R.G : 15/00721 Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 13 janvier 2015

Loyers commerciaux

RG : 13/00014

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile A ARRET DU 23 Mars 2017 APPELANTE :

XXX

venant aux droits de la SA ANF IMMOBILIER XXX

XXX représentée par la SA GFM (CE) de droit Luxembourgeois dont le siège est sis XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assistée de Maître Stéphanie REBE, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

assistéeMaître Didier LEMASSON, avocat au barreau de LYON

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Date de clôture de l’instruction : 05 Avril 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Février 2017 Date de mise à disposition : 23 Mars 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— B-C D, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Vincent NICOLAS, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, B-C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Signé par B-C D, président, et par Sylvie BOURRAT, greffier-en-chef, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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La société KBF FINANCES a acquis sur adjudication le 29 novembre 2010 le fonds de commerce de restaurant-café-brasserie exploité par la société SFINKS FRANCE dans des locaux situés à XXX appartenant à la XXX venant aux droits de la société ANF IMMOBILIER selon bail commercial d’origine de neuf années du 30 octobre 2003 à effet du 25 décembre 2002.

Les locaux loués communiquent de l’intérieur avec un local voisin à usage de café-brasserie appartenant à la SCI Lyon 3 et faisant l’objet d’un bail distinct.

Par acte d’huissier du 24 juin 2011 la société ANF IMMOBILIER a donné congé à la société KBF FINANCES pour l’échéance du 24 décembre 2011 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel majoré de 30 798 € hors taxes et hors charges.

En l’absence d’accord sur la fixation du loyer du bail renouvelé la XXX a fait assigner la société KBF FINANCES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de fixation du loyer à la somme annuelle de 30 798 € à compter du 25 décembre 2011.

Par un premier jugement du 9 juillet 2013 le juge des loyers commerciaux a ordonné une A confiée à Monsieur X Y avec mission de fournir tous éléments permettant à la juridiction de se prononcer sur le déplafonnement éventuel du loyer et de déterminer la valeur locative des lieux loués.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 juillet 2014 dont il résulte en substance d’une part que certaines des modifications des facteurs locaux de commercialité qui sont alléguées par le demandeur semblent pouvoir caractériser une évolution notable et favorable pour l’activité exercée par le preneur, et d’autre part que la valeur locative du local peut être estimée à la somme annuelle de 30 150 € hors-taxes et hors charges (450 € le mètre carré pondéré).

Par un second jugement du 13 janvier 2015 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon a débouté la SCI LYON 3 de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 25 décembre 2011, a dit que le loyer sera fixé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction et a condamné la bailleresse au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 €. Le premier juge a considéré en substance que les travaux d’aménagement intérieur effectués par le preneur, qui n’ont modifié ni la surface et le volume des locaux, ni leur affectation intégrale à la réception de la clientèle ne constituent pas une modification des caractéristiques des lieux loués susceptible de justifier le déplafonnement du loyer, et qu’il n’existait pas d’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, alors notamment qu’il n’était pas démontré que le développement du tourisme d’agrément et d’affaires avait effectivement bénéficié au commerce considéré.

La XXX a relevé appel de cette décision selon déclaration électronique reçue le 26 janvier 2015.

Vu les dernières conclusions récapitulatives signifiées et déposées par voie électronique le 17 novembre 2015 par la XXX qui demande à la cour, par voie de réformation du jugement, de dire et juger que le déplafonnement du loyer est acquis, de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 25 décembre 2011 à la somme annuelle de 30 285 € hors charges et hors-taxes, de dire et juger que les rappels de loyer produiront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance avec capitalisation par année entière et de condamner la société KBF FINANCES à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 €.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées par voie électronique le 26 octobre 2015 par la XXX qui sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de l’appelante à lui payer une nouvelle indemnité de procédure de 2 000 €.

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MOTIFS DE L’ARRET

Sur le déplafonnement du loyer

Il est soutenu par la bailleresse :

'' que les travaux d’aménagement intérieur réalisés par le preneur au cours du bail expiré ont augmenté la surface d’accueil du public et intégralement réorganisé les locaux, initialement à usage exclusif de salle de restaurant, alors notamment que 56 % de la surface a été réaménagée au bénéfice d’un espace de circulation et de consommation au bar,

'' que le ravalement de l’immeuble en 2006 et la rénovation des parties communes en 2010, qui étaient exclusivement destinés à améliorer l’esthétique de l’immeuble et donc l’attractivité des locaux, ont entraîné une modification notable des caractéristiques du bien loué,

'' que la destination des lieux a été modifiée par transformation de l’activité autorisée de «snack’ salle de restaurant» en activité «d’afterwork» et de soirées à thèmes ou événementielles,

'' qu’au cours du bail expiré est intervenue une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, qui est caractérisée par l’augmentation de 9 % de la population du deuxième arrondissement entre 1999 et 2009,par l’augmentation de la population active dans ce secteur,par l’amélioration des transports publics permettant une meilleure desserte des locaux,par la création de parkings relais et l’amélioration de l’offre de stationnement des véhicules,par la mise en place du dispositif vélo’v, par l’implantation de grandes enseignes,par le développement international de la ville de Lyon et le classement du Vieux Lyon au patrimoine mondial ayant accru le tourisme d’agrément et d’affaires et enfin par l’accroissement important du nombre de salariés de la banque CIC située à proximité immédiate. Il est répliqué par le preneur :

'' que les travaux commencés le 30 août 2011 se sont achevés en avril 2012, ce qui ne permet pas d’affirmer qu’ils ont été réalisés avant le renouvellement du bail,

'' que seuls les caractéristiques du mobilier et la décoration ont été modifiés, ce qui n’a pas eu pour effet d’augmenter la surface d’accueil de la clientèle,

'' que s’agissant d’une amélioration dont le bailleur n’a pas assumé la charge, les travaux ne pourraient être invoqués qu’à l’occasion d’un second renouvellement,

'' que les travaux de ravalement et de réfection des parties communes ne relèvent que de l’obligation d’entretien du bailleur et ne peuvent donc justifier un déplafonnement du loyer,

'' qu’il n’y a pas eu de déspécialisation, puisqu’il s’agit toujours d’une activité de snack et de restauration, peu important les conditions matérielles dans lesquelles est accueillie la clientèle,

'' que les modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité n’ont pas présenté d’intérêt pour le commerce considéré et que l’expert n’a pas formellement conclu à l’existence d’une évolution notable à ce titre.

Sur ce

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction ou s’il est applicable de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il est de principe constant que la modification notable de l’un au moins des quatre premiers éléments visés à l’article L. 145-34 permet d’échapper à la règle du plafonnement du loyer.

Bien que n’ayant pas disposé de l’ensemble des justificatifs des travaux intérieurs réalisés par la société KBF FINANCES, l’expert judiciaire, X Y, a constaté que les travaux d’aménagement, dont l’exécution a commencé le 30 août 2011, se sont achevés le 10 avril 2012 pour une réouverture du restaurant le 24 avril 2012.

Procédant à une comparaison entre les plans du géomètre SERRAIN datés du 11 juin 2007, époque à laquelle une pizzeria était exploitée dans les lieux, et l’état matériel au jour de son accedit, l’expert a notamment constaté que le local était à usage de salle de restaurant, tables dressées, et qu’il existait une zone dévolue à un bar/comptoir démontable permettant la consommation directe de plats en position assise.

Il a estimé qu’en l’absence de percement les travaux «de réaménagement général» réalisés par le preneur pouvaient être qualifiés d’amélioration en vue d’une adaptation au concept de restauration actuellement développé et que la surface dédiée à l’accueil de la clientèle n’avait pas été notablement modifiée.

Ainsi, en l’absence de toute atteinte à la structure de l’immeuble ou à des éléments de gros 'uvre et à défaut de toute adjonction de surface ou modification de l’assiette du bail, les travaux litigieux, dont l’expert indique qu’ils répondaient à un choix de gestion du preneur en vue d’adapter les locaux à un nouveau concept de restauration, n’ont pas eu pour effet de modifier notablement les caractéristiques propres du local au sens de l’article R. 145-3 du code de commerce.

Au demeurant ces travaux, qui ont certes été entrepris avant l’échéance du 24 décembre 2011, mais qui se sont achevés plus de trois mois après le renouvellement du bail, n’ont pu produire leur effet sur l’exploitation du commerce que postérieurement à ce renouvellement, de sorte qu’ils ne pourraient en toute hypothèse être qualifiés de modification notable des caractéristiques des lieux loués, laquelle doit nécessairement intervenir au cours du bail expiré jusqu’à la date d’effet du nouveau bail.

Comme le premier juge, la cour estime qu’il n’est pas davantage justifié d’une modification notable de la destination contractuelle des lieux, qui sont exclusivement affectés à une activité de restauration sur tables dressées et au comptoir à partir de plats «faits maison» élaborés en cuisine, peu important qu’usant de sa liberté de gestion l’exploitant ait développé en marge de l’activité de restauration un concept «d’ afterwork» au comptoir et de soirées à thèmes, qui n’a pas eu pour effet de modifier la nature du commerce et qui était incluse dans l’activité de «snack» prévue au bail, laquelle se caractérise par la fourniture de plats légers servis sur table ou au comptoir.

Pour conclure à l’existence d’une modification notable et favorable au commerce considéré de certains facteurs locaux de commercialité au cours de la période de référence s’étendant du 25 décembre 2002 au 24 décembre 2011 l’expert judiciaire a notamment constaté et estimé :

'' que le local loué, qui est situé XXX, sur un axe majeur dans un quartier animé et passant, bien desservi et doté de bonnes capacités de stationnement, au c’ur de la presqu’île et du premier arrondissement de Lyon et à proximité de la place des TERREAUX, communique avec un local commercial situé dans un immeuble voisin ouvrant sur XXX,

'' que la population du deuxième arrondissement de la ville de Lyon a augmenté de 9% entre 1999 et 2009, ce qui représente 3 % de plus que l’augmentation générale de la population de la ville au cours de la même période,

'' que le nombre d’actifs a également augmenté dans ce secteur,

'' que si 1600 places de parking gratuites ont été supprimées sur les berges du Rhône elles ont été en partie remplacées par des parkings publics payants,

'' que le dispositif «Velo’v» s’est considérablement développé au cours du bail expiré,

'' que de nombreuses études émanant notamment de la chambre de commerce et d’industrie, de la ville de Lyon et de l’office de tourisme apportent la preuve incontestable d’un accroissement de la fréquentation touristique de la ville de Lyon,

'' que le classement du Vieux Lyon au patrimoine mondial de l’Unesco, dont les effets perdurent, et la mise en place de nombreuses manifestations très médiatisées (fête des lumières, nuits de Fourvière, biennale de la danse) ont favorisé le tourisme d’agrément,

'' que l’activité économique soutenue de la ville de Lyon, qui s’est équipée en lieux événementiels, a contribué à l’accroissement sensible du tourisme d’affaires, qui représente plus de 70 % de l’activité touristique (le nombre de journées congressistes et le nombre de participants a quadruplé entre 2001 et 2007 et a encore progressé de 80 % entre 2010 et 2011),

'' que de la même façon la fréquentation hôtelière a connu une augmentation de plus de 15 % entre 2005 et 2010, tandis qu’entre 2003 et 2010 le nombre d’appartements en résidences de tourisme et/ou hôtelières a connu une progression de 230 %,

'' que selon une enquête 74 % des participants à un salon type dînent en ville le soir,

'' qu’entre 2005 et 2009 le musée des Beaux-Arts, situé dans la zone de chalandise immédiate du commerce exploité par la société KBF FINANCES, a reçu 50 000 visiteurs supplémentaires, ce qui représente une progression de plus de 20 %,

'' que toutes les études économiques montrent que l’accroissement constant de la clientèle touristique et d’affaires a eu un impact sur l’activité «restauration du centre-ville»,

'' que le développement continu du tourisme en presqu’île a eu une incidence favorable sur le commerce considéré, compte tenu de la présence dans le quartier de nombreux commerces liés à l’équipement de la personne et de la maison, du musée Saint-Pierre et de l’attrait de la place des TERREAUX située à proximité immédiate.

Ces constatations sont pleinement corroborées par celles du cabinet d’A Z A, qui a eu à se prononcer pour un commerce voisin sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours de la période 2004/2013 et qui a noté en outre d’une part que l’immeuble du Grand bazar, qui était une institution lyonnaise, a été entièrement reconstruit et abrite depuis septembre 2007 une grande surface alimentaire susceptible de drainer un flux de clientèle important, et d’autre part que la grande enseigne internationale «H &M» s’est également installée à proximité depuis l’année 2007.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments objectifs que dans un environnement démographique et commercial très favorable l’attraction touristique de la ville de Lyon, et plus particulièrement de son centre historique et de sa presqu’île, s’est incontestablement accrue au cours du bail expiré, ce qui a contribué à augmenter sensiblement la fréquentation de la zone de chalandise du commerce de restauration exploité par la société KBF FINANCES, et donc sa clientèle potentielle, ainsi que cela résulte des nombreuses études citées par l’expert judiciaire, qui ont révélé que l’activité «restauration du centre-ville» a directement bénéficié de l’augmentation constante du tourisme d’agrément et d’affaires.

Contrairement à l’opinion du premier juge, la cour estime par conséquent qu’il est justifié d’une modification notable et favorable des facteurs de commercialité au cours de la période de référence, ce qui fonde la demande de déplafonnement et doit conduire à la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative.

Sur la valeur locative

La XXX s’en remet à l’appréciation de l’expert quant à la détermination de la surface utile pondérée et quant à la valeur locative proposée de 450 € le mètre carré.

La société KBF FINANCES conteste pour sa part la pondération à 1.30 de la zone d’angle en prétendant que au regard de la charte de l’A immobilière cette pondération ne peut excéder le coefficient de 1.20.

Elle estime par ailleurs que le bail des locaux de la brasserie «le Nord» se trouvant directement en face de ses propres locaux, qui a été conclu en janvier 2009 moyennant un loyer de 38 400 € pour 474 m² réels, constitue la seule référence pertinente, ce qui doit conduire à la fixation du loyer de renouvellement selon la seule évolution de l’indice du coût de la construction.

Sur ce

l’expert judiciaire a proposé de pondérer à 1,30 la surface utile de la zone d’angle en considérant qu’elle présente une bonne configuration avec un effet d’angle atténué par les piliers et que si le coefficient retenu «est effectivement un peu supérieur à l’habitude», une majoration est toujours possible lorsque le local présente un angle exceptionnel et est situé sur un axe majeur en termes de commercialité. La situation du local commercial ne peut cependant être qualifiée d’exceptionnelle, puisque l’angle est formé avec XXX, qui est moins passante, de sorte que le coefficient de pondération de 1,30, dont l’expert reconnaît qu’il excède les préconisations de la charte de l’A immobilière, doit être ramené à 1,20, ainsi que le demande la société locataire.

La surface utile pondérée totale des locaux sera par conséquent fixée à 64,40 m² [(29 X 1,20) + (29,60 X 1)].

Après avoir indiqué que les facteurs locaux de commercialité étaient très favorables en raison d’une très bonne situation en presqu’île au c’ur d’un quartier administratif et d’affaires, bien desservi par les transports en commun, offrant de nombreuses places de parking et accueillant des flux importants de chalands, l’expert a néanmoins expliqué que le commerce était situé dans le tronçon de la XXX qui bénéficiait du moins bon environnement commercial.

C’est ainsi qu’après avoir analysé 26 baux de référence, dont de nombreux portent sur des locaux situés dans le voisinage immédiat entre la place des TERREAUX et la rue Grenette, y compris dans des rues adjacentes à la XXX, et examiné la jurisprudence récente du tribunal de grande instance de Lyon au travers de six décisions s’échelonnant entre 2008 et 2013, l’expert a considéré, en recoupant ces informations avec celles fournies par les principaux acteurs lyonnais du marché immobilier, que la valeur locative moyenne dans le tronçon considéré se situait entre 400 et 500 € hors-taxes le mètre carré pondéré, d’où sa proposition d’une valeur de 450 €.

L’expert a donc clairement exclu de son estimation les baux de locaux situés dans les deux autres tronçons de la XXX jusqu’à la place BELLECOUR, dont la valeur locative se situe, selon lui, entre 800 et 1 000 euros hors-taxes le mètre carré pondéré.

Il ne peut par ailleurs sérieusement être soutenu que le bail de la brasserie «LE NORD», située directement en face des locaux de la société KBF FINANCES, constitue la seule référence pertinente, alors d’une part qu’il s’agit d’un élément de comparaison unique, qui n’est pas de nature à rendre compte des loyers pratiqués dans le voisinage au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce, lequel exige que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux, et d’autre part que selon le bail «LE NORD» versé au dossier seul le rez-de-chaussée d’une surface de 164 m² est à usage de salle de restaurant.

En considération de l’ensemble de ces éléments le loyer annuel de renouvellement exigible à compter du 25 décembre 2011 sera par conséquent fixé sur la base de la valeur locative annuelle de 450 € le m²p retenue par l’expert judiciaire, mais appliquée à une surface utile pondérée totale de 64,40 m².

Il sera dès lors fait droit à la demande de la XXX dans la limite de la somme de 28 980 € hors-taxes et hors charges.

En application de l’article 1155 du code civil les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer antérieur courront à compter de la demande en fixation du nouveau loyer par assignation du 21 février 2013.

La capitalisation annuelle des intérêts de retard, qui est de droit en application de l’article 1154 du code civil, sera en outre ordonnée à compter de la même date.

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les dépens, y compris les frais d’A judiciaire, seront mis à la charge exclusive de la société KBF FINANCES alors que les prétentions initiales de la société bailleresse (30 798 €) étaient très proches de la valeur locative effective de l’immeuble donné à bail. *

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PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

' Écarte la règle du plafonnement et dit que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 25 décembre 2011 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 28 980 €,

' Dit que les compléments de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du

21 février 2013 avec capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du code civil à compter de la même date,

' Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

Condamne la XXX aux entiers dépens, y compris les frais d’A judiciaire, dont distraction pour ceux d’appel au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER-EN-CHEF LE PRESIDENT

Sylvie BOURRAT B-C D