R.G : 11/00552

Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 08 décembre 2010

1^re chambre – section 1 -

RG : 09/07610

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 18 Octobre 2012

APPELANTS :

Maître B Y, notaire associé de la SCP 'PORTE, HUBLOT, SYLVESTRE, ROUX, Y, XXX, SENETERRE-DURAND, BERAT, ROUX', titulaire d’un office notarial

né le XXX à XXX

XXX

B. P. 6061

XXX

représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

SCP 'PORTE, HUBLOT, SYLVESTRE, ROUX, Y, XXX, SENETERRE-DURAND BERAT, ROUX’ , titulaire d’un office notarial

XXX

B. P. 6061

XXX

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

INTIMEES :

L Liliane Suzanne M

née le XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

assistée de la SCP JAKUBOWICZ MALLET-GUY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

SARL OPTIMMO

dont la dernière adresse connue est

XXX

XXX

citée conformément à l’article 659 du code de procédure civile par actes de N O P , Jean-'D A et Z A, huissiers de juste associés en date des 28 mars 2011 et 13 mai 2011

non constitué

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Janvier 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mai 2012

Date de mise à disposition : 27 Septembre 2012, prorogée au 04 Octobre 2012 puis au 18 Octobre 2012, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier aliéna du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— F G, président

— François MARTIN, conseiller

— Philippe SEMERIVA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par F G, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Vu le jugement du 08 décembre 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Lyon qui prononce la nullité des ventes passées entre la Sarl Optimmo et L M suivant les actes reçus par Maître B Y, notaire associé à Lyon 6^e ; les 16 mars, 02 avril et 03 mai 2007 et qui condamne la Sarl Optimmo à restituer à L M les prix de vente correspondants, soit la somme totale de 421000 euros, tout en condamnant in solidum Maître Y et la Scp Porte, Hublot et autres, notaires associés, à garantir la Sarl Optimmo de la restitution du prix de vente en cas d’insolvabilité de celle-ci ;

Vu la même décision qui condamne la Sarl Optimmo à payer à L M la somme de 2308,26 euros de dommages intérêts, correspondant aux charges de copropriété et taxes foncières et qui condamne solidairement la Sarl Optimmo, Maître B Y, et la Scp Porte et autres, notaires associés, à payer à L M les sommes suivantes :

1 – 278 435 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice foncier ;

2 – 6 000 euros pour préjudice moral ;

3 – 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la déclaration d’appel, formée le 25 janvier 2011 par Maître B Y et la Scp Porte et autres, notaires associés à Lyon 6^e ;

Vu les conclusions en date du 10 novembre 2011 de Maître B Y notaire qui conclut à la réformation de la décision entreprise et au mal fondé de toutes les demandes faites par L M et qui réclame le paiement de 20 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral, outre 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

1 – elle n’est pas fondée à solliciter la nullité des ventes pour erreur ou pour dol, car elle a commis une erreur non excusable et car le dol n’est pas prouvé ;

2 – elle n’est pas fondée à solliciter à l’égard du notaire, la restitution des prix de vente;

3 – elle est défaillante dans la preuve d’une faute du notaire et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice dont elle argue ;

4 – le notaire a donné à sa cliente toutes les informations lui permettant un consentement éclairé ;

5 – elle a eu un comportement fautif à l’égard de la société Optimmo et à l’égard des organismes bancaires ;

Vu les mêmes conclusions dans lesquelles, à titre subsidiaire, il sollicite un relevé et garantie de la Sarl Optimmo, pour le cas où il serait condamné ;

Vu la signification à la Sarl Optimmo faite le21 novembre 2011 conformément à l’article 659 du code de procédure civile par Maître Y de ses conclusions du 10 novembre 2011, observation faite que la Sarl n’a pas constitué avocat malgré la signification de l’appel faite le 28 mars 2011 conformément à l’article 659 du code de procédure civile et d’une nouvelle signification faite le 13 mai 2011 de la même manière;

Vu les conclusions d’L M en date du 17 octobre 2011 qui conclut à la confirmation de la décision attaquée et au mal fondé des prétentions de Maître B Y, notaire, sauf à réformer sur le préjudice moral pour lequel elle réclame 30 000 euros à l’encontre de la Sarl Optimmo et de Maître Y et de la Scp à laquelle il appartient, et sauf à porter à 20 000 euros, la somme allouée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 janvier 2012 ;

Les conseils des parties ont donné à l’audience du 23 mai 2012 leurs explications orales après le rapport de Monsieur le Président F G.

DECISION

1 – Il est statué sur l’appel de B Y par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile, la Sarl Optimmo ne comparant pas alors qu’elle n’a pas été à personne. La Sarl Optimmo n’a formulé aucun appel.

2 – Il ressort des pièces communiquées et du débat qu’L M, âgée alors de 27 ans, assistante commerciale, au salaire mensuel de 1 032 euros, a acquis au cours des mois de mars, avril et mai 2007 quatre biens immobiliers vendus par la Sarl Optimmo et par l’intermédiaire de J K.

3 – Le total des acquisitions représentait un investissement de 421 000 euros, hors intérêts.

4 – L M soutient qu’elle a été victime des manoeuvres de J K qui l’a convaincue d’acheter les biens sans les visiter et au moyen de prêts bancaires qu’il lui a fait souscrire, observation faite que les loyers de ces biens devaient permettre de faire face au remboursement des prêts.

5 – Les ventes ont lieu le 16 mars 2007, le 02 avril 2007 et le 03 mai 2007. Les actes de vente ont été passés par le notaire B Y qui avait été trouvé par J K.

6 – Elle soutient que ces ventes sont nulles parce que son consentement a été vicié par les manoeuvres dolosives de J K qui l’a trompée sur la valeur économique des biens acquis et sur la validité économique de l’opération qui devait être financée par les loyers pouvant être générés par la location des biens immobiliers.

7 – Et, même si L M aurait dû avoir la prudence de visiter les biens dont elle se portait acquéreur et si les quatre actes notariés qu’elle a souscrits entre le 16 mars 2007 et le 03 mai 2007 contenaient des informations écrites qui aurait dû l’alerter sur la finalité économique de ces opérations et sur le caractère hasardeux de leur rentabilité, il résulte bien des faits retenus par les premiers juges qu’elle a été victime d’un dol de la part de la société Optimmo qui lui a cédé des biens immobiliers qu’elle avait acquis le jour même de chaque vente.

8 – Il résulte, en effet, de l’ensemble des faits articulés par L M, dans ses conclusions d’appel qu’elle établit le dol qui a été commis à son égard et qui l’a amenée, de façon déterminante à conclure les actes. Il s’agit de la superficie des biens, du montant des loyers, du montant des échéances mensuelles de chaque prêt, de son salaire mensuel, de son activité professionnelle, de son inexpérience en matière immobilière et de l’ignorance dans laquelle elle se trouvait que les biens avaient été acquis le même jour avant d’être revendus.

Ces quatre opérations, prises et rapprochées dans leur ensemble par ce qu’elles sont conclues en moins de deux mois, témoignent bien du dol dont L M a été victime de sorte que le jugement attaqué doit être sur ce point confirmé, en ce qu’il prononce la nullité de ces quatre ventes et en ce qu’il condamne la société Optimmo à lui restituer la somme de 421000 euros.

9 – En l’absence d’appel de la Sarl Optimmo qui ne comparaît pas, la confirmation de la condamnation à rembourser la somme de 2308,26 euros s’impose au titre d’un préjudice complémentaire comme L M le réclame.

10 – Le préjudice moral dont elle a souffert doit être fixé comme le tribunal l’a retenu à la somme de 6 000 euros.

11 – Maître Y soutient, d’autre part, qu’il n’a pas commis de faute qui engagerait sa responsabilité professionnelle, dans la réalisation des quatre ventes et dans l’information qu’il a donnée à L M lors de la signature des actes et au terme de ceux-ci.

12 – Il soutient qu’il a donné toutes les informations nécessaires à la compréhension des actes, qui témoignent d’opérations spéculatives qu’il n’a pas négociées, observant qu’L M se constituait un patrimoine et qu’il n’est pas lui, le notaire, intervenu dans la négociation des prêts bancaires.

13 – Mais, comme les premiers juges, l’ont retenu, à bon droit et dans des motifs pertinents, le notaire n’a pas attiré, à l’évidence, l’attention de sa cliente L M qui, en signant les quatre actes, se livrait à une opération spéculative pour laquelle elle avait conclu quatre prêts bancaires, alors que ses revenus étaient modestes et que les loyers provenant des locations ne couvraient pas les échéances de prêt pour l’acquisition de biens immobiliers.

14 – Contrairement à ce que soutient Maître Y, il ressort des éléments de la cause que s’il avait éclairé sa cliente sur les consentements qu’elle donnait et s’il avait attiré son attention sur la portée, les effets et les risques des quatre actes auxquels il prêtait son concours, elle n’aurait pas perdu la chance de ne pas s’endetter au-delà de ses possibilités financières que le notaire ne pouvait ignorer dans la réalisation de quatre opérations immobilières dont le caractère était risqué, pour une personne qui n’avait aucune compétence personnelle en la matière.

15 – Et en s’abstenant d’attirer l’attention de sa cliente sur le caractère anormal des investissements compte tenu du coût de chacun d’eux, du cumul des obligations souscrites et du risque majeur d’endettement résultant des aléas cumulés des quatre opérations, le notaire a bien commis une faute dans son devoir de conseil.

16 – En effet, le bien situé au XXX qui avait été acquis le même jour au prix de 51 000 euros, était revendu à L M pour la somme de 78 000 euros, alors qu’il ne pouvait pas faire l’objet d’un bail d’habitation, eu égard à sa superficie de 5,50 mètres carrés.

17 – En effet le local du 08 rue Guilloux à Saint-Genis-Laval a acheté pour la somme de 82813 euros était revendu le même jour, soit le 02 avril 2007 pour 98000 euros ; et le second appartement et situé au même endroit qui avait été acquis pour 119228 euros, était revendu au prix de 147000 euros à L M qui s’endettait pour l’acquérir.

18 – En effet l’appartement du XXX acquis pour 71150 euros était revendu le 03 mai 2007 au prix de 98000 euros pour une surface de 18,05 mètres carrés.

19 – En effet, ni l’état des immeubles acquis, ni leur lieu de situation, ni leurs caractéristiques propres justifiaient l’évaluation retenue et acceptée par L M au point que cette évaluation apparaît dénuée de sérieux.

20 – En effet, le caractère spéculatif de ces quatre opérations prises dans leur ensemble ne pouvait pas échapper au notaire dont le devoir était bien de mettre en garde sa cliente sur le caractère anormal des investissements qu’elle réalisait alors qu’elle n’était pas un professionnel de l’immobilier et alors que ses ressources financières étaient quasi inexistantes : le notaire ne pouvait pas ignorer le salaire mensuel d’L M et l’ampleur des échéances à rembourser.

21 – En ne remplissant pas effectivement et complémentairement sa mission de conseil à l’égard de sa cliente dont l’attention n’a pas été attirée sur l’ampleur des engagements qu’elle prenait et sur le caractère anormal des opérations, le notaire Y a bien commis une faute dont il doit répondre.

22 – Il ne peut pas soutenir que la légèreté ou l’imprudence d’L M qui a été victime d’un dol de la part de la Sarl Optimmo serait à l’origine de son préjudice dont elle demande réparation, observation faite qu’L M a toujours soutenu qu’elle n’avait pas rencontré les organismes prêteurs et que J K avait négocié tous les prêts en faisant écran.

23 – Le préjudice en lien de causalité avec la faute du notaire doit être apprécié comme l’a fait le tribunal à la somme de 278 435 euros qui correspond au préjudice financier qu’elle subit pour avoir consenti aux achats de quatre biens.

24 – La demande de dommages intérêts de Maître B Y à l’égard d’L M est mal fondée en fait et en droit, l’attitude de cette dernière ne lui causant aucun préjudice moral.

25 – Maître B Y est bien fondé à soutenir la réformation de la décision attaquée en ce qu’elle le condamne à garantir avec la société à laquelle il appartient comme notaire associé, la Sarl Optimmo de la restitution des prix de vente, en cas d’insolvabilité de cette Sarl.

26 – En effet le notaire qui n’a pas perçu les prix des ventes ne peut être tenu à restituer les prix ou à garantir les montant de ceux-ci au profit d’L M.

27 – La faute du notaire n’a pas, en effet, généré l’accord des ventes lui-même, mais seulement privé l’acquéreur de la possibilité de revoir ses intentions d’acquérir.

28 – L’équité commande d’allouer en appel à L M la somme de 10 000 euros qu’elle réclame et de ne pas faire droit à la demande de Maître B Y et de la Scp, titulaire de l’office notarial dans laquelle il exerce.

29 – Ces derniers, comme parties perdantes, supportent tous les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

statuant dans les limites des appels ;

— confirme le jugement du 08 décembre 2010 en toutes ses dispositions sauf celle qui condamne Maître Y et la Scp Porte, Hublot, Sylvestre, Roux, Y, Brac de la Perrière, Seneterre-Durand, Berat, notaires associés, à garantir la Sarl Optimmo de la restitution des prix de vente en cas d’insolvabilité de celle-ci ;

— réformant sur ce seul point ;

— dit que le notaire B Y et la Scp au sein de laquelle il exerce comme notaire associé ne sont pas tenus à garantir la restitution des prix de vente ;

— déboute L M de sa demande concernant l’augmentation de son préjudice moral ;

— condamne solidairement Maître B Y et la Scp Porte, XXX, Seneterre-Durant, notaires associés à payer à L M la somme de 10 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement les mêmes aux dépens d’appel ;

— autorise les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX F G