R.G : 17/02314 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 16 mars 2017

RG : 2017/00470

Ordonnance de référé

Société SCCV RUPETIT

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 17 Octobre 2017

APPELANTE :

La SCCV RUPETIT, prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

M^me B X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL C-E YOZGAT, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 31 Juillet 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Septembre 2017

Date de mise à disposition : 17 Octobre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— F-G H, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, F-G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par contrat de réservation sous seing privé en date du 4 septembre 2015, la SCCV RUPETIT s’est obligée à réserver à M^me X la faculté d’acquérir un appartement et un garage dans le futur immeuble que la concluante se proposait d’édifier à GENAS ([…], situé […], à savoir plus précisément un appartement de type T2-02 situé dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, ainsi qu’un garage portant le numéro 13, et pour un prix de 190.000 euros.

Cette réservation a été confirmée par acte de vente en état futur d’achèvement passé par- devant Maître KINTZIG, Notaire à C D DE MURE, le 12 mai 2016.

Le délai de livraison ayant été fixé au 4^e trimestre 2016

Les conditions de paiement devant s’effectuer selon les modalités suivantes, à savoir :

5% à la signature, soit 9.500 €

20 % à l’achèvement des fondations, soit 38.000 €

75% à la remise des clés, soit 142.500 €.

Par courrier en date du 23 novembre 2016, et alors que les autres lots avaient l’objet de livraison durant la même période, la SCCV RUPETIT a convoqué M^me X pour la livraison de son logement le 20 décembre 2016.

Lors des opérations de livraison, M^me X a invoqué l’existence de réserves et a ainsi présenté à la SCCV RUPETIT un chèque de banque de 133.000 € au lieu de 142.500 € prévu par le contrat.

Le report de la livraison a eu lieu à deux reprises compte tenu de la contestation soulevée par M^me X.

Par assignation en référé d’heure à heure en date du 2 mars 2017, M^me X a sollicité du Juge des Référés :

— de lui donner acte de son offre de consigner le solde du prix de vente de l’appartement qu’elle a acquis de la SCCV RUPETIT entre les mains de la CARPA RHONE ALPES,

— condamner la SCCV RUPETIT à remettre à M^me X les clefs de l’appartement qu’elle a acquis au rez-de-chaussée du bâtiment A de l’ensemble immobilier «Le clos du Ruisseau»,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute de l’ordonnance,

— ordonner une expertise confié à tel expert qu’il appartiendra avec mission de :

Se rendre sur les lieux […] à […]

Se faire remettre tous les éléments de la cause,

Examiner les désordres, malfaçons et non-conformités énumérés dans le procès- verbal de constat de Maître Z, Huissier, en date du 20 décembre 2016, et dans la lettre de Maître C-E du 24 janvier 2017,

En vérifier l’existence,

En décrire les origines et les causes,

Décrire les travaux nécessaires aux remises en état et en chiffrer le coût,

Fournir tous mes éléments permettant au Tribunal éventuellement saisi sur le fond, d’apprécier les préjudices subis par M^me B X.

Par ordonnance du 16 mars 2017, le Juge des Référés du tribunal de grande instance de Lyon a :

— condamné en tant que de besoin, la SCCV RUPETIT à remettre à M^me B X les clefs de l’appartement acquis en rez-de-chaussée du bâtiment A de l’ensemble immobilier «Le Clos du Ruisseau», sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— ordonné une expertise confiée à M. A,

— débouté M^me B X de sa demande de consignation du solde du prix de vente,

— débouté la SCCV RUPETIT de sa demande de condamnation provisionnelle de M^me B X au paiement du solde du prix de vente,

— réservé les dépens de l’instance.

La SCCV RUPETIT a relevé appel et demande à la cour d’infirmer la décision entreprise, de condamner M^me X à payer à la SCCV RUPETIT :

— la somme de 133.000 euros au titre du solde du prix de vente et celle de 380 euros au titre de la pénalité de retard de paiement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— de condamner M^me X à consigner la somme de 9.500 euros correspondant à 5% du prix de vente, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— de condamner M^me X a payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société RUPETIT déclare ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire de M^me X.

Elle fait valoir :

— que selon les dispositions du code de la construction et de l’habitation, la remise des clefs ne peut avoir eu qu’à condition que les 95% du prix total aient été versés au promoteur, et que les 5% restant aient été consigné par l’acheteur ; que M^me X ne remplit aucune de ces conditions,

— que le Juge des Référés ne pouvait donc la condamner à remettre les clefs d’un appartement, lequel n’a été payé qu’à hauteur de 25%, faisant fi des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation,

— que M^me X doit donc être condamnée à payer le solde du prix de 133.000 euros et à consigner 5%, soit 9.500 euros qu’elle ne peut prétendre conserver.

M^me X demande à la cour de confirmer l’ordonnance, de lui donner acte du paiement à hauteur de 95% du prix total du bien.

Elle soutient :

— que dans le cadre d’une VEFA, le vendeur transfère le bien à l’acquéreur au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble et ne peut donc revendiquer aucun droit de propriété à l’achèvement de celui-ci,

— que le juge n’a pas privé la SCCV de son droit à être payée mais n’a voulu ni lui accorder celui de recevoir la totalité du solde du prix en présence de malfaçons ni autoriser la concluante à consigner 5% du prix, soit 9.500€ au motif que ce n’était pas nécessaire au regard de la rapidité à laquelle les problèmes relevés pouvaient être réglés, ce qui a pu se vérifier par la suite,

— que ce n’est donc pas M^me X qui, contrairement à ce qu’affirme la partie adverse, a refusé de consigner les 9.500 euros restant (la consignation des 5% faisant partie de la demande présentée par celle-ci lors de l’assignation en référé) mais le juge des référés qui a jugé à bon droit qu’une telle consignation n’était pas nécessaire,

— qu’elle a, en définitive reçu les clefs le 23 juin 2017 et, à cette date, a réglé le solde du prix moins 5%, ce que la SCCV RUPETIT, se rendant à la raison, a, enfin accepté,

— que le solde sera payé lorsque les réserves subsistantes et nouvellement apparues seront réparées.

MOTIFS

L’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose :

'Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35 % du prix à l’achèvement des fondations ;

70 % à la mise hors d’eau ;

95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois'.

Ces dispositions sont destinées à assurer une protection renforcée de l’acquéreur de sorte que le vendeur ne peut pas faire obstacle au droit donné à l’acquéreur de consigner le solde du prix en refusant de lui remettre les locaux et que, lorsque l’acquéreur a été autorisé à consigner le solde du prix de vente par décision judiciaire, le vendeur est tenu de lui remettre les clés, sauf à priver la consignation de toute utilité et les dispositions de l’article R. 261-14 de toute portée.

Comme l’écrit M^me X dans ses conclusions, au moment de la remise des clés, l’acheteur doit avoir versé le solde du prix total sauf s’il existe un motif de consignation de 5% du prix de vente.

En l’espèce, le contrat prévoyait le versement de 5% du prix à la signature du contrat soit 9.500 euros, de 20 % à l’achèvement des fondations, soit 38.000 euros et de 75% à la remise des clés, soit 142.500 euros.

Il ressort du débat et des pièces produites que M^me X a, devant le juge des référés, offert de consigner le solde du prix de vente de l’appartement et n’avait pas réglé les 75% payables à la mise à disposition de l’appartement ; que la venderesse s’opposait à la remise des clés malgré l’achèvement de l’immeuble au motif que M^me X s’opposait au paiement du solde du prix exigible à livraison ; qu’un constat d’huissier établissait qu’au moment de la livraison, le bien était affecté de non-conformités et désordres justifiant la consignation du solde du prix de 5%.

Le juge des référés a ordonné la remise des clés et a cependant rejeté à la fois la demande de consignation du solde du prix de 5% formée par M^me X et la demande de la SCCV RUPETIT en paiement du solde du prix dû à la remise des clés.

La demande de la SCCV RUPETIT en paiement du solde du prix à hauteur de 142.500 euros était non fondée, celle-ci ne pouvant prétendre qu’au paiement de la somme de 133.000 euros contre remise des clés, ce qui correspondait au chèque de banque présenté par M^me X lors des opérations de livraison, ce qu’indique le constat d’huissier du 20 décembre 2016.

M^me X déclare avoir reçu les clés le 23 juin 2017 et avoir à cette date réglé le solde du prix moins 5%.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise, d’autoriser M^me X à consigner le solde du prix de 5 % de 9.500 euros entre les mains de la Carpa de Lyon et de condamner la SCCV RUPETIT à lui remettre les clés de l’appartement contre paiement du solde du prix de vente de 133.000 euros, sans qu’il y ait motif d’ordonner une astreinte.

La demande en paiement de la pénalité de retard de paiement ne relève pas d’une obligation non sérieusement contestable.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise,

Statuant à nouveau,

Autorise M^me X à consigner le solde du prix de 5 % de 9.500 euros entre les mains de la Carpa de Lyon,

Condamne la SCCV RUPETIT à lui remettre les clés de l’appartement contre paiement du solde du prix de vente de 133.000 euros,

Dit n’y avoir lieu à assortir ces condamnations d’une astreinte,

Dit n’y avoir lieu à provision sur les pénalités de retard,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel,

Laisse à la charge de chacune des parties les frais exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE