ARRET N°4/2026

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIUSI

AFFAIRE :

M. [C] [H]

C/

M. [P] [F], Mme [Z] [B]

STG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 07 JANVIER 2026

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Le SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [C] [H]

né le 28 Avril 1981 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camilla TIERNEY-HANCOCK, avocate au barreau de LIMOGES.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C87085-2025-000751 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

APPELANT d’une décision rendue le 13 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

ET :

Monsieur [P] [F]

né le 18 Avril 1994 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [Z] [B]

née le 06 Juin 1995 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 Novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Exposé du litige

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2013, avec prise d’effet au 1er novembre 2013 et pour une durée de trois ans, monsieur et madame [J] ont donné à bail monsieur [C] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros, une provision sur charges de 15 euros et un dépôt de garantie de 370 euros.

Monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] ont acquis le bien immobilier sus visé par acte notarié du 22 octobre 2021.

Par acte d’huissier du 14 juin 2023, monsieur [F] et madame [B] ont fait délivrer à monsieur [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 518 euros, lequel est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 mars 2024, monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] ont fait assigner monseiur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner monsieur [H] au paiement de la somme de 232 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article L. 1342-2 du Code civil,

— condamner monsieur [H] à payer à monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner monsieur [H] à payer à monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pa jugement contradictoire en date du 13 décembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 octobre 2013 à la date du 15 août 2023,

— autorisé monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5] à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’Exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné monsieur [H] à payer à monsieur [F] et madame [B] la somme de 2 043,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur 518 euros, à compter du 14 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date,

— dit qu’il convient de faire application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— débouté monsieur [H] de sa demande de délais de paiement,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 15 août 2023, à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit 449,33 euros,

— condamné monsieur [H] à payer à monsieur [F] et madame [B] :

' une indemnité mensuelle d’occupation de 449,33 euros du 17 octobre 2024 (les indemnités d’occupation dues entre les 15 août 2023 et le 16 octobre 2024 étant inclus dans la dette de 2 043,20 euros) jusqu’à la libération effective des lieux,

' la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamne aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Par déclaration du 14 janvier 2025, monsieur [H] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 10 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, monsieur [C] [H] demande à la Cour de:

— infirmer le jugement déféré,

Et statuant à nouveau de :

— constater que les bailleurs n’ont jamais sollicité l’indexation du loyer et qu’ils ont donc implicitement renoncé à l’application de l’indexation,

— constater que la dette locative s’élève à la somme de 337 euros au 9 octobre 2025,

— dire et juger que monsieur [H] pourra s’acquitter de sa dette locative en payant au bailleur la somme de 40 euros par mois en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter les requérants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 21 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, monsieur [F] et madame [B] demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à porter à 2 716,55 euros la condamnation de monsieur [C] [H] au titre des loyers et charges, ceux-ci désormais arrêtés au 31 octobre 2025,

Et y ajoutant :

— condamner monsieur [H] à leur payer une indemnité pour frais irrépétibles d’appel de 1 500 euros, outre intérêts au taux légal à dater de l’arrêt à intervenir et le condamner aux entiers dépens de procédure d’appel, le bénéfice de la distraction étant accordé à Maître Paul Gerardin, pour les sommes dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour constate que monsieur [H] ne conteste pas avoir une dette locative, mais conteste son montant en soutenant que les bailleurs auraient renoncé à l’indexation des loyers qui ne saurait être automatique, ce que ces derniers contestent.

I – Sur le montant de la dette locative de monsieur [H] et l’indexation du loyer

Monsieur [H] soutient que le montant de son loyer est de 385 euros, affirmant ne jamais avoir reçu un courrier de ses bailleurs lui notifiant d’une révision du loyer, et qu’ils ont donc selon lui implicitement renoncé à indexer le loyer. Il affirme que les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 empêchent l’automaticité de la clause d’indexation sont d’ordre public, et privent les bailleurs de se prévaloir rétroactivement d’une revalorisation du montant du loyer. Il soutient qu’en conséquence le montant de la dette s’élève au 9 octobre 2025 à 337 euros. Il ajoute qu’il rapporte selon lui la preuve qu’il a toujours été titulaire d’un contrat multirisques habitation depuis son entrée dans les lieux.

Les bailleurs répliquent en soutenant qu’il a été expressément convenus avec le locataire de l’indexation du loyer dû sur l’indice de référence publié par l’Insee, et ce le 1er novembre de chaque année. Ils affirment que cette indexation a été expressément notifiée à monsieur [H] le 17 juillet 2024, puis le 15 octobre 2024, et que le locataire est donc de mauvaise foi lorsqu’il soutient que les bailleurs auraient implicitement renoncé à indexer le loyer. Ils soulignent que monsieur [H] s’est régulièrement acquitté du loyer indexé en septembre puis octobre 2025. Ils affirment que le locataire reste débiteur de la somme de 2 716,55 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés (15 mensualités impayées outre de très nombreux règlements partiels). Ils ajoutent que monsieur [H] n’a nullement satisfait, en temps utile, à son obligation contractuelle de justifier d’avoir souscrit un contrat d’assurance contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Le premier juge a retenu que le bail comportant une clause de révision du loyer, aucun autre formalisme supplémentaire n’est nécessaire pour son application, retenant ainsi une dette locative de 2 043,20 euros arrêtée au 16 octobre 2024.

L’article 17-1 I de la loi n0 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande".

A la lecture de ce texte, c’est à tort que le premier juge a retenu que la clause de révision du loyer présente au bail se suffit à elle-même et qu’aucun autre formalisme supplémentaire n’est nécessaire pour son application. Au contraire, l’article 17-1 précité impose au bailleur de manifester sa volonté d’appliquer la clause de révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, et à défaut il est présumé y avoir renoncé pour l’année écoulée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que monsieur [F] et madame [B] sont devenus bailleurs de monsieur [H] le 22 octobre 2021, lors de l’acquisition qu’ils ont faite du bien immobilier. Il n’est pas non plus contesté que le contrat de bail comporte une clause de révision du loyer prévoyant que « le loyer sera revisé chaque année le 1er novembre. Indice de référence 3ème trimestre de l’année 2013, valeur 124,66 euros » (pièce 1 des intimés).

Les bailleurs auraient donc du faire connaître au locataire chaque année depuis le mois de novembre 2021, leur volonté d’appliquer la clause de révision prévue au bail.

Les bailleurs versent au débat des calcul d’indexation fait par leur conseil pour les années 2021 à 2025, mais qui à eux seuls ne permettent pas de démontrer qu’ils ont manifester leur volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet.

Contrairement à ce qu’affirment les bailleurs, il n’est versé au débat aucun courrier de monsieur [F] et madame [B] à l’attention de monsieur [H] lui notifiant leur volonté de faire application de la clause de révision du loyer. Les pièces 7 à 16 versés au débat par l’appelant ne sont que des échanges de pièces entre avocat, sur les calculs d’indexation et le montant des sommes dues. La pièce 7 qui est un courrier entre avocat daté du 17 juillet 2024 se contente de transmettre les calculs d’indexation depuis 2021 au conseil de monsieur [H], sans mentionner expressément la volonté des bailleurs d’appliquer ces indexation.

Or l’article 17-1 précité prévoit que « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Aucune indexation de loyer pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 ne peut donc s’appliquer, les bailleurs ne rapportant pas la preuve d’avoir manifesté leur volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an, et étant donc réputé y avoir renoncé.

Les bailleurs versent au débat un décompte des sommes dues, en ayant appliqué de facto la révision du loyer depuis novembre 2021, à tort eu égard à ce qui précède. Les bailleurs sont donc mal fondés à revendiquer une dette locative d’un montant de 2 716,55 euros englobant l’indexation dont ils ne peuvent se prévaloir, faute pour eux de ne pas avoir manifester leur volonter auprès de monsieur [H] d’appliquer la révision du loyer. Par ailleurs, ces observations sont corroborées par les quittances de loyer versées au débat (pièce 2 de l’appelant) mentionnant un loyer de 370 euros pour les mois de janvier à novembre 2024 et 15 euros de charges, les bailleurs reconnaissant ainsi eux-mêmes avoir renoncé à l’indexation du loyer sur toute la période antérieure au mois de novembre 2024. De même, dans un mail adressé à monsieur [H] le 21 avril 2025, les bailleurs indiquent que le loyer du mois d’avril 2025 est de 385 euros. Il n’est donc fait état d’aucune application d’une quelconque indexation (pièce 9 de l’appelant) à laquelle les bailleurs sont donc censés avoir renoncé.

En conséquence, il s’évince de ces observations que monsieur [H] reste redevable d’un loyer de 370 euros et 15 euros de charges du mois de novembre 2021 jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, soit 48 mensualités de 385 euros pour un total de 18 480 euros, dont à déduire l’allocation Caf de 13 767 euros (et non pas 13 486 euros tel que retenu par les bailleurs) et les paiements réalisés par monsieur [H] de 4 240,33 euros, soit un restant dû sur la période de 472,67 euros.

Au 31 octobre 2025, monsieur [H] reste donc redevable d’une dette locative d’un montant de 472,67 euros, somme qu’il sera condamné à payer. Rien ne justifie de faire application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, comme l’avait retenu le premier juge.

II – Sur l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande de délais de paiement, et afin de voir suspendre la clause résolutoire, monsieur [H] fait valoir sa situation personnelle, qu’il est en situation de handicap, bénéficie de l’allocation adulte handicapé et a enregistré une demande de logement social dès le 3 mai 2025 et sur contingent préfectoral depuis son recours au titre du Dalo déposé le 22 août 2025 actuellement en cours d’instruction.

Le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement formulée par le locataire, au motif que monsieur [H] n’avait pas repris en totalité le paiement du loyer courant.

Devant la cour, monsieur [H] justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025, les bailleurs ne rapportant pas de preuve contraire.

Ses ressources mensuelles de 1 316,80 euros se composent de l’allocation adulte handicapé pour 1 015,80 euros et de l’allocation logement pour 301 euros.

Il justifie d’une assurance locative pour le bien loué depuis le 1er juillet 2014 valable jusqu’au 21 mars 2022 souscrite auprès de la Caisse d’Epargne, renouvelée à compter de cette date (pièce 10 de l’appelant et pièce 4 des intimés).

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative et de la reprise du paiement régulier des loyers courants, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté monsieur [H] de sa demande de délais de paiement.

Il sera accordé à monsieur [H] un délai pour s’acquitter de sa dette locative qui s’exécutera en 11 mensualités de 40 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

III ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs que monsieur [F] et madame [B] puissent bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par monsieur [C] [H].

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 octobre 2013 à la date du 15 août 2023,

— autorisé monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’Exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE monsieur [C] [H] à payer à monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] la somme de 472,67 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 31 octobre 2025, loyer de octobre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

AUTORISE monsieur [C] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 40 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt.

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour monsieur [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— que monsieur [H] soit condamné à verser à monsieur [P] [F] et madame [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

En empêchement légitime de madame Corinne BALIAN, Présidente cet arrêt a été signé par madame Stéphanie GASNIER, conseillère, magistrate qui a siégé à l’audience de plaidoirie et participé au délibéré.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Stéphanie GASNIER.