R.G : 14/02945

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 26 février 2014

RG : 08/10092

XXX

XXX

C/

SARL PRESTIBAT

Syndicat des copropriétaires 22 RUE DE LA CROIX BLANCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 17 Novembre 2015

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SARL PRESTIBAT

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique GIRAUDON, avocat au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX, représenté par son syndic la SAS Agence Centrale

XXX

XXX

Représentée par M^e Nelly TROMPIER, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Février 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Octobre 2015

Date de mise à disposition : 17 Novembre 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— X Y, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte notarié du 27 octobre 2006 réitérant un compromis de vente signé le 11 juillet 2006, la Sci Houssami a acquis un tènement comportant une maison d’habitation avec terrain situé à XXX, détaché d’une parcelle plus ample dont le surplus est resté la propriété de la société Prestibat venderesse, laquelle avait le projet d’y implanter 2 maisons individuelles et un immeuble en copropriété de 8 logements.

Dans le cadre de ces travaux la société Prestibat a réalisé en limite du tènement acquis par la Sci Houssami, un emplacement destinés aux poubelles de l’ensemble immobilier.

Par acte d’huissier du 20 juin 2008 , la société Houssami, se plaignant de diverses nuisances ( perte d’ensoleillement, mauvaises odeurs), a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon la société Prestibat et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX aux fins de démolition du «local poubelle» et en paiement de dommages et intérêts, en invoquant :

— un dol commis lors de la vente

— un défaut de délivrance

— l’existence d’un trouble du voisinage en application de l’article 544 du code civil.

Les défenderesses ont conclu au débouté des demandes.

Le syndicat des copropriétaires a formé une demande subsidiaire et reconventionnelle en garantie à l’encontre de la société Prestibat.

Par jugement du 26 février 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a

— débouté la Sci Houssami de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— donné acte à la société Prestibat de son engagement de réaliser les travaux permettant de mettre les lieux en conformité avec le plan de masse prévu et revendiqué par la Sci Houssami,

— l’a condamné, en tant que de besoin, à réaliser ces travaux ,

— a condamné la Sci Houssami à verser à la société Prestibat la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Houssami à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Houssami à supporter les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

La Sci Houssami a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu les articles 544, 1109, 1116, 1382, 1602 et 1603 du code civil,

Vu l’article 145 du code de procédure civile

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires tendant à la voir condamnée au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes,

statuant à nouveau,

— de constater les manoeuvres dolosives de la société Prestibat,

à tout le moins,

— de constater le manquement de cette dernière à son obligation de délivrance,

dès lors,

— de condamner la société Prestibat à lui verser la somme de 15 000 € au titre du préjudice subi de ce fait,

— de dire et juger en outre que l’édification du local à poubelles attenant à la propriété de la Sci Houssami constitue un trouble anormal de voisinage,

en conséquence,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Prestibat à procéder à leurs frais à la démolition du local poubelles attenant à sa propriété et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— de condamner solidairement les mêmes à lui verser la somme de 25 000 € au titre du préjudice de jouissance d’ores et déjà subi,

à titre subsidiaire,

— de désigner tel expert qu’il plaira à la cour,

— de condamner les défendeurs à verser à la Sci Houssami la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les défendeurs à supporter l’intégralité des dépens, distraits au profit de Maître Bouzerda avocat, sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

Sur le dol et l’obligation de délivrance :

— que lors de la vente il lui a été remis un plan de masse représentant le projet de construction du lotissement, aux termes duquel il était prévu la construction d’un local à poubelles aux dimensions réduites de 1,80 mètres par 3,80 mètres, destiné au lotissement, situé en limite de propriété et n’affectant pas la vue de l’habitation acquise par la Sci Houssami, préservée par la création d’un espace vert attenant au local,

— qu’en fournissant un tel document préalablement à la signature du contrat de vente de l’immeuble, et qui a été annexé au compromis et à l’acte authentique, la société Prestibat a bel et bien souscrit un engagement qui a déterminé le consentement de l’acquéreur,

— que le plan de masse qui a été déposé par la société Prestibat à l’appui de sa demande de permis de construire (pièce 3) en février 2005, soit antérieurement à la vente à la Sci Houssami, était différent, puisqu’il ne prévoyait pas les dimensions du local poubelles,

— que la société Prestibat a donc volontairement modifié le plan de masse par rapport à celui transmis à la société Houssami et joint au compromis de vente puis à l’acte authentique de vente, et ce afin de l’inciter à contracter en l’induisant en erreur sur les dimensions et la situation de l’ouvrage,

— que dès lors, les manoeuvres frauduleuses, et à tout le moins la réticence dolosive de la venderesse, sont clairement établies, puisque cette dernière était au jour de la vente parfaitement au courant que les documents remis à son cocontractant ne correspondaient pas à la construction qui serait ultérieurement réalisée,

— qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de la société Prestibat à lui verser la somme de 15 000 € au titre du préjudice subi du fait de la réticence dolosive et à tout le moins du manquement du vendeur à son obligation de délivrance,

Sur le trouble anormal de voisinage l’article 544 du code civil :

— qu’elle subit une perte d’ensoleillement, des nuisances olfactives, une vue déplorable sur un local poubelles, la présence de rats et de souris entraînée par la présence de déchets au quotidien et ce, depuis des années,

— que ce préjudice est établi par les photographies produites aux débats

— qu’elle est bien fondée a solliciter la suppression aux frais des défendeurs, sous astreinte de 500 € par jour de retard, du local incriminé, la société Houssami ne pouvant se satisfaire de la simple obtention par le syndicat des copropriétaires d’une autorisation tacite de réaliser les travaux.

La société Prestibat demande à la cour ,

— de constater qu’elle a réalisé les travaux qu’elle s’était engagée à réaliser,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— de condamner la Sci Houssami à lui payer une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Véronique Giraudon sur son affirmation de droit.

— de débouter le syndicat de copropriété de toutes ses demandes dirigées contre la société Prestibat.

Elle soutient :

— que le dol s’il existe n’émane pas d’elle,

— qu’elle ne peut que redire devant la cour ce qu’elle avait conclu en première instance : le plan sur lequel La Sci Houssami fonde sa demande ne lui a pas été remis par la société Prestibat,

— que le fait au contraire qu’il soit signé des seuls acquéreurs, vient jeter le trouble sur le fait que ledit plan ait bien été annexé au compromis, comme le prétendent sans le prouver les acquéreurs,

— que le plan du permis de lotir sollicité en 2003, sur la base duquel le local à poubelles litigieux a été construit est très antérieur à celui prétendument annexé au compromis,

— que la différence entre les mentions des deux plans invoqués par la Sci Houssami n’est pas substantielle,

— que la vente ne portait pas sur un lot du lotissement futur, mais portait sur une habitation ancienne, existante et achevée et située expressément en dehors de tout lotissement,

— qu’elle n’était pas tenue de délivrer un bien ainsi que son environnement direct en tant qu’accessoire de la chose vendue,

Sur les troubles de voisinage :

— que le tribunal a parfaitement jugé sur ce point,

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires :

— qu’à l’égard du syndicat de copropriété, elle ne voit pas bien sur quel fondement, sa responsabilité pourrait être engagée, alors qu’elle a réalisé des travaux conformes à ceux prévus par les documents du lotissement, approuvé par l’autorité municipale et qu’en outre, elle s’est évertuée à trouver une solution contentant la Sci Houssami.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX demande à la cour :

Vu l’article 1382 du code civil,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice occasionné par la procédure manifestement abusive la Sci Houssami en tant que dirigée à son encontre,

— de condamner in solidum la Sci Houssami la société Prestibat à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer pour le surplus ledit jugement ;

— de débouter la Sci Houssami de sa demande d’expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

— de condamner la Sci Houssami ou qui mieux le devra à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de constater que la demanderesse ne justifie pas de l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifiant la démolition du local à poubelle,

— de condamner la Sci Houssami ou qui mieux le devra, à supporter l’intégralité des dépens de la procédure distraits au profit de Maître Nelly Trompier avocat sur son affirmation de droit, par application des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

Il soutient :

sur l’absence de trouble anormal de voisinage :

— que la Sci Houssami ne rapporte ni la preuve de ces nuisances ni, celle de leur caractère anormal excédant les troubles normaux du voisinage alors que cette charge lui incombe, s’agissant d’un local de dimension réduite, d’une hauteur inférieure à 1,80m, en partie masqué par des plantations, qui ne fait face qu’à une partie des deux fenêtres du local d’habitation du rez-de-chaussée, situé en zone urbaine, et ayant fait l’objet d’un permis de construire non contesté,

— que ces troubles ne justifient en tout état de cause, pas la démolition de l’édifice litigieux dont elle était informée au moment de la vente et qu’au surplus, les travaux de mise en conformité au plan du permis de construire sont sur le point d’être réalisés, conformément à la demande de la Sci Houssami,

— que les travaux de modifications du local poubelle sont sur le point d’être réalisés,

à titre subsidiaire, sur la garantie de la société Prestibat :

— que si par extraordinaire, le jugement entrepris devait être réformé et que les demandes de la Sci Houssami dirigées à son encontre devaient aboutir en tout ou partie, il appartient à la société Prestibat de le relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

MOTIFS

Sur le dol au moment de la vente

Ni le compromis, ni l’acte de vente notarié produit par la Sci Houssami ne font état de l’annexion d’un plan de masse auxdits actes.

Ces actes d’acquisition ne font aucune référence à un projet de local poubelle en limite de propriété.

A supposer que le plan paraphé produit par la Sci Houssani leur aient été remis le jour des actes, ce plan ne peut avoir aucune valeur contractuelle pour les espaces autres que les superficies vendues.

Au contraire, ce plan a donné une information importante à l’acquéreur sur le projet de construction d’un local poubelle en limite de propriété .

Il sera relevé que le permis de construire déposé par la société Prestibat était déposé avant la signature du compromis avec la Sci Houssami.

Les plans annexés à la demande de permis de construire mentionnent l’emplacement et la configuration du «local poubelle».

La Sci Houssami pouvait prendre connaissance de ces informations facilement accessibles.

En conséquence, aucun dol n’est établi.

Sur le défaut de délivrance

Aucun engagement n’a été pris par la société Prestibat concernant l’environnement immédiat du tènement vendu, étant relevé que ce tènement n’est pas compris dans le périmètre de l’autorisation de lotir, objet du plan de masse revendiqué.

Dès lors, la Sci Houssami est mal fondée à invoquer un défaut de délivrance fondée sur l’édification en limite de propriété d’un local poubelle comportant une implantation légèrement différente de celle mentionnée au plan de masse revendiqué.

Sur le trouble anormal du voisinage.

Cette action ne peut être dirigée que contre le propriétaire voisin, en l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX.

Au vu des photographies produites, il apparaît que la société Prestibat a fait édifier ce qu’elle dénomme un local poubelle pour l’usage des habitants de la copropriété .

Les photographies produites montrent qu’il s’agit en réalité d’un simple emplacement délimité par des murs d’environ 1 m 80, servant à stocker et dissimuler trois grands bacs roulants.

Cet ouvrage qui ne comporte ni toiture, ni porte ne peut être qualifié de «local».

La maison d’habitation de la Sci Houssami se situe à environ 2 mètres de celui-ci.

Les occupants de la maison ont, depuis leurs fenêtres du premier étage, une vue directe sur les bacs roulants.

Par ailleurs, ces bacs roulants stationnent de manière permanente sur ce site et peuvent être utilisés à tout heure par une dizaine de familles.

L’ouvrage litigieux occasionne ainsi un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, en raison de la proximité, de l’usage permanent qui en est fait, et de l’absence de clos et de couvert.

La société Prestibat et le syndicat des copropriétaires, conciliants mais certainement conscients du problème, ont sollicité un permis de construire pour édifier un véritable local fermé, aux dimensions plus restreintes, conformes au plan de masse revendiqué par la Sci Houssami, et avoir entrepris les travaux.

La société Prestibat et le syndicat des copropriétaires n’ont produit avant l’ordonnance de cloture aucune pièce justifiant de l’achèvement des travaux.

Ils justifient en revanche de la certitude de l’engagement imminent des travaux (procès verbal d’assemblée générale et permis de construire).

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire pour assurer l’exécution de la décision

Il convient ainsi de confirmer le jugement en ce qu’il a donné acte à la société Prestibat de son engagement de réaliser les travaux permettant de mettre les lieux en conformité avec le plan de masse prévu et revendiqué par la Sci Houssami..

Le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné la société Prestibat et non le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux, alors que la société Prestibat ne peut avoir la qualité de maître d’ouvrage.

La Sci Houssami a subi depuis plusieurs années un trouble anormal du voisinage consistant à supporter la présence des poubelles de la copropriété voisine dans un site non couvert en limite de sa propriété et dont il est résulté des difficultés certaines pour louer les appartements.

Le préjudice en découlant sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 5 000 € de dommages et intérêts.

Sur le recours du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Prestibat

Le promoteur-constructeur qui a réalisé les plans de l’ensemble immobilier sis XXX et a en particulier conçu le «local poubelle» litigieux est tenu de garantir le syndicat des copropriétaires des défauts de conception dont est affecté cet ouvrage, en ce qu’il occasionne un trouble du voisinage à l’origine d’un recours judiciaire.

En conséquence, il sera fait droit à l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Prestibat.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive

La demande de la Sci Houssami étant accueillie pour partie, elle ne peut être constitutive d’une action abusive de sa part.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

la cour,

— Confirme le jugement en ce qu’il a donné acte à la société Prestibat de son engagement de réaliser les travaux permettant de mettre les lieux en conformité avec le plan de masse prévu et revendiqué par la Sci Houssami,

le réformant pour le surplus,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX en tant que de besoins a réaliser les travaux,

— Déboute la Sci Houssami de ses demandes à l’encontre de la société Prestibat ,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à payer à la Sci Houssami la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamne la société Prestibat a relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXXs condamnations prononcées à son encontre,

— Condamne la société Prestibat à payer à la société Houssami la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la société Prestibat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Prestibat aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de Maîtres Bouzerda et Trompier, sur leur affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT