R.G : 11/04954

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 19 mai 2011

RG : 2008/06740

XXX

Z

C/

SACVL

XXX

SARL TAGERIM VENANT AUX DROITS DE REGIE PGA

S.A.S. SOCIETE GENERALE DU BATIMENT(GBR)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 06 Novembre 2012

APPELANT :

M. A Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Jean-Marc BAZY, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SACVL- société anonyme de construction de la ville de Lyon -

XXX

XXX

représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON,

XXX, – AFUL -

représentée par la SOCIETE TAGERIM RHONE-ALPES, dont le siège social est 57 place de la république à Lyon

4 et XXX

XXX

défaillante

SARL TAGERIM venant aux droits de PGA

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

SOCIETE GENERALE DU BATIMENT(GBR)

XXX

XXX

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON,

assistée de M^e Alain FESSLER, avocat au barreau de GRENOBLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Septembre 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 1^er Octobre 2012

Date de mise à disposition : 06 Novembre 2012

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— C D, conseiller

assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Monsieur A Z, artisan en rénovation d''uvres d’art, est locataire de locaux à usage professionnel et d’habitation appartenant à la Société Anonyme de Construction de la Ville de Lyon ( SACVL), situés dans un immeuble en copropriété, 6/8 grande rue des feuillants à Lyon 1^er.

Cet immeuble étant très vétuste, les copropriétaires ont constitué une association foncière urbaine libre dénommée «'AFUL de l’ancien couvent des Feuillants'» avec mission de rénover les lieux.

Monsieur Z, soutenant qu’il subissait une privation de jouissance paisible des lieux loués pendant le temps des travaux a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’expertise et de consignation des loyers.

Par ordonnance du 24 mai 2005, le président du tribunal de grande instance de Lyon a désigné Monsieur Y en qualité d’expert et a fait droit à la demande de consignation des loyers.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 avril 2006.

Par actes des 14 et 18 avril 2008, Monsieur Z a fait assigner :

— la SACVL,

— la société PGA, administrateur d’immeuble, aux droits de la laquelle vient la société TAGERIM,

— l’AFUL de l’ancien couvent des feuillants,

— et la société générale de bâtiment et de rénovation ( société GBR),

devant le tribunal de grande instance de Lyon statuant au fond, aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Les défendeurs ont conclu au débouté du demandeur.

Par jugement du 19 mai 2011 dont appel, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— déclaré les prétentions de Monsieur Z recevables,

— condamné in solidum l’AFUL, et la société GBR à lui payer :

*4000 euros de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance de son habitation,

*4000 euros au titre des désagréments subis dans l’exercice de sa profession,

*1467 euros au titre du coût de l’expertise,

*2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que dans leurs rapports respectifs, l’AFUL de l’ancien couvent des Feuillants et la société GBR supporteront chacune 50% des condamnations prononcées à leur encontre et les condamnées à se garantir mutuellement dans ces proportions,

— débouté monsieur Z de ses demandes envers la SACVL et la Sarl PGA à titre personnel et du surplus de ses demandes,

— condamné Monsieur Z à payer la somme de 25 652,28 euros au titre des loyers consignés,

— et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré :

— que les pièces produites ( pétitions et constats d’huissiers de justice et rapport d’expertise judiciaire) établissaient l’existence de désagréments ayant affecté tant les locaux personnels que professionnels occupés par Monsieur Z,

— que Monsieur Z avait subi des dommages consécutifs à des comportements fautifs imputables à l’AFUL et à la société GBR,

— que la SACVL en sa qualité de bailleresse devait être mise hors de cause au vu des termes du bail comportant une clause de renonciation du preneur à agir au titre des troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers.

Monsieur Z a relevé appel de ce jugement. Il demande à la cour:

— de condamner in solidum la SACVL, l’AFUL et la société GBR à lui payer :

*20.000 euros au titre de la privation de jouissance en matière de destination d’habitation,

*12.000 euros au titre des dégradations des conditions de travail ,

*5.000 euros au titre du préjudice psychologique,

*800 euros à titre de dommages-intérêts pour le surcoût d’assurance,

*480,40 euros au titre des allocations logements des mois d’août et septembre 2006,

*8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Il soutient :

— que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, ainsi que les articles 1719 et 1720 et 1382 du code civil doivent recevoir application en l’espèce et qu’en conséquence le bailleur était bien tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux ou bien d’intervenir,en sa qualité de maître d’ouvrage, pour faire cesser les désagréments subis,

— que les désagréments que sa famille et lui ont subis, ont perduré pendant près de trois ans et ont consisté en des «'chutes de gravats, des bris de fenêtres, des poussières, des infiltrations d’eau, des invasions de cafards, de souris, de squatters et entassements d’ordures…'»

— qu’il a été contraint d’assurer une présence permanente dans son atelier de restauration d''uvre d’art pour le protéger, l’immeuble étant constamment ouvert,

— que la vie quotidienne de sa famille est devenue un véritable enfer,

— que la multiplication des sinistres a eu pour effet de provoquer la résiliation de son contrat d’assurance suivi de l’obligation de souscrire une nouvelle police moyennant un surcoût de 25 %,

— que les allocations logements des mois d’août et septembre 2006 ont été versées directement au syndic de copropriété PGA en raison du non paiement des loyers alors que le loyer du 3 ème trimestre avait été régulièrement payé à la caisse des dépôts et consignation.

La SACVL demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris.

à titre subsidiaire,

— de condamner l’AFUL à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

— de condamner Monsieur Z , l’AFUL et la société GBR à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

La SACVL soutient :

— que le bail liant les parties est un bail commercial et que les disposions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables,

— que l’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers pourraient apporter par voies de fait à sa jouissance,

— qu’elle n’a pas la qualité de maître d’ouvrage, les travaux ayant été réalisés sous l’égide de l’AFUL,

— que le bail stipule que le preneur s’oblige à renoncer à tous recours contre le bailleur, le syndicat des copropriétaires, le syndic, leurs préposés et mandataires et ne réclamer aucune réduction de loyer à raison des «'troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers ou des colocataires n’invoquant pas des droits conférés par le bailleur»

— que l’article 26 dudit bail prévoit que le preneur doit supporter sans réclamation ni indemnité alors même que leur durée dépasserait 40 jours, toutes les réparations, transformations ou rénovations jugées nécessaires par le bailleur ou la copropriété,

— et enfin que les préjudices allégués par Monsieur Z sont injustifiés.

La société TAGERIM demande à la cour :

à titre principal :

— de confirmer le jugement dont appel,

à titre subsidiaire :

— de condamner la société GBR à la relever et garantir,

— et de condamner Monsieur X à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et à titre subsidiaire de constater qu’aucune faute personnelle distincte de celle reprochée à son mandant, la société SACVL, n’est démontrée à son encontre .

La société GBR demande à la cour :

à titre principal :

— de débouter Monsieur Z de toutes ses demandes ,

à titre subsidiaire :

— de constater le cumul d’indemnités sollicités par Monsieur Z pour le même objet,

— constater le caractère abusif de ses demandes et par conséquent confirmer le jugement déféré ,

— et de condamner Monsieur Z à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que les termes du bail ne permettent pas à Monsieur Z de réclamer une indemnité pour des réparations, transformations ou rénovations jugées nécessaires par le bailleur ou la copropriété,

— que pendant le chantier, 7 locataires dont Monsieur Z, ont refusé un relogement proposé par leur bailleur, pendant la durée des travaux et se sont maintenus dans leurs appartements pourtant déclarés insalubres,

— qu’en prenant la décision de se maintenir dans les locaux pendant la durée des travaux il est évident que Monsieur Z a accepté un risque de gêne tout à fait normal dont il ne peut se prévaloir,

— que compte tenu de l’ampleur des travaux, aucune mesure technique ne pouvait empêcher une nuisance minimum,

— que la plupart des atteintes à la jouissance paisible des lieux loués sont en lien de causalité directe avec l’état d’insalubrité de l’immeuble préexistant aux travaux (squatters, nuisibles, prolifération des animaux),

— que les quelques dégâts matériels particulièrement mineurs subis par Monsieur Z ont été immédiatement indemnisés,

— qu’il ne peut être reproché un bris de fenêtre réglé par les compagnies d’assurance en cours de chantier et un empoussièrement inévitable pour une telle réhabilitation,

— que l’expert a indiqué que les travaux n’avaient eu aucune incidence sur l’activité professionnelle de Monsieur Z.

L’AFUL de l’ancien couvent des feuillants ne comparaît pas malgré l’assignation délivrée par acte d’huissier de justice en date du 6 décembre 2011 remise à une personne se déclarant habilitée à recevoir l’acte.

Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur le préjudice allégué par Monsieur A Z

Aux termes de son rapport, l’expert conclut de la manière suivante :

«'Nous avons lors de chacun de nos déplacements visité l’appartement loué par la SACVL et avons constaté l’existence de désordres dans l’appartement loué par la SACVL aux époux Z:

éléments significatifs de notion de trouble anormal de voisinage :

— différents frais engagés par les époux Z

— la ou les pannes d’électricité dans la cage d’escalier

— l’obturation du conduit de cheminée

les coupures d’eau

— le courrier du colonel Delaigue directeur départemental du SDIS du Rhône

— les photos à l’appui des constats d’huissiers du 31 mars au 4 avril 2005 qui démontrent les difficultés d’habiter

— les difficultés pour recevoir des colis,

Lors de notre première visite nous avions noté que ces désordres étaient la résultante des travaux de réhabilitation lourde : poussières, bruits, encombrement de la cage d’escalier, difficultés pour utiliser l’ascenseur, interphone en panne.

Ces travaux ont compromis l’usage paisible des locaux tant par le bruit que par l’état des parties communes.

Nous estimons que ces inconvénients ont dépassé les limites du simple désagrément effectué lors des travaux courants.

Il ne nous semble pas que la programmation des travaux ait tenu compte de la présence de locataires, ni du fait que Monsieur Z utilisait les locaux à des fins professionnelles pour restaurer des 'uvres d’art.

Durant les travaux les désordres ont compromis la destination et l’usage des lieux loués tant au titre de l’habitation qu’à titre professionnel.

Pour preuve les sinistres qui ont été réglés aux époux Z par les compagnies d’assurance des différents intervenants.

On notera cependant que l’appartement était loin d’être en parfait état avant les travaux de réhabilitation et qu’il n’y a pas lieu de remettre à neuf sans créer une sorte d’enrichissement sans cause.

L’expert chiffre le préjudice de la manière suivante :

-5.500 euros au titre de la privation de jouissance

-2.000 euros au titre de la dégradation des conditions de travail de Monsieur Z

L’expert a proposé de répartir le dédommagement de la manière suivante :

— pour l’AFUL : 40 % , en sa qualité de maître d''uvre pour ne pas avoir pris en compte le fait que l’immeuble était partiellement occupé,

— pour la société GBR : 40%, celle-ci n’ayant pas pris le soin nécessaire à la réalisation des travaux dans un site occupé,

— pour la SACVL: 20 %, contractuellement seule interlocuteur des époux Z.

Au vu des ces constations, il convient de retenir l’existence d’un préjudice subi par Monsieur Z en raison des désagréments subis dans sa vie quotidienne et dans sa vie professionnelle.

Ces désagréments très excessifs ont été source de perturbations importantes dans sa vie quotidienne et professionnelle.

Par ailleurs, les intimés ne justifient pas de la proposition de relogement qui aurait été proposée à Monsieur Z pendant le temps des travaux.

Il ne saurait lui être reproché d’avoir concouru à la réalisation de son préjudice, du fait de cette proposition dont il n’est pas justifié.

Au vu des pièces communiquées par Monsieur Z ( constats d’hiussiers, courriers, attestations), il convient de confirmer l’évaluation forfaitaire effectuée par le premier juge, laquelle répare intégralement les préjudices subis et de rejeter la demande au titre d’un éventuelle surcoût d’assurance non justifiée par les pièces produites.

2) Sur la responsabilité des divers intervenants

* En ce qui concerne la société TAGERIM

Monsieur Z ne formule aucune demande à son encontre. Cette société sera donc simplement mise hors de cause.

*En ce qui concerne la SACVL

Le bail stipule que le preneur s’oblige à renoncer à tous recours contre le bailleur, le syndicat des copropriétaires, le syndic, leurs préposés et mandataires et ne réclamer aucune réduction de loyer à raison des «troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers ou des colocataires n’invoquant pas des droits conférés par le bailleur».

Aux termes de l’article 26 du bail, il est encore précisé que le preneur doit supporter sans réclamation ni indemnité alors même que leur durée dépasserait 40 jours, toutes les réparations, transformations ou rénovations jugées nécessaires par le bailleur ou la copropriété.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la SACVL en sa qualité de bailleur.

N’étant pas maître d’ouvrage, sa responsabilité ne peut pas plus être recherchée à ce titre.

*En ce qui concerne l’AFUL

L’objet de l’AFUL de l’ancien couvent des feuillants, était de réunir l’ensemble des copropriétaires en une structure juridique adaptée pour mener à bien l’importante rénovation dont l’immeuble avait besoin.

En sa qualité de maître d’ouvrage elle se devait de veiller particulièrement à la situation des occupants restant dans les lieux pendant les travaux et prévenir, autant que possible, les désagréments prévisibles.

En outre, L’AFUL ne justifie pas être intervenue auprès de la société GBR pour l’amener à prendre des dispositions de protection supplémentaires vis à vis des occupants.

En conséquence, la responsabilité de l’AFUL est bien engagée en raison des manquements à ses obligations de maître d’ouvrage.

*En ce qui concerne la société GBR

Les désagréments relevés par l’expert sont directement imputables à la société GBR en charge des travaux de renovation.

L’expert judiciaire a qualifié ces désagréments comme excédant les désagréments normaux d’un chantier.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un comportement fautif de la société GBR, sur le fondement de l’article 1382 et suivants du code civil, pour n’avoir pas pris les mesures adéquates pour la sauvegarde des conditions de vie de Monsieur Z et de sa famille pendant le temps des travaux.

Sur le partage de responsabilité

L’AFUL et la société GBR doivent supporter une part de responsabilité équivalente compte tenu de la gravité également équivalente de leur comportement fautif.

Sur la demande relative aux allocations logement

Monsieur Z ne justifie pas d’un préjudice résultant du versement des allocations logements des mois d’août et septembre 2006 directement entre les mains de la régie PGA, mandataire de la SACVL, ces allocations venant en déduction du montant des loyers dus.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS:

la cour,

statuant par arrêt réputé contradictoire,

— confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ,

— déboute Monsieur A Z de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires présentées en cause d’appel et au titre des allocations logements,

— déboute Monsieur A Z de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— déboute les autres parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Condamne in solidum l’AFUL de l’ancien couvent des feuillants et la société Générale de Bâtiment et de Rénovation, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux qui en ont fait la demande,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT