justifie le rejet du recours des appelants fondé sur une volonté de dissociation du vote concernant le budget des syndicats secondaires, cette disposition n’étant pas prévue par le règlement de copropriété ;

En conséquence le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur la décision d’annulation de la délibération n°8

Monsieur [F] et Madame [H] relèvent que le syndicat de la copropriété a considéré que le syndicat de l’immeuble n°1 a disparu en 2016 et que par conséquent, il ne fallait pas en tenir compte s’agissant du vote de cette délibération ; ils rappellent que cette décision votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 pour le syndicat secondaire de l’immeuble n°1, a été contestée par leurs soins ; par jugement du 14 janvier 2024, il a été fait droit à leur demande d’annulation, ce qui implique que le syndicat secondaire de l’immeuble n°1 existe et que la décision doit produire son effet rétroactivement ;

Le premier juge ayant sanctionné la délibération n° 8 à ce titre, cela justifie selon les consorts [K] d’écarter l’appel incident du syndicat de la copropriété ;

Cependant il y a lieu de constater que la résolution n°8 qui a été annulée en première instance, portait sur la désignation des membres du conseil syndical, en fonction du bâtiment qu’ils occupent personnellement, dès lors qu’il n’a pas été procédé à un vote bâtiment par bâtiment au visa de l’article 117 du règlement de copropriété ;

En effet et tel que jugé par le tribunal de Nancy dans la décision déférée, les dispositions de l’article 117 du règlement de copropriété relatives à la composition du conseil syndical, ont été définitivement déclarées 'réputées non écrites’ par décision définitive de la cour d’appel de Nancy du 22 octobre 2013 statuant sur l’appel d’un jugement du tribunal de grande instance du 25 juin 2012 concernant les syndicats secondaires des immeubles 2, 3 et 4 de la copropriété, pour lesquels la décision de dissolution les concernant a été votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 ;

S’agissant du syndicat secondaire relatif à l’immeuble n°1, dans lequel résident les appelants, sa dissolution a également été votée lors de la même assemblée générale en 2016 ; cependant les consorts [K] qui ont voté contre cette délibération, ont formé un recours contre elle ;

Cependant et tel qu’avancé par les intimés dans les conclusions portant appel incident, il y a lieu de considérer, au vu des développement précédents, que lors de l’assemblée générale du 17 mai 2019, la décision de dissolution du syndicat secondaire relatif à l’immeuble n°1 avait été prise et que le syndicat de copropriété secondaire concerné, n’avait plus d’existence juridique, ni de fonctionnement effectif ;

Aussi jusqu’à la décision du tribunal judiciaire de Nancy le 14 janvier 2024, portant annulation de la délibération de 2016 portant dissolution du syndicat secondaire de l’immeuble n°1, motif pris d’un manquement formel tenant au lieu de déroulement de cette assemblée, il ne pouvait être fait grief au syndic de copropriété de ne pas avoir organisé un vote spécial concernant ce syndicat secondaire inexistant ;

En effet, il est admis que le recours contre une délibération d’une assemblée générale n’a pas d’effet suspensif, les décisions prises par les copropriétaires ainsi réunis, s’imposant dès lors qu’elles n’ont pas été annulées ;

Cette situation s’applique à la réunion de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, le jugement du 14 janvier 2024 n’ayant pas pour effet, quelles que soient les affirmations des appelants, de remettre en cause une délibération régulièrement prise, qui tenait compte de la situation objective et acquise à la date à laquelle elle a statué ;

En conséquence aucune violation tenant aux règles de vote d’un syndicat de copropriété inexistant ne justifie l’annulation de la délibération ici contestée ;

Pour l’ensemble de ces raisons, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de cette délibération n°8 ;

Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive

Les consorts [K] contestent la condamnation qui a été prononcée contre eux en première instance ; ils font valoir que leur position sur les règles de vote, n’a toujours pas été prise en compte par la partie intimée, le syndic ayant mentionné dans la convocation à l’assemblée générale pour 2025, en question 10, la nomination des membres du conseil syndical du bâtiment n°1, en prévoyant un vote général et non spécial aux occupants de ce seul bâtiment, nonobstant le jugement du tribunal judiciaire du 14 janvier 2024 ce qui constitue un abus et justifie leurs contestations ;

Cependant, l’allégation de faits postérieurs à l’introduction du présent litige n’est pas de nature à remettre en cause une décision qui a, pour des motifs précis qui seront adoptés, retenu la position abusive des appelants lors de la mise en cause de la société [T]&Neumayer, syndic et y ajoutant, de relever qu’elle est d’autant plus avérée, eu égard au rejet de l’ensemble de leurs demandes d’annulation des délibérations de l’assemblée générale de 2019 ;

En conséquence, la condamnation au paiement de dommages et intérêts prononcée par le premier juge au profit de la société [T] et Neumayer sera confirmée ;

Le syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2], réclame l’infirmation du jugement déféré, en ce qu’il rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’il avait présentée ;

Compte-tenu du rejet intégral des demandes des appelants, qui depuis plusieurs décennies et cette fois encore, forment des recours systématiques contre les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, ayant pour effet non seulement d’entretenir un climat conflictuel et de nourrir une attitude opposante lesquels desservent les intérêts de la copropriété, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts qui sera retenue, et eu égard aux éléments de la cause, sera fixée à hauteur de la somme de 3000 euros, le jugement déféré étant infirmé à cet égard ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les consorts [K] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera infirmé s’agissant du sort des dépens de première instance ;

Statuant à nouveau, il y a lieu de dire que les consorts [K], partie perdante, devront supporter les dépens de première instance et d’appel ;

En outre ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande de ce chef étant rejetée ;

La société [T]&Neumayer ayant été attraite par les consorts [K] dans la procédure en appel sans succès, il sera fait droit à sa demande d’indemnisation des frais non compris dans les dépens par elle exposés, à hauteur de 2500 euros ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la délibération n°8 prise par l’assemblée générale du 19 décembre 2019, de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 17] [Adresse 12], sur le rejet des dommages et intérêts réclamés par ce même syndicat ainsi que sur les dépens de première instance ;

Le confirme au surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Monsieur [F] et Madame [H] de leur demande d’annulation de la délibération n°8 prise par l’assemblée générale du 19 décembre 2019, de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2] ;

Condamne in solidum Monsieur [F] et Madame [H] à payer au syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2], la somme de 3000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Monsieur [F] et Madame [H] à payer au syndicat de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 16] [Adresse 2], la somme de 3500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] et Madame [H] à payer à la société [T]&Neumayer la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [F] et Madame [H] de toutes leurs autres demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [F] et Madame [H] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en treize pages.