AFFAIRE BAUX RURAUX

RAPPORTEUR

R.G : 15/05506

EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT

C/

DEGACHE

APPEL D’UNE DÉCISION DU :

Tribunal paritaire des baux ruraux de
SAINT-ETIENNE

du 01 Juin 2015

RG : 51-12-000003

COUR D’APPEL DE LYON

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2016

APPELANTE :

MAISON DE RETRAITE MÉDICALISÉE DE LA COMMUNE DE
MARLHES autrement dénommée EHPAD ENTRE CHAMPS ET
FORÊT

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick BITAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

Raymond DEGACHE

2 Lotissement Ravel

XXX

Représenté par M^e Christian GOUTELLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE substitué par Me
Katia GUILLERMET, avocat au barreau de LYON

DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 07 Octobre 2016

Présidée par Michel SORNAY, Président magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de
Gaétan
PILLIE, Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

— Michel SORNAY, président

— Didier JOLY, conseiller

— Natacha LAVILLE, conseiller

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 Novembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Michel SORNAY, Président et par
Gaétan PILLIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******************************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 1^er octobre 1977, l’Hospice de Marlhes, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la
MAISON DE RETRAITE MÉDICALISÉE DE LA COMMUNE DE MARLHES, autrement dénommée 'EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT', a donné à bail rural à Raymond DEGACHE :

'des bâtiments d’exploitation à usage d’écuries, de granges de hangar situé à Marlhes (42 660) lotissement Ravel, cadastrée section E n° 145 et 599 ;

'diverses parcelles de terrains agricoles situés sur la commune de Marlhes.

Le 9 décembre 2010, l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT a notifié à Raymond DEGACHE la résiliation partielle du bail aux fins de reprise des parcelles cadastrées E n° 739, 741 et 742.

L’EHPAD a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de
Saint-Étienne par requête du 11 mai 2012 afin de valider la résiliation partielle du bail et par suite voir ordonner l’expulsion du preneur.

Par jugement du 3 juin 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux à :

'constaté que la résiliation partielle du bail était irrégulière ;

'débouté l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT de l’ensemble de ses demandes ;

'ordonné avant dire droit sur les travaux de réparation des bâtiments agricoles une expertise confiée à
Robert GUIRAO.

L’expert s’est adjoint un sapiteur et a déposé son rapport le 25 septembre 2014, au terme duquel il conclut :

'que la toiture nécessite une réfection totale pour un coût de 84'823 TTC à la charge du bailleur en application de l’article 606 du Code civil, mais que cette toiture, bien qu’ancienne, n’a pas bénéficié de travaux d’entretien minimum qui aurait limité les frais ou différer travaux de réfection totale ;

' que l’état très dégradé des menuiseries extérieures résulte d’une absence totale d’entretien par le preneur et nécessite une réfection intégrale pour un montant de 20'430 TTC ;

'que le plancher de la grange doit être refait, s’agissant de travaux d’entretien qui doivent être supportés par le locataire et dont le montant est de 12'367
TTC.

Lors de l’audience du Tribunal paritaire après expertise, l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT, estimant que toutes les réparations à réaliser sur le bien étaient rendues nécessaires par l’absence d’entretien locatif par Raymond DEGACHE , demandait à cette juridiction de :

'rejeter l’intégralité des prétentions de
Raymond DEGACHE ;

'dire que la charge des travaux de réparation de la toiture, des menuiseries extérieures et du plancher de la grange préconisés par l’expert pèse sur
Raymond DEGACHE ;

'condamner Raymond DEGACHE au paiement d’une indemnité de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour sa part, Raymond DEGACHE, estimant que les travaux ici nécessaires incombent au propriétaire en application de l’article 606 du Code civil, demandait au tribunal de :

'dire que l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT devra réaliser à sa charge les travaux de réfection de la toiture du bâtiment, de remplacement et de réfection des huisseries du bâtiment, de réfection du plancher de la grange, dans un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif ;

'à défaut d’exécution des travaux dans le délai précité :

— condamner l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à payer à Raymond DEGACHE les sommes suivantes :

84'823 à titre de provision à valoir sur les travaux de réfection de la toiture,

·

20'430 titrent des réfections 18 three extérieures,

·

12'367 au titre des travaux de réfection du plancher de la grange ;

·

— autoriser Raymond DEGACHE à faire réaliser les travaux lieu et place de l’EHPAD ENTRE
CHAMPS ET FORÊT par les entreprises de son choix ;

'condamner l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à payer à Raymond DEGACHE la somme de 2500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement du 1^er juin 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Étienne a :

'autorisé Raymond DEGACHE à faire réaliser des travaux de réfection de la toiture et du plancher de la grange au lieu et place de l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT par les entreprises de son choix ;

'condamné l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à faire l’avance à Raymond DEGACHE :

de 80 % des frais de réfection de la toiture, dans la limite de 67'858,40 euros

·

de 80 % des frais de réparation du plancher de la grange, dans la limite de 9893,60 euros ;

·

'dit que la charge des travaux de réparation des menuiseries extérieures incombe à Raymond
DEGACHE à hauteur de 70 %, dans la limite de 14'301 ;

'condamné l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à payer à Raymond DEGACHE la somme de

1800 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'dit que la charge des frais d’expertise est ainsi répartie :

l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT : 80 %

·

Raymond DEGACHE : 20 %

·

'laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens non compris les frais d’expertise.

Ce jugement a été régulièrement notifié aux parties le 3 juin 2015 et l’EHPAD ENTRE CHAMPS
ET
FORÊT en a interjeté appel par acte du 3 juillet 2015.

***

En l’état de ses dernières conclusions, la
Maison de retraite médicalisée de la commune de
Marlhes, ci après dénommée 'EHPAD ENTRE CHAMPS ET
FORÊT', demande la cour d’appel de :

'annuler le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de
Saint-Étienne en date du 1^er juin 2015, au motif qu’en autorisant Raymond DEGACHE à faire réaliser les travaux par les entreprises de son choix et en condamnant l’EHPAD à faire l’avance des frais sur le fondement de l’article 1144 du
Code civil, cette décision est entachée d’une double erreur de droit puisqu’elle porte atteinte au droit des marchés publics et aux principes d’insaisissabilité des biens des personnes publiques ;

'rejeter l’intégralité des demandes de première instance de Raymond DEGACHE ;

'rejeter les demandes formulées en appel par Raymond
DEGACHE tendant à ce que les travaux de réparation de la toiture, des menuiseries extérieures et du plancher de la grange soit mis à la charge de l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT ;

'dire que la charge des travaux de réparation de la toiture, des menuiseries extérieures et du plancher de la grange, préconisée par l’expert, pèse sur
Raymond DEGACHE uniquement ;

'condamner Raymond DEGACHE à verser à la maison de retraite la somme de 4000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Pour sa part, Raymond DEGACHE demande la cour d’appel de :

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Raymond DEGACHE à exécuter ou faire exécuter par les entreprises de son choix les travaux prescrits par l’expert, à savoir ceux de réfection de la toiture, des huisseries extérieures et du plancher de la grange ;

'infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

'condamner l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à payer à Raymond DEGACHE les sommes de :

84'823 au titre des travaux de réfection de la toiture ;

·

20'430 au titre des travaux de réfection des huisseries extérieures ;

·

12'367 au titre des travaux de réfection du plancher de la grange ;

·

'débouter l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

'condamner l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT à payer à Raymond DEGACHE la somme de

4000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, qu’elles ont fait viser par le greffier lors de l’audience de plaidoiries et qu’elles ont à cette occasion expressément maintenues et soutenues oralement en indiquant n’avoir rien à y ajouter ou retrancher.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.- Sur la nullité alléguée du jugement déféré :

Il est constant que les personnes morales de droit public telles que la maison de retraite médicalisée de la commune de Marlhes’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊTS, possèdent, comme les particuliers, des biens immobiliers ou mobiliers, corporels ou incorporels, qui constituent leur domaine, lequel se subdivise en deux: le domaine public, soumis à un régime juridique et à un régime contentieux de droit public, et le domaine privé, pour l’essentiel soumis au régime juridique et au régime contentieux de droit privé.

Le régime de la domanialité publique, ici invoqué par l’appelant qui se plaint d’une atteinte aux règles s’imposant à lui en matière de marchés publics, s’applique aux biens appartenant aux personnes publiques qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public, pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Le domaine privé est défini de manière négative : font partie du domaine privé les biens des personnes publiques qui ne relèvent pas du domaine public.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les terres et bâtiments agricoles donnés à bail à Raymond
DEGACHE l’ont été en 1977 dans le cadre d’un contrat de bail à ferme relevant du pur droit privé, et qu’il résulte clairement des explications des parties et de l’expertise judiciaire ici diligentée que les bâtiments litigieux ne sont affectés ni à l’usage direct du public, ni à un service public.

Ces biens relèvent dès lors uniquement du domaine privé de l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET
FORÊT et les travaux nécessaires pour leur entretien ou leur remise en état ne sont donc pas soumis à la réglementation des marchés publics.

Dès lors, l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT est particulièrement mal fondé à se plaindre aujourd’hui d’une violation par le jugement déféré les règles de passation des marchés publics.

De même, la règle de l’insaisissabilité des biens des personnes publiques ne s’oppose aucunement à ce qu’une condamnation au paiement puisse être prononcée à l’encontre de l’EHPAD appelant, l’intimé relevant à juste titre que cette règle n’a vocation à s’appliquer, le cas échéant, qu’aux modalités de mise à exécution d’une telle décision de condamnation, et non au prononcé de celle-ci par la juridiction judiciaire compétente.

Ce second argument sera donc également rejeté comme d’autant plus mal fondé que l’EHPAD n’a d’ailleurs pas jugé utile de soulever ici une quelconque incompétence de la juridiction judiciaire, au profit de la juridiction administrative, pour connaître des demandes en paiement de Raymond
DEGACHE , bien que celles-ci aient été présentées par lui depuis le début de sa demande reconventionnelle relative aux réparations.

2.'Sur les réparations nécessaires :

Le contrat de bail rural conclu entre les parties le 10 octobre 1977 contient une clause 'entretien et réparations’ ainsi rédigée :

« Le preneur jouira du tout en bon père de famille et entretiendra les bâtiments en bon état de réparations locatives.

Les grosses réparations seront à la charge du propriétaire.

Les améliorations de bâtiment ou constructions neuves en plus des obligations normales d’entretien du propriétaire et après accord des parties donneront lieu au versement par le preneur au bailleur d’un intérêt égal au taux des prêts à moyen terme de la caisse de crédit agricole mutuel.

Certains travaux pourront être exécutés par le fermier sans l’accord préalable du bailleur, mais seulement après notification à ce dernier, ceci conformément aux règlements en vigueur fixant la nature de ces travaux, les durées d’amortissement, la fixation et le paiement des indemnités. »

La référence faite par cette clause aux grosses réparations renvoie directement à l’article 606 du code civil, qui dispose que :

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues, des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

Aux termes de l’article L415'4 du code rural, sont seules à la charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnelles ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure.

Enfin, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre telles, sauf la preuve contraire.

Or il résulte du rapport d’expertise et il n’est pas contesté par les parties que ni ces dernières, ni leurs auteurs éventuels, n’ont fait procéder à un état des lieux d’entrée lors de la conclusion du bail en 1977.

C’est dans ce contexte qu’il y a lieu d’examiner chacun des postes de réparation litigieux.

2.1' réfection de la toiture

Au terme de son rapport, l’expert Robert GUIRAO indique que la toiture est ancienne, en tuiles plates de type Sainte-Foy, à deux pans sur une charpente ancienne dont une partie est attaquée par des insectes. Il relève que la partie arrière du toit de la grange est partiellement détuilée et que la toiture, bien qu’ancienne, n’a pas bénéficié des travaux d’entretien minimum qui auraient dû permettre de limiter les frais ou de différer les travaux de réfection totale.

La réfection complète de la toiture a été chiffrée dans le rapport d’expertise à la somme non contestée de 84'823 TTC.

Aux termes de l’article 606 précité, une réfection complète de toiture incombe normalement au bailleur au titre des grosses réparations. Toutefois, il résulte des constatations de l’expert un défaut

d’entretien manifeste de la couverture par le preneur qui a ainsi directement contribué à la dégradation de cette toiture ancienne, alors que le preneur est censé l’avoir reçue en bon état en début de bail il y a plus de 35 ans.

L’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT est donc bien fondé à solliciter une contribution de
Raymond DEGACHE au coût de ces travaux.

Pour autant, le tribunal a pertinemment relevé que le preneur ne saurait supporter seul l’intégralité de ces frais de réfection dans la mesure où il il ne peut être imposé à Raymond DEGACHE de payer une toiture neuve alors que la toiture qu’il a reçue en 1977 était manifestement déjà ancienne, au vu des photographies versées aux débats, même si le défaut d’entretien de cette toiture par le preneur a participé activement à sa dégradation anormale .

Dans ce contexte, la cour dispose en la cause d’éléments suffisants pour répartir la charge du coût de ces travaux à concurrence de 60 % pour l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET
FORÊT, soit 50'893,80 euros, et de 40 % pour Raymond DEGACHE , soit 33'929,20 euros.

2. 2'sur la réparation des huisseries extérieures

L’expert Robert GUIRAO expose que l’ensemble des menuiseries extérieures sont anciennes et qu’elles n’ont manifestement fait l’objet d’aucun entretien depuis bien longtemps, ainsi qu’en attestent d’ailleurs les photographies figurant au rapport. L’expert considère que l’état de ces menuiseries résulte d’une absence totale d’entretien par le preneur et propose juste titre que ce dernier prenne en charge l’intégralité du coût de réfection de ses menuiseries, qui n’aurait pas eu lieu d’être si le preneur avait exécuté normalement son obligation au fur et à mesure de l’exécution du bail.

Pour s’opposer à cette argumentation, Raymond DEGACHE soutient tout d’abord que les travaux d’entretien incombant au locataire ne peuvent être que ceux d’entretien courant prévus par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Cette objection sera toutefois écartée, ce texte n’étant applicable qu’aux baux d’habitation et non aux baux ruraux, cette matière restant, quant aux réparations locatives, régie par les dispositions précitées des articles L415'4 du code rural et 606 du code civil.

Si l’on peut éventuellement considérer que, dans le principe, la réparation des fenêtres et le remplacement des châssis constituent de grosses réparations incombant au bailleur rural, il n’en reste pas moins qu’en l’espèce il résulte du rapport d’expertise que cette réparation et ce remplacement des portes et fenêtres et de leur châssis sont rendus nécessaires par l’inexécution totale par le preneur de son obligation d’entretenir correctement ces huisseries au cours du bail.

La demande de Raymond DEGACHE au titre de la prise en charge par le bailleur du coût de la réfection de ces menuiseries sera donc rejetée comme mal fondée.

2. 3'sur la réfection du plancher de la grange :

L’expert confirme la nécessité de procéder à la réfection partielle de ce plancher, pour un coût de 12'367 TTC, dont Raymond DEGACHE réclame la prise en charge intégrale par le bailleur.

Il s’avère toutefois d’une part que cet aménagement intérieur de la grange ne relève pas des grosses réparations incombant au bailleur par application de l’article 606 du code civil, et d’autre part que sa dégradation au fil du temps résulte manifestement surtout des infiltrations d’eau existant dans cette grange, consécutives au mauvais état d’entretien de la couverture par le preneur.

Cette demande de Raymond DEGACHE sera donc rejetée comme mal fondée.

3.'Sur l’organisation et le financement des travaux :

Raymond DEGACHE sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a autorisé à exécuter ou faire exécuter par les entreprises de son choix les travaux prescrits par l’expert.

Le bâtiment en cause relevant du domaine privé de l’EHPAD, ce dernier est mal fondé à s’opposer à cette demande au seul motif qu’elle porterait atteinte aux règles relatives aux marchés publics, qui ne sont pas ici applicables.

Compte tenu de l’inaction du bailleur en dépit de la nécessité de procéder à la réfection intégrale de la couverture de l’immeuble loué, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé la réalisation de ces travaux par le preneur au lieu et place de l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT par les entreprises de son choix, et de condamner en conséquence l’EHPAD ENTRE CHAMPS ET
FORÊT à régler à Raymond DEGACHE sur présentation de factures 60 % des frais de réfection de la toiture, dans la limite d’un total de 50'893,80 euros.

4.'Sur les demandes accessoires

Vu les données du litige, il y a lieu de prévoir d’une part que les frais d’expertise seront supportés pour moitié par chacune des parties, et d’autre part que ces dernières conserveront chacune la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Enfin, il ne parait pas inéquitable dans ce contexte de laisser à chaque partie la charge intégrale des frais de procédure et honoraires qu’elle a dû exposer pour la présente instance.

Il n’y a donc pas lieu en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, que ce sont première instance en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

DÉBOUTE la MAISON DE RETRAITE MÉDICALISÉE DE
LA COMMUNE DE MARLHES '
EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT- de son exception de nullité du jugement déféré rendu entre les parties le 1^er juin 2015 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Etienne ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Raymond DEGACHE a fait réaliser les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble donné à bail au lieu et place la MAISON DE RETRAITE
MÉDICALISÉE DE LA COMMUNE DE MARLHES ' EHPAD ENTRE CHAMPS
ET FORÊT-, par les entreprises de son choix ;

L’INFIRMANT pour le surplus de ses dispositions, STATUANT à nouveau et y AJOUTANT,

CONDAMNE la MAISON DE RETRAITE MÉDICALISÉE DE LA
COMMUNE DE MARLHES '
EHPAD ENTRE CHAMPS ET FORÊT, à régler à Raymond
DEGACHE, sur présentation de factures, 60 % des frais de réfection de la toiture du bâtiment litigieux donné à bail, dans la limite d’un total de 50'893,80 euros TTC ;

DIT que Raymond DEGACHE devra supporter seul :

' la charge des 40 % restants des frais de réfection de la toiture,

' et l’intégralité des frais de réfection des menuiseries extérieures et du plancher de la grange ;

DIT que les frais d’expertise judiciaire seront supportés pour moitié par chacune des parties ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel, hors frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu en l’espèce à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Président

Gaétan PILLIE Michel SORNAY