R.G : 14/09912

Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 18 novembre 2014

RG : 12/02478

X

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 01 Mars 2016

APPELANTE :

M^me A X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocat au barreau de LYON

Assistée de M^e Danièle MARJOLLET BIRYNCZYK, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

XXX représentée par son gérant

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELARL CJA PUBLIC – CHAVENT – MOUSEGHIAN – CAVROIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Septembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Février 2016

Date de mise à disposition : 01 Mars 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— G-H I, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, G-H I a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

XXX ayant pour objet la location de terrains et autres biens immobiliers est propriétaire d’un immeuble situé XXX à XXX

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2005, la SCI XXX a consenti à madame A X un bail commercial portant sur un local avec cuisine et petite salle situées en rez-de-chaussée et d’une grande salle de restauration située à l’étage dudit immeuble en vue de l’exercice d’une activité de restauration.

Ce bail avait été conclu pour une durée de 9 années à compter du 5 octobre 2005, moyennant le versement d’un loyer annuel de 5040 euros.

Le bail stipulait que: « Par dérogation à l’article 1722 du code civil, en cas de destruction, par suite d’incendie ou autre événement, de la majeure partie en superficie des lieux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au propriétaire, le « preneur » renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution du prix ».

Dans la nuit du 17 juin 2007, le local commercial loué à madame X a pris feu.

L’incendie a détruit l’immeuble de la SCI XXX.

Un « diagnostic solidité » a été réalisé le 31 août 2007 par le bureau de contrôle Alpes Controles qui a préconisé le remplacement complet de la charpente, la reprise des joints entre le pierres de maçonnerie, la reprise des arases des murs et, enfin, la démolition, puis la reconstruction du mur situé entre les deux bâtiments qui ont subi l’incendie.

XXX et madame X ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leurs compagnies d’assurance respectives, à savoir la MACIF pour la bailleresse et MMA pour la locataire.

Une expertise contradictoire a été diligentée à l’initiative des deux compagnies d’assurance.

A compter de l’arrêt de l’exploitation de son restaurant, madame X a cessé de régler les loyers, ce règlement ayant été assuré par les assurances de juillet 2007 à juin 2008 inclus.

La locataire a repris le règlement des loyers à compter du mois de juillet 2008 après mise en demeure de la bailleresse.

Les travaux ont été achevés fin février 2009 et la locataire a pu reprendre possession des lieux le 9 mars 2009.

Madame X a adressé à la bailleresse le 5 octobre 2009 une mise en demeure d’avoir à réaliser « les travaux d’électricité nécessaires pour que les locaux loués soient conformes à leur utilisation » et à lui verser les sommes de 10 441,78 euros en remboursement des loyers et de la taxe sur les ordures ménagères qu’elle aurait indûment payés entre le 17 juin 2007 et le 9 mars 2009.

XXX s’est opposée à ces demandes par courrier du 23 octobre 2009.

Madame X a cédé son fonds de commerce à son frère, M. C X qui a repris l’exploitation à compter du 10 juin 2011.

Par acte du 14 juin 2012, madame X a assigné la SCI XXX devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en remboursement des loyers et charges qu’aurait indûment perçu la bailleresse durant toute la période d’indisponibilité des locaux soit, de juin 2007 et mars 2009, outre indemnisation du préjudice subi.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal a débouté madame X de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame X a relevé appel et demande à la cour d’infirmer le jugement et de condamner la SCI XXX aux paiement des sommes de:

-3964,51 euros au titre de la restitution des loyers et la somme de 180 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2009,

-7000 euros en réparation du préjudice causé par l’attitude abusive du bailleur,

-10 000 euros en réparation du préjudice causé par la remise tardive des locaux commerciaux,

-5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec condamnations aux dépens de première instance et d’appel.

Madame X fait valoir que la somme de 3964, 51 euros réglée sur mise en demeure de la bailleresse n’était pas due dès lors que les loyers étaient afférents à une période pendant laquelle la locataire n’avait pas la jouissance des locaux et ou la bailleresse avait perçu une indemnisation de l’assurance de la locataire au titre de la perte de loyers, ce qui oblige la bailleresse au remboursement sur le fondement de l’article 1371 du code civil.

Madame X précise que contrairement aux motifs du jugement, elle n’a pas signé le procès-verbal de constatations sur les causes et circonstances du sinistre selon lequel la cause de l’incendie est indéterminée qui a été signé en revanche par le gérant de la SCI en acceptant une perte de loyers de 12 mois.

Elle souligne qu’elle n’a contribué en aucune manière à la réalisation de l’incendie et n’a commis aucun acte fautif bien qu’elle en soit présumée responsable en application de l’article 1733 du code civil, raison pour laquelle son assureur a versé une indemnité à l’assureur de la bailleresse malgré la cause indéterminée retenue dans le procès-verbal de constatations.

Elle estime avoir subi un préjudice résultant de l’attitude abusive du bailleur l’ayant privée de la disponibilité des fonds versés indûment pour éviter de perdre son bail alors qu’elle connaissait des difficultés financières liées à la cessation d’exploitation.

Elle soutient que la bailleresse a commis une faute en retardant l’ouverture commerciale de 22 mois alors que l’expert avait estimé que les travaux nécessaires étaient d’une durée de huit mois et avait confirmé dans un courrier du 13 février 2008 que la SCI était négligente de ses justificatifs de pertes et devis.

Elle souligne que le jour de l’état des lieux de reprise le 9 mars 2009, la bailleresse s’était abstenue de raccorder l’installation électrique privative au réseau public et que l’installation électrique était en plusieurs points défaillante et a dû être réparée le 27 mars 2009 ce qui a conduit à sa mise en demeure du 5 octobre 2009.

Elle en conclut que la bailleresse doit l’indemniser du préjudice subi en raison des manquements à l’obligation de loyauté contractuelle.

XXX demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive et préjudice moral. Elle demande condamnation de l’appelante à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral et de 5000 euros pour procédure abusive ainsi que celle de 5000 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX soutient que l’action de madame X fondée désormais sur l’article 1371 du code civil est irrecevable dès lors que l’action reposant sur l’enrichissement sans cause ne peut suppléer une autre action que le demandeur ne peut intenter par suite d’un obstacle de droit ce qui est le cas en l’espèce, puisque le bail n’a pas été résilié par la bailleresse et que la locataire restait tenue de régler les loyers en vertu de l’article 8 du bail par laquelle le preneur renonçait expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution du prix .

A titre subsidiaire, elle fait valoir:

— que la jurisprudence met à la charge du locataire qui n’est pas en mesure de renverser la présomption édictée par cette disposition, les conséquences dommageables liées à l’incendie et plus particulièrement le paiement des loyers dus pendant la période qui a suivi le sinistre et que le locataire ne peut se prévaloir de l’incendie pour se soustraire à ses obligation contractuelles et solliciter la réduction des loyers échus après sinistre en application de l’article 1722 du Code civil.

— que l’origine du sinistre a été localisée à l’intérieur du local donné à bail de sorte que le sinistre est imputable au preneur, ce qu’a admis son assureur MMA en honorant le recours de la Macif assureur du bailleur.

— que le locataire est responsable des conséquences dommageables liées à un incendie alors même que l’origine de ce dernier n’aurait pu être déterminé et ce, conformément aux dispositions de l’article 1733 du Code civil précité peu important la démonstration d’une faute.

— que le versement des loyers qu’elle a effectué était pourvu d’une cause résultant du contrat ce qui fait obstacle à son action fondée sur l’enrichissement sans cause.

— que la locataire ne peut réclamer le remboursement de loyers au-delà de la période de prise en charge qu’elle avait acceptée (un an), alors que son assurance en couvrait pourtant deux et est mal fondée à soutenir que la SCI ou son gérant aurait commis une faute en acceptant l’indemnité proposée par les assurances et lui aurait laissé croire qu’il ne lui réclamerait pas d’autre loyer au-delà de la période de prise en charge.

— que le gérant M. Z a effectivement signé le P.V de constatation relatif aux causes et circonstances du sinistre afin de valider l’origine et le montant de l’indemnité proposée par les assurances couvrant une année des loyers dans l’ignorance du contrat d’assurance dont disposait Melle X et qui permettait à cette dernière de bénéficier de deux années de couverture.

Elle conclut au débouté de la demande d’indemnisation pour résistance abusive et retard dans les travaux au motif que l’exécution des travaux de remise en état a été initiée et conduite avec diligence eu égard à la nécessité de contracter un prêt, d’obtenir un chiffrage précis des travaux et au délai normal d’exécution avec restitution des lieux moins d’un an après le procès-verbal contradictoire relatif aux causes et circonstances du sinistre.

Elle conteste la non-conformité des travaux réalisés à l’activité de restauration alléguée par madame X et précise que l’électricien intervenu sur les lieux le 27 avril 2009 a attesté que les dysfonctionnements électriques provenaient des installations de la locataire génératrices de risque d’incendie.

Au soutien de son appel incident, la SCI fait valoir que le refus abusif de la locataire d’exécuter les clauses du bail relatives au paiement des loyers et charges lui a occasionné un préjudice moral que la Cour réparera par l’allocation d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts outre la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’attitude procédurale de mauvaise foi de madame X en réclamation de loyers de juin 2007à juin 2008 qu’elle savait ne pas avoir acquittés puisque ces loyers avaient été versés par les compagnies d’assurance.

MOTIFS

L’article 1733 du code civil fait peser une présomption sur le locataire, dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve de la cause de l’incendie constituant un cas fortuit ou la force majeure. Lorsque la cause de l’incendie est inconnue, le locataire ne peut donc s’exonérer de la présomption pesant sur lui et doit répondre des conséquences du sinistre.

En l’espèce, la SCI XXX allègue sans en justifier d’une faute de madame X à l’origine de l’incendie des locaux.

En revanche, l’expertise contradictoire réalisée par les experts des compagnies d’assurance de chacune des parties établit que le sinistre a pris naissance dans les locaux donnés à bail à madame X et procède d’une cause indéterminée.

Il en résulte que madame X, qui ne rapporte pas la preuve d’une cause exonératoire, est présumée responsable par l’article 1733 de la destruction du bien suite à l’incendie, est tenue de dédommager la SCI XXX sur le fondement de l’article 1741 et reste redevable de loyers dus postérieurement à l’incendie.

Madame X invoque l’absence de cause des paiements postérieurs à la cessation d’activité du fait de la destruction des locaux au motif que le bailleur n’a pas usé de la faculté de résilier le bail prévue à l’article 8 du bail.

L’article 8 du bail invoqué par madame X prévoit que par dérogation à l’article 1722 du code civil en cas de destruction par suite d’incendie de la majeure partie de la superficie des lieux loués, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, le preneur renonçant expressément à la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de prix.

Les parties ont ainsi usé de la faculté de déroger à l’article 1722 du code civil en prévoyant qu’en cas de destruction partielle, la locataire renonçait à l’avance à demander soit une résiliation du bail soit une diminution du loyer mais qu’en cas de destruction totale, le bailleur pouvait ne pas se prévaloir de la résiliation de plein droit.

Il est ainsi démontré que la SCI XXX n’était pas tenue de résilier le bail et était fondée à réclamer à madame X responsable de l’incendie le paiement des loyers procédant d’une cause contractuelle et légale du fait de la responsabilité pesant sur la locataire malgré la cessation d’exploitation.

Madame X prétend sans en justifier et en contradiction avec les pièces du dossier que le bailleur aurait reçu deux ans de loyers.

Il est établi en effet que l’assureur de madame X a procédé au versement de l’indemnité d’assurance à la SCI Lamartine comprenant selon le décompte précis versé au débat pièces 15,19 et 20 le montant des travaux de reconstruction ainsi qu’une indemnité d’un an de loyers.

Madame X était donc bien redevable de l’année de loyers non indemnisée qu’elle a réglées et ne peut prétendre en obtenir le remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

Le fait que la garantie de loyers couvrait deux années relève des rapports entre madame X et sa compagnie d’assurance et ne peut être invoqué à l’appui de l’action exercée contre la SCI bailleresse.

La demande formée au titre de la responsabilité contractuelle du bailleur repose en premier lieu sur la prétendue résistance abusive de la SCI Bailleresse.

Comme démontré par les motifs qui précèdent, la SCI XXX a réclamé à bon droit à sa locataire la somme correspondant au montant des loyers pendant l’année de reconstruction.

Madame X allègue ensuite les manquements de la SCI XXX qui aurait tardé à réaliser les travaux lui causant ainsi un préjudice financier de non-exploitation. L’appelante reste taisante sur la garantie d’assurance qui lui bénéficiait à ce titre et ne produit aucune pièce relative à sa situation financière ou à d’éventuels préjudices d’exploitation.

Par d’exacts et pertinents motifs que la cour adopte, le premier juge a relevé que la bailleresse avait été réactive et qu’ayant dû souscrire un crédit pour compléter le financement des travaux, un délai d’un an s’était écoulé entre la constatation contradictoire des désordres avec les compagnies d’assurance et la restitution des locaux.

Il suffit à cet égard de relever que le délai d’un an était celui prévu à l’origine par les experts pour réaliser les travaux de reconstruction compte tenu de la nature des travaux et de l’importance du sinistre.

Le grief tenant à l’absence de délivrance le 9 mars 2009 d’un local en bon état de réparations électriques n’est pas davantage démontré puisqu’il ressort des factures produites et de l’attestation de l’électricien que le bailleur est intervenu dès la demande de la locataire par courrier du 21 mars 2009 et que celle-ci avait procédé à l’installation d’appareils électriques présentant des risques de sécurité.

Madame X, qui ne justifie d’aucune réclamation postérieure, ne rapporte donc pas la preuve d’un comportement fautif de la bailleresse au titre du retard dans la reconstruction ou de la délivrance des locaux après travaux.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté madame X de ses demandes.

XXX n’établit pas de fautes de la locataire pendant l’exécution du bail en relation de causalité avec un préjudice moral et ne démontre pas le caractère abusif de l’action intentée par madame X. L’intimée doit être déboutée de son appel incident.

Madame X qui succombe supporte les dépens d’appel ainsi qu’une indemnité supplémentaire en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne madame X à payer à la SCI XXX la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de madame X sur le même fondement,

Condamne madame X aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct par la SCP Aguiraud et Nouvellet, avocats.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT